世田谷区で現地販売会

みなさん、こんばんは。


世田谷区深沢で現地販売会。

閑静な住宅街、というだけあって人通りが少ない・・・

前面道路が桜並木になっているんですが、声をかけてくれる人がみんな、

「毛虫が大変そうだね・・・」

と言って行かれます。

この時期、桜の葉から幹を通って地面に降りて来る毛虫は、モンクロシャチホコの幼虫で、触っても大丈夫なんですが。

地面に潜ってさなぎになるようですね。

それにしても、城南地区で土地を探していらっしゃるお方はとてもご予算が高い！

うーん、お世話したいぜ・・・


さて今日の日曜日、ナオちゃんたちは代々木公園脇のプレイパークへ。

今日は流しそうめん大会があったんです。



ああ！行きたかった！

そうめんだけでなく、フルーツなんかも流れてきたらしい。

幼稚園のお友達も来たようなので、とても楽しかったみたい。

写真・・・コンパクトデジカメなんですが、やっぱりイマイチね・・・

なんか色々

みなさん、こんばんは。


先日、アキュラホームの営業マンがいらっしゃいました。

以前からお付き合いのある方で、業績が大変好調とのこと。

廉価版の商品と長期優良住宅の２本立てで行っているのが功を奏している、と話していました。

よく分かりませんが、アキュラホームの良さは、ローコストの実現と工程管理・品質管理の徹底にあるような気がします。

ものづくりとしては当然の要素ですが、建築に関してはどうもその辺が怪しい傾向にありますからね。

お客様で、自宅の建築に着手されている方がいらっしゃいます。

プラン打ち合わせ、メーカー選定、金融機関の融資など、大変なようです。

特に、土地と建物を別時期に取得する場合の分割実行は、いろいろテクニックがいりますからね。

メーカー選定についても、プランの提案力だけでなく、そのメーカーが作る建物のポテンシャル、着工後の監理能力、そもそも担当者とウマが合うのかなど、最終決定まではたくさん考えることがあるかと思います。

とても大変な作業ですから、毎日お忙しいのに大変でしょうね・・・

それでも完成後に住むことの楽しみが後押しするでしょうから、ぜひがんばって頂きたいです。

ちなみにアキュラホームの営業マンに、何でいつまでも在来にこだわっているの？と伺ったら、外壁通気がどうたらこうたらと妙なことを言っていました。

？？？でしたが、一体どういう意味なんでしょう。

私の中では、在来を選択する理由なんて「和室を真壁で作りたい」こと、くらいしか思いつかないんですが。


さて、借地権の更新手続きについての打ち合わせを行いました。

更新期間、更新料などはほぼ合意し、次回は契約書の雛形を提示することに。

また、ここ数年以内に底借同時売買に踏み込む可能性が高いため、その場合の取り分についても話し合いました。

借地権の更新手続き中に売却の相談！？というのも不思議な話なんですが、いますぐに売却に移れない理由があるからなんです。

借地権者としては、売るのが分かっていて更新料を支払うのはもったいないのでしょうが、うまく売却時に上乗せできれば・・・と考えているようです。

今後都内の地価が上がっていくことは想像し難いのですが、まずは先のことよりも今の更新手続きをこなしましょう、ということになりました。

ちなみに賃貸の更新料の問題が最高裁に判断が委ねられていますが、果たしてどういう結末を迎えるんでしょうか。

更新料について

みなさん、こんばんは。


不動産仲介業を営んでいる限り、この話題に触れないわけにはいかないでしょう。

更新料無効の高裁判決。

私が思うポイントは２つ。

１つは、”更新料”という名目が法律に則ったものなのか。

もう１つは、”更新料”とは何なのか。

まず、判決の内容を上辺だけ見ると、更新料の徴収は消費者の利益を害するものである、となっています。

つまり、利益と対価の関係が崩れているということでしょうか。

仮に家賃１０万円の物件があったとしますよね。

２年更新で、２年ごとに更新料（１ヶ月相当）が取られるとすると、最初の２年間の支払いは

１０万円×２４ヶ月＋１０万円＝２５０万円

ということになります。

この部屋に住むにあたり、２４０万円の価値しかなく、２５０万円の価値はない、ということでしょうか？

もう一つのポイント、更新料とは何なのか。

不動産は、そもそも戦後の復興期に、住宅不足を解消するために色々な独自のルールが作られたと考えています。

礼金も更新料も然り、借地権が事実上、返還されないのもそうですよね。

どうも更新料というのがなぜあるのか、私もよく分かりません。

ということで、更新料ができた背景を考えるよりも、更新料ありきの中で収支を計算してきた、というのが実際のようです。

例えば、賃貸物件を建築する際、金融機関からの借り入れがあった場合、当然収支計算をするわけですが、先ほどの例で言うと、２年間で２５０万円入ることで利益が出ると計算したとします。

２５０万円入らないと営業できないわけですから、何とかこの金額を確保する必要があります。

さてこう考えると、２５０万円の価値がない、と考えるのではなく、更新料という”名目”に待ったがかかった、と考えるのが自然ではないでしょうか。

つまり、

１０万円×２４ヶ月＋１０万円＝２５０万円　・・・　違法
１０５０００円×２４ヶ月＝２５２万円　・・・　合法

となります。

賃料を算出する場合、収益還元法や周辺事例を参考にする方法などがありますが、数千円単位のバラツキははっきり言って誤差の範囲だと思います。

１０万円の物件と１０５０００円の物件。

その方のライフスタイルに合う物件であれば、１０５０００円を選ぶケースもあるでしょう。

ちなみに、私が仲介をしていると、賃料で数千円の指値（値引き）交渉は”ザラ”です。

価格があってないようなものとまでは言いませんが、今回の更新料騒動は、賃料を上げることで収束していくと思います。

契約書には、「経済・社会状況を勘案して、賃料を改定する場合があります」と書かれていますからね。

立派な”社会状況”に当たるのではないでしょうか。

畳が抜け落ちて・・・

みなさん、こんばんは。


世界陸上を見ていたんですが・・・

ボルト選手はすごいですね。

さすが、ダチョウに次ぐ二足歩行動物最速！

それにしても、スタートの瞬間からゴールまで、会場のあちこちでフラッシュがすごかったですが、あの距離でフラッシュ焚いてもね・・・


管理している店舗のお隣のアパートで事件がありました。

２階の、ある２Ｋのお部屋から、生ゴミのような臭いが出ているとのこと。

管理業者と家主が行ってみると、なるほど、クサイ・・・

居住者は９１歳の方。呼び鈴を鳴らしても電話を鳴らしても出てこない。

ご身内で保証人のお姉さんは、特別擁護老人ホームにいらっしゃって、残念ながらこちらの問いかけにお答えできない様子。

仕方なく、警察に連絡し、警察官と同行で部屋を開けることに。

中は・・・ゴミ屋敷！そして閉め切った真夏の暑さと嗅いだこともない悪臭。

２つのうちの１つの和室には布団が敷いてあったんですが、不自然に凹んでいる。

警察官が部屋に踏み込むと・・・ドスンと床が抜けてしまいました。

畳が人型に抜け落ちていて、いわゆる１階の天井裏部分に遺体が！

死後２週間が経過し、腐乱した死体は畳をあっという間に腐らせ、畳が抜けてしまったようなんです。

家主と管理業者で４日間かけて部屋を片付けたんですが、どんなに消臭しても臭いは消えないそうですね。

こうなってしまうと、そのお部屋を賃貸しするのは難しい・・・

病死の場合、次の入居者に告知する義務はないのかもしれませんが、実際はお伝えしないといけないでしょう。臭いが消えたとしてもね。

私自身はまだこういう経験がないですが、高齢化が進むと、いつの間にか・・・というケースは増えるかもしれません。

周辺の聞き込みは大事よね

みなさん、こんばんは。


昨日、断熱の施工状態を見ていたとき、あれ？という箇所がありました。

浴室と洗面所の境壁に断熱材が入ってる・・・

おいおい、断熱”ライン”間違ってないよね！？

ちょっと心配なので、明日確認しに行ってきます。


店舗の賃貸で、地元数十年の歴史をもつ老舗葬儀屋の方にお会いしてきました。

東急東横線の菊名駅、妙蓮寺駅とも計画では現在の場所ではなかったとのこと。

生き字引と言いますか、色んなことをご存知でいらっしゃる。

当店隣接の保育園が国交省認可を頂くため、社会福祉施設として認定できる施設を探した際、とあるビルに白羽の矢が当たったことがあるんです。

結局、そのビルは検査済みが発行されていないため、認可できる建物の対象外ということだったんですが、実はそのビル、まともに登記されていない（！？）抵当権が何と５０程もあり、そのほとんどが○○○の債権らしかったんです。

怖え～・・・

駅東側の有名な資産家がそのビル購入を検討したことがあったんですが、それだけの債務を消すにはとてもリスクが高い、ということで手を引いたらしく。

もしそのビルで保育園を経営していたら・・・○○○が出入りする可能性のある園なんて通わせられないですもんね。

やっぱり物件調査に周辺の聞き込みは欠かせないですね。


明日はナオちゃんの数少ないイベントで出かけてきます。

家賃の値上げ交渉

みなさん、こんばんは。


今日は暑かったですね・・・

店舗の賃貸借契約の更新手続きがあったんですが、３件まとめて値上げ交渉となりました。

私の中では「値上げはないでしょう！」という感覚だったんですが、家主は値上げを前提とした交渉をお願いしますとのこと。

しかも店舗の一つは不動産仲介業者。最近の一般事例として、値上げがあるのかどうかは分かっているはずです。

結果的には、１％～２％と微増ながら値上げとなりました。

そもそも契約書には、経済的、社会的情勢を勘案した上家賃の改定を行う、と書かれています。

この文面を見る限り、景気の良し悪しでどうこうする、ということではないようにも取れますよね。

私自身、不景気＝値上げしないという図式があったんですが、家主側としても自身の生活を維持するためには値上げも必要なこと。

・・・と割り切って、値上げを前提の交渉を致しました。

家主の方が余裕がある、的な発想が私の中であったとすれば、それは正さなければいけませんが、まあ値段を上げると言うのは難しいですね・・・


さて、広島からオニヤンマのヤゴが届きました。



１匹ずつタッパーに入れて、保冷された状態で送られてきました。

ヤゴ達はみんな元気！

で、そのうちの１匹がとても大きいんです。



先日死んでしまった終齢幼虫より５ｍｍくらい大きいでしょうか。

指と比較してもらえば、その大きさがお分かり頂けると思います。

このヤゴは羽化直前ということだったので、今度こそ成功させるべく、特別な容器を作りました。



水を浅くし、本当は泥にしたかったんですが、抜け出して家の中が泥だらけになっても困るので砂にしました。

青いのは三角コーナーのネットで、ここに張り付いて羽化する（！？）ことを想定しています。

やっぱり呼吸の切り替わりと運動量がポイントだと思いますので、今度こそうまくいってくれると良いんですが・・・

昨日の続き

みなさん、こんばんは。


今月末に親戚の結婚式があるんですが、”お祝いの一言”を言うことになってしまいました。

祝辞はこれで４回目。

話すのはきらいではない（むしろ好き）のですが、終わるまで落ち着かないんですよね。

せっかくのご馳走を堪能できない！！

まあ今から思い出を巡らせようかと思います。


さて昨日の敷金精算の件。

Ａさんが宅地建物取引業協会の相談室に連絡したところ、こんな回答でした。

「その程度の請求は、むしろ良心的だ」

「結局、あなたは何がしたいの？」

「私は法律の相談家じゃないんだから、分からないよ」

「裁判したいなら・・・という手続きをしなさい」

かなりはしょっていますが、その程度の請求で何が文句あるの？という感じです。

別に金額の大小を言っているわけではなく、ちゃんとしたルールがあるにも関わらず、その通りにしてくれない業者ってどうなの？ということに対する意見を聞きたかっただけなんです。

宅建協会は不動産屋の味方！ということですね。

しかも今日分かったことなんですが、契約時に記載されていた特記事項（ハウスクリーニングや鍵交換を借主負担で行う旨の記載）が、更新のときに発行された書類には書かれていなかったんです。

当初取り交わした契約書（原契約）を維持しつつ、”変更箇所”に対する更新手続きであれば、特記事項も有効に更新されるんでしょうが、まったく新しい契約書を作っていてそこに特記事項の部分がそっくり空欄になっているんですね。

なんでそんなことになるのか。

不動産屋は、更新の際に、契約書作成料を借主に請求する場合があります。

借主は、更新料１ヶ月と事務手数料を払うことになるんですが、この手数料がミソなんですね。

本来、更新なんて、契約期間、（変更があれば）賃料、借主・貸主・連帯保証人の署名・捺印があれば成立するのを、仰々しく契約書を書き直すことで、この手数料を請求しているんです。

当社の場合、更新手続きは記載事項の変更箇所のみを”合意書”という形で取り交わし、簡易的に手続きを済ませているので、そんな事務手数料なんて頂いておりません。

この仲介業者は、手数料欲しさに契約書を書き直し、特記事項部分の記載を忘れちゃったんですね。

しかも、この更新の際の契約書では、原契約よりも微妙に借主不利な内容に書き直されています。

もちろん、Ａさんにしてみれば寝耳に水。

契約ごとなんだから、ちゃんと理解したうえで印鑑を押さなければいけないのは当然なんですが、それにしてもこの仲介業者はヒドイと思います。

とはいえ、確かにこの程度で小額裁判を起こしても時間のムダ。

Ａさんには、更新の契約書類には特記事項が書かれていないので、ハウスクリーニングと鍵交換の義務はない、という意思表示を不動産屋にすれば、と言いました。

今後どうなるか分かりませんが、また続きをお伝えできればと思います。

とんでもない仲介業者

みなさん、こんばんは。


敷金精算についてこんな相談。

平成１７年３月～平成２１年３月までワンルームを賃貸。

２回目の更新を前に退去したわけですが、仲介業者が退去立会いに同行し、室内を確認し、特に何を言うわけでもなく終了。

その後、電話連絡で原状回復費用を伝えられてきた、とのこと。

賃借人（以下、Ａさん）が考えていた費用とはちょっと違うようだったので、仲介業者に明細を請求。

当初、仲介業者は難色を示していたようなんですが、数日後に明細書がＡさんの手元に届いたんです。

内容を見ると、ハウスクリーニング費用のほかに、全室のクロス張替えのうちの１０％分を負担、となっている。

賃貸借契約書には、条文の中に、

「退去時には、ハウスクリーニングと鍵交換をすること」

とあります。

クロス張替えまで負担させられるのって普通なの？というのが相談の内容。


気になる点とすれば、

①退去立会いとは、原状回復について合意するために行っているのに、立会いにおいて何も指摘がなかったうえ、クロスの張替えについての説明もなかった。

②自然損耗として認められる程度の汚れにも関わらず、クロスの張替えの負担を求められている。

③契約書に「鍵交換」とあるが、前居住人からＡさんに変わる際、鍵交換はされていなかった。

④そもそも、契約書の特記事項（ハウスクリーニングと鍵交換の負担）として、Ａさんが納得できる書面形式と説明ではなかった。

の４点が挙げられます。

平成１６年９月以降、賃貸住宅紛争防止条例が施行されていますから、この契約は当該ルールに則った敷金精算がされるべきなんです。

その旨、Ａさんに仲介業者に問い合わせて頂くと、以下のような回答でした。

「そんなルール、東京ではあるようだが、神奈川では関係ない」

「そもそも、この地区の不動産屋はみんなクロス張替え３０％負担を原則として借主に請求している。今回、賃借年数が４年と短いので、１０％負担にしてあげた」

「そんなこと言うなら、鍵交換もしてもらうことになる」

なんて無茶苦茶な業者でしょう！！！！！

平成１６年の段階で、東京に倣って神奈川も当該ルールを遵守するよう、宅地建物取引業協会から指導されているんです。

しかも、クロス張替え３０％負担、なんてルールを勝手に作ったうえ、その根拠を契約書締結時点で何の説明もしていなかったんです。

挙句の果てに鍵交換もさせる！なんて脅迫じみたことまで。

Ａさんには、宅地建物取引業協会の指導課に連絡するよう伝えましたが、こんな業者をのさばらせておくのはとても問題だと思います。


今回のような、特記事項を借主に分かる形で説明していない場合、
（特記事項を赤字で書く、文字を大きくする、紛争防止条例に基づく説明書を用いるなどをしていない場合）
判例では借主不利な契約として、認められていません。

したがって、クロス張替えはおろか、ハウスクリーニング、鍵交換においても借主は負担する必要はありません。

敷金の全額返金が”正解”となります。

みなさんも、ご自身の契約内容をよくチェックして、損のない敷金精算をしましょう！

省エネ基準

みなさん、こんばんは。


Ａ様邸の断熱材問題の第２回打ち合わせ。

今日は断熱施工したメーカー社長がお見えになりました。

この問題に関してはまだ解決していないので、今日の内容どうこうについて書くことはできませんが、断熱を大変勉強されていて、とても好感の持てる方でした。

今度、新しい省エネ基準が施行されますが、関東地方のあるⅣ地区は２割ほど断熱性能が厳しくなるようです。

住まう人にしてみれば、断熱性能の向上は良いことだと思いますし、私もずっと願ってきたんですが、今回の改正はちょっとおかしいところがあるようです。

ハウスメーカーから建売のパワービルダーまで、４等級以上の建物を建てることが必要となります。

４等級というと、現在の次世代省エネ基準ですが、軸組み工法は大丈夫なの？という懸念があるものの、概ね窓に複合サッシ＋ＬｏｗＥ複層ガラスを使っていれば達成できると思います。

数年前、次世代省エネ基準ができたとき、そもそも断熱に気を使っていなかったメーカーがＬｏｗＥガラスを採用しただけで”高断熱住宅”と謳っていたのと同じですね。

このたびの改正では、建物の性能だけではなく、設備、つまりエアコン、照明などの電化製品も省エネの対象になっているんです。

逆言うと、建物で省エネを達成できないのであれば、設備で何とかしようという方向転換のようにも見えます。

以前何かの本で、私が崇拝する室蘭大学の鎌田先生の話を読んだんですが、

「省エネはコストの高い設備に頼るのではなく、安価な断熱材を効率的に利用して達成するものだ。仕様データではなく、施工データが省エネを達成するように設計するべき。」

というようなことを話されていました。

私もその通りだと思います。

しかも、今度の省エネ基準では気密性能の基準がないんだか甘いんだかで、本来一体不可分であるはずの断熱・気密が考慮されていないようなんです。

まだまだ内容については勉強不足ですが、この基準が義務化されると、それ以前とそれ以降の建物に分かれてしまうと思うんです。

”それ以前”の建物は、一気にその価値を失うことになり兼ねないのでは・・・

中古戸建の雨染みの件

みなさん、こんばんは。


今日は朝からハウスメーカーを呼んで中古戸建の雨漏り確認。



屋根裏収納庫なのでクロス張りはない状態。

石膏ボードの仕上がりなので、ボードを剥がすのは造作ないことでした。

雨染みか？と懸念しているのは、妻側の一番上の部分。

換気口からは離れていますし、外気側は象鼻になっていますので、雨水が吹き込んでくることは考えづらい・・・

ということで、石膏ボードを外してみたんですが。



どこにも雨水が浸入したような形跡がありませんでした。

垂木もキレイなまま。

原因は・・・内部結露？？

と言いますか、断熱材の取り付けがダメじゃないですか！

袋詰めグラスウールの”耳”をタッカーで留めてなく、袋のまま押し込んでいるだけの状態。

もし内部結露が要因であれば、気密層を形成していないことが原因なのか？

いずれにしても、断熱材の施工に問題があるんですが、気になるのは家中の壁内の断熱材全てがダメなのでは！？

メーカーのメンテ担当の方も困り顔。

ただ、現実的に築６年経過した建物の内壁全てを剥がし、断熱材を留めなおし、ボードを張り直し、クロスを張り替えてもらうのは難しいでしょう。

ということで、まずはもっとも結露の懸念がある１階北寄りの部屋の壁の一部を解体してみました。



おお、良かった！ちゃんとタッカーで留まってる。

１階・２階の断熱施工は大丈夫（だろう）と判断し、小屋裏収納の壁面全てをやり直すことになりました。

上の画像の部屋については、ボードを切り取っちゃったので、この部屋全周のクロスを張り替えることに。

床下で発見した、逆勾配になっている配管や使われていないで放置されていた配管、土台敷きの施工不良部分など、併せて是正してもらえることになりました。

なお、ボードを切った際に断熱材の袋も切ってしまっていたので、気密テープで補修することをお願いしたのは言うまでもありません。


このハウスメーカー、５年くらい前にバルコニーの雨漏りで大変な目にあったメーカー。

今日当時のことを聞いたんですが、施工した数千棟に及ぶ建物全てのチェックと是正工事をし、多額の資金援助を、親会社（某電鉄会社）に支援要請したほどの問題になっていたようです。

バルコニーの雨漏りとは、先日もお話しましたが、バルコニー天板の笠木を留めるのに脳天から釘打ちをしたために発生したもの。

今では天板を脳天釘打ちで留めたあと、カバーを覆うことで漏水を防いでいるとのこと。

三井ホームもこの問題で痛い目に合っているようですから、住宅を見る際は気をつけておきたい要素だと思います。