中古住宅の売買

みなさん、こんばんは。


中古住宅の売買において、売主が宅建業者なのか一般の方なのかで、瑕疵担保責任、つまり何か建物に問題が発生した場合に違いがあります。

宅建業者であれば、最低２年間の瑕疵担保責任を負いますが、個人の方であれば免責とすることができます。

中古住宅を購入する際、相手方が宅建業者なのか個人なのかは重要な要素となるわけですね。

また建物について、新築で購入した建物を数年後に売却する場合、メンテナンス保証が継続されない場合があります。

たとえば雨漏りのような最低１０年間の保証が義務付けられる重欠陥の保証でさえ、転売すると次の所有者はメーカー保証が受けられないのです。

一般個人の場合、瑕疵担保責任を免責とするのがほとんどだと思いますから、１０年以内で転売するような場合、売りに出す前に（つまり所有者がメーカー保証が受けられる段階）問題のある箇所がないかのチェックをメーカーにお願いすると良いと思います。

ということで、今回仲介する築６年の中古住宅において、施工したメーカーのチェックとメンテナンス基準に則ったメンテナンスを施した頂くことになりました。

メーカーの担当者に売却するのでチェックをしてもらいたい旨伝えると、真っ先に

「もう転売は済んじゃってますか！？」

と聞かれました。

転売が済んでいると、メーカー保証外となるからですね。

ちなみのこの建物、小屋裏収納に怪しい雨染みらしき変色した壁を発見。

床下はメンテナンス口から潜って、一通り見て回りましたが、シロアリ被害や土台が腐っているなどの異変はありませんでした。

まあ施工不良はいくつか発見しましたが・・・

明日石膏ボードを剥がして、壁内のチェックをするんですが、果たして・・・


さて、今日は実家で鯉のぼりを上げるというので、ナオちゃんと見に行ってきました。



この鯉のぼりは私が生まれた時からあるもの。

とても古いですが、父が大事に保管しておいてくれました。

今では大きな鯉のぼりを上げられるところは少なくなりましたね。



また、庭にできたイチゴをナオちゃんが採って食べていました。

とても小さくて、虫食いがほとんどでしたが、ナオちゃんは「甘い！！」と言っていました。

イチゴの季節もあとわずかですね。

宅建業の更新

みなさん、こんばんは。


今日、宅建業免許の更新手続きを済ませました。

思えばこの数ヶ月、お店には見知らぬ行政書士から、手続き代行のお知らせがたくさん届きました。

依頼料として大体５０，０００円くらいでしょうか。

実際に自分で手続きをしてみると、面倒な仕事ではありますが、５マンエンの価値はないわね・・・

いずれにしろ、のどにつかえていた小骨が取れたかのような思いでいます。


全然話は変わりますが、パチンコ宇宙戦艦ヤマト２のＣＭ、すっごいかっこいい！

http://www.youtube.com/watch?v=eTkG8fhp4m8&feature=related

デビルマンやアタック№１など、アニメ系のパチンコが増えていますね。

私は全然パチンコやらないんですが、ちょっと見てみたいですね。


私の住む横浜市は、定額給付金の受付開始が５月１８日からとのこと。

テレビで全日空が１２，０００円で沖縄に・・・とか、家電量販店では１２，０００円特集を広告に出していたりしますね。

たまに行く千葉県安房小湊の蓬莱屋旅館からも、４月～６月までの期間、宿泊割引します！というＤＭが届きました。

この給付金が消費としてどこに納まるか・・・

少なくとも、仲介手数料に充てよう！なんて方はいらっしゃらないでしょうね。

地球温暖化

みなさん、こんばんは。


今度売却する中古住宅の下見をしてきました。

さほど築年数が経っていないこともあり、思った以上にキレイな状態。

メーカーの保証も一部残っており、また検査済みや竣工図、アフターメンテナンス基準書などといった書類も全て揃っています。

建物はツーバイフォー構造で、壁量もメーカーで計算済み。

・・・と良いとこ尽くしですが、省エネ的にはちょっと。

断熱や窓の性能を見ていると、ここ数年で省エネは飛躍的に見直されてきている、というのが実感できます。

逆に言うと、今家を建てていて省エネに目を向けていなければ、０９スペックの家として遅れを取っていることになり兼ねません。

ただ、私は省エネ省エネと言っても、あくまで光熱費を抑えるのがメリットであり、地球温暖化なんて気にしてはいません。

地球が温暖化して何がいけないのか？

二酸化炭素が増えると、本当に地球が温暖化するのか？

北極・南極の氷と海水の水位上昇は無関係。

大体、気温を測定して１００年で平均気温が１度だか２度だか上がっていると言うが、地球の４６億年の歴史から考えると、１００年のｎ数なんて判断材料になりえないのでは？

そもそも気温を測定している場所は、ヒートアイランドのある大都市圏に集中しているから、平均気温なんて当てにならない。

太陽が活性化すれば海水温度が上昇し、併せて二酸化炭素が地表に放出されるので、人間が二酸化炭素を増やしているのではない？

そもそも二酸化炭素含有量が増えれば、森林が増えるのでは？

と、昨今言われている地球温暖化にはたくさんの疑問があります。

先日見学した江戸川処理場の冊子に、

「二酸化炭素量が増えると地球が温暖化し、植物が育たなくなるかもしれません」

と書いてありました。

まったくの逆だと思うんですけどね。

どうしてこんなに地球温暖化と騒ぐのか、とても不可解です。

生前贈与の減免

みなさん、こんばんは。


平成２１年１２月３１日まで、住宅購入資金として３５００万円までの生前贈与（相続時精算課税制度）が認められています。

ところが、先日のアソウ総理大臣の会見で、今年の税制改正の目玉の一つとして、この生前贈与の減免が検討されているようです。

４、５月にもしかしたら衆議院議員選挙があるかもしれませんから、まったく不透明な話ではありますが、このままであれば７月頃には可決される可能性があります。

不動産取引が増えれば、それに付随して電化製品や家具、自動車などの消費が増える可能性があるので、政府としては期待しているところなんでしょう。

私が扱った売買の取引では、そのほとんどに生前贈与が関わっています。

つまり、購入者は親御さんからの援助を受け、住宅を購入しているわけです。

この生前贈与が減免されると、さらに取引件数が増えるのか・・・

そもそも現行法において生前贈与を受け、相続時に精算した場合、支払う相続税がとても大きな負担になるケースは、実はそんなに多くないのではないかと思います。

実際に相続税を払っている国民が全体の数％と言われているからです。

そう考えると、生前贈与を使うかどうかは、その課税にメリットがある云々ではなく、親子の関係にポイントがあるのではないでしょうか。

親が子を支援したいという思いが、生前贈与という形で作用しているんだと思います。

きっかけは色々でしょう。

この生前贈与が減免されたところで、きっかけに影響があるとはとても思えないんです。

私はそれよりも、一時的に消費税を０％にする方が、消費は動くと思うんですけどね。

しかし、資金計画も大事ですが、私がもっと気になっているのは、その購入する物件のスペック。

消費を促したいのは分かりますが、現在のようにわずか１０年足らずで価値がなくなってしまう住宅を作り続けているのはどうなんでしょう？

今年は新しい省エネ基準が発行されるようですが、強制法ではありませんから、全体的な住宅性能向上の底上げになってくれるかどうか・・・

エコ住宅の減免措置が拡充すれば、もっと注目されると思うんですが。

うちからクルマで１０分くらいのところにある三ッ池公園。

今日、とても桜がきれいだったようです。

宅建業免許の更新

みなさん、こんばんは。


宅建業免許の更新期限が迫り、この忙しいのに・・・と思いつつも何とか準備を進めています。

今日は、法務局やら税務署やら区役所やらと回り、何とか添付資料を集めてきました。

そして意外と面倒くさいのが、店舗内外装の写真。

当たり前なんですが、デジカメ・ポラロイドはダメ！

たかが６枚くらいの写真のために、わざわざカメラを用意しなくてはなりません。

確かにデジカメ画像は加工できるので、証明能力に欠けるのは分かりますが・・・

お隣の不動産屋なんて、更新の半年前くらいの写真を使って更新手続きしていましたからね。

手続き当時は改装中、なんて状態なのも協会は見に来てはいなかったようです。

厳格なのかザルなのか分からないですね。

来週から幼稚園が始まるので、何とか明日までに手続きを済ませたいですが・・・写真の現像が間に合いそうにないです。


さて自宅の建築仕様がほぼまとまり、まさに着工を待つばかりとなっています。

実家の外断熱住宅を検討したときと大きく違いはありませんが、やっぱりテレビの設置位置にＬＡＮ配線は用意しておいた方が良いようですね。

Ｐ社製のテレビやＤＶＤレコーダーは、youtube視聴ができるようになっていますし、一箇所のレコーダーをＬＡＮ経由でほかの部屋でも見られるようになるようです。

セキュリティの問題も出てくるかもしれませんが、便利になりますね。

あと、間取りを作っていて思ったんですが、自分だけの空間があると楽しみです。

１階はＬＤＫがあり、２階は２部屋＋ウォークインクローゼットとなっていますが、家内専用の空間が２畳分と私専用の空間が１畳分用意してあります。

たかが・・・と思いますが、たったこれだけの空間でも、図面を見ているとワクワクしちゃいます。

照明の位置を考えたり、コンセントやＬＡＮ、本棚の置き方など。

最近のモデルハウスを見ていても、パソコンの空間だったり書斎だったりが設けてあるケースが増えていますが、今後は間取りの表記が変わってくるのではないでしょうかね。

３ＬＤＫ、４ＬＤＫだったのが、２ＬＤＫ＋ＷＩＣ＋ママルーム＋パパルームみたいに！

トホホな話

みなさん、こんばんは。


今日、こんな話を聞きました。

建物の仕様は、木造軸組みの２階建て。
２階ＬＤＫの勾配天井ということで屋根断熱。
築年数は５年。

天井に雨染みが出たので、どこぞの工務店に調べてもらったら、天井裏がぐちゃぐちゃだったらしい。

今時こんなやり方で家を建てる業者があるのかね！？とのこと。

まず雨染みとされていた水は内部結露によるもので、ぐちゃぐちゃというのがどの程度のものなのかは分かりません。

この修理費用として１５０万円くらいかかるそう。

話の流れはざっとこんな感じです。

まずそもそもこの家を建てたハウスメーカーは、安普請・ローコストの家を建てるメーカーです。

タマホームじゃないですよ！そんなに有名ではないです。

屋根断熱ということなんですが、通気層がない上、防湿層もありません。

屋根下地に構造用合板が使われているでしょうから、防湿層がなければ内部結露が発生すると思います。
室内の湿度が上がった場合、構造用合板は透湿抵抗が高いですから、その手前、つまり断熱材のある範囲で結露が発生します。

まあ某工務店の言う通りでしょう。

ここで問題なのは、雨漏りであれば重欠陥ですから、１０年保証の対象となります。

が、内部結露による場合は対象になりません。

雨漏り並みに内部結露で水が出る、というのもすごい話ですが、お施主さんにとってはとても気の毒な話です。

ぐちゃぐちゃというのが、クロスだけ・・・ボードもだめ・・・断熱材もだめ・・・垂木もだめ・・・と被害がどのくらい広がってしまっているのかが心配です。

断熱材と屋根垂木の復元、防湿層の追加、ボード・クロスの張り直しとやっていけば、それなりの金額になるでしょう。

ちなみにこのメーカー、当然それなりの対応を迫られる立場ではあるんでしょうが、昨今の経済事情のためトホホな状態。

みなさん、家の計画は慎重に・・・

マンション引渡し説明会

みなさん、こんばんは。


今日は、新築マンションの引渡し説明会へ。

残金の支払日や鍵の引渡し日の決定、管理組合への入会手続きやインターネット開設など。

まるで身体測定のように、次々とブースに移動して手続きをしていきます。

で・・・気になったのは登記について。

残金の支払い期限が３月２４日
鍵の引渡し日が３月２４日
登記に必要な書類の提出期限が４月３日

あれ！？おかしいじゃない？

その場にいた売主の営業担当者に聞いてみたんです。

「残金支払いから登記に必要な書類提出まで１０日間くらい空いていますが、決済から保存登記手続きは即行われるのではないですか？」

担「私もそうだと思うんですが、変ですね・・・」

同時履行が原則ですから、買主が残金を支払った場合、即売主は登記に着手しなければならないんです。

説明会に参加していた、担当の司法書士にその辺を聞いてみると、必要書類を事前に提出し、残金支払いの連絡を頂ければ登記に着手する、という話でした。

しかしこの話も現実的にそうなるか分からないんです。

というのは、説明会から帰ってきて、元さくら事務所の加藤さんに教えてもらったんですが、残金の支払いから登記まで間が空くのは、新築マンション売買ではよくあることで、司法書士が全戸一括して登記手続きに入るためだそうです。

なんとも釈然としない話ですが・・・

残金支払いの保全を考えるなら、３月２４日の支払い期限ギリギリまで支払いを待つべきだとも教えて頂きました。

一戸建てや土地の仲介では考えられないですけどね。

それにしても、大勢の方が説明会に参加されていましたが、誰もこの点について問題視しなかったんですから、むしろこの点を司法書士はキチンと説明しなければいけないと思います。

あの上から目線の司法書士め・・・

ちょっとだけご立腹です！

この間の現地販売会

みなさん、こんばんは。


先日の現地販売会の現場。



デザインの特徴としては、カーブを描く屋根形状、コーナー窓、中庭をイメージしたウッドデッキバルコニー、リビングでふんだんに使ったガラス窓など。

室内は質感に気を遣い、建築坪単価は１００万円を越すか、という価格です。

この物件、意匠にとても手間をかけているんですが、その性能は？という感じ。

断熱性能の低そうな屋根断熱、今時これだけ建築コストをかけているのにアルミシングルを使う思い切り。

中庭周りは壁面いっぱいのサイズの窓が、中庭を囲うように３面ガラスになっているんですが、冬はとっても寒く、夏はとっても暑そう！

現地販売会ではエアコンや床暖房をガンガンかけていますから、その辺の快適性は確保されているかのように魅せます。

来場された方の評判はすこぶる良かったんですが、予算が・・・というところ。

それにしても、来場者の予算や購入意識を聞いていると、今年あと３割くらい物件価格が落ちてきたら、不動産売買は爆発しそうな雰囲気！を感じました。

不動産サイトの裏事情

みなさん、こんばんは。


不動産仲介業者のサイトは、今年に入って大きな変化がありました。

それは・・・よく物件掲載数○○○○件！という表記がなくなっているかと思います。

さくら事務所の不動産仲介部門である、ハウスハウス東京も然り。

それは、（全社が同じ理由とは言いませんが、）今年からレインズと言われる不動産流通網に変化があったからです。

以前は、この流通網に登録されている不動産物件情報を、自身のサイトに丸写しすることができたんですね。

本当は、物件登録した業者に物件掲載の許可を得る必要があるんですが、数千件にも及ぶ物件情報全てに確認を取ることができないので、クレームが来ないうちは全部丸ごと載っけちゃっいます。

ですから、

「うちのサイトはすごい物件掲載数なんです！」

なーんていうのは、ただの丸写しだからできたこと。

新しくなったレインズのシステムは、物件資料がＰＤＦ化され、情報を一括で引き出して添付することができません。

なので、”物件情報サイトはメンテナンス中です！”なんてサイトが多いんですね。

そもそも不動産流通網を管理する宅地建物取引業協会としては、このレインズからの一括掲載を良しとは思っていなかったので、その対策を講じてきたということです。

各業者、いろいろ事情があると思いますが、今の時点でもたくさんの情報を載せている場合は、人海戦術で一つずつ拾い上げて載せているのでしょう。

閉鎖しているサイトは、打開策を探している最中か、忙しくて物件情報を載せている間がないか・・・そんなところだと思います。

賃貸に関しては、そもそも自社でたくさんの物件を管理している会社は良いのでしょうが、やはり丸ごと情報を引っ張ってきて載せていたサイトはキツイでしょう。

せっかくの繁忙期に、「なんてこと、してくれるんだい！」という声が聞こえてきそうです。

賃貸の冷え込み

みなさん、こんばんは。


今日、駅に向かって歩いていると、宅地建物取引業協会の地区長とばったり。

「いやぁ、今年はどうなっちゃってるんだろうねぇ。
　繁忙期もへったくれもないから、これから飯でも食いに行くよ！」

私は駅西口側で営業しているんですが、駅歩３分の距離とは言え、当店に到達するまでに不動産屋が６件あります。

当たり障りのない付き合いをしていますが、今年はどこもキツイらしい。

数年前から各大学は構内に寮を構え、企業は配置転換を控えている・・・そんな状況ですから、賃貸の動きが悪いのは確かかもしれませんね。


さて自宅の建築確認の再申請の準備をしているんですが、色々と打ち合わせを重ね、やっとことさ改良版の間取りが完成しました。

延べ床面積は１０％縮小しましたが、機能性は３０％くらいアップしていると思います！

一番の改良点は、空間のとり方を見直した点でしょうか。

例えば、トイレの大きさと言うと９１０×１８２０や９１０×１３６５というところでしょうが、違和感ないところまで突き詰めていった結果、１０１５×１２１７というサイズになりました。

ベッドの配置を見直すことでできた空間にクローゼットを追加したり、傾斜天井で囲まれた空間はちょっとした書斎にしてみたり。

階段吹き抜け周りの腰高壁部分を本棚にしたり、使える所は徹底的に使い切りました。

次の冬、Ｑ値１．６の断熱性能と蓄熱式電気暖房機でどのくらいの快適性を発揮できるか、すごく楽しみです。

それにしても・・・当初の完成予定は来月末。

それが６月末にずれこんでしまったのは残念ですね。