賠償額予定の制限

賠償額予定の制限

金銭を目的とする消費貸借上の債務の不履行による賠償額の予定（民法420条1項。遅延損害金、遅延利息、延滞利息などと呼ばれるもののこと）は、その賠償額の元本に対する割合が制限利率の1.46倍を超えるときは、その超過部分につき無効とされる（本法4条1項）。

賠償額の予定がないときは、賠償額は制限利息の範囲内で約定利率によって計算する（民法419条1項但書、最高裁昭和43年7月17日判決民集22巻7号1505頁）。

３）集中仕入方式

３）集中仕入方式

⋯⋯チェーン店の本部が商品を一括して仕入れておき、それぞれのお店に配送する方式

メリット：大量に仕入れてコストを低減できる、全社的に在庫を管理できる

デメリット：店ごとに特色ある品揃えにできない、販売見込みを外すと在庫ロ
スが大きい

法律用語１１

法律用語１１

◎強迫::強迫行為によって他人に畏怖を与え、それによって意思を決定・表示させようとすること



★★★★★★★
武井義塾：開講しました・（義塾です。）
下記ネットであります。
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今後とも、よろしくお願い申しあげます。


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問（１）営業保証金は

問（１）営業保証金は、金銭のほか、国債証券、地方債証券、その他一定の有価証券でも供託できるが、有価証券はその種類に応じて、額面総額の90/100または80/100のいずれかの価額に評価される。





解答（１）誤り。

営業保証金は、金銭のほか、国債証券、地方債証券、その他一定の有価証券でも供託できる。この場合の額面金額に対する評価額は、国債証券100％、地方債証券90％、その他一定の有価証券80％です。

権限・責任一致の原則

権限・責任一致の原則

　組織原則のひとつ。職務遂行上、必要な権限を与え、かつ、その責任が権限に一致していなければならないという原則。
　

◎農地の権利移動「農地法第３条」

◎農地の権利移動「農地法第３条」

　◆農地等第３条について
農地法第３条は、農地等についての権利の移転及び設定について、農業者以外の者によって取得されないよう
にするとともに、耕作者の地位の安定と農業生産力の維持・拡大を図るために、許可制度による規制を加えています。

　◆農地法第３条による許可基準
○次に該当する場合は許可できません。

・小作地の所有権を取得する場合

・権利を取得しようとする者が農業経営に供すべき農地のすべてについて耕作すると認められない場合

・権利を取得しようとする者が農業経営に必要な農作業に常時従事（１５０日以上）すると認められない場合

・権利取得後の面積が「下限面積」未満である場合

・小作農が小作地を転貸しようとする場合

・権利を取得しようとする農地までの距離「通作距離」等から見て、当該農地を効率的に利用すると認められない場合



　◆農地法第３条の許可を必要としないもの
・相続
・時効取得
・法人の合併
・法定解除（約定解除・合意解約は要許可）
・共有持分の放棄（共有地の分割・持分譲渡は要許可）
・遺留分の減殺　等

［問 44］ 公共性による規制（一般）

［問　44］　公共性による規制（一般）

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

（１）宅地建物取引業者は、正当な理由がなければ、その業務上知り得た秘密を他にもらしてはならないが、宅地建物取引業者を営まなくなった後は、この限りではない。

（２）宅地建物取引業者の従業者であることを証する証明書を携帯する従業者は、取引の関係者の請求があったときは、当該証明書を提示しなければならない。

（３）本店および支店で宅地建物取引業を営む宅地建物取引業者は、本店だけでなく支店においてもその業務に関する帳簿を備えなければならない。

（４）宅地建物取引業者は、その業務に関してなすべき宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し又は取引に係る対価の支払いを不当に遅延する行為をしてはならない。




昭和62年［問　44］　解説ーーーー　正解（１）

（１）誤り。宅建業者は、正当な理由がなければ、その業務上知り得た秘密を他にもらしてはならない。宅建業を営まなくなった後でも，同じです。

（２）正しい。宅建業者の従業者であることを証する証明書を携帯する従業者は、取引の関係者の請求があったときは、その証明書を提示しなければならない。

（３）正しい。業務に関する帳簿は、事務所『ごとに』備えなければならない。従って、本店だけでなく支店においても業務に関する帳簿を備えなければならない。

（４）正しい。宅建業者は、その業務に関してなすべき宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し、又は、取引に係る対価の支払いを不当に遅延する行為をしてはならない。不当な履行遅延の禁止です。

　

問題１８（鑑定）

問題１８（鑑定）
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

１ 不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、原価法による試算価格を積算価格、取引事例比較法による試算価格を比準価格、収益還元法による試算価格を収益価格という。

適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。

３ 再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。

４ 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、このうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をＤＣＦ（Discounted Cash Flow）法という。




問題１８（正解 ４）
１ 正しい。不動産の価格を求める鑑定評価の３手法についての正しい記述である（鑑定評価基準７章１節）。
　　　　　　（原価法、取引事例比較法及び収益還元法の３手法は、重要項です。）

２ 正しい。取引事例比較法において必要な取引事例についての正しい記述である（鑑定評価基準７章１節Ⅰ）。
　　　　　（この問題は暗記して、実務でも応用にすように心がけてください）

３ 正しい。再調達原価の定義として正しい記述である（鑑定評価基準７章１節Ⅱ）。
　　　　　（火災保険会社にてよくつかわれる鑑定評価なのです。）

４ 誤り。ＤＣＦ法とは、連続した複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて、現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法である。一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法は、直接還元法という
（鑑定評価基準７章１節Ⅳ）。
　　　　（今年も、ＤＣＦ法は出ます。よく理解しておくこと）

☆宅地建物取引業保証協会の問題ー（講師武井信雄）

問題３６：：次の記述のうち、宅地建物取引業保証協会が必ず行わなければならない業務のみを挙げたものはどれか。

１．苦情の解決，手付金等保管事業、弁済業務
２．研修、弁済業務、苦情の解決
３．研修、一般保証業務、手付金等保管事業
４．一般保証業務、弁済業務、宅地建物取引業の健全な発達を図るため必要な業務


*************************************************解答解説

解答：問３６　正解　２．
　　＊　宅地建物取引業保証協会の必須業務は、苦情の解決、研修、弁済業務である。＊

1．誤り。苦情の解決と弁済業務は必須業務であるが、，手付金等保管事業は任意業務で
あります。　
（任意業務にも注目の要あり）

2．正しい。研修、弁済業務、苦情の解決は必須業務である。
　　　　　（宅地建物取引業保証協会の必須業務は、苦情の解決、研修、弁済業務である。何回も繰り返すうち覚えてしまうものです。）

3．誤り。研修は必須業務であるが、一般保証業務、手付金等保管事業は任意業務である。
　　　　　（手付金等保管事業なんて、やっているの。という感じですが、記憶していいてください。本番で点が取れるものです。）
　　
4．誤り。弁済業務は必須業務であるが、一般保証業務、宅地建物取引業の健全な発達を図　
るため必要な業務は任意業務である。
　　　　　（ここを正解にしやすいのですが、迷わず、惑わされず頑張ってください。）

◆実務経験

◆実務経験

登録に必要な実務経験は、宅地建物取引に関して２年以上が必要。
但し、登録実務講習でこれに替えることができます。