ゼロゼロ物件は・・・

ちょこちょこ不動産資料を見ていると・・・礼金敷金０円・・・見かけます。。
借主側からすると・・・初期費用低くなるので借りやすいですね。。
貸主からすると・・・原状回復工事もかかっているし賃貸業者さんにも客付費用支払いも有り
ちょっと辛いです。。　その場合は短期解約特約つけたり大阪では少ないですが更新料を少し
計上したりしますが・・・短期サイクルだと・・・トータル入居率はかなり低くなります(笑)
００物件の入居者の一部には・・・初期費用あまりかからないのでちょっとルーズな方??も
借りやすいので・・・延滞率は高めのケースも(゜_゜)　今は家賃保証会社加入必須が原則なんで
直接的には家主さんの被害はほぼ無しなんですが・・・
ではなぜゼロゼロ物件を見かけるか・・・ぶっちゃけ築古や不人気、供給多くて競争過多等の
理屈です(;^_^A　比較的客付け良い物件は無理??してゼロゼロ条件にする必要ないですよね??
投資物件を検討する場合、表面利回りは最初の検討目安ですが・・・本来なら実質利回り(NOI利回り)
と特に中古物件の場合は取得してからの運営維持管理費がどの程度かかるか迄推測しとかないとです。。
そういう意味ではゼロゼロ物件の場合、需要が低いのか管理会社の運営方式がイマイチなのか等
吟味する必要があります。。　因みに過去現在でゼロゼロ条件の募集はしたこと無いですし
そういう運営管理は個人的には現状否定的です。　短期で客付けしたい場合や時代の流れでゼロゼロが
世間一般的に当たり前になれば・・・話しは別にはなりますが・・・

予定変更

金曜は少し予定を変更・・・
実家の見守りカメラで飲み物食べ物がどうも在庫切れっぽい・・・
予定外ですが先に実家見守り隊をしてその足で管理物件巡回&清掃や業務の処理に～
その他の業務は繰り延べで土曜に変更です。。
たまには不動産の専門的??な内容・・・例えば不動産利回りについても折を見て
記述してみようと思います。。　朝まで生テレビ見ていたら・・・こんな時間に(;ﾟロﾟ)

原因わからず(゜_゜)

本日は色々と道具用意して雨漏り現場へ~
上階よりホースで壁面に水をかけ流したりして調べましたが・・・
室内への水進入は現認出来ず(;^_^A　恐らく壁のどこかからの進入??浸透??はあるのでしょうけど
ピンポイントで判別するのは難しいですね(゜_゜)　３年前に初めて水漏れ発生しているようで・・・
恐らく大阪北部地震でそれなりに揺れたので・・・その影響??
こうなると一面か全部かはさておき外壁改修をしないと完全には直る見込が・・・ないです。
普通の雨では室内の雨水進入は無いので・・・後はオーナーさんの判断ですね(;^_^A
低層なら足場無くても脚立等でもっと緻密に調査も可能なんですが・・・
明日は賃貸業者さんへ往訪して契約書類受領&纏め~残りの管理物件巡回します。。

市内南部～堺

ほんと最近雨の日が多いです(;^_^A
明日はもう週後半・・・午前中迄雨模様なので午前中はコーナンで
仕事用備品購入後、管理物件の一部巡回と雨漏り建物の調査～物件下見の
行動予定です。。　資料では個人的にはちょっと面白そうな物件～現地確認と
周辺環境等の確認で有りか無か??の第六感??の感触の判断をしてこようかと(笑)
原則的に自身が保有&管理で苦労しそうな物件はお客様に勧めたり提案したりは
出来ないので第１の判断基準はまずその１点で後は投資判断基準はその時々の
タイミングやお客様の嗜好??も有るので・・・本日も入浴剤の那須塩原温泉もどきで
おうち風呂タイムを経て就寝です。。(゜_゜)

マスク習慣??

今では世の中マスク習慣が普通ですが・・・実家の母もやっとマスク習慣の意識が(゜_゜)
以前は言わないとしない・・・みたいなでしたが、一人でもマスクを付けるようになりつつ
あります(笑)　今週は月末週なんで・・・恒例?定例?の管理物件巡回と風雨が強い時の雨漏り
発生源??の調査を(;^_^A　数年前に媒介した物件なんで正直そこまでの義務や責任はないんですが・・・
旧知の業者さんに買っていただいた経緯も有るし、職人さんに任せっきり??も、ちょっと心配??
なんで・・・一応施工管理技士の資格と改修工事程度の担当経験も有り不動産仲介営業さんより
知識等は・・・有りますかね。(゜_゜)　高所恐怖症気味で・・・５階から身を乗り出しての調査に
なるので・・・それが・・・一番困ります(;^_^A　　意外とビビり・・・です。(;^_^A