みなさん、こんばんは。
今日は風が強かったですね。
Ａさんを大船周辺の物件にご案内したんですが、その帰り道、高台から港南区方面を見渡すと、まるでハムナプトラ！
あそこまで真黄色の景色を見たことがありません。
黄砂なのか花粉なのか砂埃なのか分りませんが、それはもうすごかったです。
さて先日見に行った物件を再度Ａさんと確認に言ったんですが、日当りの問題を検証するため、レーザー距離計を使って、南側と東側の建物の高さを測りました。
軒下から当該土地の地面までおよそ８㍍。
建物が５㍍＋ひな壇３㍍という感じでした。
間取り作成ソフトで仮想間取りを作り、周囲に８㍍の高さの遮蔽物を置き、４月の南中時の日射角６５度方向に太陽があることを想定して日当りを見てみました。
結果的に、かなり南側を空けないと日当り的にきつい所はあるんですが、間取り次第で何とかなりそうでした。
Ａさんも気に入って頂いているようだったので、購入申込に踏み込もうとしたんですが・・・
売主から詳細資料を頂くと、この土地には以前、この地域の合併浄化槽が埋設されていて、市が管理している汚水処理施設だったんです。
下水道管が整備されたことで、浄化槽は撤去・土の埋め戻し作業が行われたとのこと。
その当時の工事完了報告書も添付されています。
ところが、
「撤去作業は、ＧＬ－２．５ｍの深さまでとする」
という一文が・・・
このことを売主に確認すると、２．５ｍより深い所に、浄化槽を固定する底盤がまだ残っているとのこと。
さらに、他にももう１区画同じような条件の土地があったんですが、そこにはすでに家が建っていて、特に問題はなかったとのこと。
ジオダスで周辺状況を調べると、”良好地盤”の結果が多く出ていたので、そもそもこの土地の地盤は良かったかもしれません。
しかし、それは底盤より深い所の話で、底盤から地表までの２．５ｍは埋め戻しの土なため、地耐力はかなり低いと思います。
市の作業報告書をよく見ると、不同沈下の恐れがある、と書かれています。
地盤調査をするにも、底盤が邪魔をして深い所は調べることができません。
この土地は更地渡しなんですが、この底盤の埋設に関しては瑕疵担保責任を負わない旨の取り決めをするようで、現実的に更地渡しではないんです。
仮にこの底盤を撤去する場合、
底盤の面積（幅７ｍ×長さ９ｍ）×深さ２．５ｍ＝１５７．５立方㍍
土の重量が２．７ｇ／立方ｃｍですから、
１５７．５×２．７×１０００＝約４２５トン
５トントラックが８５台分の土を掘り起こすことになります。
掘削重機を持ってきて、土を掘り起こし、底盤を解体・撤去して、新しい土を埋め戻すには、８００万円以上かかるかもしれません。
この物件、ある時期を境に販売価格が６００万円一気に下がっているんですが、もしかしたらこの底盤の撤去費用分を見ているのかもしれません。
一見お手ごろな価格の物件ですが、このような隠し玉を持っているとは・・・
来週早々に市役所の下水道課に行き、浄化槽の撤去作業の状況確認を行う予定ですが、さてどのような結果になることやら。
みなさん、こんばんは。
季節柄、ちょっと背景を変更。
私にはすっかり縁遠くなってしまいましたが、気分だけでもと。
さて、昨日ご案内した物件について、Ａさんから問い合わせがありました。
物件のある地形と、付近を通るバイパスの排気ガスの影響について。
地形図で確認すると、当該物件のある地域は東・西・北が山になっていて、南に湘南バイパスが走っています。
バイパスからの距離はおよそ２００ｍ。
バイパス沿いは第１種住居地域に指定されているため、マンションや病院などが建っています。
交通量３０，０００台／日以上の幹線道路沿い５０ｍ以内に居住する子供たちの喘息発症率が６０％増しというデータを見たことがあるんですが、Ａさんのお子さんが弱いながら喘息を患っていることを考えると、考慮しなければならない条件です。
海からの南風がバイパスを通過し、マンション群を乗り越えて、盆地形状の土地で澱んでしまうというのは、あながちあり得ない話ではないと思います。
市町村のホームページで大気汚染に関する情報を提示していますが、ただ今回のケースはもっと限られた地域での話でしょう。
付近の小児科で子供たちの喘息について聞き込みをするのも手ですが、現実問題バイパスに近いこの物件を正当化する情報はないと思います。
むしろ、この環境を受け入れられるかということの方が大きいかもしれません。
この物件をあえて選択してまで、喘息の可能性に不安を感じる必要はないわけですから、Ａさんの物件探しの上で譲れない条件の一つとして、再度物件探しをすれば良いだけのことだと思います。
ちなみに、喘息を患っている方は太平洋側の海沿いを選ぶそうですね。
海からの新鮮な空気が大気を洗い流してくれるからです。
ただ、海沿いはやっぱり高い！
でもきっと良い物件が見つかることを願って探し続けるのみです。
季節柄、ちょっと背景を変更。
私にはすっかり縁遠くなってしまいましたが、気分だけでもと。
さて、昨日ご案内した物件について、Ａさんから問い合わせがありました。
物件のある地形と、付近を通るバイパスの排気ガスの影響について。
地形図で確認すると、当該物件のある地域は東・西・北が山になっていて、南に湘南バイパスが走っています。
バイパスからの距離はおよそ２００ｍ。
バイパス沿いは第１種住居地域に指定されているため、マンションや病院などが建っています。
交通量３０，０００台／日以上の幹線道路沿い５０ｍ以内に居住する子供たちの喘息発症率が６０％増しというデータを見たことがあるんですが、Ａさんのお子さんが弱いながら喘息を患っていることを考えると、考慮しなければならない条件です。
海からの南風がバイパスを通過し、マンション群を乗り越えて、盆地形状の土地で澱んでしまうというのは、あながちあり得ない話ではないと思います。
市町村のホームページで大気汚染に関する情報を提示していますが、ただ今回のケースはもっと限られた地域での話でしょう。
付近の小児科で子供たちの喘息について聞き込みをするのも手ですが、現実問題バイパスに近いこの物件を正当化する情報はないと思います。
むしろ、この環境を受け入れられるかということの方が大きいかもしれません。
この物件をあえて選択してまで、喘息の可能性に不安を感じる必要はないわけですから、Ａさんの物件探しの上で譲れない条件の一つとして、再度物件探しをすれば良いだけのことだと思います。
ちなみに、喘息を患っている方は太平洋側の海沿いを選ぶそうですね。
海からの新鮮な空気が大気を洗い流してくれるからです。
ただ、海沿いはやっぱり高い！
でもきっと良い物件が見つかることを願って探し続けるのみです。
みなさん、こんばんは。
昨日、不動産流通情報網に新たに登録された物件が、Ａさんの希望する条件に合致する部分が多かったため、今日早速ご来店頂き、現地を見に行くことに。
来店されてすぐ、図面を見た段階でバイパスが近いことを指摘され、バイパスから物件までの距離、洗濯物の影響やお子さんの喘息の問題についてご夫婦で話し合い始め・・・
そして、周辺に呼吸器科の医院があるかどうかで、喘息を持つお子さんがいるかどうか調査できると判断されました。
これら全てＡさんご夫婦だけでの話し。
いかに物件マニア・・・じゃなかった、物件に真剣に相対しているかが分るエピソードだと思います。
この方たちは、間違いなく物件探しに失敗することはないでしょう。
さてその物件、現地を見てみると思いのほか良い。
西側４．５ｍ公道に間口１３ｍの整形地。
中古戸建の売買物件なので、新築にする際は取り壊しが必要となります。
最寄の駅までは１５分でほぼフラット。
スーパーまでは５分ほどのところにあります。
価格の割りにどうもウサンクサイ気がしているんですが、近くに氾濫対策の対象となっている２級河川があり、この土地は護岸上場よりも大分低いところにあります。
周辺の物件を見てみると、概ね１ｍほどの高基礎にしているか、またはＧＬを７０ｃｍ程盛り上げています。
お店に戻り、当該市町村の浸水ハザードマップを見ると、１～２ｍの浸水予想地域に指定されています。
水害ハザードマップは市役所に行かないと確認できないのと、この河川の護岸工事の進捗及び対策進行内容の確認が必要となります。
この物件から南側２０ｍの辺りを境に用途地域が変わっていて、当該地域は第１種低層住居専用地域なんですが、その先は第１種住居専用地域になっています。
現在、老人ホーム謙病院の３階建ての建物が建っていて、日当りに影響はない状態なんですが、遠い将来までこの病院が存続しているかどうかは分りません。
高齢者社会を考えると、病院の存続の可能性は高いでしょうが、それは安心材料とは言えませんね。
周辺環境としては、区画整理された分譲地という感じで、他ではなかなかこの金額でこのような立地を望むのは正直難しいんです。
あとは、古家付きで売買となるので、取り壊しにどのくらいかかるかをある程度推測しなくてはなりません。
近くに河川があり、軟弱地盤かと思いきや、ジオダスを見る限り問題なさそう。
下水道の埋設時期を調べて、浄化槽埋設の可能性も探らなくてはなりません。
まあ、現持ち主に聞けば分ることですが。
地盤によっては、杭基礎が埋まっているケースもあるので、そうなると更地にするのに数百万円がかかってしまいます。
あと、上水道管の引き直しなんかも絡むと・・・
全てを明らかにした上でのご判断になりますね。
オール電化をご希望されているので、ガスについては費用がかかりません。
エコキュートの値段が３５万円～くらいかかりますが、ガス引き込みとガス給湯器で４０万円くらいかかっちゃうので、新築当初からオール電化を選択する分にはトントンで済むと思います。
明日は祝日なので、火曜日に早速調査開始です！
昨日、不動産流通情報網に新たに登録された物件が、Ａさんの希望する条件に合致する部分が多かったため、今日早速ご来店頂き、現地を見に行くことに。
来店されてすぐ、図面を見た段階でバイパスが近いことを指摘され、バイパスから物件までの距離、洗濯物の影響やお子さんの喘息の問題についてご夫婦で話し合い始め・・・
そして、周辺に呼吸器科の医院があるかどうかで、喘息を持つお子さんがいるかどうか調査できると判断されました。
これら全てＡさんご夫婦だけでの話し。
いかに物件マニア・・・じゃなかった、物件に真剣に相対しているかが分るエピソードだと思います。
この方たちは、間違いなく物件探しに失敗することはないでしょう。
さてその物件、現地を見てみると思いのほか良い。
西側４．５ｍ公道に間口１３ｍの整形地。
中古戸建の売買物件なので、新築にする際は取り壊しが必要となります。
最寄の駅までは１５分でほぼフラット。
スーパーまでは５分ほどのところにあります。
価格の割りにどうもウサンクサイ気がしているんですが、近くに氾濫対策の対象となっている２級河川があり、この土地は護岸上場よりも大分低いところにあります。
周辺の物件を見てみると、概ね１ｍほどの高基礎にしているか、またはＧＬを７０ｃｍ程盛り上げています。
お店に戻り、当該市町村の浸水ハザードマップを見ると、１～２ｍの浸水予想地域に指定されています。
水害ハザードマップは市役所に行かないと確認できないのと、この河川の護岸工事の進捗及び対策進行内容の確認が必要となります。
この物件から南側２０ｍの辺りを境に用途地域が変わっていて、当該地域は第１種低層住居専用地域なんですが、その先は第１種住居専用地域になっています。
現在、老人ホーム謙病院の３階建ての建物が建っていて、日当りに影響はない状態なんですが、遠い将来までこの病院が存続しているかどうかは分りません。
高齢者社会を考えると、病院の存続の可能性は高いでしょうが、それは安心材料とは言えませんね。
周辺環境としては、区画整理された分譲地という感じで、他ではなかなかこの金額でこのような立地を望むのは正直難しいんです。
あとは、古家付きで売買となるので、取り壊しにどのくらいかかるかをある程度推測しなくてはなりません。
近くに河川があり、軟弱地盤かと思いきや、ジオダスを見る限り問題なさそう。
下水道の埋設時期を調べて、浄化槽埋設の可能性も探らなくてはなりません。
まあ、現持ち主に聞けば分ることですが。
地盤によっては、杭基礎が埋まっているケースもあるので、そうなると更地にするのに数百万円がかかってしまいます。
あと、上水道管の引き直しなんかも絡むと・・・
全てを明らかにした上でのご判断になりますね。
オール電化をご希望されているので、ガスについては費用がかかりません。
エコキュートの値段が３５万円～くらいかかりますが、ガス引き込みとガス給湯器で４０万円くらいかかっちゃうので、新築当初からオール電化を選択する分にはトントンで済むと思います。
明日は祝日なので、火曜日に早速調査開始です！
みなさん、こんばんは。
Ａさんの土地探しを進めていく上で、物件資料の収集が第一に必要な行動になりますが、以前も申し上げた（かな？）通り、集める資料は土地の情報だけに限りません。
・売り地（現況更地）
・売り地（現況古家あり＋更地渡し）
・売り地（現況古家あり＋現況有姿）
・中古戸建
現況更地の売り地が、土地を購入する上では一番分りやすいですね。
分りやすいとは、その土地を買ったらいくらかかるか、がです。
現況古家あり＋更地渡しも同様ですね。
現況古家あり＋現況有姿渡しは、解体費用を買主が負担しなければなりませんが、上物の解体で済めば良いのですが、地中埋設物が絡んでくると厄介な話になります。
中古戸建の選択は、土地を探している人にしてみれば、現況有姿渡しと同じですね。
また、金額に影響する部分として重要なのが設備。
売り地の販売図面の設備欄に、”公営水道・公共下水・都市ガス”と書いてありますが、この意味はこれら３種類が使える、という理解だけでは足りません。
厳密に言うと、前面道路の埋設されている設備のことを指していて、宅地内に引き込まれているかは別問題なんです。
不動産公正取引協議会によると、販売図面に記載できる設備とは”直ちに使用できる設備”のことを指しています。
新築・中古住宅などの完成物の場合、宅地内引き込みも含めた設備の状況を記載することになりますが、土地の解釈としては、前面道路の埋設状況の確認だけで許されているんです。
従って、売り地の販売図面に”公営水道・公共下水・都市ガス”と書いてあるから、費用はかからないかと言うと、そんなことはありません。
また、この中で”公営水道”は、”使える”と”使う”に微妙な違いがあります。
例えば、前面道路に７５㍉水道管が通っていて、宅地内には１３㍉の硬質塩ビライニング鋼管が入っていたとします。
販売図面の表記上、”公営水道あり”と書かれていても、１３㍉の水道管では水圧が不足する可能性が高いですし、硬質塩ビライニング鋼管の内部腐食を考えると、どのくらい使われていたかで心配な部分もあります。
販売図面に、
「平成○○年に埋設の△△製水道管から、宅地内水道メーターまで□□製××㍉配管が引き込まれています」
または、
「前面道路に、境界から○○ｍのところに水道管が埋設されています。使用の際、水道管の延長・宅地内引き込み工事が必要となります」
くらい書かれていると、すごく分りやすいんですけどね。
ちなみに、現況古家ありまたは中古戸建の場合、前述の通り、公営水道と書かれていれば、直ちに使える設備ということになりますが、取り壊しを前提にしているのであれば、建物は概ね築２０年以上は経過しているケースが多いと思います。
ですから、土地を購入する場合、更地であろうと建物があろうと、水道管に関しては新しくする方がベターでしょうから、引き込み工事の費用負担は準備しておいた方が良いでしょう。
Ａさんの土地探しを進めていく上で、物件資料の収集が第一に必要な行動になりますが、以前も申し上げた（かな？）通り、集める資料は土地の情報だけに限りません。
・売り地（現況更地）
・売り地（現況古家あり＋更地渡し）
・売り地（現況古家あり＋現況有姿）
・中古戸建
現況更地の売り地が、土地を購入する上では一番分りやすいですね。
分りやすいとは、その土地を買ったらいくらかかるか、がです。
現況古家あり＋更地渡しも同様ですね。
現況古家あり＋現況有姿渡しは、解体費用を買主が負担しなければなりませんが、上物の解体で済めば良いのですが、地中埋設物が絡んでくると厄介な話になります。
中古戸建の選択は、土地を探している人にしてみれば、現況有姿渡しと同じですね。
また、金額に影響する部分として重要なのが設備。
売り地の販売図面の設備欄に、”公営水道・公共下水・都市ガス”と書いてありますが、この意味はこれら３種類が使える、という理解だけでは足りません。
厳密に言うと、前面道路の埋設されている設備のことを指していて、宅地内に引き込まれているかは別問題なんです。
不動産公正取引協議会によると、販売図面に記載できる設備とは”直ちに使用できる設備”のことを指しています。
新築・中古住宅などの完成物の場合、宅地内引き込みも含めた設備の状況を記載することになりますが、土地の解釈としては、前面道路の埋設状況の確認だけで許されているんです。
従って、売り地の販売図面に”公営水道・公共下水・都市ガス”と書いてあるから、費用はかからないかと言うと、そんなことはありません。
また、この中で”公営水道”は、”使える”と”使う”に微妙な違いがあります。
例えば、前面道路に７５㍉水道管が通っていて、宅地内には１３㍉の硬質塩ビライニング鋼管が入っていたとします。
販売図面の表記上、”公営水道あり”と書かれていても、１３㍉の水道管では水圧が不足する可能性が高いですし、硬質塩ビライニング鋼管の内部腐食を考えると、どのくらい使われていたかで心配な部分もあります。
販売図面に、
「平成○○年に埋設の△△製水道管から、宅地内水道メーターまで□□製××㍉配管が引き込まれています」
または、
「前面道路に、境界から○○ｍのところに水道管が埋設されています。使用の際、水道管の延長・宅地内引き込み工事が必要となります」
くらい書かれていると、すごく分りやすいんですけどね。
ちなみに、現況古家ありまたは中古戸建の場合、前述の通り、公営水道と書かれていれば、直ちに使える設備ということになりますが、取り壊しを前提にしているのであれば、建物は概ね築２０年以上は経過しているケースが多いと思います。
ですから、土地を購入する場合、更地であろうと建物があろうと、水道管に関しては新しくする方がベターでしょうから、引き込み工事の費用負担は準備しておいた方が良いでしょう。
みなさん、こんばんは。
未公開物件情報が入ってきたので、早速下見に行ってきました。
現況駐車場で、およそ９９坪あるんですが、それを３区画に分割して販売することになっています。
画像の方向が南なんですが、これを見る限り周りは２階建てばかりかと思いきや・・・
西側には７階建てのマンションが！
この地域は、用途地域でいう第１種住居地域に属していて、このようなマンションが建っていても不思議ではありません。
西側にマンションがあっても、この土地の日当りとしては問題ないかもしれませんが、将来的に南側にこのような大きさのマンションが建つ可能性があります。
上のマンションを見ると、北側に斜線を切っていますが、それでも日当りに影響してしまうでしょう。
ちなみにこのマンション、７階建てというのはちょっとイヤらしいですね。
調べたわけではないのでいい加減なことは言えませんが、何となく高さ制限２０ｍのところに７階建てを建ててしまったような感じが・・・
割り算すると、２．８５ｍというところでしょうか。
ちょっと階高的に弱いですね。
まあ、ひょっとしたら１階部分を少しだけ地下にもぐらせているかもしれませんが・・・
って、もぐっていたらもっと性質が悪いですね。
浸水ハザードマップを調べる必要があるでしょう。
さて、今回下見に行った際に付いてきちゃった人がいます。
ナオちゃん！！
現場に向かって走っている最中に電車を見つけると、ちょっとあっちに行って！とか始まっちゃいますし、
「あと１箇所見たら、おやつにしよう！」
と、まだ１箇所しか見ていないのに休憩を催促しますし・・・
でも、私的にはそれが全然嫌じゃないんですよね！
まあにぎやかな下見になりましたよ！
未公開物件情報が入ってきたので、早速下見に行ってきました。
現況駐車場で、およそ９９坪あるんですが、それを３区画に分割して販売することになっています。
画像の方向が南なんですが、これを見る限り周りは２階建てばかりかと思いきや・・・
西側には７階建てのマンションが！
この地域は、用途地域でいう第１種住居地域に属していて、このようなマンションが建っていても不思議ではありません。
西側にマンションがあっても、この土地の日当りとしては問題ないかもしれませんが、将来的に南側にこのような大きさのマンションが建つ可能性があります。
上のマンションを見ると、北側に斜線を切っていますが、それでも日当りに影響してしまうでしょう。
ちなみにこのマンション、７階建てというのはちょっとイヤらしいですね。
調べたわけではないのでいい加減なことは言えませんが、何となく高さ制限２０ｍのところに７階建てを建ててしまったような感じが・・・
割り算すると、２．８５ｍというところでしょうか。
ちょっと階高的に弱いですね。
まあ、ひょっとしたら１階部分を少しだけ地下にもぐらせているかもしれませんが・・・
って、もぐっていたらもっと性質が悪いですね。
浸水ハザードマップを調べる必要があるでしょう。
さて、今回下見に行った際に付いてきちゃった人がいます。
ナオちゃん！！現場に向かって走っている最中に電車を見つけると、ちょっとあっちに行って！とか始まっちゃいますし、
「あと１箇所見たら、おやつにしよう！」
と、まだ１箇所しか見ていないのに休憩を催促しますし・・・
でも、私的にはそれが全然嫌じゃないんですよね！
まあにぎやかな下見になりましたよ！
みなさん、こんばんは。
さて１０９ホームですが、高気密・高断熱の輸入住宅という売りも、壁組み構造で良いガラス・サッシを使いさえすれば、自ずと高気密・高断熱になってしまいます。
ですから、このメーカーならではのスペシャルな部分は何なのか・・・
ブランドイメージだけな気がするのは私だけでしょうか。
建物の説明を伺った中でなるほどと思ったポイントは、顕熱交換式の24時間換気装置にエアコンをセットにしたセントラルヒーティング、１種１２．５ｍｍ厚の構造用合板の使用、木製サッシ＋アルゴンガス封入のＬｏｗ－Ｅペアガラス。
そのくらいかな。
顕熱交換式の換気装置を入れているメーカーは、私の中では初めてでした。
熱交換には顕熱式と全熱式があるんですが、全熱式熱交換を採用しているメーカーが多いのではないでしょうか。
全熱交換式の問題点として、においも水蒸気も交換して戻してしまうことの衛生上の問題が挙げられますが、よほどの高気密にならないと、熱交換型換気システムの意味がないことも問題です。
そもそも省エネを図るための熱交換が、イニシャルコストやランニングコストを考えると、果たして意味があるのか・・・衛生面を考えると、熱効率をスポイルさせても顕熱交換式の方が良いのでは・・・もっと言うと、顕熱交換式で熱効率が下がるなら、ただの換気機能で良いのでは・・・
となっていきます。
１０９ホームの熱交換換気システムにはエアコンと抱き合わせたセントラルヒーティングになっていて、４０坪程度の建坪に伴う導入コストは１５０万円くらい。
うーん、エアコンを個別に付けて、２４時間ダクト換気を付けても、たぶん７０万円くらいでしょう。
セントラルは、エアコンが故障すると交換が大変ですしね。
ツーバイフォーからツーバイシックスにする場合の価格アップ分が坪２万円くらいと算出したメーカーがありましたから、４０坪だと８０万円アップ。
つまり、セントラルヒーティングを導入する費用で、ツーバイシックス＋各部屋のエアコン＋２４時間換気装置が入ることになります。
今日お会いした営業の方は、関東地方に住むのであればツーバイフォーで十分だと言うんですが、セントラルヒーティングを勧めるくらいなら、ツーバイシックスにするほうが良いと思います。
温熱環境の観点と、省エネの観点の双方で検討する必要があるので、単純にユーザーがどう選択するかということなんでしょうが、どうも私とは意見が合いそうにないですね、１０９は。
耐力壁に使用する構造用合板が、１種１２．５ｍｍというのは良いことだと思います。
概ね、９．５ｍｍの合板を使うケースが多いようですからね。
壁倍率で０．５～１．０アップします。
木製サッシは、構造が木製で表面的には樹脂でコーティングしてありました。
スウェーデンハウスの木製サッシは、半年に１回くらいは上塗りする必要があるとのことですが、このトステム製の木製サッシはメンテナンスという面では日本人向けなのかもしれません。
Ｌｏｗ－Ｅガラスにアルゴンガスを封入しているのは、１０年もすれば抜けてしまうアルゴンガスを入れる必要があるのかは考えちゃいます。
目に見えないですからね。アルゴンガス。
５０坪で、外構込みの費用が概ね４０００万円という１０９ホーム。
ちょっと高いですね・・・
さて１０９ホームですが、高気密・高断熱の輸入住宅という売りも、壁組み構造で良いガラス・サッシを使いさえすれば、自ずと高気密・高断熱になってしまいます。
ですから、このメーカーならではのスペシャルな部分は何なのか・・・
ブランドイメージだけな気がするのは私だけでしょうか。
建物の説明を伺った中でなるほどと思ったポイントは、顕熱交換式の24時間換気装置にエアコンをセットにしたセントラルヒーティング、１種１２．５ｍｍ厚の構造用合板の使用、木製サッシ＋アルゴンガス封入のＬｏｗ－Ｅペアガラス。
そのくらいかな。
顕熱交換式の換気装置を入れているメーカーは、私の中では初めてでした。
熱交換には顕熱式と全熱式があるんですが、全熱式熱交換を採用しているメーカーが多いのではないでしょうか。
全熱交換式の問題点として、においも水蒸気も交換して戻してしまうことの衛生上の問題が挙げられますが、よほどの高気密にならないと、熱交換型換気システムの意味がないことも問題です。
そもそも省エネを図るための熱交換が、イニシャルコストやランニングコストを考えると、果たして意味があるのか・・・衛生面を考えると、熱効率をスポイルさせても顕熱交換式の方が良いのでは・・・もっと言うと、顕熱交換式で熱効率が下がるなら、ただの換気機能で良いのでは・・・
となっていきます。
１０９ホームの熱交換換気システムにはエアコンと抱き合わせたセントラルヒーティングになっていて、４０坪程度の建坪に伴う導入コストは１５０万円くらい。
うーん、エアコンを個別に付けて、２４時間ダクト換気を付けても、たぶん７０万円くらいでしょう。
セントラルは、エアコンが故障すると交換が大変ですしね。
ツーバイフォーからツーバイシックスにする場合の価格アップ分が坪２万円くらいと算出したメーカーがありましたから、４０坪だと８０万円アップ。
つまり、セントラルヒーティングを導入する費用で、ツーバイシックス＋各部屋のエアコン＋２４時間換気装置が入ることになります。
今日お会いした営業の方は、関東地方に住むのであればツーバイフォーで十分だと言うんですが、セントラルヒーティングを勧めるくらいなら、ツーバイシックスにするほうが良いと思います。
温熱環境の観点と、省エネの観点の双方で検討する必要があるので、単純にユーザーがどう選択するかということなんでしょうが、どうも私とは意見が合いそうにないですね、１０９は。
耐力壁に使用する構造用合板が、１種１２．５ｍｍというのは良いことだと思います。
概ね、９．５ｍｍの合板を使うケースが多いようですからね。
壁倍率で０．５～１．０アップします。
木製サッシは、構造が木製で表面的には樹脂でコーティングしてありました。
スウェーデンハウスの木製サッシは、半年に１回くらいは上塗りする必要があるとのことですが、このトステム製の木製サッシはメンテナンスという面では日本人向けなのかもしれません。
Ｌｏｗ－Ｅガラスにアルゴンガスを封入しているのは、１０年もすれば抜けてしまうアルゴンガスを入れる必要があるのかは考えちゃいます。
目に見えないですからね。アルゴンガス。
５０坪で、外構込みの費用が概ね４０００万円という１０９ホーム。
ちょっと高いですね・・・
みなさん、こんばんは。
今日は、茅ヶ崎方面の物件資料を収集するため、不動産流通情報網にある業者に片っ端から連絡したんですが、希望の物件に出会うことはなく。
１件、辻堂駅徒歩圏の未公開物件の紹介を受けるはずだったんですが、担当者が風邪を引いたとかで、資料を入手できませんでした。
Ａさんが午後から来社されたので、収集した資料の確認をして頂いたんですが、特にめぼしいものがなかったこともあって、今日はハウスメーカーの見積依頼先を決めるため、住宅展示場に行ってきました。
住宅のご提案をお願いするメーカーを３～４社ほど選定し、各社にプレゼンと見積提示をして頂き、最終的に１社に絞り込む予定なので、候補としてあと２社くらいを決めておきたいところなんです。
今日伺ったのは、土屋ホームと東急ホーム。
どちらも高気密・高断熱を謳っているメーカーですね。
土屋ホームは、木造在来工法＋外張り断熱というのが特徴です。
モデルハウスの外壁に大きく”外断熱”と書いてあるのはご愛嬌！
早速営業マンに説明をお願いしたところ、
「うちの建物は単価が高いし、ほかとはちょっと違った建物なので、もしご予算的なことを優先してお考えならほかをあたって下さい」
と、何とも営業らしからぬお言葉。
というか、ものすごーくテンションが低いんです。
そこで、高気密・高断熱の手法と構造的な部分の説明をしてほしい旨伝えると、水を得たサカナのごとく説明が始まりました。
高断熱は、５０ｍｍのポリスチレンフォームを外張り断熱で施し、屋根断熱には垂木にツーバイシックス材を使って断熱の厚みを稼いでいます。
床断熱ではなく、ビーズ法ポリスチレンフォーム６０ｍｍを基礎断熱として採用し、床下暖房もできるようになっています。
窓は北海道のフランチャイズならではのシャノンウィンドウ製の樹脂サッシ＋Ｌｏｗ－Ｅガラスを採用。
高気密は、壁の内側にも外側にも防湿・防水シート張りはなく、外張り断熱の断熱材つなぎ目部分に気密テープで隙間を埋め、気密性能を上げています。
相当隙間面積（Ｃ値）は０．７くらいの性能を発揮しているとのこと。
構造は、筋交いは使わずに構造用合板（ダイライト：９．５ｍｍ厚）を使って耐力壁にしています。
カットモデルを見ると、室内側から
石膏ボード→空間→構造用合板→断熱材→通気層→サイディング
となっています。
内部結露を防ぐため、室内から室外に向かって透湿抵抗を低くしていく必要性があるんですが、外壁に透湿抵抗の高い構造用合板を使用すると、石膏ボードで合板よりも透湿抵抗の高いもの（防湿・防水シート）を張る必要があります。
しかし、在来工法には下枠と上枠がないため、シート張りが難しいんです。
（新在来工法にはあえてこの枠を入れているようですけどね）
土屋ホームの場合、壁体内に充填断熱を行わないので、内部結露が発生したとしてもひょっとして問題ないのかもしれませんが、逆に言えば外張り断熱＋充填断熱のダブル断熱にはできないということでしょう。
そもそも筋交いを使わない耐震構造を用いているのであれば、ツーバイフォーにしてダブル断熱にした方が良いと思います。
ツーバイフォーの壁組工法の場合は下枠と上枠があるため、防湿・防水シートの施工性が良いので、ダブル断熱は成立します。
営業マンに、
「結局壁組み工法に近い構造になっちゃってるんだから、そうすれば良いのに」
と聞いたところ、
「やっぱり柱を見せる家作りがしたいんでしょうねぇ」
とどっかで聞いたことがある言葉。
そう、三井ハウスも三井ホームみたくすれば良いのに・・・と聞いたら、同じ答えが返ってきたんですよね。
土屋ホームには土屋ツーバイホームとかいうブラザーカンパニーがあり、こちらの方はやっぱりダブル断熱を採用しているようです。
垂木部分にはあえてツーバイ材を使い、在来工法ながらダイライトを使い、外張り断熱で高断熱化を目指し、気密テープを使うのは・・・というのはあるけれども高気密化を図り、関東で他社にはなかなかない基礎断熱を使い・・・
ものすごく共感できる部分が多いんですが、行き着くところ、どうして在来工法（？）というところに答えが出ませんでした。
土屋ツーバイホームのモデルハウスは近所になく、八王子まで行かなくてはならないんですが、どうやら一度は行くことになりそう。
話が長くなったので、東急ホームの話はまた後で。
みなさん、こんにちは。
お休み明けの今日、早速電子メールを確認すると、Ａさんとさくら事務所の加藤さんからの受信がありました。
Ａさんは、”気持ちを改めてがんばりましょう！”という内容。
お客さんから励まされてしまうとは・・・
ただ、これからの物件探しは一からやり直し・・・ではありません。
Ａさんにとっては、物件探しの手法や購入を決意するまでのプロセスを把握することができたでしょうし、私にとっては茅ヶ崎市の現状がかなり理解できるようになりました。
ということで、かなり”熱い”物件探しができることでしょう！
加藤さんからのメールは、”不動産の購入は今買うべきか買わないべきかでななく、納得の積み上げから購入に至る”、という内容でした。
私は、お客様が不動産を買う”決意”ってものすごく重要だと思います。
その決意は、タイミング的なものよりも、自身のライフスタイル、資金計画、家族構成など総合的に判断し、物件の全てを理解した上で納得できて初めて表に出るべきではないでしょうか。
以前、私の仕事の仕方は、お客様がその不動産を購入する”決意”をして初めて物件調査し、ご契約して頂いていました。
この”決意”は全てを納得したものではなく、”思い切り”的な要素が大きかったと思います。
今は、物件調査により不動産の素性を明らかにした上で”決意”して頂き、さらに重要事項の事前説明を経て、それでもゆるぎない”決意”があれば購入して頂くことにしています。
加藤さんは、”決意”というよりも”納得”と表現していらっしゃいますが、私の今のやりかたはどうやら間違ってなさそうです。
お休み明けの今日、早速電子メールを確認すると、Ａさんとさくら事務所の加藤さんからの受信がありました。
Ａさんは、”気持ちを改めてがんばりましょう！”という内容。
お客さんから励まされてしまうとは・・・
ただ、これからの物件探しは一からやり直し・・・ではありません。
Ａさんにとっては、物件探しの手法や購入を決意するまでのプロセスを把握することができたでしょうし、私にとっては茅ヶ崎市の現状がかなり理解できるようになりました。
ということで、かなり”熱い”物件探しができることでしょう！
加藤さんからのメールは、”不動産の購入は今買うべきか買わないべきかでななく、納得の積み上げから購入に至る”、という内容でした。
私は、お客様が不動産を買う”決意”ってものすごく重要だと思います。
その決意は、タイミング的なものよりも、自身のライフスタイル、資金計画、家族構成など総合的に判断し、物件の全てを理解した上で納得できて初めて表に出るべきではないでしょうか。
以前、私の仕事の仕方は、お客様がその不動産を購入する”決意”をして初めて物件調査し、ご契約して頂いていました。
この”決意”は全てを納得したものではなく、”思い切り”的な要素が大きかったと思います。
今は、物件調査により不動産の素性を明らかにした上で”決意”して頂き、さらに重要事項の事前説明を経て、それでもゆるぎない”決意”があれば購入して頂くことにしています。
加藤さんは、”決意”というよりも”納得”と表現していらっしゃいますが、私の今のやりかたはどうやら間違ってなさそうです。
みなさん、こんばんは。
先週土曜日にＡさんより頂いた、土地購入申し込みの件ですが、結論から言うと購入することはできませんでした。
そもそもこの土地は、購入申込する以前から建売住宅で販売する方針に切り替わっていたんですが、売主の不動産業者より、
「建売で数ヶ月先に収益を回収するよりも、手っ取り早く土地売りにしたいので、建売の計画を中断させても土地売りを優先する」
ということだったんです。
土曜日にＡさんはご家族全員を連れて現地を見回り、購入申し込みに踏み込んで頂いたわけですが、今日の業者からの回答は、
「建売の計画を今更なくせない」
とのこと。
この業者の態度にはもっと腹の立つこともあるんですが、単に天秤にかけて１週間も引っ張ったというのが実際のところでしょう。
Ａさんは、減額交渉が難しい場合に備えて自己資金を増資することまでお考え頂いたにも関らず、この業者はあまりにも誠意がないんです。
誠意やモラルの問題なので、別にこの業者をどうしようということではないんですが、まさに人と不動産の関係を悪くする人達、という感じでした。
この土地の購入に関しては、価格が高いことや、周辺物件の売れ残りを見た場合、万が一先々売却する必要性が出てもなかなか売れないかもしれない、ということを考えると、購入できなかったことはＡさんにとって良かったと思える部分もあります。
いずれにしても、ここまで物件を気に入り、購入希望まで踏み込んだというのは、必ず次に繋がりますし、土地を見るための勉強をしたと思えば、気持ちは前向きになるというものでしょう。
ちなみに、この物件を検討したこの１週間で、もうひとつの候補物件が契約予定になってしまいました。
１週間前に問い合わせたとき、この物件は建売になるから販売できません、という話をしてくれてさえいれば、もうひとつの候補物件もチャンスがあったかもしれません。
つくづく腹立たしい話です！
まあここで書いてすっきりさせて、更に良い物件を探し出す方に力を向けたいと思います。
みなさん、こんばんは。
Ａさんの土地探しで、お昼から茅ヶ崎市へ。
最近、週末は藤沢、辻堂、茅ヶ崎の辺りをうろうろしています。
渋滞している道を避ける術に長けてきて、だいぶ行き易くなりました。
さて、今日は物件周辺の聞き込み調査。
公園で休んでいる老人や、小売店のおかみさん、バス停で待っている方など。
街の評判はすこぶる良く、確かに空き巣被害や交通事故などがあるものの、他の街と比べて多く発生しているということはなさそうでした。
また、スーパーや病院、幼稚園や小学校などが近くにあり、大変住みやすいという意見が多かったです。
聞き込みで何よりも驚いたのが、
「昨日も同じようなことを女性の方に聞かれましたけど、ひょっとして奥さん？」
「！？」
そうなんです！Ａさんの奥さんが、お子さんを連れて聞き込みに回っていらっしゃったんです。
確かにＡさんご夫妻に、その物件のことを知るには周辺の方々に聞くのが一番、と話をしましたが、それを実行できる方はそう多くないと思うんです。
ここまで一生懸命、物件に向き合って検討できるというのは、本当にすばらしいことです。
今日、この物件の購入申込を頂き、早速売主と金額の交渉を行ったんですが、この更地売りの物件は建売２棟の販売プランがかなり進んでいて、今の時点で計画をストップして再び更地売りに戻すには、どうしても値引きは難しいとのこと。
依頼先の設計・施工会社と計画ストップの損害金を打ち合わせた上、後日連絡を頂けることになりました。
前回の候補地も、さてここにしようか、と調べていったらすでに建売に切り替わっていたんですが、また今回も・・・という感じです。
タイミングとかご縁とか言いますが、何かずれてしまっているんでしょうか。
結果的に、Ａさんにとって最良の土地購入ができれば良いわけですが、特に今回はかなり前向きなだけに、がっかりされる思いが大きいかもしれません。
何とか良い返事がもらえると良いんですが・・・
Ａさんの土地探しで、お昼から茅ヶ崎市へ。
最近、週末は藤沢、辻堂、茅ヶ崎の辺りをうろうろしています。
渋滞している道を避ける術に長けてきて、だいぶ行き易くなりました。
さて、今日は物件周辺の聞き込み調査。
公園で休んでいる老人や、小売店のおかみさん、バス停で待っている方など。
街の評判はすこぶる良く、確かに空き巣被害や交通事故などがあるものの、他の街と比べて多く発生しているということはなさそうでした。
また、スーパーや病院、幼稚園や小学校などが近くにあり、大変住みやすいという意見が多かったです。
聞き込みで何よりも驚いたのが、
「昨日も同じようなことを女性の方に聞かれましたけど、ひょっとして奥さん？」
「！？」
そうなんです！Ａさんの奥さんが、お子さんを連れて聞き込みに回っていらっしゃったんです。
確かにＡさんご夫妻に、その物件のことを知るには周辺の方々に聞くのが一番、と話をしましたが、それを実行できる方はそう多くないと思うんです。
ここまで一生懸命、物件に向き合って検討できるというのは、本当にすばらしいことです。
今日、この物件の購入申込を頂き、早速売主と金額の交渉を行ったんですが、この更地売りの物件は建売２棟の販売プランがかなり進んでいて、今の時点で計画をストップして再び更地売りに戻すには、どうしても値引きは難しいとのこと。
依頼先の設計・施工会社と計画ストップの損害金を打ち合わせた上、後日連絡を頂けることになりました。
前回の候補地も、さてここにしようか、と調べていったらすでに建売に切り替わっていたんですが、また今回も・・・という感じです。
タイミングとかご縁とか言いますが、何かずれてしまっているんでしょうか。
結果的に、Ａさんにとって最良の土地購入ができれば良いわけですが、特に今回はかなり前向きなだけに、がっかりされる思いが大きいかもしれません。
何とか良い返事がもらえると良いんですが・・・