不動産売買について（２）
（３）建築物の建設工程について
◎確認申請が必要な建築物（某市例）
建築物には、建築基準法をはじめとして、多くの法令による規制がなされています。
建築基準法では、法令の規定の遵守を確保するために、建築工事の着手前に建築主事
（または民間確認検査機関）がその計画の適法性をチェックする制度を設けており、
建築主はその計画が建築関係法令の規定に適合するものであることについて、
確認申請書を提出して、建築主事の確認を受けなければならないと規定しています。
また、建築物の用途変更、工作物の築造、及び建築設備を設置する場合についても、
確認申請書を提出して、建築主事の確認を必要とする場合があります。
表－１確認申請が必要な建築物
建築物の種類
1号建築物（用途・構造）共同住宅、病院、百貨店などの特殊建築物
（規模）用途に供する部分の床面積の合計が１００㎡を越えるもの
（工事種別）新築、増築、改築、移転（注１）大規模な修繕、大規模な模様替
2号建築物 (用途・構造）木造の建築物
（規模）階数が３以上のもの
延面積が５００㎡を超えるもの
高さが１３ｍを超えるもの
軒高が９ｍを超えるもの
このうちいずれかの１つ以上該当するもの
（工事種別）新築、増築、改築、移転（注１）大規模な修繕、大規模な模様替
3号建築物（用途・構造）木造以外の建築物
（規模）階数が２以上
延面積が２００㎡を超えるもの
このうちいずれかの１つ以上該当するもの
（工事種別）新築、増築、改築、移転（注１）大規模な修繕、大規模な模様替
4号建築物（用途・構造）建築物 上記以外の建築物
（工事種別）新築、増築、改築、移転
（注１）防火地域及び準防火地域外において、増築、改築、又は移転しようとする場合で
その部分の床面積の合計が１０㎡以内のものを除く。
２建築確認申請の流れ
確認申請書を受理した後、その申請書は消防本部・都市計画課・下水道課等関係各課の
合議をへて建築主事の審査を受けることとなるため、
確認済証が交付されるまでには日数がかかります。
確認済証の交付を受けた後でなければ、工事を着工することが出来ないので、
事前に建築基準関係規定等（消防法・都市計画法・宅造法等）のチェックを済ませ、早めに
確認申請書の提出をされるようお願いします。
表－２確認申請の流れ
確認申請書提出（正本・副本・消防用の３部提出）
建築指導課建築審査担当
イ）申請書類・添付図書の内容チェック
（都市計画法・宅造法等の規制に関わる物件については事前に関係各課との協議が必要です。）
ロ）申請手数料の納入（建築指導課にて現金で納入）
ハ）建築確認申請書受理
ニ）建築主事の審査
建築基準関係規定等法律に適合することを確認
ホ）法に適合していれば確認済証が交付されます
へ）建築主は、確認を受けたら建築物を着工できます――
裏返せばこの確認済証がなければ上記対象建築物は着工できません。
姉歯問題の姉歯被告にも責任は当然ありますが、
国土交通省の監督下で確認申請を受理承認した市や都道府県・国の責任はどうなるのでしょう。
また、次のように、中間検査・完了検査も国土交通省の監督下の行政機関が行います。
皆さんはどう思いますか？
ト）中間検査申請――建築物が上棟したときは、建築主事に対して中間検査申請をし、
合格であれば、合格証が発行されます。
チ）工事完了検査申請――建築物の工事が完了たときは、完了した日から４日以内に、
建築主事に対して工事完了届を提出することとなっています。建築主事はこれをうけて、
建築物が法令に適合しているかどうかの検査を行います。検査が完了し、
法令に適合していると認められると検査済証が交付されます。
なお、一定の建築物は検査済証の交付を受けた後でなければ使用できない等の制限があります。
上記は各市や都道府県によって多少違います。
※確認申請前の注意
◎敷地が4m以上の道路に2m以上接していないと原則として家は建てられません。
◎また敷地に対する建築面積などの割合は用途地域ごとに規制があります。
◎幅員4m未満の道路の場合は、道路中心線より水平距離2mの線を
道路と敷地の境界線とみなされます。
この位置には建物や塀を建てることはできません。
ただし片側が崖地、川の場合は4mの線を境界線とみなされます。
◎その他、その地区の条例（例えば建築物の高さ制限）等、他の法律にも注意を要します。
用途地域とは都市計画に基づき作成されます。ということは都市計画図があるということです。
都道府県県や市町村の建築課等に行けば、都市計画図を入手することができます。
自分の知りたい、敷地の用途地域や、都市計画を調査できます。
又用途地域のないところでも、現在は各地方自治体で各種規制がありますので注意ください。
第一種低層住居専用地域――低層住宅のための地域です。
小規模なお店や事務所を兼ねた住宅や、小中学校などが建てられます。
第二種低層住居専用地域――主に低層住宅のための地域です。
小中学校などのほか、150㎡までの一定のお店などが建てられます。
第一種中高層住居専用地域――中高層住宅のための地域です。
病院、大学、500㎡までの一定のお店などが建てられます
第二種中高層住居専用地域――主に中高層住宅のための地域です。
病院、大学などのほか、1,500㎡までの一定のお店や事務所など
必要な利便施設が建てられます。
第一種住居地域――居の環境を守るための地域です。
3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます
第二種住居地域――主に住居の環境を守るための地域です。
店舗、事務所、ホテル、ぱちんこ屋、カラオケボックスなどは建てられます。
準住居地域――道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、
これと調和した住居の環境を保護するための地域です。
近隣商業地域――周りの住民が日用品の買物などをするための地域です。
住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。
商業地域――銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。
住宅や小規模の工場も建てられます。
準工業地域――主に軽工業の工場やサービス施設などが立地する地域です。
危険性、環境悪化が大きい工場を除き、ほとんど建てられます。
工業地域――どんな工場でも建てられる地域です。
住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
工業専用地域――工場のための地域です。
どんな工場でも建てられますが、
住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
◎最近のマンションは準工業地域に建築されるものが多く、
軽工業の工場やサービス施設と並存しますので周りの環境には注意を要します。
◎卸売市場、火葬場、と畜場、汚物処理場、ごみ焼却場等は都市計画区域内においては、
原則として広域的見地から定められるものを都道府県知事が、その他のものは市が決定します。
決定に際しては大体どこの地域も、都市計画審議会の議を経ることや、
また、都市計画の案の作成に際して、必要に応じて市民に説明会・公聴会等を開催すると共に、
計画案の縦覧を行うなど、市民の意見を反映する機会が設けられています。
従って、用途地域が定まっているところに、
上記施設の計画をする場合は、再度上記手続きを経なければなりません。
◎現行法では同一の敷地内に一戸の建物を2棟は建てられません、
その時は敷地の分筆登記までは必要ありませんが、土地を机上分筆して、そ
れぞれの建物で２ｍ道路に接するなど建築基準法に適合する必要があります。
但し、建築融資等の抵当権設定の必要があるときは、分筆登記した方がよいと思います。
でないと全体の土地に抵当権が設定されることになります。
◎容積率の床面積査定について
床面積の算定については、原則として、奥行き寸法が２ｍ以下の開放バルコニー、
玄関ポーチ、出寸法が50㎝以下の出窓、一定以下の小屋裏収納庫、吹き抜け部分、
アパート等の共用廊下、などは含まれません。
また、ガレージや駐輪場は、延べ床面積の５分の１以下であれば、
容積率に含まなくてよいです。地下室等ほかにも建築基準法の容積率緩和があります。
よくわからないテクニック的法律で、色々問題はありますが、
それによって面積が広くつかえるということです。
昔まだ木質3階建が認可されていない頃、Mホームが売りだした、
企画型最高級建物の３階部分の小屋裏収納を、営業担当の人が居室的に説明したため、
そこに階段がなく、梯子を掛けてな登り降りするうち、
梯子から落ちて怪我をしてしまったことがあります。
そこに階段をつけると居室とみなされ3階になってしまい、建築基準法違反になるのです。
裕福な高齢者で説明に窮してしまいました。
私の紹介ですので殆ど文句は言われませんでしたが心の中ではかなり不満がある様子でした。
小屋裏収納を居室で説明するのなら、
できれば違反でも階段をつけてもらえばよかったと思います。
設計も余り無理な知恵を出さず、高齢者のことも考えて設計してもらいたいものです。
一人の裕福な紹介客を失ってしまいました。その他にも色々ありますが一例にしておきます。
（４）不動産の売込み方法で最も多い、値上がりについて
◎宅建業法47条及び47条2項及び国土交通省の通達により、
将来の環境及びそれによる値上がり等のうたい文句は完全な実現性が保証されておらず、
販売員はそのようなうたい文句での販売はできないことになっています。
第四十七条
宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し
次の各号に掲げる行為をしてはならない。
一 重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
二不当に高額の報酬を要求する行為
三 手附について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為
（業者が「立替えて置きます」等、手付金を融資したりする行為です。）
第四十七条の二
宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者
（以下この条において「宅地建物取引業者等」という。）は、
宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、
利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。
２ 宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業に係る契約を締結させ、
又は宅地建物取引業に係る契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、
宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならない。
３ 宅地建物取引業者等は、前二項に定めるもののほか、
宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回
若しくは解除の妨げに関する行為であつて、宅地建物取引業者の相手方等の
保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。
◎国土交通省追加禁止通達
1、将来利益に関する断定的判断の提供の禁止（1項関係）
宅地建物取引業に係る契約の締結に際し、
物件の値上がりが確実であるから将来の転売によって必ず一定の利益が生じるな
ど将来利益を断定的に提供することの禁止です。
例えば「2～3年後には物価の上昇が確実である」と告げることにより
勧誘する場合が該当します。故意は要件ではありませんので、即禁止行為です。
2、威迫行為の禁止（第2項関係）
契約を締結させるため、または契約の解除もしくは申込の撤回を妨げるため相手方を
威迫する行為です。ここでいう威迫行為とは脅迫とは異なり、相手方に恐怖心を生じさせる程度より、
不安の念を抱かせる行為で、巧妙かつ悪質な地上げ行為を想定しています。
3、契約締結の勧誘に関する以下の行為の禁止（第3項および国土交通省第16条の7第1号関係）
a)将来の環境、交通等の状況による断定的判断の提供
将来の環境、交通その他の利便の状況について相手方を誤解させるべき
断定的判断の提供の禁止です。
例えば「将来南側に5階建て以上の建物が建つ予定はまったくない。」、
「○○の位置には国道が2～3年後に必ず開通する。」
というような断定的判断を提供することを禁止しています。
b)契約の締結を不当に急がせる行為
正当な理由なく契約の締結の判断に通常必要と認められる時間を拒否することにより、
契約の締結を不当に急がせる行為の禁止です。例えば契約の相手方が
「契約の締結をするかどうかしばらく考えさせてほしい。」と申し出た場合に、
事実を歪めて「明日では契約締結できなくなるので、今日しか待てない。」と告げることが該当します。
c)電話による長時間の勧誘により相手方を困惑させる行為
電話による長時間の勧誘をすること、社会通念上相手方が迷惑するような
不適当な時間に電話等により勧誘すること、相手方が契約を締結する意思がないことを
明らかにしている場合において執拗に勧誘を行うこと等電話、
FAX等の方法を問わず私生活または業務の平穏を害することにより
相手方を困惑させる行為を禁止しています。
4、預り金の返還の拒否の禁止（第3項および国土交通省第16条の7第2号関係）
相手方が契約の申込を撤回しようとする場合において、
契約の申込時に宅地建物取引業者が受領していた申込証拠金その他の預り金について、
返還を拒むことの禁止です。例えば「預り金は手付けとなっており、
返還できない」というように手付けとして授受していないのに手付けと主張して
返還を拒む行為を禁ずるものであり、
預り金はいかなる理由があっても一旦返還すべきであるという趣旨です。
＊その他法令が多数ありますので、都道府県の不動産指導課等にも相談してみて下さい。
もっとも親切に相談に乗ってくれないことがたびたびだと、
思いますが（不動産六法を携えて）根気よく挑戦してみてください。
◎原野商法につて
「原野商法」というのは、悪質な不動産販売業者が、
北海道の山奥の原野のような無価値に等しい土地を、
「近く北海道に新幹線が通って地価が確実に値上がりする」などと偽って、
言葉巧みに何十倍もの高額で売りつけるというタイプの悪徳商法です。――と言うのが、
弁護士等一般の定義のようなのですが、
では北海道原野の販売はすべてそういうことになるのでしょうか、
そこの説明が不十分なため、別荘地分譲と原野商法が区別できないでいるようです。
下記のように定義してみてはどうでしょうか？
原野商法
１、 値上がり投資目的の販売である―――将来値上がりする
（実現は確定していないので宅建業法違反）
２、 宅建の重要事項説明が不十分
３、 家を建てられる状態にない用地
上記の1点でもあれば原野商法といえます。
別荘分譲
１、別荘目的の販売である――――別荘を建てそこで、体をリフレッシュしたい人等を対象とする。
２、宅建の重要事項説明がある
３、開発許可等があり、原野の造成が完了するまでに、道路があり、電気・水道・ガスなど施設があり、
汚水・雑排水・雨水等の下水処理ができる造成地で日常生活に支障がない用地
そのほかに買い物、病院などの問題はありますが、
農業で自給自足等を考える人もいるでしょうからこの程度はと言うことでしょうか、
上記の3点が揃って別荘分譲と言えます。
ただ上記の場合でも業者が倒産したり、ミニ開発で規制を逃れた物件等多数ありますから、
別荘分譲でも一概に安心できません。
出来れば完成別荘分譲地を目でみて、環境等確認して購入するのがよいと思います。
いずれにしろ私は営業グループの人達には過去随分と泣かされました。営業にも、
まともな人はたくさんいるのでしょうが。
違反物件に関しては、販売業者は当然ですが、
宅建主任者も賠償責任があります（販売員はどうなの？）。
宅建主任者も賠償保険制度に加入しておく必要がありますが、
会社はなかなか加入費用負担しないのが今の実情のようです。
業者や宅建主任者も仕事をしてはいけない、と思えるほどの多くの法律の規制の中で、
見落とすことも多々あるとおもいますので、
購入者自身も注意して不動産の契約にのぞんで頂きたいと思います。
１、時効の目的
①権利の上に眠るものを保護しない
「たとえ正当な権利者であったとしても、一定の期間、その権利を行使・維持するために
必要な措置を採らなかった者を保護する必要はない」ということです。
ひらたくいえば権利行使やその維持は自己責任ということですか。
②継続した事実状態の尊重
他人の物または財産権を一定期間継続して占有または準占有する者に、
その権利を与える制度です。
③立証の困難の救済
本来は正当な権利者であったとしても、
長期間が経過した後にはそれを裁判等で立証するのが困難になるので、
一定期間で終わりにしようということです。
上記3点を複合的に解釈して、犯罪等で色々異論はありますが、
法の安定化を図ろうという考え方です。
２、時効の種類
①消滅時効
一定期間権利が行使されない場合、権利を消滅させる制度で、所有権は消滅時効にかからない。
時効期間は、債権では10年、それ以外の財産（ただし所有権を除く）は20年である。
請求権は下記の通りです。
イ）ホテル、旅館等の宿泊料料理店、バーなどの飲食代金、レンタカーなどの料金――1年
ロ）給料債権、大工、左官、植木職人などの賃金、理容師、クリーニング業者などの代金債権、
商人（企業）間の売掛金債権給料債権、学校、塾などの授業料――２年
ハ）交通事故など不法行為による損害賠償請求権――3年
ニ）利息債権家賃、地代債権、相続回復請求権、国税徴収権、国税還付請求権――5年
ホ）個人間の貸金、個人間の売買代金――10年
②取得時効
例えば、AがBの土地に自分の土地と信じて20年間住み続けた（＝占有）とすると、
この場合、AはBに「所有の意思」に基き、「善意」で、「平穏かつ公然」に占有し、
時効が完成したことを主張して本来は他人(B)のものであった
土地の所有権を得る事ができるというものです。
③公訴時候
犯罪が終わった時から一定期間を過ぎると公訴が提起できなくなることをいいます。
イ）死刑に当たる罪については25年（1949年1月1日から2004年12月31日までは15年）
ロ）無期の懲役又は禁錮に当たる罪については15年（上同15年）
ハ）長期15年以上の懲役又は禁錮に当たる罪については10年
（上同長期10年以上の懲役又は禁錮にあたる罪については7年）
ニ）長期15年未満の懲役又は禁錮に当たる罪については7年
ホ) 長期10年未満の懲役又は禁錮に当たる罪については5年
ヘ）長期5年未満の懲役若しくは禁錮又は罰金に当たる罪については3年
ト）拘留又は科料に当たる罪については1年
３、時効の中断
時効は下記の行為によって中断します。
①請求―― 裁判、支払督促、催告等があります。
但し催促の場合6ヶ月以内に裁判上の請求等の手続きを行わないと効力が失われます。
②差押え、仮差押え又は仮処分
③承認 ――債務者本人が債務を認めた場合等がこれにあたります。
※政治家、代表取締役、取締役、金融機関、暴力団の皆様、貧乏な私もお仲間に入るようですが、
人殺しや無期懲役のような重罪はないようですが、
上記時効制度によると私が今まで述べてきたことは、
時効の中断の手続きや推理小説風に長期間外国に滞在しているとかがないかぎり、
すべて時効になっているようですね？時効の制度がよいか悪いかわかりませんが？
金融機関の皆様、低金利では採算も合わないことでしょうが、だからといって、
金融の権力で企業を実質的に支配し、そこから高金利貸付や歩積両建預金
（拘束性預金となって取引先の実質的な金利負担[実効金利]が重くなる）や
M&Aによる不良債権先企業の押付等で収益を吸上げ、金融機関本体の業績向上を計っても、
それは支配した企業をおかしくし結果的にまた不良債権を作ることにつながりませんか？
でも最後は国の税金が面倒みてくれるからいいのですか？
企業や役所で資金等を扱う皆さんチクリといわれようが何を言われようが、
冤罪にならないよう、声を上げましょう、
そうしないと私のように不良おやじの人生を歩むことになってしまいますよ！
（３）建築物の建設工程について
◎確認申請が必要な建築物（某市例）
建築物には、建築基準法をはじめとして、多くの法令による規制がなされています。
建築基準法では、法令の規定の遵守を確保するために、建築工事の着手前に建築主事
（または民間確認検査機関）がその計画の適法性をチェックする制度を設けており、
建築主はその計画が建築関係法令の規定に適合するものであることについて、
確認申請書を提出して、建築主事の確認を受けなければならないと規定しています。
また、建築物の用途変更、工作物の築造、及び建築設備を設置する場合についても、
確認申請書を提出して、建築主事の確認を必要とする場合があります。
表－１確認申請が必要な建築物
建築物の種類
1号建築物（用途・構造）共同住宅、病院、百貨店などの特殊建築物
（規模）用途に供する部分の床面積の合計が１００㎡を越えるもの
（工事種別）新築、増築、改築、移転（注１）大規模な修繕、大規模な模様替
2号建築物 (用途・構造）木造の建築物
（規模）階数が３以上のもの
延面積が５００㎡を超えるもの
高さが１３ｍを超えるもの
軒高が９ｍを超えるもの
このうちいずれかの１つ以上該当するもの
（工事種別）新築、増築、改築、移転（注１）大規模な修繕、大規模な模様替
3号建築物（用途・構造）木造以外の建築物
（規模）階数が２以上
延面積が２００㎡を超えるもの
このうちいずれかの１つ以上該当するもの
（工事種別）新築、増築、改築、移転（注１）大規模な修繕、大規模な模様替
4号建築物（用途・構造）建築物 上記以外の建築物
（工事種別）新築、増築、改築、移転
（注１）防火地域及び準防火地域外において、増築、改築、又は移転しようとする場合で
その部分の床面積の合計が１０㎡以内のものを除く。
２建築確認申請の流れ
確認申請書を受理した後、その申請書は消防本部・都市計画課・下水道課等関係各課の
合議をへて建築主事の審査を受けることとなるため、
確認済証が交付されるまでには日数がかかります。
確認済証の交付を受けた後でなければ、工事を着工することが出来ないので、
事前に建築基準関係規定等（消防法・都市計画法・宅造法等）のチェックを済ませ、早めに
確認申請書の提出をされるようお願いします。
表－２確認申請の流れ
確認申請書提出（正本・副本・消防用の３部提出）
建築指導課建築審査担当
イ）申請書類・添付図書の内容チェック
（都市計画法・宅造法等の規制に関わる物件については事前に関係各課との協議が必要です。）
ロ）申請手数料の納入（建築指導課にて現金で納入）
ハ）建築確認申請書受理
ニ）建築主事の審査
建築基準関係規定等法律に適合することを確認
ホ）法に適合していれば確認済証が交付されます
へ）建築主は、確認を受けたら建築物を着工できます――
裏返せばこの確認済証がなければ上記対象建築物は着工できません。
姉歯問題の姉歯被告にも責任は当然ありますが、
国土交通省の監督下で確認申請を受理承認した市や都道府県・国の責任はどうなるのでしょう。
また、次のように、中間検査・完了検査も国土交通省の監督下の行政機関が行います。
皆さんはどう思いますか？
ト）中間検査申請――建築物が上棟したときは、建築主事に対して中間検査申請をし、
合格であれば、合格証が発行されます。
チ）工事完了検査申請――建築物の工事が完了たときは、完了した日から４日以内に、
建築主事に対して工事完了届を提出することとなっています。建築主事はこれをうけて、
建築物が法令に適合しているかどうかの検査を行います。検査が完了し、
法令に適合していると認められると検査済証が交付されます。
なお、一定の建築物は検査済証の交付を受けた後でなければ使用できない等の制限があります。
上記は各市や都道府県によって多少違います。
※確認申請前の注意
◎敷地が4m以上の道路に2m以上接していないと原則として家は建てられません。
◎また敷地に対する建築面積などの割合は用途地域ごとに規制があります。
◎幅員4m未満の道路の場合は、道路中心線より水平距離2mの線を
道路と敷地の境界線とみなされます。
この位置には建物や塀を建てることはできません。
ただし片側が崖地、川の場合は4mの線を境界線とみなされます。
◎その他、その地区の条例（例えば建築物の高さ制限）等、他の法律にも注意を要します。
用途地域とは都市計画に基づき作成されます。ということは都市計画図があるということです。
都道府県県や市町村の建築課等に行けば、都市計画図を入手することができます。
自分の知りたい、敷地の用途地域や、都市計画を調査できます。
又用途地域のないところでも、現在は各地方自治体で各種規制がありますので注意ください。
第一種低層住居専用地域――低層住宅のための地域です。
小規模なお店や事務所を兼ねた住宅や、小中学校などが建てられます。
第二種低層住居専用地域――主に低層住宅のための地域です。
小中学校などのほか、150㎡までの一定のお店などが建てられます。
第一種中高層住居専用地域――中高層住宅のための地域です。
病院、大学、500㎡までの一定のお店などが建てられます
第二種中高層住居専用地域――主に中高層住宅のための地域です。
病院、大学などのほか、1,500㎡までの一定のお店や事務所など
必要な利便施設が建てられます。
第一種住居地域――居の環境を守るための地域です。
3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます
第二種住居地域――主に住居の環境を守るための地域です。
店舗、事務所、ホテル、ぱちんこ屋、カラオケボックスなどは建てられます。
準住居地域――道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、
これと調和した住居の環境を保護するための地域です。
近隣商業地域――周りの住民が日用品の買物などをするための地域です。
住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。
商業地域――銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。
住宅や小規模の工場も建てられます。
準工業地域――主に軽工業の工場やサービス施設などが立地する地域です。
危険性、環境悪化が大きい工場を除き、ほとんど建てられます。
工業地域――どんな工場でも建てられる地域です。
住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
工業専用地域――工場のための地域です。
どんな工場でも建てられますが、
住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
◎最近のマンションは準工業地域に建築されるものが多く、
軽工業の工場やサービス施設と並存しますので周りの環境には注意を要します。
◎卸売市場、火葬場、と畜場、汚物処理場、ごみ焼却場等は都市計画区域内においては、
原則として広域的見地から定められるものを都道府県知事が、その他のものは市が決定します。
決定に際しては大体どこの地域も、都市計画審議会の議を経ることや、
また、都市計画の案の作成に際して、必要に応じて市民に説明会・公聴会等を開催すると共に、
計画案の縦覧を行うなど、市民の意見を反映する機会が設けられています。
従って、用途地域が定まっているところに、
上記施設の計画をする場合は、再度上記手続きを経なければなりません。
◎現行法では同一の敷地内に一戸の建物を2棟は建てられません、
その時は敷地の分筆登記までは必要ありませんが、土地を机上分筆して、そ
れぞれの建物で２ｍ道路に接するなど建築基準法に適合する必要があります。
但し、建築融資等の抵当権設定の必要があるときは、分筆登記した方がよいと思います。
でないと全体の土地に抵当権が設定されることになります。
◎容積率の床面積査定について
床面積の算定については、原則として、奥行き寸法が２ｍ以下の開放バルコニー、
玄関ポーチ、出寸法が50㎝以下の出窓、一定以下の小屋裏収納庫、吹き抜け部分、
アパート等の共用廊下、などは含まれません。
また、ガレージや駐輪場は、延べ床面積の５分の１以下であれば、
容積率に含まなくてよいです。地下室等ほかにも建築基準法の容積率緩和があります。
よくわからないテクニック的法律で、色々問題はありますが、
それによって面積が広くつかえるということです。
昔まだ木質3階建が認可されていない頃、Mホームが売りだした、
企画型最高級建物の３階部分の小屋裏収納を、営業担当の人が居室的に説明したため、
そこに階段がなく、梯子を掛けてな登り降りするうち、
梯子から落ちて怪我をしてしまったことがあります。
そこに階段をつけると居室とみなされ3階になってしまい、建築基準法違反になるのです。
裕福な高齢者で説明に窮してしまいました。
私の紹介ですので殆ど文句は言われませんでしたが心の中ではかなり不満がある様子でした。
小屋裏収納を居室で説明するのなら、
できれば違反でも階段をつけてもらえばよかったと思います。
設計も余り無理な知恵を出さず、高齢者のことも考えて設計してもらいたいものです。
一人の裕福な紹介客を失ってしまいました。その他にも色々ありますが一例にしておきます。
（４）不動産の売込み方法で最も多い、値上がりについて
◎宅建業法47条及び47条2項及び国土交通省の通達により、
将来の環境及びそれによる値上がり等のうたい文句は完全な実現性が保証されておらず、
販売員はそのようなうたい文句での販売はできないことになっています。
第四十七条
宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し
次の各号に掲げる行為をしてはならない。
一 重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
二不当に高額の報酬を要求する行為
三 手附について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為
（業者が「立替えて置きます」等、手付金を融資したりする行為です。）
第四十七条の二
宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者
（以下この条において「宅地建物取引業者等」という。）は、
宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、
利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。
２ 宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業に係る契約を締結させ、
又は宅地建物取引業に係る契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、
宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならない。
３ 宅地建物取引業者等は、前二項に定めるもののほか、
宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回
若しくは解除の妨げに関する行為であつて、宅地建物取引業者の相手方等の
保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。
◎国土交通省追加禁止通達
1、将来利益に関する断定的判断の提供の禁止（1項関係）
宅地建物取引業に係る契約の締結に際し、
物件の値上がりが確実であるから将来の転売によって必ず一定の利益が生じるな
ど将来利益を断定的に提供することの禁止です。
例えば「2～3年後には物価の上昇が確実である」と告げることにより
勧誘する場合が該当します。故意は要件ではありませんので、即禁止行為です。
2、威迫行為の禁止（第2項関係）
契約を締結させるため、または契約の解除もしくは申込の撤回を妨げるため相手方を
威迫する行為です。ここでいう威迫行為とは脅迫とは異なり、相手方に恐怖心を生じさせる程度より、
不安の念を抱かせる行為で、巧妙かつ悪質な地上げ行為を想定しています。
3、契約締結の勧誘に関する以下の行為の禁止（第3項および国土交通省第16条の7第1号関係）
a)将来の環境、交通等の状況による断定的判断の提供
将来の環境、交通その他の利便の状況について相手方を誤解させるべき
断定的判断の提供の禁止です。
例えば「将来南側に5階建て以上の建物が建つ予定はまったくない。」、
「○○の位置には国道が2～3年後に必ず開通する。」
というような断定的判断を提供することを禁止しています。
b)契約の締結を不当に急がせる行為
正当な理由なく契約の締結の判断に通常必要と認められる時間を拒否することにより、
契約の締結を不当に急がせる行為の禁止です。例えば契約の相手方が
「契約の締結をするかどうかしばらく考えさせてほしい。」と申し出た場合に、
事実を歪めて「明日では契約締結できなくなるので、今日しか待てない。」と告げることが該当します。
c)電話による長時間の勧誘により相手方を困惑させる行為
電話による長時間の勧誘をすること、社会通念上相手方が迷惑するような
不適当な時間に電話等により勧誘すること、相手方が契約を締結する意思がないことを
明らかにしている場合において執拗に勧誘を行うこと等電話、
FAX等の方法を問わず私生活または業務の平穏を害することにより
相手方を困惑させる行為を禁止しています。
4、預り金の返還の拒否の禁止（第3項および国土交通省第16条の7第2号関係）
相手方が契約の申込を撤回しようとする場合において、
契約の申込時に宅地建物取引業者が受領していた申込証拠金その他の預り金について、
返還を拒むことの禁止です。例えば「預り金は手付けとなっており、
返還できない」というように手付けとして授受していないのに手付けと主張して
返還を拒む行為を禁ずるものであり、
預り金はいかなる理由があっても一旦返還すべきであるという趣旨です。
＊その他法令が多数ありますので、都道府県の不動産指導課等にも相談してみて下さい。
もっとも親切に相談に乗ってくれないことがたびたびだと、
思いますが（不動産六法を携えて）根気よく挑戦してみてください。
◎原野商法につて
「原野商法」というのは、悪質な不動産販売業者が、
北海道の山奥の原野のような無価値に等しい土地を、
「近く北海道に新幹線が通って地価が確実に値上がりする」などと偽って、
言葉巧みに何十倍もの高額で売りつけるというタイプの悪徳商法です。――と言うのが、
弁護士等一般の定義のようなのですが、
では北海道原野の販売はすべてそういうことになるのでしょうか、
そこの説明が不十分なため、別荘地分譲と原野商法が区別できないでいるようです。
下記のように定義してみてはどうでしょうか？
原野商法
１、 値上がり投資目的の販売である―――将来値上がりする
（実現は確定していないので宅建業法違反）
２、 宅建の重要事項説明が不十分
３、 家を建てられる状態にない用地
上記の1点でもあれば原野商法といえます。
別荘分譲
１、別荘目的の販売である――――別荘を建てそこで、体をリフレッシュしたい人等を対象とする。
２、宅建の重要事項説明がある
３、開発許可等があり、原野の造成が完了するまでに、道路があり、電気・水道・ガスなど施設があり、
汚水・雑排水・雨水等の下水処理ができる造成地で日常生活に支障がない用地
そのほかに買い物、病院などの問題はありますが、
農業で自給自足等を考える人もいるでしょうからこの程度はと言うことでしょうか、
上記の3点が揃って別荘分譲と言えます。
ただ上記の場合でも業者が倒産したり、ミニ開発で規制を逃れた物件等多数ありますから、
別荘分譲でも一概に安心できません。
出来れば完成別荘分譲地を目でみて、環境等確認して購入するのがよいと思います。
いずれにしろ私は営業グループの人達には過去随分と泣かされました。営業にも、
まともな人はたくさんいるのでしょうが。
違反物件に関しては、販売業者は当然ですが、
宅建主任者も賠償責任があります（販売員はどうなの？）。
宅建主任者も賠償保険制度に加入しておく必要がありますが、
会社はなかなか加入費用負担しないのが今の実情のようです。
業者や宅建主任者も仕事をしてはいけない、と思えるほどの多くの法律の規制の中で、
見落とすことも多々あるとおもいますので、
購入者自身も注意して不動産の契約にのぞんで頂きたいと思います。
１、時効の目的
①権利の上に眠るものを保護しない
「たとえ正当な権利者であったとしても、一定の期間、その権利を行使・維持するために
必要な措置を採らなかった者を保護する必要はない」ということです。
ひらたくいえば権利行使やその維持は自己責任ということですか。
②継続した事実状態の尊重
他人の物または財産権を一定期間継続して占有または準占有する者に、
その権利を与える制度です。
③立証の困難の救済
本来は正当な権利者であったとしても、
長期間が経過した後にはそれを裁判等で立証するのが困難になるので、
一定期間で終わりにしようということです。
上記3点を複合的に解釈して、犯罪等で色々異論はありますが、
法の安定化を図ろうという考え方です。
２、時効の種類
①消滅時効
一定期間権利が行使されない場合、権利を消滅させる制度で、所有権は消滅時効にかからない。
時効期間は、債権では10年、それ以外の財産（ただし所有権を除く）は20年である。
請求権は下記の通りです。
イ）ホテル、旅館等の宿泊料料理店、バーなどの飲食代金、レンタカーなどの料金――1年
ロ）給料債権、大工、左官、植木職人などの賃金、理容師、クリーニング業者などの代金債権、
商人（企業）間の売掛金債権給料債権、学校、塾などの授業料――２年
ハ）交通事故など不法行為による損害賠償請求権――3年
ニ）利息債権家賃、地代債権、相続回復請求権、国税徴収権、国税還付請求権――5年
ホ）個人間の貸金、個人間の売買代金――10年
②取得時効
例えば、AがBの土地に自分の土地と信じて20年間住み続けた（＝占有）とすると、
この場合、AはBに「所有の意思」に基き、「善意」で、「平穏かつ公然」に占有し、
時効が完成したことを主張して本来は他人(B)のものであった
土地の所有権を得る事ができるというものです。
③公訴時候
犯罪が終わった時から一定期間を過ぎると公訴が提起できなくなることをいいます。
イ）死刑に当たる罪については25年（1949年1月1日から2004年12月31日までは15年）
ロ）無期の懲役又は禁錮に当たる罪については15年（上同15年）
ハ）長期15年以上の懲役又は禁錮に当たる罪については10年
（上同長期10年以上の懲役又は禁錮にあたる罪については7年）
ニ）長期15年未満の懲役又は禁錮に当たる罪については7年
ホ) 長期10年未満の懲役又は禁錮に当たる罪については5年
ヘ）長期5年未満の懲役若しくは禁錮又は罰金に当たる罪については3年
ト）拘留又は科料に当たる罪については1年
３、時効の中断
時効は下記の行為によって中断します。
①請求―― 裁判、支払督促、催告等があります。
但し催促の場合6ヶ月以内に裁判上の請求等の手続きを行わないと効力が失われます。
②差押え、仮差押え又は仮処分
③承認 ――債務者本人が債務を認めた場合等がこれにあたります。
※政治家、代表取締役、取締役、金融機関、暴力団の皆様、貧乏な私もお仲間に入るようですが、
人殺しや無期懲役のような重罪はないようですが、
上記時効制度によると私が今まで述べてきたことは、
時効の中断の手続きや推理小説風に長期間外国に滞在しているとかがないかぎり、
すべて時効になっているようですね？時効の制度がよいか悪いかわかりませんが？
金融機関の皆様、低金利では採算も合わないことでしょうが、だからといって、
金融の権力で企業を実質的に支配し、そこから高金利貸付や歩積両建預金
（拘束性預金となって取引先の実質的な金利負担[実効金利]が重くなる）や
M&Aによる不良債権先企業の押付等で収益を吸上げ、金融機関本体の業績向上を計っても、
それは支配した企業をおかしくし結果的にまた不良債権を作ることにつながりませんか？
でも最後は国の税金が面倒みてくれるからいいのですか？
企業や役所で資金等を扱う皆さんチクリといわれようが何を言われようが、
冤罪にならないよう、声を上げましょう、
そうしないと私のように不良おやじの人生を歩むことになってしまいますよ！
