不動産投資の表面利回りは、実際どの程度の利回りなのか。

最初から答えを言ってしまうと、大体3掛け。税引き後の利回り。
表面利回り30％ならば10％程度が実質利回り（税引き後）。前提は以下。

全額自己資金投入
稼働率90％
購入後リフォーム代5000/㎡
AD1ヶ月
適正保険料
管理費5％
売買手数料3％
月額建物維持費106/㎡
固定資産と住民税ちゃんと払う
減価償却なし

何だしょぼいなぁと思われるかもだけど、株と違って不動産は以下の利点がある

①手残り利益は自分で処理できる
②レバレッジかけられる（与信による）
③利益が安定している（立地による）

①はいわずもがな、ATMに仕立て上げられる。稼いだ金は自分の権限で処理できる。株式投資だとこうは行かない。コレがバリュー投資の泣き所。
②レバレッジ聞かせられる。担保が付けばね。与信が付けばね。後、そもそも表面利回りが低い場合は借入金利で利が飛ぶ可能性もある。
③事業ほどに利幅はぶれない。家賃水準もほぼ一定。稼働率が数％ブレるだけ。なのでほぼ定期収入状態。今年100万あるなら来年もそのくらいある。

いい立地のいい物件をいい値段で買えれば、勝手に銀行にカネが振り込まれるようになる。
一括で金が必要になったら売ってしまえばいい。表面利回りを妥当な額で引き直して売ればいい。要するに多少高値にしても買い手はいる。

買ってよし貸してよし売ってよし。この三拍子。全ては、買値による。仕入れ8割。



じゃあ株じゃなくて不動産買えばいいじゃん？なんで買わないの？お前？って？
そりゃ俺だって買いたいよ。でもいい物件がないんだよ。2016年位で馬鹿でもわかる美味しい物件は消えてしまった。
それ移行はバリュー性癖の抜けない私は割高物件は怖くて買えてないとです。


やはり、今は現金を溜め込むフェーズなのかもな。
不況になって信用収縮が起きれば、現金王子として名を焦ることも不可能ではない。