賃貸更新料を無効判決の波紋

「賃貸住宅の更新料は無効」　100万戸に与える判決の衝撃度

 

  賃貸マンションなどの再契約で支払う更新料を無効とした京都地裁の判決が、波紋を呼んでいる。勝訴した弁護団には、早くも相談依頼が寄せられる一方、家主側は、「家賃が上がるだけ」などと反発している。

原告弁護団には、早くも相談依頼

   更新料とは、例えば、2年ほどの賃貸契約を更新する際、家賃の1～2か月ほどを家賃とは別に支払うシステムだ。首都圏や近畿地方の京都などで、いわば慣習となっており、約100万戸が該当するとされている。

   その「慣習」について、京都地裁は2009年7月23日、否定するとも受け止められる判決を下した。京都府在住の20歳代の会社員男性が、更新料など46万6000円の返還を家主に求めた訴訟で、
消費者契約法に反して無効だする初の判断を示して、家主に全額の支払いを命じたのだ。男性は、入居2年後の再契約で家賃2か月分11万6000円を支払って更新後2か月ほどで退去し、この更新料は入居者の利益を一方的に害するなどと訴えていた。

   これに対し、家主は、更新料には賃料の補充的要素があるなどと反論。
しかし、判決では、更新後の入居期間に関係なく一定額を支払わなければならず、更新料は賃料の補充的要素とは言えないと結論づけた。

   この契約では、入居時の保証金35万のうち30万円を敷引金として返還しないとしていたが、判決は、これも無効とした。敷引金については、いくつか同様な判決が続いている。

   原告代理人の谷山智光弁護士は、判決について、「消費者保護の流れに沿うものだ」と評価。これですぐに賃貸契約が大きく変わることはないとしながらも、「こうした判決を積み重ねて、適切な賃貸契約が実現すればと考えています」と言っている。

   判決後、弁護団には、早くも相談したいという依頼が来ているという。「それだけ納得がいかないと疑問を持っている人が多いということです」。

「家賃を上げるしかありません」

   京都地裁のこの判決については、家主側は、これまで同様な判決がなかっただけに、困惑している様子だ。

   代理人の谷口直大弁護士は、こう指摘する。

「判決は、全部おかしいと思っています。家主の収入と借り主の支出との割り付けの問題なのに、名目上のことだけ見て判断しているのは適切ではないからです。更新してから借り主がいつ家を出るか分からないから、更新料などがあるわけです。それで家賃が安くなっているのに、無効なら家賃を上げるしかありません。結局、消費者の首を絞める、視野が狭い判決ですね」

   控訴するかどうかは、判決の内容や影響などについて家主と相談して決める考えだ。

   賃貸住宅の業界でも、波紋が広がっている。

   大手仲介業者のエイブルは、判決を受けて急に業務を変えることはないとしながらも、「今後の状況変化で、家主が更新料について考え直すことがあるかもしれません。敷引金については、無効とする判決が続いているので、もう止めようかと考えている家主もいるでしょう」と含みを残す。

   関係者が特に注目しているのが、別の更新料訴訟で大阪高裁が予定している2009年8月27日の控訴審判決だ。これは高裁レベルで初の判断になるからだ。

   家主らでつくる全国賃貸住宅経営協会では、「地裁の判決は残念ですが、高裁の判決を重要視しています。もし、更新料が認められないということになれば、被害は大きいです。収入が落ちて、大規模な修繕が遅れたり、できなかったりしますから。また、敷引金についても、敗訴が続いていますが、傷をつけたり滞納したりするケースが増えていますので、保険として徴収せざるを得ないと考えています」と話している。(2009/7/24   jcast )

消費者契約法のポイント（内閣府　消費者の窓）　 (1) この法律は消費者と事業者が結んだ契約全てが対象です。 (2) 契約を勧誘されている時に事業者に不適切な行為があった場合、契約を取り消せます。 不適切な行為は・・・・・ ・嘘を言っていた。 ・確実に儲かるとの儲け話をした。 ・うまい話を言っておいて、都合の悪いことを知っていて隠していた。 ・自宅や職場に押しかけて「帰ってくれ」等と言ったにも関わらず帰らなかった。 ・事業者から呼び出されたりして「帰りたい」等と言ったにも関わらず帰してくれなかった。 (3) 契約書に消費者の権利を不当に害する条項は無かったことになります。 そのような条項として・・・・・・ ・事業者が損害賠償をすることを全部免除しているもの ・事業者が損害賠償を何があっても一部に制限しているもの ・法外なキャンセル料を要求するもの ・遅延損害金で年利14.6%を超えて取ろうとするもの ・その他消費者の利益を一方的に害するもの 注意点 この法律は民事ルールです。 → 行政が事業者を罰する法律ではありません。消費者が事業者に契約を取り消したいと言わなければなりません。 → 契約を取り消したいと思ったときは騙されたと気付いたときからに事業者にその意思を伝えなければなりませんので、早めに対応しましょう。 単に「説明がなかった」ということでは取消はできません。 → 疑問な点はあいまいにせず、事業者の方に確かめましょう。 → なお、実際に取消を行うには、内容証明郵便、配達証明郵便を使いましょう。 契約と直接関係ない事項で事業者側に問題があっても契約が取り消せません。 → 美味い話には裏があるので気をつけましょう。 トラブルが起きた時、次の点が大変重要になります。 → 契約書は捨てずに取っておきましょう。 → 特に高額な契約には契約書を作ってもらいましょう。もしそれを嫌がる事業者であれば、契約は止めましょう。（契約をするに当たってのチェックポイント） → 契約をした時に事業者が言ったことは記録としてテープや紙に留めましょう。 （言った言わないという場合、重要な証拠になります）? → 契約する時は第三者に立ち会ってもらう等、第三者の証言が後で重要になります。 法律の解釈等、詳しい相談は契約法チェックシートを参考にして・・・・ 国民生活センター、消費生活センターまたは弁護士会等に出来るだけ早く相談を！

球状太陽電池「スフェラー」

京セミ、球状太陽電池を月産１億個以上に－１１年３月期末めど

　京セミ（京都市伏見区、中田仗祐社長、０７５・６０５・７３１１）は、球状太陽電池「スフェラー」の生産能力を、２０１１年３月期末をめどに現在の月数百万個から同１億個以上に引き上げる。生産拠点の恵庭事業所（北海道恵庭市）に約２０億円を投資する。同電池は窓ガラスの中に挟み込むことで、意匠性の高い建材の製造が可能。ほかにも幅広い分野に同電池を活用可能とみて増産を決めた。
　同社の球状太陽電池は直径１・８ミリメートル程度で、出力は１個当たり約０・５ミリワット。３６０度の全周方向から太陽光を受けられるため、効率的に発電できる。建材のほか、ドーム状の透明樹脂に埋め込んで屋外に設置すれば、セキュリティーシステムの電源などに使用できる。
　海外からの注文や問い合わせが多く、これまでにも携帯タイプの紫外線測定機器などの電源に利用された実績を持つ。
（【京都】日刊工業新聞 2009年07月27日）

文化財写真が危機

フィルム生産激減で遺跡発掘写真が大ピンチ

　デジタルカメラ全盛時代にもかかわらず、古代遺跡の発掘現場ではいまだに、フィルムカメラが活躍している。デジタルカメラで撮影した画像データを保存するＣＤなどは湿気や熱でデータが消える危険性があるためだ。しかし、昨年のフィルム出荷量は、１０年前の１割近くに激減し、遺跡写真に最適なフィルムの入手にひと苦労の状態で、半永久的な保存が不可欠な文化財写真が危機にさらされている。

　■危機感

　デジタルカメラは今ではフィルムカメラを圧倒。写真感光材料工業会や写真出版社「フォトマーケット」の統計によると、３５ミリなどのロール式フィルムの出荷量（推計）は、平成９年の約４億８２８３万本をピークに、１０年は約４億５７８８万本、２０年は約５５８３万本にまで落ち込んだ。

　「フィルムはあと数十枚分しかない。一（ひと）現場撮れればいいほうだ」。奈良文化財研究所（奈良市）で遺跡撮影を３０年以上続ける井上直夫さん（５９）はため息をついた。

　撮影現場では、遺跡や遺物を実物と同じような質感で写すために、専用の大型フィルムを何種類も使い分けているが、生産縮小によって代替用フィルムも容易に見つからないという。

　■保存性

　坂本龍馬や近藤勇といった幕末の英雄たちを撮影した写真は、色あせながらも現在に伝わっている。「（電子データではなく）写真なら１５０年以上保存できることは歴史が証明している」と井上さんは強調する。

　一方、デジタルカメラの画質はフィルムとほとんど変わらないものの、画像データを保存するＣＤやＤＶＤは割れるなどすると再生は不可能になる。さらに、デジタル技術の進歩がかえって保存の壁になっている。

　５～１０年前まで使われていたフロッピーディスクやＭＯディスクはすでに「時代遅れ」となり、最新のデジタル機器に付属しておらず画像の読み込みは困難。井上さんは「デジタルは万能に見えても、数十年後に画像を再現できる保証はない」と話す。

　■包囲網

　全国各地から出土した木簡などの赤外線撮影を行う奈良文化財研究所では、赤外線専用フィルムの生産が打ち切られたため、数年前からデジタルカメラに切り替えた。

　飛鳥美人など国宝壁画の描かれた高松塚古墳（奈良県明日香村）の石室解体や壁画調査にも、デジタルカメラを使用。フィルム交換時にカメラが接触して壁画損傷を招く危険があり、画像のコンピューター処理が必要なためだ。画像はＣＤなどではなく、データの破損を防ぐため２台のハードディスクで保存している。

　文化財写真の保存問題に詳しい岩崎仁・京都工芸繊維大環境科学センター准教授（画像情報）は「発掘された遺跡は２度と元には戻らない。現状を正確に記録した写真は後世に伝える手だてとして不可欠。写真データの保存は緊急的課題」と話している。

（7月26日 産経新聞）

美人しか写らないカメラ

高感度フィルム

フロッピー

皆、

懐かしい！

時代の変化が

記憶を消し去るのも速い。