土地の値段が・・・

みなさん、こんばんは。


そういえば、昨日は雪でしたね。

ナオちゃんは早速公園に言ったんですが、予想以上にビチョビチョ！

トイレに行くと、コートから下着まで濡れています。

雪を見ると、雨と違って傘を差さないで遊べるような気がしますが、都心部の雪なんてべちゃべちゃ雪だからすぐに融けるんですね。

おかげで今日のナオちゃんは朝から調子が悪く。

明日は幼稚園の健康診断があるので、今日は大事をとって寝かせました。



さてＡさんの土地探しですが、候補の一つに挙がっている土地の調査が概ね終了し、あとは現地の聞き込みだけとなりました。

売主に物件のことを聞いてみると、来週早々には工務店と請負契約を結び、来月には建売住宅として２棟現場になるとのこと。

ということは、土地の一括購入するには今週末しか判断する期日がありません。

何だか切羽詰まっているようですが、一通り調査報告を事前にしますし、仮に購入申込となっても、契約までは１週間くらい空ける気でいます。

問題は価格なんですが、目標金額に交渉できなければ、どうしてもここにしましょう、ということにはしませんが、難しいのは調査結果を見る限り、これと言った問題点がないこと。

また、家族の期待する間取りを検討すると、どうしても４０坪近い広さの建物になってしまいます。

この土地を選択すると、おそらく建物に回せる予算を考えると、３５坪辺りが良いところでしょう。

５坪と言ったら、１階に５畳、２階に５畳のスペースがなくなることになります。

建物の魅力をどこまでスポイルすることになるか・・・と考えると、やっぱりこの土地は高いんですよね。

まずは、やれるところまではやろう、という感じです。

資金計画コンサルティング

みなさん、こんばんは。


昨日Ａさんと見に行った土地の中で、いくつか気に入って頂けそうな物件を見つけることができました。

今日は引き続きお店にお越し頂き、諸費用計算やどんな間取りがあるかなどの打ち合わせを行いました。

住宅ローンを使うに当たり、今回のケースは土地と建物それぞれに銀行から融資を受けることになります。

分割実行と言うんですが、銀行は土地だけの融資はやらないので、建物にも担保をかけた上での住宅ローンということなんです。

土地の購入段階でたくさんの住宅ローンをかけてしまうと、実際に住むまでの約１０ヶ月間は、住まずしてたくさんのローンを支払う事態になり、かといって土地にたくさんの自己資金を打ち入れしてしまうと、建物の手付金、中間金、建築確認申請費用や中間検査費用など、実費で支払うお金が足りなくなってしまいます。

どの銀行のどの商品を使うか、フラット３５の金融公庫の商品を使う場合にはどうなのかなど、更に細かい資金計画を立てなければなりませんが、今週末、さくら事務所の刀根さんにアドバイスを頂くことになりました。

アドバイスと言うか、資金計画コンサルティングというサービスを利用するんですけどね。

刀根さんと会うのはすごく久しぶりですし、さくら事務所のコンサルティングを受けるのも初めてなので、ものすご～く楽しみです。


明日、候補地の物件調査に行きたいんですが、どうやら雪みたい！

刀根さんには、候補地の重要事項説明書の内容くらいのことは事前に伝えておきたいので、何とか火曜日くらいまでに調査を終えておきたいんですけどね。

土地探し

みなさん、こんばんは。


今日も午前中にＡさんと合流し、土地探しへ。

セルコホームの完成内覧会が横浜市戸塚区で開催されていたので、そちらに立ち寄りながらの案内となりました。

セルコホームはツーバイシックスの、商品としては高断熱仕様のもの。

先日見たツーバイフォーとは、所々質感がアップしています。

断熱性能については、熱源がないこともあって体感はできませんでしたが、あの大引きの高さや壁の厚みを見る限り、問題のないレベルでしょう。

準防火地域ということもあり、サッシはＹＫＫ製のアルミ・樹脂複合サッシが使われていましたが、シャノンウィンドウを採用するには至らなかったようです。

ただ、２４時間換気に第３種換気（個別換気）が採用されていたのは頂けないですね。

何でも、空調機器メーカーから第１種換気の必要性がないと指示されたとのこと。

うーん、どうも電気屋さんって、単純に気積から考えた換気量と、熱量計算から考えた熱交換の必要性の２点だけで決めてしまっている気がします。

換気計画を立て、換気ルートを明確にできる高気密住宅にとって、第１種換気を選択することは理に適っていると思うんですけど。

結局、住宅にかけられるコストの問題から、どの換気方式を採用するかが決まってしまうのでしょうけどね。


ちょっと楽しみな情報としては、セルコホームの仙台では棟数が増えている、基礎断熱＋床下暖房仕様の建物が、商品として近い将来ラインナップされるとのこと。

Ａさんの住宅は、２階リビングを希望されているので、１階を寝室と考えた場合、床下暖房は大変効果的だと思います。

人が各部屋に分散しますからね。

基礎断熱になると、第３種換気で良いなんて言ってられないので、
（第１種ダクト換気にして、床下の基礎の空間も換気しなくてはならないため）
標準仕様としての住宅性能がアップします。

これが安くできると、もっと良いんですけどね・・・



さて完成内覧会を後にして、案内予定の物件を全て回ったんですが、いくつか候補に挙がりそうな物件を見つけることができました。

これから色々調査を重ね、最終的な判断を頂くまでは何とも言えませんが、少なくともこの街に住みたい、という希望は叶えられそうな雰囲気。

明日は、資金計画の打ち合わせです。

迷惑な話

みなさん、こんばんは。


寒いですねぇ・・・

ところが、寒いことも然ることながら、湿度が２０％程度というのも問題です。

先ほど、ナオちゃんが寝ている部屋にお湯を持っていったんですが、どうにか湿度４５％まで回復しました。

湿度が低いと、のどの粘膜が乾燥してひび割れ、そこからインフルエンザなどのウィルスが進入すると言われていますし、湿度が高いと、カビやダニが繁殖し易くなってしまいます。

湿度は４０％～６０％くらいに保つことが、健康に良いということになりますね。


さて、今日は茅ヶ崎市に物件調査に行って参りました。

市役所は、以前は窓口に立っていても誰も気付いてくれなかったし、用事を言ってもたらい回しにあったりしましたが、今ではすっかり親切・丁寧になった感があります。

今日も調査内容を一通り伝えると、これを調べるならココ、と教えてくれました。


収集した資料は、登記簿謄本、公図、測量図、水道関係、下水道関係、道路関係、避難場所、災害ハザードマップ、都市計画関係など。

今回の物件は有名な仲介業者が専任で取り扱っているんですが、調査していくうちに、どうもおかしいことに気付きました。

朝一でこの業者に、物件がまだ紹介できるかどうか確認しているんですが、どうも分筆して二棟建売にする流れがあるようなんです。

再度業者に連絡しても、一宅地として土地売りできると言うんですが、登記簿謄本から分かった現所有者のデベロッパーに連絡すると、もう建築確認申請も提出済みで、２棟現場の建売で計画しているとのこと。

この仲介業者、知ってか知らずかウソを点いているのか・・・
まったく迷惑な話です。

建築確認申請を出しているということは、去年１１月ごろには建売の計画が進んでいたということですからね。

お客さんにしてみれば、せっかく候補に挙がろうかという土地が見つかったというのに・・・

大変申し訳ない話です。

まあ、もっと良い土地を探せば良いことですけどね！

ハウスメーカーの完成物件見学

みなさん、こんばんは。

Ａさんの家探しで、今日はハウスメーカーの引渡し直前の物件を見に行きました。

メーカーはセルコホームとインターデコハウス。
どちらも寒い地方の家作りをしているメーカーです。

セルコホームは、主力商品であるツーバイシックス工法の商品価格が、カナダドル高も影響して以前よりも高くなっています。

２年前に頂いた見積書には、建物本体価格が３０坪で１４００万円ほどだったんですが、いまでは１８００万円くらいになってしまうようです。

そこで、セルコホームでは廉価版とまでは言いませんがツーバイフォーをラインナップし、坪単価５０万円前後の商品”クレアハウス”を出しています。

商品としては、壁・床下・天井とも断熱の厚みが薄くなり、設備も建材も全てコストダウンしたものを使っています。

ただコストダウンと言っても、人によってはそれで十分な可能性もありますし、今日はこのツーバイフォーの商品を見に行きました。

断熱性能は、窓がシャノンウィンドウの樹脂サッシＬｏｗ－Ｅペアガラスを採用しているほかは、グラスウールの壁・天井断熱とスタイロフォームの床下断熱という仕様で、Ｑ値としては２．０前後というところでしょう。

意匠的には、壁・天井には一般的なクロスを貼り、フローリングは１階にムク材、２階は永大産業製の合板フローリングを使用。

建材はオリジナルのものが付いていました。

換気は第３種換気と言われる個別換気、オール電化のためエコキュート３７０㍑のものが取り付けられていました。

細かい部分で言うと、バルコニーは排水が２箇所にオーバーフロー管もきちんと付いていたり、エアコンのスリーブが付けられていたり。

給水管は架橋ポリエチレン管、排水は塩ビ管でした。

このように、坪単価５０万円で作る家としては仕様的には十分なものでした。

あとは、ツーバイフォーにするかツーバイシックスにするかですね。

 

次にインターデコハウスの完成物件

今まで見たことがなかったので、すごく楽しみにして行きました。

こちらもツーバイフォーで、準防火地域でなかった場所に建てられていた為、サッシは準防火認定が取れていない樹脂サッシを使用。

従って、準防火地域ではＹＫＫ製アルプラという、アルミ・樹脂複合サッシになります。

ガラスはＬｏｗ－Ｅアルゴンガス封入ペアガラス。
アルゴンガス封入してたって、１０年もすればガスが抜けちゃいますけどね。

断熱は、天井がブローイング式のロックウール、壁がグラスウール、床下がスタイロフォームという内容。

こちらもＱ値２．０くらいでしょうか。

このメーカーは、元々輸入建材メーカーということもあり、フローリングにしても塗り壁にしても、建具にしてもユニークな商品が使われています。

塗り壁は室内の質感がアップして良いですね。
ツルツルしているので、子供がこすっても大丈夫そう。

価格は３５００円／㎡とのこと。
壁紙の３倍くらいでしょう。

建物は延べ床３５坪だったんですが、本体価格で１９００万円。
坪単価は６０万円弱というところですね。

ただ、メーカーの地元北海道ではツーバイシックスが主流なため、ツーバイシックスに仕様変更する場合の差額は坪単価＋２万円くらいで収まるとのこと。

つまり、ツーバイフォーはセルコホームの方が安いけど、ツーバイシックスはインターデコハウスの方が安いということになります。

これらのことは、当然見積もり仕様書をキチンと比較しないと分らないことですが、単純に比較するとこんな感じです。

どちらも天井断熱が標準なんですが、当然、屋根裏収納やロフトを希望すると屋根断熱にしてもらうことができるんですが、何だか営業マンと話をしているとそんなに前向きな感じではないですね。

天井断熱は１７０㍉の断熱を吹くので性能が高いが屋根断熱は断熱の厚みが取れないので性能が落ちる、な～んて言っていましたが、垂木をツーバイシックスやツーバイエイトにして断熱材の充填できる厚みを増やせば良いこと。

むしろ、せっかく家を建てるのに、屋根裏は使わないのが標準みたいな感覚を持っているのは、ちょっと頂けないですね。

空間全部使った方が、絶対良いと思うんですが・・・

インターデコハウスは、壁に断熱材を充填する前に先貼りで気密シートを貼り、断熱材を充填した後に室内側にシートをタッカーで止めるんですが、そこまで気密性能を高める努力をしているのであれば、第１種計画換気を標準にせず、第３種換気にしているというのはちょっともったいない感じがしますね。

来年２月頃に土地探しに目処が付いた段階で、候補となるハウスメーカーに見積と仕様、間取り図面を用意していただき、当店でプレゼンテーションをお願いしようと思っています。

その土地探しは来年早々に現地案内を本格スタートしますが、ハウスメーカー選びよりもこちらの方が深刻ですね・・・

今までの経緯

引き続き、本題に入ります。

私の友人と言ってもお客様なので・・・そうですね、Ａさんと呼ぶことにします。

Ａさんと最初に打ち合わせをしたのは7月ごろ。

一概に家を持ちたいと言っても、マンションや一戸建て、新築や中古など様々なケースがあります。

希望する街や交通手段、家族構成や年齢など、一通りの条件をお聞きし、また最も大切な要素である資金計画について伺いました。

当然内容については申し上げられませんが、銀行から限界まで融資を受けたいというような危ない内容ではなく、現在から将来のお子さん達の進学など、先のことも考えた上での資金計画を検討した結果、土地を購入して一戸建てを建てる、という方針になりました。

再来年２月ごろに住むことを御希望されていましたから、逆算していくと来年２月ごろに土地をお決め頂く必要があります。

２００８年は４号特例の廃止が見込まれているので、その場合、構造計算のチェックに伴う建築確認申請の更なる遅れが出てくるでしょうから、請負契約から着工まで６ヶ月ほどの期間を見ておく必要があると思います。

３月に土地の引渡しがあっても、着工が９月になってしまえば、完成は再来年の１月。
順調に行ってもこのくらいになってしまうかもしれません。

ただ、確かに土地を早く決めないとプランも決められませんし、詳細見積も出せないんですが、土地の購入にも銀行融資がある場合は、来年３月から実際に住む再来年の２月まで、住宅ローンが始まってしまいます。

つまり、住んでもいないのに今お住まいの自宅の家賃と、住宅ローンを二重に負担しなくてはなりません。

ですから、資金計画として土地購入時点ではあまり融資を受けず、自己資金で賄う必要がありますし、だからと言ってあまり土地に自己資金をたくさん投入してしまうと、建物の手付金や中間金が払えなくなってしまいます。

資金計画は、どの銀行のどの金利の商品を使うかという問題だけでなく、いつどの時点で資金を使っていくかのコントロールが重要になります。

 

さて、７月の打ち合わせから今日まで、私は土地の情報収集を、Ａさんにはいろいろな街を見てもらいました。

また、”地面”ばかり見ていてもつまらないので、ハウスメーカーも場当たり的で構わないので見て回ってもらいました。

そして昨日、Ａさんとご一緒にハウスメーカーを４社ほど回ってきたんです。

その４社は、セキスイハイムとミサワホーム、タマホームとウィザースホーム。

セキスイハイムは高断熱を体験してもらうため、ミサワホームは意匠の参考として、タマホームはローコスト住宅を知ってもらうため、ウィザースホームは住宅性能とコストのバランスを確認するため、という感じでしょうか。

三井ホームやダイワ、セキスイ、旭化成、三菱など、そもそもコストの高いところは見てもしょうがないので省きました。

セルコホームは以前にモデルハウスを見てもらっているので、今回は除外。

あと見に行こうと思っているのは、インターデコハウスと・・・あと高気密・高断熱で１社くらいでしょうか。

これらは私の主観が入ってしまっているので、Ａさん自身も気になる所を見に行って頂くことになりますから、最終的に４社くらいに絞り、同一の間取りから相見積を取ってＡさんに決めて頂くことになるかと思います。

各社仕様も違うし、比較が難しい・・・ということもありますが、それは私が構造や断熱、窓仕様や意匠など、すべて比較表を作れば良いことですから、公平に比較できるようにしたいと思います。

各社今まで見た感じだと、私がハウスメーカー回りをした２年前とは大分変わってきています。

例えば、カナダドルにしてもユーロにしても３年前とはレートが変化しているので、輸入住宅に関しては当時よりもグレードが下がってきている感じ。

また、ツーバイシックスまでの性能はいらないからツーバイフォーに・・・という選択をされる方が増えているそうで、商品ラインナップについてはツーバイフォーが売れ線になっているようです。

できる限り高気密・高断熱という考え方は、あまりユーザーには浸透していないんですね。

売れ線としては、Ｑ値２．０～２．３というところでしょうか。
セルコホームの例でいうと、Ｑ値１．４４のツーバイシックスで坪単価６０万円、２．０のツーバイフォーで坪単価４７万円という建築費です。

まあこれは、土地の条件や設備の選択で変わっちゃいますけどね。
ツーバイシックスの設備の方が良いものを使ってますし。

ですから、Ｑ値０．５アップの価格が坪単価７万円くらいですかね。



これからの予定としては、建築現場の見学と、土地を見て頂くことになります。

新章

みなさん、こんばんは。

実家の外断熱住宅が完成し、住み心地が大分見えてきました。

ということで、この経験と知識の生かして、お客様にフィードバックしていきたいと思います。

とはいえ、まだまだ全然足りないものがたくさんあるので、勉強も継続していかなければいけませんけどね。

私の友人の家作りに大分動きが出てきたので、完成予定である再来年２月に向けてブログをまとめていくことにしました。

まだ土地が決まってないですし、ハウスメーカーも決まっていませんから、まさにスタートラインに立った状態です。

家作りは人それぞれですから、結果的に施主の「良かった！」が聞けるようにがんばっていけたらと思います。