建築の販売資金担当

建築の販売資金担当



住宅販売会社の販売資金（ローン）担当は銀行のローン担当と違った意味で、大変です、
住宅の販売には住宅ローンが欠かせません。
新人や、入れ替わりが激しい報奨金目当てのセールスマン等では、
販売資金の内容、手続き等詳しい人は殆どいません。
それで販売顧客のセールスに頻繁に同行を求められるのです。
管理部門としては、ローン担当の時間が空いており、
尚且つき契約が間違いない顧客だけ同行を認めるが、顧客の自宅にはなるべく行かず、
事務所で対応するような事を取り決めていました。

昔私が出向していた会社では、
100名規模で男と女各一人で年300棟位のローン手続きを行っていました。
私の力不足から男の担当が度々、セールス同行および打ち合わせに刈りだされ
（頼りない私も何度か同行しましたが）、
通常業務も抱え、とうとう過労のため風呂場で倒れる事態になってしまいました。

そこで、ローンがもっと楽になる方法はないかと思い、検討した結果、
提携ローンの場合、表示（現在は表題）登記までを会社で行い、
保存登記から抵当設定登記までを銀行で行ってもらえばどうか、
そうすれば、銀行に自動的に口座が増え、銀行にとってもメリットがあり、
あわよくば実行も早めてもらい、早期資金回収が計れると思い、
トップに相談しました。メインの都銀では地元に1行しかなく、
店舗数がＴ県で圧倒的に多い、Ｔ銀行で話を進めていきました。

相手銀行も大変乗り気で、トントン拍子に話が進み、Ｔ銀行側から、
「本店営業部に一括持ち込みしてもらい、ローンの実行は書類がそろった時点で行います。
それから先の返済口座は、各顧客が便利なように、県の各市町村に口座を振り替えます。」
との話をもらいました。そして、
提携ローンについてはＴ銀行に持ち込み資金繰りは多少楽になりました。

しかしここで少し問題がおきました。経営者ではありませんので、
管理部には余り関係ないのですが、建設完工のノルマのため、
本部の営業の部材押し込みと同様、
入居1週間前くらいなら許せるが（銀行内部手続きに1週間以上かかる）、
かなり先行して建物完了引渡し書をもってきてしまうのです。
そうすると入居していないのに返済が始まってしまいます。

まったく何を考えているのでしょう。建設・営業にはちゃんとした役員がいるのですよ？
私は渡り鳥の名ばかり出向管理職です。それを本部は鬼の首を取ったように、
「公文書偽造、不正な登記だ！」とか
「お前の自宅を担保（私にお金貸したの？何の関係がある？）によこせ！」だとか何とか、
訳のわからないことを！無視していましたが。

私の心は、資金繰り、給料計算、経理、決算、債権回収、工事カード、
（社会保険、失業保険、労働保険）等手続き、会社設立・変更（役員等）登記
及び役所届け出、建設業・宅建業・一級建築士事務所の設立・変更・事務所移転等の登記
及び役所の届け出、展示場管理、展示場管理人の管理等大忙し、
人間ができてないので、ぶちきれないほうがふしぎですよね？

いまは、利害がメインのメイン銀行に得になることではないので、
上記のような融資制度はやってないと思いますが＝Ｔ銀行さんごめんなさい。

ちなみに建物登記条件を下記にしるしてみます。
建物の登記
表示（表題）登記は土地家屋調査士の業務です。
保存登記は司法書士の業務です。
表示（表題）登記の条件は下記の通りです。
「不動産登記事務取扱手続準則第136条第1項には
「建物とは屋根及び周壁又はこれに類するものを有し、
土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものをいうとされています。
建物新築工事中の建造物が、どの程度工事が進めば建物として登記をすることができるか
判断もいろいろあるところですが、
原則として次の４点が建物認定の要件になります。
建物の認定基準として、　
1)土地の定着物であること、
2)屋根及び周壁またはこれに類するものを有すること、
3)その目的とする用途に供し得る状態にあること、
4)取引性を有すること、
の4つを挙げることができます。（宮城県回答より）」

尚、判例では「不動産登記をなしうるには、いわゆる完成した存在を必要とはせず、
工事中の建物であってもすでに屋根や囲壁をつけ土地に定着した一個の建造物として
存在するようになっていればそれでよい。
床とか天井のようなものは建物完成に役立つにすぎず、
これができていなくても登記上は建物といってよい（大審院昭和10年10月1日判決）」
があります。
住宅販売の販売資金担当の仕事は、ローン手続きや営業促進の仕事だけではありません。
債権回収のため、お金のなくなったお客のため、ローンを紹介する仕事もあります。

住宅販売は、熾烈な競争のため、契約を急ぎますが資金内容がはっきりしていない
（ローン条項があり、ローンが決まらないと解約になる恐れがありますので）
契約が出来ません。そのため営業はローンが大丈夫かローン担当に催促します。
しかし、銀行のローン査定には印紙の貼ってある
本式の契約書（請負工事契約、売買契約等）のコピーが必要になります。

｛手続きとしては、さかさまの現象が起きます（契約とローン査定のとき、
ローン査定が先に決定しないと契約が出来ない。）ので各社とも取りあえず、
営業の提出してくる契約書のコピーに印紙を仮貼りし、
コピーに割り印しそれを又コピーし（営業のため私文書偽造？）、
銀行のローンの査定担当に提出します。

それでローンが決定すると、契約書の金額は原則的にその査定金額で最後まで進みます。
契約書の変更がきかなくなります。｝
そのような関係ですので、住宅の契約時点では、
大体において外構工事や家具、カーテン等が含まれていない、相当ずさんな資金計画になっています。
その為、お客は大体引き渡しの段階でお金が足りなくなるケースが多くなり、
ローン担当が資金回収のためプロパーローンをくんであげることになります。
そのローンの金利は通常より高くなります。

これを顧客のため、解消するには、営業に家具や外構も見込んで見積もりを作り、
契約書を作成してくださいと話すしかありません。
そのほかに、
①宗教関係の檀家の総有と恩われる敷地に建設したところの
追加抵当権の問題－登記には公信力がなく、本当の所有者がいたらその人の方を保護します。
従ってよく宗教のことはわかりませんが、登記簿上の名義が宗教法人代表の名前に成っていても、
民法上の総有になっていれば、壇家皆の所有ということになり、原則分割請求が出来ません、
そのため原則檀家全員の同意が必要になります。

②ローンはいやだから、昔買った別荘地を買い取ってと欲しいと言われ、
現地まで査定にいくのですが、草茫々で道路もなく、
電気、水道、ガス、下水道もなく、原野商法で売られた土地の問題。

③農地であれば農地転用許可の手続きの問題。

④土地区画整理組合の土地であれば、仮換地や、保留地の問題。

⑤既開発許可物件（業者では塩漬け物件と呼んでいる）であれば、
　その経過、建築条件の問題。

⑥自営業の方に多い、お金持ちであるがそのお金は「裏金（節税？）であるので、
　家を建てるためローンを組みたいがよい方法はないか」という問題。

等、法律家の域を超え道徳まで含んだ知識の要求と、
弁護士に相談して解決するものはいいのですが、
弁護士でも解決できないか、殆どが色々の手続きの問題です。

そのような難問・奇問が次々におしよせてきます。
これらのことを処理するために一人で県内を動き回り、
お客に一々ハンコや委任状をもらいにいっていたら大変ですね、
それで電話で了承をとり、住民票や戸籍抄本や印鑑証明等の取得、
実印以外の膨大な書類の捺印漏れ、
ローンや登記で要求される追加資料、追加修正の捺印の為、
お客電話了承の三文判を押す、その写しをお客に送る、
そんな三文判が各社のローン担当のところには過去いっぱいあったと思います
（厳密には私文書偽造？）。
いまは個人情報保護法案とかで、厳しくなっていますので、
それも出来なくなっていると思います。
ということは、契約とか、建設とか、回収とか、生産とか、すべてが、
通常より時間がかかるということです。
「成せば、成る」の昔風精神論では、とても無理な時代なのだと思います。

もっとも販売資金担当に上記のようなところまで、
要求していない会社が少ないでしょうが？
経営者の考えで、管理に人数を回せない会社では、仕方ありません。
これで販売資金担当者は報奨金なしなの？

唐突ですが中休み、資金にまつわる汚職や不正の原因について、
単純な遊びの計算をしてみました。
先日人件費と損益の話をしましたが、

例えば300名のところで、一人当たり人件費40万経費40万合計80万のところは
月間経費80万×300名＝2億4千万円、年間2億4千万円×12ヶ月＝28億8千万円になります。
この会社が正社員を30名減らし、
法定福利費等も含め年収2000万円の天下りを1割30人受け入れたらどうなるかを計算してみますと
一人当たり人件費約200万円、経費が厳しく見て通常通り40万合計240万になります。

30名の天下りの月間経費は240万×30名＝7千2百万、
年間7千2百万×12ヶ月＝8億6千４百万になります。
これから30名の正社員の月間経費は80万×30名＝2千4百万、
年間2千4百万×12ヶ月＝2億8千8百万になります。

ということは、天下り受入（権限を持っていた、高級官僚等と思いますが）で、
月で１億６千８百万円、年で５億７千６百万円増加になります。
昔は民間企業の平均年収が役人の平均年収をかなり上回っていたので、
増加は余りなかったのですが、いまは役人の平均年収が、民間企業を上回っています。
つまり年６億以上（銀行では天下り先への、経営者の遊ぶため？の、
多額の投資資金等融資金）のお土産を持ってこないと、
企業としては成り立たないことになります。
現場の足しにはなっていない人達が大勢になった上に、
これが汚職や不正の原因となっていると思います。
そして社会問題や逮捕問題ですか？

なお、申請書副本の制度は現在なくなっています。

建築の確認申請の許可がおりると(確認申請前の契約は宅建業法違反になるためです)、
工事見積もりに従って仮？契約をします、
しかし着工、施工に移る前に、営業、工務、資金担当と施主で内容を再確認する必要があります。

確認する内容は、

１）、 大半の業者が展示場や、モデルルームをみせて営業をしています、
その中は、工事代金に含まれていないカーテンなど、いろいろ飾りつけ購入意欲を駆り立てて、
営業します（オプションといっています）。
この飾りつけ商品が契約に含まれているかどうかの確認を行います。

２）、 又、家具や外構などの要望を聞いて追加工事の内容を確認し
できるだけ着工前に追加工事契約を交わします。それに基づき資金担当が資金計画を再提示します。
なるべく全体の資金を把握し、公、民のローンを申込しないと、
資金不足をきたし、不足すると後からは高い金利の民間ローンを組まなければなる為です
（土地、建物の抵当権は順位があり、確定してしまうと高い金利を組まざるを得ません、
宗教法人の土地など特殊な土地の所有地や借地については手続きが複雑になりますので
早めに対処する必要があります）。

３）、 間取りや配線位置、その他未確認の工事説明（地鎮祭、上棟式など）や
工事手続（公庫の中間検査はがき等）の確認を行います。

１）、２）、については、本来であれば契約までに済んでいるべきなのですが、
現実的にはどうしても営業優先してしまいますので、着工前に再度確認が必要になります。
またお互いの言った、言ってない、聞いていない、のクレームの減少にもなります。

＊下記に大まかな、建物建設工程の必要書類を上げます。
建物、家屋を解体したら１ヶ月以内に滅失登記を行わなければなりません。
法務局の登記簿上からその建物が存在しなくなったことを登記しなければなりません。
滅失登記は申請義務になっていますので、登記の申請を怠った場合には、
１０万円以下の過料に処されることがあります。

◎滅失登記に必要な書類
①登記申請書
②取壊し証明書（解体業者が発行）
③解体業者の印鑑証明（3ヶ月以内）
④解体業者の資格証明書（又は会社謄本）
⑤住宅地図（現場のわかる住宅地図の添付要求されることがあるので問い合わせる）
⑥司法書士等に依頼するとき、委任状・依頼者の印鑑証明（3ヶ月以内）
◎建物表示登記に必要な書類
※戸建ての場合
① 委任状（認印可）
② 各階平面図
③ 住民票（抄）謄本
④ 建築確認書
⑤ 工事完了引渡し証明書（建築業者）

※マンションの場合の表示手続きについて（家屋調査士の仕事含む）
①閲覧（管轄の法務局）
表示登記のための資料（登記簿・公図・地積測量図・建物図面等）を取得し、調査をかけます。
また、底地の合筆、分筆、市等行政が管理する物の移管、地目変更、地積更正の有無を確認します。
これらの内容は、重要事項説明書の内容と一致しなければなりません。
②登記委任状
③工事完了引渡証明書（建設業者）
④青焼き（現場事務所）
設計図面とは…躯体図（コンクリート図） → １棟の求積に必要
平面詳細図（タイプ別）→区分した専有部分の求積に必要
その他の図面→建築確認図面・エントランス部分詳細図・各階平面図・配置図等
（規約共用部分がある時は、その部分の図面のコピー）
⑤求積登記申請に必要な面積データを計算一棟の床面積（各階別）、各専有部分、規約共用部分の床面積
※区分建物表示登記では、躯体(専有部分の間)の壁・バルコニー・外階段などは一棟の床面積に、
またパイプスペース・メーターボックスは、各専有部分の面積には算入しません
（すなわち壁に囲まれた内側の部分が専有面積です）。
⑥現場調査設計図面どおりに建物が建築されているかのチェック。
⑦図面確定・本書き面積が確定されれば、申請書と建物図面を入力します。
同時に、登記委任状・公正証書委任状・未使用証明書・所有権譲渡証明書を作成します（建設業者と）。
⑧公正証書作成各専有部分の敷地利用権の割合や、規約共用部分の特定などを公正証書にします。
これは、申請書の添付書類となります。
⑨現地調査書の記載これも申請書の添付書類。登記官の調査業務の際の重要な資料となります。
⑩申請書最終チェックこのころ、確認通知書と検査済証の原本が必要になります。
⑪法務局へ登記申請数日後に登記官の現場調査が必ずあります。
調査士の立会いや場合によっては建設業者の担当者の立会いも必要になります。
⑫登記完了登記済証を受領し、そのまま権利書に添付し、お客様に返却いたします。
概ね登記申請から完了まで、約３週間かかります。
鍵引き渡し完了前までには登記が済んでいる必要があります。

◎建物保存登記に必要な書類
①申請書副本
登記申請書とともに提出し、登記が済むと「登記済」の印が押されて返却され、
これが新しい所有者（持分権者）の登記済権利証＝登記済証（オンライン申請指定庁は登記完了証）
となります。
（オンライン申請指定庁になると、「登記識別情報」が通知されます。
登記識別情報は、１２桁の英数字の組み合わせたものです。）
②登記申請者（権利者）の住所証明書
架空名義による登記を防止するためのものです。
個人では住民票や住所が記載されている印鑑証明書、
会社・法人は登記簿謄本などです。　　　　　　
③代理権限証書
④その他、必要な書類
区分建物について、表題部所有者（建設会社や不動産業者）から直接取得した場合、
これらの表題部所有者からの証明書（印鑑証明書付き）が必要です。
さらに、敷地権のある区分建物の場合、敷地権については移転登記の効力を有するので

敷地権登記名義人の承諾書が必要です。
又不動産登記法が平成１７年３月７日付で改正になりました。主な改正点は下記の通りです。
１，オンライン指定庁ではオンライン申請が可能になる。
２，オンライン指定庁では登記済権利証に代えて、登記識別情報を交付する。
３，原因証書・副本制度が廃止、登記原因証明情報を添付する。
４，従来の保証書制度を廃止、資格者による本人確認制度導入。
５，不動産登記番号制度の導入。
６，郵送による申請を受け付ける。
７，原本還付は全て事後還付。また、印鑑証明書の原本還付ができなくなる。
このうち、１及び２はオンライン指定庁からの順次実施となります。
全国の法務局がいっせいにオンライン指定庁になるというわけではなく、
最初は埼玉県のさいたま法務局上尾出張所からスタートして、順次（予定では３年程度）、
全国に広まることになる予定です（平成20年8月現在全国殆ど、オンライン指定庁になっています）。
なお、オンライン指定庁であっても申請用紙による申請（従来の申請とほぼ近いもの）は可能です。
オンライン指定庁にあっても、これまでの登記済権利証が無効になることはありません。
また、有効な登記済権利証を登記識別情報に切り替えることが出来ません。

◎主なローンの条件と必要書類（公的ローン、民間ローン等によって多少違います）
①ローン対象者
給与所得者であり、職場の健康保険・社会保険の被保険者の加入者で勤続年数が、
１年～３年以上ある人
自営業者の方は概ね３年以上今の仕事を続けている人。
各金融機関で違いますが、おおむね３年以上の勤続年数が必要です。
３年未満の方でも受け付ける金融機関もあります。
②対象者の収入
年収に対する年間返済額の割合が概ね３０％（理想は２５％）以内であること
査定の勤続年数は、健康保険証の資格取得年月日からの年数になります。
試用期間などがあり、住宅ローンは、原則として保証人は必要ありませんが
保証会社というクレジット・信販系銀行系の会社の保証が必要となります。
従って、銀行の審査が通っても保証会社の審査に通らなければ
住宅ローンは利用することができません。
３～６ヶ月後に正社員になった場合は、それからの年数になります。
各金融機関・保証会社で異なります。

なお、年間返済額には、すべてのローンが加算されます。
（自動車・教育・旅行・各種カードでのお買物）
③対象者の年齢
申込時のご年齢が原則６０歳未満であること、親子2世代ローン等もあります。
④必要書類
◎ご本人の確認ができるもの（免許証等）
◎収入を確認できるもの
所得証明・源泉徴収書・住民税通知決定書等（各金融機関で多少異なります）
また、必要年度前年・前々年の２年分必要となることもあります。
自営業のかたは２～３年分の納税証明書が必要です。
◎勤続年数を確認できるもの健康保険証（本人・扶養家族の記載のあるもの）
印鑑証明書・住民票
必要枚数は金融機関により異なります。住民票は家族全員記載のものが必要です。
健康保険証（本人・扶養家族の記載のあるもの

◎物件に関する資料
土地・建物登記簿謄本（記載事項証明書）、売買契約書、重要事項説明書、建物平面図、
公図実測図（地積図）、物件案内書、パンフレットなど。
尚、上記はあくまで全体の標準で公的資金（公庫・年金等）、民間資金等それぞれで、
必要書類や手続きが違っています、
複雑で煩雑ですが、それぞれ確認してみてください。