不動産投資の表面利回りは、実際どの程度の利回りなのか。

最初から答えを言ってしまうと、大体3掛け。税引き後の利回り。
表面利回り30％ならば10％程度が実質利回り（税引き後）。前提は以下。

全額自己資金投入
稼働率90％
購入後リフォーム代5000/㎡
AD1ヶ月
適正保険料
管理費5％
売買手数料3％
月額建物維持費106/㎡
固定資産と住民税ちゃんと払う
減価償却なし

何だしょぼいなぁと思われるかもだけど、株と違って不動産は以下の利点がある

①手残り利益は自分で処理できる
②レバレッジかけられる（与信による）
③利益が安定している（立地による）

①はいわずもがな、ATMに仕立て上げられる。稼いだ金は自分の権限で処理できる。株式投資だとこうは行かない。コレがバリュー投資の泣き所。
②レバレッジ聞かせられる。担保が付けばね。与信が付けばね。後、そもそも表面利回りが低い場合は借入金利で利が飛ぶ可能性もある。
③事業ほどに利幅はぶれない。家賃水準もほぼ一定。稼働率が数％ブレるだけ。なのでほぼ定期収入状態。今年100万あるなら来年もそのくらいある。

いい立地のいい物件をいい値段で買えれば、勝手に銀行にカネが振り込まれるようになる。
一括で金が必要になったら売ってしまえばいい。表面利回りを妥当な額で引き直して売ればいい。要するに多少高値にしても買い手はいる。

買ってよし貸してよし売ってよし。この三拍子。全ては、買値による。仕入れ8割。



じゃあ株じゃなくて不動産買えばいいじゃん？なんで買わないの？お前？って？
そりゃ俺だって買いたいよ。でもいい物件がないんだよ。2016年位で馬鹿でもわかる美味しい物件は消えてしまった。
それ移行はバリュー性癖の抜けない私は割高物件は怖くて買えてないとです。


やはり、今は現金を溜め込むフェーズなのかもな。
不況になって信用収縮が起きれば、現金王子として名を焦ることも不可能ではない。

SIXPADは買わないけどMTGは買ってるよ。

火中の栗拾い。

増資と溜め込んで来た現金300億の壁。この不祥事がどこまで溶かせるかな？
あのチ○コみたいな美顔器はオワコンだが、まだSIXPADは生きている。とにかくダウンサイジングだ。販管費削減だ。人斬り抜刀斎しろと。

でも、社長アホっぽいしなぁ。偽装わからなかったとは言わせないぞ、これだけ大規模ならば。。
ついでに販管費1/3がその他扱いってのもなんだかな。臭いものに蓋している感がなんとも。韓国の虚偽報告の件もあるし、まだ出てきそうだわな。

しかし、そこは、会長に就任した“稲盛和夫から最も信頼される男”大田嘉仁氏の出番。
だってさ、稲盛和夫だよ？再生しないわけ無いじゃん。ほら、JALだって再生したでしょ。え？倒産させてからの再生？

＼(^o^)／メーン！

バリュー投資（）

さっき投稿した2013年⇒2019年のPF価格遷移の話、あれ、普通に日経のETF買ってても同様のリターンが実現できたのでは。
2013年1月末で11500円位、これに2.23倍すると25645円。んー？


日経平均

やっぱり経営権取得してATM（稼いだ金は全部還元）に仕立て上げないとバリュー投資は意味ないのかもね。

アベノミクス直後に売った株を今まで持っていたら…

ふと気になったので計算してみたらこんな感じだった。2013年1月末のPFをそのまま持っていたら、というお話。



PFにあったいくつかの会社は上場廃止してる。なので、生存者バイアス効いたまま。それと、重複銘柄もちらほら（現物と信用で買ってたので）。

結局、あれから2倍以上になったんだねぇ。あのまま保有していれば、現物・信用合わせて2.23倍、それに配当か…。
6000万くらいになっていたのか。税金抜いても5000万くらいなのか。

自分は上がったらすぐ手放してしまった。確か2013年3月末くらいだったかな。3000万行かない程度でフィニッシュ。
はぁ。放置プレイかましておけばよかった。はぁ。

以下はその時の魚拓

韓国株を買うやつは売国奴

こんにちは。売国奴です。

買ったのは個別株というかETFね。なんで買ったかって？だって安かったのだもの…PERで10倍切ってたので。
まぁ、飛んで火にいる夏の虫だわな。俺。





全然関係ないけどね、2014年末のツイッターでふぁぼった記事を読み返してたのよ。
ロシアがやばい、ルーブルがやばいってね。例えば以下のような雰囲気。

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ロシアが主要金利を17％に引き上げ～中銀が声明”

ロシア　-11.62％超
注意・個別株の下落率ではありません。

ロシアはごめんなさいできないのかね？もう”敗戦”は確定的だろうに。

ロシア。細りつつあるものの、それでも日銭的に原油収入は入ってくるので、利上げで投機売りをけん制しつつ、時間を稼ごうとの戦略だろうか。ただ、大幅な利上げに国内経済が打撃を受けるから、この通貨防衛利上げ体制は長期には続けられない。瀬戸際の防衛戦。


ロシアあと10営業日で消滅か。

アメリカさんがおそロシアをこのような形で殺すことになるとは、冷戦時代誰が想像しただろうか。
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これが5年後にはこうですからね。


ロシアRTS指数


もう、弱ってるところに押し目買いして5年なり10年なり放置しておけばいいのかもしれないね。
少なくとも、21世紀は経済は上り基調だろうし、国家が潰れるということもあんまりないし。

隣の芝は青い

会社人落ちこぼれの僕は5年位前に自営業者に転職した。大体7年位、企業に勤めていた。国内企業3年位、後は米系企業に3-4年。
その間に関わった人たち、上司やら同期やらがどうなったのかちょっと気になったので調べていた。

まぁ面白いね。あの会社に転職して今は部長様ですかーへぇーみたいな。

嫉妬じゃないんだけどね。ただああいう役職っていうのは対外的に力を見せる道具として非常に便利だし有効だろうなと。
いややっぱ嫉妬なのかな。かっこいいこと言ってくれるねぇ、みたいな。

かと言って、自分がなりたいかというと、なりたくもないんだよなぁ。単純に労力に見合わない。
じゃあ何か、なんだろうな、ヤッカミというやつなのかな。マウンティングされている気がするみたいな。

でもなぁ、自分はいつだって隅っこの方の人だし、目立ちたいというのもあんまりないんだよね。
ひっそりと暮らしていたいというか。それでいて人からの評価を気にしてしまう。承認欲求もある。
例えばFBになにか書き込んで、いいねがつくと嬉しい。つかないと悲しい。
知り合いにはイイねが60子もついているのに俺は一個もつかない。なんだこれは！みたいな。
いや、何、書かなきゃいいわけで。そうなるとROMり人ですよ。こうやってFBから活気が消えていく。
広告と一部のイケてる集団の投稿だけになる。

ただ自分もいっちょまえに、にアウトプットしたい気持ちもあるので、ネット上に穴掘って叫んでいるわけだ。
王様の耳はロバの耳ーって。

やってみせ、言って聞かせて、させてみせ、 ほめてやらねば、人は動かじ。

家に乗り物図鑑1冊をおいてあるんだけど子供全然見ない。

で、夕食後、自分が暇つぶしにパラパラ読んでいた。すると図鑑をめくり始めたら「私にも見せて、僕にも見せて」と寄ってくる。
なんでやねん。君等全然みないじゃないの。

仕方がないので子供が寝るまで、今で読書する習慣をつけることにした。
またこの読書というのも曲者で、電子書籍だと駄目なんだよねぇ。

携帯いじってるだけに見えるし、文字じゃ伝わらない。
やっぱ一緒に楽しめるものってなると、物理的な本。それもイラストが一杯書いてあるような本となる。

ということで図鑑を購入。暇つぶしにはいいかな。

緩やかな死（新規参入者を撤退に追い込む）

物販をやっていると、頻繁に挑戦者が現れる。ようは似たような製品を担いで参入してくる競合さん。
価格競争やらレビュー嵩上げやら色々な方法で対抗してくる。競ってくる。

ただ価格競争だ製品競争だと言っても、粗利率で30％は取れないと普通は無理だと思う。
販管費で20％位取られるからね（特に人件費等の固定費がかかっている場合）。

なのでまず何をするべきかというと、相手が音を上げる価格はどのあたりかを探る必要がある。
まずは販売価格。そして原価。販売価格はサイト見ればわかる。原価はアリババなんかで製造元突き止めて、ロット単価を聞き出せば利益構造が見えてくる。
後は中間コストECサイトであれば中間手数料を確認する（AmazonならFBAシミュレーターでASINから手数料確認）。
輸送費はマチマチだけど、在庫数や販売数量から、大まかなロットの数を割り出して、航空便、船便なのかで算出しておく。
ついでに配送料の金額、在庫保管料の金額もチェックしておく。

これらを踏まえて、粗利率20％以下の価格でないと売れないように仕向ける。
在庫がある限り、赤字でも売り続けるけども、在庫切れが起こったらそこが撤退ライン。

赤字の価格設定にしたからと言って速やかに退場していくわけではない。
しかし在庫が切れれば話は別。そこで撤退する。なので時間差はあるけど、確実に撤退に追い込む。
追加で発注する気が失せる、そういう対抗をしていかなければならない。

勿論、価格競争で対抗する場合は自社も流血覚悟でいく。肉は切られる。しかし骨は立つ。
比較的優位なポジションを自社が取る為に日頃から努力していく。

ロットの発注量を多くして原価低減、船便で極力運ぶ、最適な在庫管理を行いデッドストックによるロスを排除する。
工場からアマゾン倉庫まで直送で送る。各種ECの販売手数料を低減する努力をする（コレは重要）。

こうすることで、純粋な価格競争になったときもりーどできる。具体的には利益率で5％-20％の差を作れる。
とかね。


これ、自分が守る側であればとてもいい。逆に攻め入る場合は本当に厄介。
競合が間抜けである事を祈りつつ、、負けを覚悟して参入しなくてはならない。

無視される成長率10％以下

無視される１０％以下の成長率に目を向ける。

PEG的に言えば１倍以上は割高なんですが普通PERって15倍位あるんだよね。
そうなるとPER15倍・成長率10％の株って成長株の観点（PEGの観点）から行くと、割高なんだよね。

特に成長率10％以下というのは、結構無視されがちな成長率。
でもこれって塵積で結構大きな数字になり得るんだよね。

普通に考えればさ、年間10％成長ってなかなか凄いことでしょ。中国の経済成長率よりも高いもんね。
7年間、10％成長してもらえれば2倍ですからね。大きいよねこれは。


なので地味に成長している堅い銘柄への投資というのも、長期的に見ればかなり理にかなっているんじゃないかなと。

投資する際の見るべきポイント

1社長の采配の巧さ
　利益の再投資＆還元のバランス感覚
　利益構造を捉えた経営ができているかどうか

2市場環境（自社の市場＆顧客の市場）
　追い風なのか向かい風なのか（成長しているのか衰退しているのか）
　景気に対して安定しているのか不安定なのか
　市場の状態は独占か寡占か競争か
　参入は容易なのか、撤退はしにくいのか

3商品力
　顧客は何故それを買っているのか
　魅力の強度（価格を上げても買うのか）
　競合製品との利益構造の差（競合も同じく儲かっているのか、虫の息なのか）

4価格
　会社の値段はいくらなのか


リターンのドライバに上記を大まかに当てはめると以下の通り↓


リターン
　配当
　　利益(2,3)
　　配当性向(1)
　　自社株買い性向(1)
　株価
　　利益(2,3)
　　　売上高営業利益率
　　　　原価比率(2,3)
　　　　販管費率(1)
　　　売上高
　　　　資本投下(1,2,3)
　　市場評価（PER）(4)
　　　成長性
　　　話題性
　　　割安性


会社がでかくなる一番大きな要因は市場環境じゃないかな。市場の成長率（衰退率）、独占寡占なのか競争状態なのか、新規参入あるのか等。
後はその市場でどう、プレイヤーたる経営者と武器たる商品が振る舞えるか。攻略できるか。