第２２期第９回理事会議事録

第２２期第９回理事会議事録

日　時：平成１９年８月２６日（日）１０：００～１２：００
場　所：1-101宅
出席者：管理組合：理事　6名、アドバイザ1名
　　　　管理会社　：平尾、本山　　　　（以上敬称略）
　　　　
記

議案１　追加工事に関する件
　　　　　
① ２号棟排水溝設置、１号棟排水溝設置工事
管理会社より見積り書および工事案が提出されました。
金６４０，０００円（税込）

一部工事案を修正して、工事実施することとしました。（来期予算計上）

② ２号棟２階の防水工事見積書
2号棟2階駐輪場、非常階段コンクリート部及び外階段の防水工事の見積を、現在防水工事を担当している㈱○○リビングより提示され、検討を行ないました。
総額で２７０万円を超える工事であり、上記①の工事完了後、状況を確認し、借入金の返済スケジュール、普通修繕費の使用状況を勘案し、できるだけ早期に工事実施する予定としました。

議案２　自動販売機設置に関する件
自動販売機の設置について、○○○ビバレッジから説明を聞きました。
主な説明内容）
○飲料の補充、空き缶の回収等の保守メンテは全て、○○○ビバレッジが行なう。
○ 電気代はシーズンにより波があるが、年間平均で月額３,０００円程度
設置にあたっては、子メーターを設置する。
○ 他のマンションの事例では、１万円弱／月の利益がある（電気代考慮後）
（この利益を修繕積立金として各戸より徴収するとした場合、1戸当り256円/月に相当する）
○ 電気代も売上がないなど利益が見込めない場合は、依頼により撤去することも可能。
○ 他社との差別点としては、各戸に対して非常用備蓄用の水（2リットルペットボトル2本）を提供する。賞味期限の2ヶ月前に新しいものと交換する。
（期限到来の水は期限前に各戸に配布することが可能）
○ 缶が取り出し口に落ちる音が一番大きいが、音は前方に響く傾向があり、
マンションへの影響は少ないと思われる。（反対側にある自販機の音の方が大きいのではないか？）
　　　　
今後想定される修繕費の増加について、現状の修繕積立金収入だけでは全ての修繕が賄えるほど余裕はなく、将来的に値上げ等をせざるを得ない状況。値上げの反対論も根強い。以前の臨時総会において自販機設置の意見を聞いた中では、反対論として、騒音、利益が出ない場合の担保、美観の観点を指摘されている。積立金値上げの容認とを比較し、中長期的観点で考察し決定していく必要があると思われる。

　　　　定期総会で自動販売機設置の提案をすることとしました。

議案３　ペット飼育細則制定の件
　　　　ペット飼育細則の制定を進めることとしました。次回理事会で内容検討します。
　　　また、定期総会後、管理規約等を製本することとしました。
　　　
飼い猫が逃げ出し、バルコニーに入ってきたという苦情が入りました。現在飼育されている方はご注意願います。

議案４　１号棟壁面照明について
　
　　　　以前より、1号棟の壁面の照明に漏水が発生しておりました。
照明器具の交換の見積りを取ることとしました。

議案５　防水工事進捗状況について
今回、出席召集しておらず、欠席のため、工事の中間報告及び進捗状況についての説明は、来月に延期。工事に関する問題点がないかの討議を行なったところ、朝晩のエレベータの工事業者の使用について、通学児童登下校時、一人でエレベータに乗る際に工事業者が乗っていると威圧感を感じるそうなので、子供への優先乗車をお願いしたい。
→　工事業者に要請する。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

以上

理事会開催のお知らせ

8月の定例理事会を本日8/26(日)に開催します。

議案は以下の通りです。


理事、アドバイザ各位

今度の日曜(26日）は理事会の日程となっております。
8/26(日）　10:00-12:00　1-101宅

1.2号棟2Fの防水工事見積、２F雨水枡設置見積、1号棟5F外階段雨水枡設置見積（藤和）
　　　詳細の検討、実施時期などの調整
2.工事中間報告、進捗確認、現場施工状況確認
3.ペット飼育細則 (定期総会議案事項）
　　一部居住者より、飼い猫がベランダに入ってくるという苦情が入りました。
4.改正規約集の作成
5.11時頃、自販機設置の説明に○○○ビバレッジサービス（株）
横浜港北支店新規開拓グループの方が来られますので、説明をしてもらう予定です。

以上

1号棟外階段の電灯の省エネ化対策

1号棟の外階段用の外灯には、13Wの電球型蛍光灯(白熱灯60W相当）を付けていますが、9W（40W相当）に変更しました。
4本で998円　1本当り250円です。


一番手前が新品で、上3本が交換後の電球（使用していた）です。
巻き数が1周少ないのがわかります。

点灯した状態ですが、比べてみなければわからないです。

総使用量　
13*9*8*365=341.64KWH
9*9*8*365=236.54KWH

省エネ度
(13-9)*9基*8H=288W/日

交換中の気が付いたのですが、器具の中に水が入り込んでおり、危険な状態です。
（以前、1基が漏電し撤去してます）
他の器具もそろそろ寿命のようです。



外階段は、殆ど人は通行しないので、人感センサー付きセンサーライトで人が通った時だけ点灯する方向で交換を検討しています。

１号棟スロープタイル色候補選定アンケート結果

先日配布したアンケート集計結果を発表いたします。

CP-15　７票
CP-16 １０票

理事会でもCP-16への得票率が高かったので同じ結果となりました。
僅差ではありますが、多数意見を採用とし、CP-16で発注することと致します。

歩道の雑草に関して市から回答がありました

このたびは「市民からの提案」をお寄せいただき、ありがとうございました。
　いただいた「歩道の雑草について」のご提案ついて、次のとおりお答えします。

　歩道の雑草につきましては、横浜市としても除草作業は定期的に実施しておりますが、理想の状態を維持することは大変困難であり、対応に苦慮しております。

　ご指摘のように、雑草はコンクリートとアスファルトの境界(目地)から生えてくることが多く、インターロッキングブロックを採用しても、ブロック毎の間から雑草が生えてしまうため、現状では完全な対応策がないのが実情です。

　横浜市といたしましても、いただいたご提案を参考に対応策について検討するとともに、ご指摘いただいた場所の除草につきましても適宜実施してまいりますが、お気づきの際はご連絡いただければ幸いです。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

　貴重なご意見・ご提案、ありがとうございました。


平成19年8月20日

横浜市緑土木事務所副所長　　○○　○○　

（緑土木事務所　電話：045-981-2100　FAX：045-981-2112）

横浜市都筑土木事務所副所長　　○○　○○

（都筑土木事務所　電話：045-942-0606　FAX：045-942-0809）



（市民からの提案　第19-220091号）

共用階段部の長尺シート貼り

共用廊下に接する共用階段にも長尺シートを張りますが、廊下と色合いは同一ですが、パターンは異なるため、接合部分は若干変化がみられます。
（隙間の部分は、全体を貼った後に修正するということですので、施工ミスではありません）



(追記)
長尺シートの接合処理がされましたので、その状態を撮影しました。



シートとシートの隙間をシール剤を熱処理をしながら接合します。
シートとウレタン塗装間は、マスキングをしてウレタン塗装をかぶせています。

１号棟スロープタイル色候補選定アンケート

以下のアンケートを各戸に配布しました。

１号棟スロープタイル色候補選定について

区分所有者・居住者の皆様におかれましては、益々ご清祥の事とお慶び申し上げます。

大規模修繕工事につきましては、皆様のご協力により、順調に工事は予定通り推移しております。
さて、1号棟のスロープ改修工事を8月最終週に予定しております。　
仕上げのブロックの色の決定をする必要があり、皆様のご意見などを参考に理事会にて決定させていただきます。
発注などの手配の関係もあり、アンケートは8/20までに管理室ポストまでお願い申し上げます。

工事名
1号棟スロープ改修工事（インターロッキングブロック敷設、傾斜調整、雨水枡蓋交換）
（7/31現況調査の状況では、現在のタイル下のコンクリート厚がかなりあるため、敷設に必要なところまではつり、下地をモルタル調整後、砂を敷いた上にブロックを敷設することになるそうです。スロープ傾斜部の雨水枡の蓋については、流用不可の為交換となります。）

つきましては、上記2候補のうち、良いと思われる方に投票してください。　ご希望の多い方で発注することと致しますので、ご了承ください。

代行管理員初日

本日、代行管理員が初日という事で、業務の確認作業を9時に実施。

工事が入っているので、掃き掃除は工事以外の場所を中心にお願いしました。
水やりは朝と退勤前。
管理室の電気は、部屋を出る時には切る事を指示しておきました。

管理人夏期休暇

日常管理をしていただいている管理人さんが今週1週間夏期休暇でおりません。
火曜と土曜は、代行管理員が派遣されますが、それ以外に日時には普段の清掃活動ができませんので、気が付いた方は率先してゴミネットの片付けや、庭園草花への水遣りをお願いいたします。

皆様のご協力感謝します。

屋上防水工事①

屋上ルーフバルコニー部の防水の為、古い立上がり部の防水シートの撤去が始まりました。
上面側面部はモルタルで地の補修をしてあります。
古いアスファルトの押さえ金具を撤去し、アスファルトシートをコンクリートから出ている境界でカットし除去します。


撤去後、防水塗料で仮処理してあります。



この上からウレタン防水シート貼及び防水皮膜塗装を行なう予定です。
(10年保証（5年後のメンテナンスが条件）です）

共用廊下防水工事

1回目の大規模修繕時は、予算の関係でできなかった共用廊下の防水工事を今回行なうことにしました。
長尺シートを貼ることにより防音効果も高め、夜間の歩行音の低下により快適度が増加します。

下地をモルタルで調整後、周囲はプライマー塗布後ウレタン塗料を2度塗りします。
その後、長尺シートを貼りました。

1.ウレタン塗装


2.長尺シート貼り




注）
1号棟2F部分は、直結給水工事終了後に実施予定です。
2号棟2F部分は、駐輪場、受水槽跡地と共に別途排水溝を設置しウレタン防水塗装（今回の大規模修繕には含まれない）の検討後に実施予定の為今回の工事の範囲外となっております。

草刈1ヵ月後

7月に実施した草刈の後、1ヶ月経過で、こんな状態になってます。


暑い中、管理人さんが剪定して下さいました。

緑区マンションサポート交流会（8月）

先月は、草刈作業の翌日で、ダウンして不参加でした。

今回のテーマは、「管理組合の現場の紹介」、「管理会社との賢い付き合い方」


「管理組合の現場の紹介」
インターネット上のサイト「マンション管理新時代」から、高田七穂さんの管理組合訪問記の中からいくつか抜粋して内容を紹介してました。

退任せずに増える理事が地域活動にも取り組む
管理員は交代で、アイデア満載の自主管理
スピードが身上、理事会が総会に変身することも
電話と訪問、顔の見える運営で総会の出席率が向上
支出の大幅見直しで剰余金1500万円

参考になったポイントは、

理事に対する報酬を支払っている管理組合の例が多く、組合が活性化しているという点。
不在区分所有者に対しては、管理協力金という名目で別途管理費に上乗せした徴収を行なっている事。
理事が多い組合が増えてきている。任期も長く勤めている理事も多い。
など。



「管理会社との賢い付き合い方」
住宅新報社　経営コンサルタント矢内世夫著より、内容の要約の説明がありました。

経営コンサルタントとして、大企業「トヨタ」に関する数々の出版物があり、経営的視点で、マンション管理を語るということで、座長がセレクトし、要点をわかりやすく解説していただきました。
マンション管理にも経営的視点で捉えて考えてみるという点が、今までのマンション管理についてのいろいろなアドバイスとはちょっと切り口が違って鋭くえぐっている。


マンションライフを全うするには？
費用（管理費など）建物設備、人間関係、日常管理が満足するとき、良いマンションの条件が整ったと言える。
管理の主役は組合である、管理会社は管理の主役ではなく代行者である。
主役である組合が、主体性を発揮して改善を進めようとすしない限り良いマンションにはならない。
管理会社の仕事は基本的には維持管理なのである。
良質の管理を追及しながら、できるだけ負担（費用）が増えないようにコントロールできるのは組合しかない。活力ある組合だけが、それを可能にする。
「良いマンションの条件」づくりと、「活力ある組合」づくりは同義語と考えてよい。

管理費等の問題点を解剖する。

都内マンションの管理費の㎡単価（最近の中古マンションの仲介広告から）

所在地	築年	面積㎡	戸数	管理費/㎡	修繕積立金/㎡
赤坂	昭和53	51.80	31	436	436
薬王寺	平成5	58.80	17	610	121
新中野	平成7	54.20	31	220	330
面影橋	昭和60	53.40	62	274	193
阿佐ヶ谷	平成11	63.80	47	273	124
音羽	平成13	57.60	48	316	76
四谷	昭和57	62.90	68	266	80
市谷	昭和58	56.90	85	239	100
麹町三	昭和46	43.70	20	236	94
下落合	平成10	40.00	44	172	92
平均	築15年	54.30	45	304	165
当マンション	築22年	63.90	39	263	161

組合の5つの病気を予防せよとの事。
弱い体質の組合がかかりやすい病気
○管理会社言いなり症--管理会社に任せきりになり、管理コストが高くつく。
○理事マンネリ症--理事の問題意識が低下して、対策を先送りする。
○理事長独断専行症--権限が理事長に集中し、何でも独断で決めてしまう。
○業者癒着腐敗症--業者からの諸々の誘惑に乗せられ所有者の利益に反する。
○理事会分裂症--理事の中に派閥ができ、他の理事の意見が通らなくなる。

組合にこういう病気が定着すると所有者の共同の利益は守れなくなる。
共同の利益を守るにはリーダーシップが不可欠だ。
リーダーシップを支えるものは、「皆のために、組合のために」という使命感である。
組合内部に5つの病気があると思ったら、自分から改革の手を挙げるべきだ。
改革には摩擦、批判は避けられない。八方美人では改革はできない。

超一流企業でも、トップが代われば業績だけでなく、企業体質まで変わってしまう。管理組合も同じである。
企業はトップになりたい人は山ほどいるが、組合はその逆である。
そのため、長期政権を生み、停滞や腐敗の原因になりやすい。徐々に他の人や若い人に理事の席を譲り、次の三役候補が育つような流れを作るのは、理事長の使命である。


参加して気付く点
管理会社任せにすることは、一見楽であるが、見えないお金が消えていく。
管理会社は、所詮マンション管理をするものであり、マンション資産価値の向上に向けた取組みはあくまで所有者自らが汗を流してこそ維持向上する。
専門知識がなくても、組合活動への参加意識があれば、協力してできることを継続的に行なうことが重要で、管理会社に対して、設備の問題点を早期に発見するなどの目が重要な役割を持っている。

工事が始まりました！

8/1より、大規模修繕工事の中の廊下防水工事が始まりました。

当日および翌日の工事内容については、各棟エントランスの掲示板に留意事項として記入し案内しますので、居住者の方々のご理解、ご協力をお願いします。

第1週は、1号棟共用廊下の防水の為の下地調整及びエポキシ注入封止と水路溝のプライマー塗装とウレタン塗装を実施します。

斜面の階段を使って、塗料などを運んでいるので大変そうでした。