明けましておめでとうございます。
さて、1/1より新管理会社による管理がスタートしました。
既に警報、エレベータ遠隔監視は12/27から新管理会社による監視は始まっております。エレベータは遠隔通話機能が付加されております。
日常の管理の内容について、当初は十分に伝達されていない事も多々あるかと思いますが、気がついた点などありましたら、ご一報下さい。
今のところ、現在の管理員は代行ということです。
宜しくお願いします。
さて、1/1より新管理会社による管理がスタートしました。
既に警報、エレベータ遠隔監視は12/27から新管理会社による監視は始まっております。エレベータは遠隔通話機能が付加されております。
日常の管理の内容について、当初は十分に伝達されていない事も多々あるかと思いますが、気がついた点などありましたら、ご一報下さい。
今のところ、現在の管理員は代行ということです。
宜しくお願いします。
理事会開催されました。（理事参加4名）
取り急ぎ、今回の投票結果の速報です。
今回投票数 25
前回投票今回未提出 7
有効投票総数 32
投票結果
藤和 15
明和 2
東急 1
委任 14
理事会としては投票結果を踏まえ、委任分を藤和に投票しましたので、結果 最多投票数が29となり、過半数の獲得となりました。
以上結果報告です。
取り急ぎ、今回の投票結果の速報です。
今回投票数 25
前回投票今回未提出 7
有効投票総数 32
投票結果
藤和 15
明和 2
東急 1
委任 14
理事会としては投票結果を踏まえ、委任分を藤和に投票しましたので、結果 最多投票数が29となり、過半数の獲得となりました。
以上結果報告です。
先日開催された説明会の、各社提出の提案資料については、参加者には回覧しましたが、見ていない方もいらっしゃるので全戸数分コピーしました。
(1セット28枚x40部コピー、縮小印刷 計1120枚、紙は持込みで1枚単価5円かかりました)
以下の資料を配布済です。
提案資料（2社）
金額比較表が更新されていますので、その差し替え更新版。
先日の会議で出た質疑についてのコンサル会社からの一部回答（見解）
但し、東急さんの資料が未着の為、その分はコピーできていませんが、ご了承下さい。（当日、東急から配布されるとの連絡が来ました。）
（白黒指定していますけど、まさかカラーで出しては来ないと思いますけど。このブログのアドレスが管理員から報告されていました。）
先日の総会案内の出席票、欠席の方は委任状及び議決権行使書を記載して理事長ポストまで提出をお願いします。
(1セット28枚x40部コピー、縮小印刷 計1120枚、紙は持込みで1枚単価5円かかりました)
以下の資料を配布済です。
提案資料（2社）
金額比較表が更新されていますので、その差し替え更新版。
先日の会議で出た質疑についてのコンサル会社からの一部回答（見解）
但し、東急さんの資料が未着の為、その分はコピーできていませんが、ご了承下さい。（当日、東急から配布されるとの連絡が来ました。）
（白黒指定していますけど、まさかカラーで出しては来ないと思いますけど。このブログのアドレスが管理員から報告されていました。）
先日の総会案内の出席票、欠席の方は委任状及び議決権行使書を記載して理事長ポストまで提出をお願いします。
管理会社から提出のありました資料と、見積金額について閲覧していただき、検討を行いました。
参加：15名
日時 10/23（日）AM9:30-12:00
山下小学校 コミュニティハウス
内容については、後日UPしますが、知りたい方はいつでも理事までお問い合わせ下さい。
（公正を期す為、今の時点で公開できない事をご了解下さい）
参考リンクとしてエレベータ保守に関する用語として"POG契約"についてを調べましたので掲載します。
http://www.syujyu.jp/section/section_05.html
参加：15名
日時 10/23（日）AM9:30-12:00
山下小学校 コミュニティハウス
内容については、後日UPしますが、知りたい方はいつでも理事までお問い合わせ下さい。
（公正を期す為、今の時点で公開できない事をご了解下さい）
参考リンクとしてエレベータ保守に関する用語として"POG契約"についてを調べましたので掲載します。
http://www.syujyu.jp/section/section_05.html
明日、管理候補会社の資料の事前説明会を行いますが、その会場の下見と、親睦会用の菓子類を調達してきました。
会場は、山の上に新設された小学校（コンビニの隣）のコミュニティハウス（緑区）です。
基本的に団体単位で予約ができるということです。
理事長が区役所に行って自治会の問題で相談に行ったら紹介してくれました。
下見してきました。
明日は、和室で、来週の説明会では会議室（写真）になります。椅子、テーブルもあります。公共の施設の為、使用後は、清掃などの片付けが必要です。
コピー機の使用ですが、紙持込の場合、単価が安くなります。
今回、コピー用紙を調達しましたので、コピーをする場合には、連絡下さい。
お渡しします。
明日の天候次第ですが、天気が良ければ、会議終了後、公園で親睦会を開催します。(12:30-14時頃まで）
今回は、火は使いません。
購入明細は以下の通りです。
会場は、山の上に新設された小学校（コンビニの隣）のコミュニティハウス（緑区）です。
基本的に団体単位で予約ができるということです。
理事長が区役所に行って自治会の問題で相談に行ったら紹介してくれました。
下見してきました。
明日は、和室で、来週の説明会では会議室（写真）になります。椅子、テーブルもあります。公共の施設の為、使用後は、清掃などの片付けが必要です。
コピー機の使用ですが、紙持込の場合、単価が安くなります。
今回、コピー用紙を調達しましたので、コピーをする場合には、連絡下さい。
お渡しします。
明日の天候次第ですが、天気が良ければ、会議終了後、公園で親睦会を開催します。(12:30-14時頃まで）
今回は、火は使いません。
購入明細は以下の通りです。
| 親睦会茶菓子 | 単価 | |
| ウーロン茶（２Lx6) | 974 | |
| 揚げもち | 609 | |
| シナモンアップル | 614 | |
| ポテトチップス | 481 | |
| デンロク | 764 | |
| ビーフージャーキー | 1029 | |
| 小計 | 4,471 | |
| 設備消耗品 | 単価 | |
| 電球蛍光灯(13Wx5) | 1238 | |
| 電球蛍光灯(13Wx5) | 1238 | |
| コピー用紙A4 | 1048 | |
| 小計 | 3,524 | |
| 合計 | 7,995 |
公正取引委員会が、上記タイトルの調査を実施し報告書が公開されています。（平成15年/全40ページ）
http://www.jftc.go.jp/pressrelease/03.october/03102402.pdf
その中で、今我々が検討している管理費削減に取組んでいる同様の事例がどの位あるかという興味ある調査項目がありましたので紹介します。
来週の決議の為の参考情報としていただければ幸いです。
管理業者の変更状況
アンケート調査結果では，管理業者を「変更したことがある」とするものは26.9％
となっており，マンション購入時に契約した管理業者との契約が継続される割合
が7 割を超えている。しかし，「変更したことがある」と，「変更を検討中である」及び「変更を過去に検討したことがある」と回答したものを合計すると49.2％と，約半数に達している。（図表3-4）
http://www.jftc.go.jp/pressrelease/03.october/03102402.pdf
その中で、今我々が検討している管理費削減に取組んでいる同様の事例がどの位あるかという興味ある調査項目がありましたので紹介します。
来週の決議の為の参考情報としていただければ幸いです。
管理業者の変更状況
アンケート調査結果では，管理業者を「変更したことがある」とするものは26.9％
となっており，マンション購入時に契約した管理業者との契約が継続される割合
が7 割を超えている。しかし，「変更したことがある」と，「変更を検討中である」及び「変更を過去に検討したことがある」と回答したものを合計すると49.2％と，約半数に達している。（図表3-4）
2005 10/23(日）AM9:30-11:30
管理候補会社からの見積が出揃いましたので、説明と討論を行いたいと思います。
お時間ある方は是非ご参加下さい。
場所は追って連絡致します。
10/18追記
候補としてみどり台小学校内のコミュニティハウスを予定しています。
打合せ終了後は、親睦会を予定しております。軽食と飲み物を用意しておりますので、是非参加ください。
管理候補会社からの見積が出揃いましたので、説明と討論を行いたいと思います。
お時間ある方は是非ご参加下さい。
場所は追って連絡致します。
10/18追記
候補としてみどり台小学校内のコミュニティハウスを予定しています。
打合せ終了後は、親睦会を予定しております。軽食と飲み物を用意しておりますので、是非参加ください。
参考情報ですが、現在、コンサルをお願いしている管理費削減センターの関東での実例が日経BPのホームページで紹介されています。
日時： 平成17 年9 月4 日（日）AM10:30-11:30
場所： 1 号棟B1F 駐輪場内特設会場→階段特設会場に移動
主催： ○○○○管理組合理事会
説明： （有）○○○○関東代理店
マンション管理士： 川合氏○○○コンサルタント事務所
マンション管理士： 瀬下氏（有）○○○コーポレーション代表
参加（約18 名）
理事長：本説明会開催の背景と、今回説明をして頂くマンション管理士の紹介
川合氏：マンション管理業界は競争の時代になり、売り手市場から買い手市場になっている。関東地区での最近の実績を踏まえ、管理費の1/4 は質を落とさず削減可能です。
瀬下氏：管理費をただ削減するという考え方であれば幾らでも削減する事は可能だが、長期的視点に立って考えると、ただ費用削減というだけでは、結局割高になってしまう事もある。
また見積を依頼する業者は、業界でもランキング上位の会社に絞って依頼するので安心。
適正化を図るという観点で実行します。今まで行った実績では、削減予想金額より、実際の提案業者の見積価格は、それ以上低いのが実態。また管理費だけでなく修繕費の適正化も新しい管理会社によって可能となると思われる。
今まで直接管理組合さんが単独で管理会社と交渉して削減を図る取組みを何例も見ておりますが、失敗したケースも多い。理由は、知識不足で妥当な価格の比較ができないという事が大半。
当方の報酬は、管理組合さん側から支払うことになりますので管理会社側ではなく、管理組合側に立って提案と交渉を行います。報酬は、削減された管理費（新旧の差額）の50％を初年度だけ頂くという方法ですので完全成功報酬です。（交通費などの諸経費を含む）予想の削減率は25％(180 万円）です。削減された金額は、修繕積立金に計上する計画です。
実施手順は以下の通り。
1.現在の管理会社に対して、現状のままでは契約更新しない旨の書面での申入れ。
2.管理委託の仕様をまとめる
3.見積に参加させる業者の選定（管理組合理事会で決定）数社
(9/13 19:00～○○○○自治会館にて実施予定：参加自由)
4.見積依頼
5.参加業者の現場下見会の実施
6.見積書提出→ 各業者からの見積を比較できるように比較一覧表を作成
7.業者による管理の内容や金額詳細のプレゼンテーション
8.臨時総会にて新管理会社の決定(投票形式)
9.管理費の口座引落事務の変更（最低1 ヶ月必要）
10.新管理会社による管理開始(2006.1/1)
質疑応答
1. 見積に参加させる業者に現在の管理会社○○○を含めるか？
管理組合で業者選定するので含めても構いません。
2. 仮に管理業者が決まらなかった場合、また○○○に戻すことは可能か？
もちろん可能です。現管理会社との関係は良好に維持したまま推進します。
3. 新会社への引継ぎは、業者間で行えるものか？また引継ぎの期間が短すぎないか？
はい問題ありません。重要書類については、一部理事長経由のものもあります。期間的に間に合わない場合には、現管理会社との間で暫定契約を結び、条件が整い次第変更という方法もあります。
4. 水道の貯水槽をやめて水道管から直接供給する方法を前回の大規模修繕の際に検討したが、変更することによってもコストが削減できるのではないか？
横浜市では認めているとは認識しているが、ここの水道管と接続が可能かは水道局と細かい打合せが必要。他の方法として各棟屋上に設置されている高架水槽をなくす方法もある。
参加者の感想
－質が落ちないのであれば、変更することには賛成。
－是非推進して欲しい。
－これから年もとってくるので積立金等の値上げは出来るだけ避けたいので徹底的に無駄をなくして進めて欲しい。
－毎回出席出来ないが関心はあるので、どういう内容が討議されているか書面でも配布して欲しい。
－値上げを考える前にこういった取組みは絶対必要なので是非進めて欲しい。
－暫定版ではあるが、当マンションのホームページ（HP）を作成したので、当HP からも内容を閲覧可能です。掲示板にご意見も入れられますので、積極的にご利用下さい。（一部伏字としております）
ホームページアドレス
理事長より、今日ご参加の皆さんのご意見、ご感想を集約すると、基本的に本内容についてご賛同いただけたということで、理事会として進めて行きたいと考えます。最終的な決議は、臨時総会を開催して費用発生を含めて新管理会社の選定は総会決議で実行されるものとしますので宜しくお願いします。
以上
場所： 1 号棟B1F 駐輪場内特設会場→階段特設会場に移動
主催： ○○○○管理組合理事会
説明： （有）○○○○関東代理店
マンション管理士： 川合氏○○○コンサルタント事務所
マンション管理士： 瀬下氏（有）○○○コーポレーション代表
参加（約18 名）
理事長：本説明会開催の背景と、今回説明をして頂くマンション管理士の紹介
川合氏：マンション管理業界は競争の時代になり、売り手市場から買い手市場になっている。関東地区での最近の実績を踏まえ、管理費の1/4 は質を落とさず削減可能です。
瀬下氏：管理費をただ削減するという考え方であれば幾らでも削減する事は可能だが、長期的視点に立って考えると、ただ費用削減というだけでは、結局割高になってしまう事もある。
また見積を依頼する業者は、業界でもランキング上位の会社に絞って依頼するので安心。
適正化を図るという観点で実行します。今まで行った実績では、削減予想金額より、実際の提案業者の見積価格は、それ以上低いのが実態。また管理費だけでなく修繕費の適正化も新しい管理会社によって可能となると思われる。
今まで直接管理組合さんが単独で管理会社と交渉して削減を図る取組みを何例も見ておりますが、失敗したケースも多い。理由は、知識不足で妥当な価格の比較ができないという事が大半。
当方の報酬は、管理組合さん側から支払うことになりますので管理会社側ではなく、管理組合側に立って提案と交渉を行います。報酬は、削減された管理費（新旧の差額）の50％を初年度だけ頂くという方法ですので完全成功報酬です。（交通費などの諸経費を含む）予想の削減率は25％(180 万円）です。削減された金額は、修繕積立金に計上する計画です。
実施手順は以下の通り。
1.現在の管理会社に対して、現状のままでは契約更新しない旨の書面での申入れ。
2.管理委託の仕様をまとめる
3.見積に参加させる業者の選定（管理組合理事会で決定）数社
(9/13 19:00～○○○○自治会館にて実施予定：参加自由)
4.見積依頼
5.参加業者の現場下見会の実施
6.見積書提出→ 各業者からの見積を比較できるように比較一覧表を作成
7.業者による管理の内容や金額詳細のプレゼンテーション
8.臨時総会にて新管理会社の決定(投票形式)
9.管理費の口座引落事務の変更（最低1 ヶ月必要）
10.新管理会社による管理開始(2006.1/1)
質疑応答
1. 見積に参加させる業者に現在の管理会社○○○を含めるか？
管理組合で業者選定するので含めても構いません。
2. 仮に管理業者が決まらなかった場合、また○○○に戻すことは可能か？
もちろん可能です。現管理会社との関係は良好に維持したまま推進します。
3. 新会社への引継ぎは、業者間で行えるものか？また引継ぎの期間が短すぎないか？
はい問題ありません。重要書類については、一部理事長経由のものもあります。期間的に間に合わない場合には、現管理会社との間で暫定契約を結び、条件が整い次第変更という方法もあります。
4. 水道の貯水槽をやめて水道管から直接供給する方法を前回の大規模修繕の際に検討したが、変更することによってもコストが削減できるのではないか？
横浜市では認めているとは認識しているが、ここの水道管と接続が可能かは水道局と細かい打合せが必要。他の方法として各棟屋上に設置されている高架水槽をなくす方法もある。
参加者の感想
－質が落ちないのであれば、変更することには賛成。
－是非推進して欲しい。
－これから年もとってくるので積立金等の値上げは出来るだけ避けたいので徹底的に無駄をなくして進めて欲しい。
－毎回出席出来ないが関心はあるので、どういう内容が討議されているか書面でも配布して欲しい。
－値上げを考える前にこういった取組みは絶対必要なので是非進めて欲しい。
－暫定版ではあるが、当マンションのホームページ（HP）を作成したので、当HP からも内容を閲覧可能です。掲示板にご意見も入れられますので、積極的にご利用下さい。（一部伏字としております）
ホームページアドレス
理事長より、今日ご参加の皆さんのご意見、ご感想を集約すると、基本的に本内容についてご賛同いただけたということで、理事会として進めて行きたいと考えます。最終的な決議は、臨時総会を開催して費用発生を含めて新管理会社の選定は総会決議で実行されるものとしますので宜しくお願いします。
以上