全員参加型のまちづくりと住環境

コーポラティブハウスの考え方
コーポラティブハウスとは、一般の分譲マンションのように
完成した住宅を購入するのではなく、
住宅の購入を考えている人々が集まり、
共同で土地を購入し、各自の要望を取り入れながら設計し、
自分達が工事の発注を行って住宅を取得するという方法です。
いわば住み手による住み手のための、全員参加型
コミュニティ集合住宅（住環境街づくり）ということになります。

『コーポラティブハウス方式による住まいづくりは、
もともとは18世紀の社会主義者ロバート・オーウェンが
自ら経営するスコットランド、ニュー・ラナークの繊維工場の
傍らに始めた協同組合に端を発する。産業革命のさなか、
労働者が資本家に対抗して、生活物資の共同購入から住宅建設、
幼稚園運営などを行った事例である。
「コーポラティブで街をつくる」という発想で、
アメリカでニュー・ハーモニー・コミュニティを
建設しようとしたが、これは失敗に終わった。

こうしたコーポラティブハウジングの試みが、紆余曲折を経て
ドイツや北欧、そして北米に広がっていった。こうして今では、
ノルウェーの全国の住宅の15％、オスロ市では40％、
450万人がコーポラティブに居住する。
スウェーデンでは50万人。ドイツは650万戸に1500万人と、
その割合は全住宅の17％、アパートの30％を占めている。
カナダでは、9万戸、15万人がコーポラティブに居住している。
アメリカでも既存の賃貸アパートからのコンバートを
主にコーポラティブハウジングが普及し、ニューヨークでは
全住宅の20%を占める。その中には、ジョン・レノンが
生前に居住した30世帯からなるダコタ・ハウスも含まれている。

日本でも、1921年に住宅組合法が制定され、以来、
約3万5,000戸の住宅がつくられた。しかし実際には一戸建て
が多く、1950年に住宅金融公庫が設立されて、
個人に直接持ち家向け融資を展開したために、
住宅組合法はその意義を失って1972年に廃止されている。
一方、1948年に消費生活協同組合法が制定され、
1954年に労働金庫、1958年に財団法人日本労働者住宅協会
（1967年に日本勤労者住宅協会に改組）が発足し、
それらの協力で1975年までに約65,000戸の住宅が供給された。
現在は、主に民間のプロデュース会社によって、
大都市圏を中心にコーポラティブがつくられている 。』

このコーポラティブ方式住宅が日本で余り広まらなかったのは
何故でしょうか？
それは下記の様な事が原因のためだと思います。

1、コーディネーター（企画者）というまとめ役の問題、
企画者の人材の質の不足の問題があるようです。
※（新しい住まいとコミュニティ--コポラティブ・ハウジング
--ダイヤモンド社）の本では日本のコーポラティブ方式住宅
について下記の様な表現をしています。
『「日本のコーポ方式の特徴は最初にコーディネーター
（企画者）が存在する。諸外国は最初からユーザー主導型で
組合を結成し、資金・造成・建設の土地購入からすべてを
ユーザー自ら検討、計画し発注する。
日本の場合土地取得問題や日照権問題など狭い国土での
権利移転や金融問題、住宅行政制度の手続き等が複雑なため
企画者を通さなければならなかったようである。」
そして1978年（昭和53年）日本の状況をこう評しています。
「一人では弱いけれど集団化すると無類の強さを発揮する農協的
観光集団やゲバ学生の集団、反対となるとムード的な極限状態まで
エスカレートする住民運動や進歩的学者の文化運動、内部の不正を
かばい合いながら、外部に対して正当性を主張したがる
政治や企業集団、これらが三つ巴に絡み合いながら共存している。」
今は世界中が人間関係の誤解釈でそうなっているようです。』

コーポラティブのコーディネーター（企画者）には下記に
述べるように、人間の一生の生活基盤と言えるものを取得する
ためですから、総合的な幅広い専門分野の知識が必要です。

①土地購入の際の利害関係である、
地目変更（農地・山林・檀家等の土地転用それに伴う税制等）、
私有・公有等、開発土地の法的権利等や税制や
それを整理する為の手続き・お金（取得費・暴力団の関与等）
の絡む調整、開発申請するまでの開発土地取得とその期間の問題、

②造成の際の安全性や環境保護や近隣住民や開発地に絡み小規模土地を
購入し全体開発計画を狂わせること等で、ゆすり・たかりで苦労せず利益を
得ようとするする暴力団関与の調整（刑法の民事不介入を巧妙に利用）、
国土法等、行政法に基づく都道県への開発申請の問題、

③土地購入から建物完成までの資金計画や住宅ローンの問題、
図面や生活環境の企画設計、建設総合計画、メンテナンス等の
購入する人たちの夢や希望をまとめ調整する問題、
以上3点の幅広い専門分野の知識が必要なのです。具体的には
㋐分譲地の土地取得までの法的整理・税制等調整する
宅建主任者・司法書士・土地家屋調査士・弁護士・会計士・
全体企画設計スタッフ、開発申請のための行政書士等の
専門スタッフ等の部門、

㋑土木造成技術、建築技術、生活環境技術（上下水道、
電気配線、配管、庭園、車庫等）等の造成・建設部門、

㋒全体資金計画・居住ユーザーのローンの金融計画部門
維持管理メンテナンス計画等の業務管理部門、
と幅広い専門知識集団が必要になります。

参考　日本の不動産に関する資格一覧 - Wikipedia
日本の建設に関する資格一覧 - Wikipedia
開発許可制度 - Wikipedia


一番いいのは建てる人達に、それぞれが上記の専門知識を
持った人たちがいればボランティア参加的に分担して行って
もらえばいいのですがそううまくはいくはずがありません。
かといってそれだけの専門スタッフをそろえるには、
それなりの報酬を与えなければ人材は集まりません。
今の日本の企業の利益至上主義の商業ベースの考え方では、
コストがかえって高くつくし、なかなか難しいのです。

自分の持ち物ですから、公共福祉や安全性に問題がなければ、
資格がなくとも行えることが多いので資格者がいなければ
自分達自身で悪戦苦闘してやるしかありません。
しかし日本では、とても一人ではまとめることはできないのです。
つまり考え方のベースに皆で寄り集まり、住宅を安く作りたい
という思いが人間の欲や資格制度や金融問題が絡み逆にネック
になってしまうのです。

2、土地から建物完成までの個人の住宅ローン制度がない問題、
2番目の問題としては上記の資金調達の問題があります。
一つには住宅融資制度では更地購入から建物完成までの
住宅ローン制度は国の運営する住宅金融公庫制度で、大正時代・
昭和初期等若干あったようなのですが、現在は建設業者や
その意向を受けた下請けの人が企画者として行うという
企業の利益至上主義に利用され、本来の意義を失い
住宅を建てたいと希望する個人には制度がないのです。
たぶん今の日本の金融制度である担保制度による、安全中心の
※高金利融資制度では、この考え方のローン制度そのものが
難しいのではないかと思うのです。なかでも一番の問題は
完成まで長期を要することがほとんどですので、できあがる
までの金銭面での立替え資金が多く発生し、その負担や借入の
自由に変化する金利の問題が大きすぎるのです。つまり建物を
建てる人達の計画が狂ってしまうのです。

例えば50人で5000万の住宅建設とすれば25億の資金です。
金利が自由に変動し年5%上がれば1.25億円
（1人当たり250万円）負担が増加するわけです。
しかもそれが何年も長引けばなかなか個人では負担できません。
融資時期は必要資金のつど支払う方法で土地購入の最初からの
住宅個人ローン制度があれば、この建設までの運転借入金の
自由金利相当は無駄なコストになるわけです。
※『今の金融制度では担保価値や返済能力を基準に融資制度が
行われています。上記コーポラティブ制度では、
土地取得の段階では、造成が完了していません。
生活環境が整っていない土地を取得するわけですから、
完成までの原価構成を見積もることが困難なのです。
要するに金融の安全性重視の担保を査定することが難しいと
いう理由で、融資制度を導入出来ないのだ思います。
社会的意義があっても、金融機関はお金が儲かり安全で
回転の良い融資しかしないという経済至上主義の自分勝手な
都合だけで、住宅を欲するこのような個人融資を嫌うのです。

またもう一つは最初に借入であってもローンであっても資金
が企業にたくさん供給されると、余り不動産や建設のことを
理解していないトップ経営陣は、資金が余っていて運用しない
のはもったいないと解釈したり、資金は自分のものと勘違い
したりして、これを運用して利益を得ようとします。
その上悪い事に金融機関は利益追求至上主義ですから儲かる事
であれば、どんな手段でも、運用を経営陣に進めます。株や
大きな貸付等で金融機関から出向している社員が支配している
企業であれば間違いなく本部金融機関や自分の出世等のために
強引に資金流用を進めます、人間の醜い欲ですね。

それで無能な経営陣のお蔭で、コーポラティブのお客の資金が、
結果的に株や投資やデリバティブ取引等に流用されて
失敗したり、Ｍ&Ａ等で資金を使い果たしたりします。そして
造成や建設や人件費等がまかなえなくなり、場合によっては、
黒字倒産などして、家を建てたいと思った皆の住宅建設が計画
通り建てられなくなってしまうわけです。

これなどトップ経営陣の欲や経営に対する計画性や緻密性が
ない見本のようなものです。
ですから本当はトップ経営陣等一部の人間に予算執行などの大きな権限を
持たせてはいけないのです。その為全員参加型で資金の使い道を
チェックしなければならないのです。』

だから日本の今の現状でコーポラティブ住宅を建設しようと
すれば、金融力と金利負担を吸収でき、資格者の人材がいる
大手企業、もしくは民間のように倒産ということのない、
国の行政でなければならなくなるのです。

発想や考え方はごく常識的で理論的でも、今の日本の行政から
民間の株式会社制度までの上意下達のトップダウン方式で、
煩雑な手続きで、金融における投資や金利の資金を持った者の
自由放任主義で何でも利益を求める経済利益至上主義では、
とても無理な方式なのかもしれません。

何故なら、今の日本の住宅建築行政制度は金融の投資や金利の
自由放任を許しているのに比べ、建築法規制や行政法規制で
がんじがらめに縛られ、完成までの、許認可手続きが煩雑なうえ、
設計・造成・建設分野が細分化され、国家資格制度がいるという
制度です。建築技術や色々な業務の面でも高度な知識をかなり要求
され、それをクリアーするために長期の準備期間と工事期間と多大の
立替え資金負担を要する、自由度の全然ない、住宅行政制度に
なっているからです。
今の日本の住宅金融制度や住宅行政制度では、
皆で考え、皆で建てようなどという制度そのものが、
共産主義とは関係ないのに、共産主義的なものとして扱われ、
とても無理な話なようです。思想なんて関係ないのにね！？

資本主義であろうが共産主義であろうが今の世界の、
ピラミッド組織の行政組織であるトップダウン方式で、
日本の何もわからない投資資本家中心の経済利益至上主義の、
封建制度ではコーポラティブ方式はとても無理であるようです。

※トップダウン行政や経営は、もともと民主主義とは相容れない。

今からはトップダウン行政や経営ではなく、まとめる管理役がいて、
全員参加型で自分達皆で考え、皆で改善していく、個から全体への
考えが、国家・民族・民衆を超え今後戦争をなくしたり、世界人民の
環境を改善したりできる大変重要な鍵になると思います。

それには下記の様な前提が必要だと思います。
①国家や企業の秘密を極力なくし、国益や企業など、お金持ち
資本家や権力を持つトップ権力者に媚びたり支配される収入
優先のプロパガンダや単なる経済自由賛美等の報道でなく、
秘密のない真実と客観的な報道が必要であると思います。
秘密がなければ諜報機関やスパイという汚い職業もいりませんし、
情報を売り買いする汚職も、それに伴う人質交換や死刑に値する
最も人として無駄な行為であるスパイ合戦殺人も必要なくなります。

国家の大統領や首相であろうが、集団の長や個人であろうが、
無実の人を殺す権利は人間誰にもありません。
人間として道徳的問題では、死刑制度でさえ批判があります。

人殺しを職業とする地球環境も人間の尊厳も無視し、頭の脳は
鮫やライオンですらめったに共食いはしないのに、同程度以下の脳で
思いやりの殆どない、人間とはとても思えない殺戮映像を流す、
無思考集団のイスラム国もその存在意義がなくなるでしょう。


②第二次大戦後エイズ、エボラ出血熱、鳥インフルエンザ等
突然なかなか対処できないウイルスが多数発生しています。
また人間の憎悪は計り知れず平和な国でさえ日常のように醜い
殺人事件が起きています。
にもかかわらず世界では武器も急激に進歩し、武器商人が
大儲けし、戦争や内戦で大量殺戮が今も繰り返されています。
また科学の世界では遺伝子組換えや核実験や殺人兵器開発等
自然生態系を無理に変化させる行為が多数行われています。
これらは地球環境にとってデメリットの方が圧倒的に
大きいようです。放射性治療等派生的問題もあり難しいところもありますが、
人類に健全な研究以外なくすべきだと思います。
それにはまずその主な原因である戦争や内紛やその為の
科学兵器の開発、武器売買や侵略行為等で儲ける商売等を
やめさせる必要があります。


特にもし熱エネルギーの増加によって海水が蒸発しＣＯ2が増え、
温暖化しているのであれば

核開発は核分裂で莫大な熱エネルギを出し1000種以上
の物質が出てくるそうですから、どんな有害な物質が
出てくるかわかりません。ということは
治安の為の国連軍を除き、戦争も含め各国が持つ軍隊や武器を
世界からなくす必要があると思います。
もちろん基礎研究は必要だとは思いますが？
ここでも
「戦争をなくす一番いい方法は、世界治安の為の国際連合軍
以外、 各国とも武器をもたないこと。そして
　人殺しの武器を徹底的に取り締まるのが最善です。」といえるようです。
地球環境破壊が取りざたされている現在、
軍事力や権限やお金を持った人間が、人権を無視し、
権力を振り回し争っている時ではないのではないでしょうか？
③人間は、はっきりはしませんが、50人以上の管理能力はない
と言われています。ということは1人の人間や一部グループに
多くのお金や権限を与えてはならないことになります。
人間の脳の大きさは余り変わりなく、
能力も脳を使うか使わないかのわずかの差であるようです。
従って、なるべく人間すべてが能力を発揮できるように、
お金持ち資本家や権力支配者のトップ・ダウン方式ではなく、
皆で参加し考えるボトムアップ方式を中心とし
縦型組織をマトリックス型組織に改善していく必要がある
と思います。
それには今の公は汚職を取締り、民営同士は買収などの汚職は
やりたい放題という、株式会社中心制度は片手落ちで大変問題
があります。当然民間も汚職を取り締まるべきです。その為には
公・民すべて選挙等の全員参加型にするべきです。

でもこんな希望はグローバル国際政治がこのまま無策の
世界では、海水蒸発で地球に生物が生存できなくなる
10億年後か、地球そのものが太陽と共に滅びる50億年後か、
地球が滅びるまで民主主義は夢幻なのかもしれませんね！？

都市計画は高度成長期においては、
全体から個へという設計思想が、主流でした。
しかしその後、高度成長から低成長へと移り、
成長の限界・集中による環境破壊や環境汚染を目にして、
全員参加型や市民参加型の都市計画の思想が生まれてきました。
その中の一つであるコーポラティブ考えをいち早く1978年
各国のコーポラティブ住宅の例を紹介し書籍で提唱された、
神谷宏冶さんが先日亡くなられました。ご冥福をお祈りします。