相続税評価における鑑定評価の使い方

世の中には「関心のある人にはとても関心のある話だが、関心のない人には全く興味がわかない」というトピックがある。このブログのタイトル「相続税評価における鑑定評価の使い方」などというトピックはその最たるものだろう。

関心のある人は限られている。先祖代々の大きな土地を相続して相続税の支払いに頭を悩ませている人かそのような土地を相続しそうになっている人、あるいは税理士さんなどでそのような相談客を抱えている人だけである。大きな土地に縁のない一般の人には全く興味がわかない話である。

大きな土地の相続に縁のない私にも興味のわかない話なのだが、昨夜偶々私が専務理事を務めている相続学会のセミナーでこの話題がでた。講師は㈱東京アプレイザルの芳賀社長。不動産鑑定士である芳賀さんの話は声が大きく歯切れが良くて分りやすかった。

話のポイントは次のとおりだ。

・相続税の申告時の、土地評価額は路線価を基準とすることを原則としている。

・ただし路線価をベースに算定した価格が適正な時価を大幅に上回る場合は、不動産鑑定評価による価格でもかまわない。

一例をあげると間口が２ｍ以下（車１台通れない広さ）の土地の場合、道路位置指定が取れないから建物を建てることができない（古い建物を建てなおすことができない）ので「時価は通常の土地に較べて大幅に低い」。路線価評価方式で評価額を計算すると１億円で、不動産鑑定評価で計算すると５千万円というケースもある。税額にすると数千万円の差がでる可能性がある。

これは一例であり、別荘地やリゾートマンション、面積が大きい土地（５００㎡以上）なども路線価と鑑定評価額の間に大きな乖離がある場合が多いという話だった。

この話は関係のある人には即効性のありそうな話だが多くの人には関心もなければ効果もない話だろう。

それではここまでブログを読んで頂いた方（いらっしゃればだが）に恐縮なので、より一般的な話をして締めくくりたい。

昨日芳賀さんが配られたレジメの中に次のようなことが書いてあった。「今まで士業（弁護士、税理士など）の人は圧倒的な情報量と知識の差を利用した格差で仕事をしてきた。しかし情報劣位者（この場合は一般人）は、極端な場合、最適戦略として取引そのものに手を出さないという行動をとることが考えられる。士業の人も専門分野について日頃から丁寧に解説・説明する必要がある。」

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少し観点は違うは私も士業の人は専門性にあぐらをかいている時代は終わったと思っている。

弁護士さんや税理士さん、司法書士さんなど士業の人のビジネスチャンスはある面では減っている、と思う。一例をあげると昔は不動産抵当権の抹消登記（たとえば住宅ローン完済による銀行抵当権の抹消登記）などは司法書士に依頼していた。ところが今ではホームページに抹消申請のひな形があり、法務局にいくと相談窓口で細かいところまで指導してくれるので、誰でも自分で手続きすることが可能になった。このように比較的単純な事務処理は、どんどんコモディティになっていくのである（大昔は自動車免許の申請も行政書士が代行していたことがあったようだ）

だから士業の人は事務手続面のサービス提供だけでは顧客を獲得することができなくなってきた（確定申告もネットで行うと簡単になった）。何が必要か、というと「付加価値」である。例えば「税」という税理士の専門分野と「不動産鑑定」という鑑定士の専門分野を両睨みすることでクライアントに「過大な納税を防ぐ」という付加価値を提供することができる専門家が生き残ることができるという時代になったということだ。別の言い方をすると「専門家も一つの専門程度では飯が食えない時代になった」ということである。

数カ月後に始まる日本のエネルギー価格上昇

FTにJapan's energy costs spiral higherというタイトルの記事が出ていた。Spiralというと普通飛行機がきりもみ状態で急降下することを指す。きりもみ状態で上昇、という表現は余り目にしないが、悪循環的な価格上昇に陥るというニュアンスだろう。

円安になると原油などドル建てのエネルギー価格が円ベースで見ると上昇することになる。昨年末から急速な円安が進んでいるが、生活実感としてはまだエネルギー価格の上昇を肌で感じるほどではない。たとえばガソリン価格。資源エネルギー庁が先週発表したデータによると、4月15日のレギュラーガソリン価格は1リッター辺り154.8円で6週間連続の値下がりということだ。

FTによると、昨年8月と今年の2月を比較すると、日本に輸入される全原油平均価格（JCC Japan Crude Cocktail）は円ベースで30％上昇した。ただし末端のガソリン価格を見ると昨年8月20日に1リッター143.8円だったレギュラーガソリンは、現在154.8円で11円、7.6％しか上昇していない。

どうしてガソリンの末端価格は原油価格の上昇ほどには上がらないのだろうか？理由は二つ考えられる。一つは過去の円高時に仕込んだ原価の安い原油のストックがあったこと、もう一つはガソリンスタンド間の競争が厳しく消費者への価格転嫁が進まないことだ。

個人的な生活実感からいうと「本当に車に乗らなくなったな」と思う。1,2ヶ月に1度の遠出（最近では三春の滝桜見物）以外はほとんど車を使わない。若い頃車で出かけていた吉祥寺、神代植物園、昭和記念公園などは総て自転車往復している。これは単に節約目的ではない。近郊では渋滞に巻き込まれないので自転車の方が早い場合が多いし、第一健康的だ。

話が脇道にそれたが、消費需要低迷からガソリン価格の上昇が抑えられていたことは実感できる。もしガソリン価格が上昇すると更に消費は落ち込むのではないか？

だがエネルギー資源全般では、消費削減には限界がある。LNGは一番、石炭は二番、原油は三番、これは何かというと世界の中で日本が輸入する資源量の順位だ。

FTは「エネルギー価格の上昇は日本経済にボディブローのように効いてくる。将来のある時点まで痛みを感じないが、その後大いに体を痛めつける」という住友商事の幹部の意見を紹介していた。

ボディブロー、つまり腹部へのパンチをうけると素人であれば直ぐに大きなダメージとなる。だが腹部を鍛えているプロボクサーの場合、直ぐにはダメージは現れず、じわじわと体力を奪っていく。エネルギー価格の上昇に対して、対応力のある日本経済だが、ボディブローは効くのである。

円安・株高で儲けた人は、「高級自転車を買う、省エネ家電に買い換える」などプロテクションを考えた方が良いだろう。それが生活レベルの円安対策である。

生保の外債シフト、円安を後押しするか？

先週金曜日（4月19日）G20の後、麻生財務相が日本の金融政策はG20で抵抗を受けなかったと報じた後、急速な円安が進んだ。22日朝はドル円為替は99.55辺りで推移している。

またFTは明治安田生命の松尾社長の「国債金利の低下とボラティリティの上昇で日本国債の新規購入が難しくなった」というコメントが円安を加速したと述べる。

多くの投資家やアナリストは生保やその他の投資家の海外投資が拡大するので、円は更に安くなると信じている。

1ドル100円位が座り心地の良さそうなレベルに見えるが、市場にはmomentumというものがあるので、私はもう少し円安が進むと見ている。

円安、対ドル、対ユーロのみならず対韓国ウォン安は、自動車産業等にとって追い風となり、企業業績の好転期待は株高につながる。今日の東京市場は取り敢えず日経平均は200ポイント以上上昇して始まるだろう。

このブログで数ヶ月前1ドル＝100円、日経平均1万5千円の時代が来るかもしれない、と書いた。1ドル＝100円の時代は指呼の間に迫った。1万5千円の方は達成するにしても少し時間がかかりそうだ。

前述の明治安田生命の松尾社長は株価上昇トレンドでも日本株は買わない、と述べていたそうだが、もし機関投資家の腰の入った買いが入ると面白いのだが。

氷雨降る天城山、蕾は固い石楠花の花

4月20日（土曜日）午前8時東急ハーヴェスト天城高原の玄関前の温度計を見ると気温3度。ここの標高は1千メートル弱なので、天城の最高峰万三郎（標高1,405m）の頂上では氷点下だろう。天気は曇。これから登る万二郎岳は見えるが、富士山は分厚い雲の中だ。

8時半過ぎのバスに乗って10分弱で、終点天城高原ゴルフ場に到着。今日は某トレッキング同好会のメンバー8人と天城山登山だ。天城山は八ヶ岳などと同じで山塊の名称で天城山という名前のピークはない。この山塊の最高峰は万三郎岳（1,405m）でこの日は手前の万二郎岳（1、299m）に登り、万三郎岳に縦走し、山の北面をトラバースして下山するコースを歩くことにした。

（赤線は実際に歩いた軌跡）

午前9時天城高原ゴルフ場クラブハウス手前の駐車場の前から登山開始。昨日少し飲み過ぎたので体が重い。

9時15分四辻到着。ここは下山に使う予定のシャクナゲコースとの分岐点だ。四辻の標高は1,023m、万二郎岳に向かって最初は非常に緩やかな登りが続いた。登山開始から約1時間歩いて漸く急な登りになってきた。短い急登の後、10時20分万二郎岳頂上到着。雲分厚く眺望はなかった。

寒い上天候の悪化が早まりそうなので長居はせず万三郎岳に向かった。万二郎岳の下り始めは急峻である。

急峻な下りが終わると馬酔木（あせび）が道の両側に並ぶ水平道となった。

この辺りを馬酔木のトンネルと呼ぶらしい。馬酔木は花盛りであった。

11時5分　馬の背の先の小さな岩場を下った。

11時13分万二郎岳・万三郎岳の最低鞍部を通過（標高1,260m）。この辺りでは石楠花の木に固い蕾を見つけた。花が咲くのは一ヶ月後だろう。この頃からポツン、ポツンと空から落ちてくるものがあった。雨粒のようだが少し大きくわずかに白っぽい。みぞれと雨の間のような感じだ。11時41分万三郎岳到着。昼飯の時間だが、天気が気になるので飯を後回しにして下山を急ぐことにした。

万三郎岳の頂上も眺望は良くない。

下山を開始して3分ほどで天城山縦走コースと別れ、急な丸木の階段が続く石楠花コースを下っていく。

霧の中のブナなどの木立を見ると幻想的だ。幾つも谷を横断していく石楠花コースは木の根や石の滑り易いところがある。12時30分涸沢分岐通過。

急峻な山肌を落ちてくる岩を巨木の根っこが抱え込んでいた。石を巨大な怪鳥が爪で押さえ込んでいるようにも見える。

この一帯は岩混じりの地形で表土が薄く、木が地中深く根を張ることが困難なのでこのような光景が出現したのだ。表土が脆弱なため沢を横断する箇所で登山道が一部崩落し、新しくルートを付け替えている箇所があった。

13時50分ようやく四辻到着。14時8分登山道入り口。あらかじめ手配していたタクシーに分乗して伊豆高原の日帰り温泉「高原の湯」に向かった。タクシー代は6千円弱。3人で割って1人2千円だった。高原の湯はすべてかけ流しの気持ちの良い風呂（入浴料9百円）だった。

「高原の湯」から伊豆高原駅までは徒歩で5分。便利な日帰り温泉である。

【書評】「かしこい相続」～サラリーマンが読むに手頃な本

相続税の改正を含む税制改正大綱が発表されて以来、書店では相続関係の本を見かけることが多くなった。相続税改正は国会を通り、２０１５年１月からは基礎控除額がグンと下がることになった。法定相続人が３人の場合、現行では基礎控除額は8,000万円だから「ウチは関係ない」と思っていた人も改正後の基礎控除額は4,800万円になるから「関係がある」場合も多くなりそうだ。

ちなみに私のように東京２３区外（西東京市）の４５坪程の家に住んでいる者でも路線価から見ると土地の評価額だけで２５百万円程度はするから、相続財産は基礎控除額を上回る可能性がある。もっとも私が妻より先に死ぬ場合、自宅は「小規模宅地等の評価減の特例」を受けられるので、遺族が相続税を払うことはなさそうだ。だが次に妻が死んだ場合、子供たちは同居していていないので、単純には「小規模宅地の特例」は受けられない・・・・。とすれば相続税を払わねばならないのか？

などと考え始めてた人も多いのではないだろうか？

相続税改正によって今まで相続問題に関心が薄かった一般サラリーマンにとっても相続は身近な問題になってきた。そんな時この「かしこい相続」（著者　板倉京＋羽田リラ　日本経済新聞出版社）は手頃な参考書になる。

なぜ手頃な参考書になるか？というと次のような理由からである。

・相続問題に関する著者のスタンスが明確で一貫している。それは「相続対策」の一連のプロセス～「あらかじめ財産を把握し（継続的に把握する手順を整えておく）財産リストを作る」「財産リストをもとに財産を老後どう使うか、だれにどれだけ遺産をあげるかを決める」「相続税がかかるかどうかを確認する」「相続税を支払う可能性がある場合納税資金（キャッシュ）の有無を確認する」「相続税対策を考える」「遺言書を作成する」～の中で、「まず円満に財産を分けることを優先し、節税は二の次、三の次」というスタンスを明確にしていることだ。節税対策は上手くいったが、家族がバラバラになっては本末転倒である。

・次に比較的一般的な事例で、つまり普通に家庭を築いてきた一般のサラリーマンが抱えそうな問題について、簡潔に説明している点が分かりやすい。本によっては非嫡出子の問題等に頁を割いているものもあるが、私の回りではそのような話は聞かない（もっとも言わないだけで問題を抱えているのかもしれないが）。つまり学問的には研究価値のある話でも、実際にはそれほど多くない問題にfocusし過ぎた本は普通の人には余り役に立たないのである。

・ただしこの本だけでは、複雑で専門的な知識を必要とする相続問題に対処することはできない。事業主の人などは事業承継について専門的な勉強をする必要がある。だが日頃相続のことを余り考えないサラリーマンやサラリーマンあがりの一般の人にとっては、手頃なガイドブックである。ある程度自分が抱える固有の問題が見えてきてから、もう少し縮尺の細かな地図を開いて「相続」という複雑な世界に足を踏み入れても良いだろう。