専有部で水漏れ発生

ある住戸のトイレの上水栓のネジが緩み、そこから水漏れが発生し、階下の住戸の天井部分より水が浸み出すという事故が発生しました。

お話を聞くと、シャワーのようにかなりの勢いで水があふれ出したのでどうしていいのかすぐには判らず慌てたようです。
マイナスドライバーで水栓を止めたところ水漏れは止まりました。

階下では、キッチン部の天井の電灯器具に水が溜まったようで、管理会社のサービスの方に調査してもらい、現在は復旧したようですが、天井クロス他は張替えが必要のようです。

このように共有部を経由して他の住戸に浸水したような場合には、共有部の賠償責任保険のカバー範囲で、損害は保険で支払われます。（以前にも何度か報告あり）

このような場合には、管理会社に至急連絡を取り、対応をしてもらうようにしてください。

定期総会無事終了

第21期定期総会は、予定通り行なわれました。
詳細内容については、別途議事録を作成し掲示致します。

速報レベルでお伝えしておきますと、
出席　20　委任状11　議決権行使書　2　=　計33
各議案とも出席者全員の賛成の元決議されました。

特別決議事項の管理規約改正について質疑

1.　共用部分に保険がかけられているが、ガラス、網戸、錠前などが含まれているが、壊れてしまった場合、保険対象になるのか？
A:（管理会社より）共用部の保険については、賠償責任保険の範囲で支払われるものであり、経年劣化や故意などの破損については、対象外となります。

2.　専有部分のリフォームについての規定が新設されているが、事前に工事申請書、図面などの提示が求められている。使用細則が決まっていないので不安。
A:　（理事長より）今回は、規約改正が先行しているが、条文については、国土交通省が制定した標準マンション管理規約をベースにしており、将来のトラブルなどに対応するために規定されているので、基本的にはそれを踏襲した形で規定し、詳細の使用細則が制定されるまでは、今までのルールを適用する。別途、細則については、理事会で協議し、早急に制定する。

以上

総会出欠提出状況

今週日曜の定期総会の出欠票提出期限は本日までとなっています。

22時現在での提出状況をお知らせします。

1号棟　19戸中　出席5　欠席4
2号棟　20戸中　出席5　欠席6
計　　39戸中　出席10　欠席10

未提出の方は、至急提出をお願いします。

マンション花壇の土留め

1号棟スロープ部分の花壇の境目に土留め用の木柵を設置しました。（一部）

また自転車が通る部分にゴムプロテクターを取り付けました。





2号棟2階エレベータ口の天井の梁の突き出し部分に黄色のゴムプロテクターに交換しました。

1号棟エントランス・屋内駐輪場蛍光灯をセンサー対応にしました

省エネの一環で、1号棟エントランスと屋内駐輪場の40W蛍光灯のスイッチに熱線センサースイッチに交換しました。

夜間、外から人が近づくと自動点灯するようになっています。
一定時間経過すると自動消灯します。

現在、エントランス部分の蛍光灯と駐輪場の蛍光灯が同一回路となっているため、分離を検討しています。
同様に2号棟エントランス部もセンサー対応を検討していますが、複数のセンサー設置が必要な為、方法を含め引続き調査を進めていきます。

第21期定期総会の案内を各戸に配布しました。

11月26日(日）PM5より開催予定の定期総会の案内及び議案資料を各戸に配布しました。
（掲示板にも掲示）
当日は、駐輪場の抽選、理事会も併催します。
詳細は、配布資料をご覧下さい。

今回は、特別決議事項がありますので、欠席の方は、委任状もしくは、議決権行使書のご提出を必ずお願いします。

第２１期第１３回理事会議事録

第２１期第１３回理事会議事録

日　時：１１月１２日（日）１０：００～１２：４０
場　所：副理事長宅
出席者：管理組合：5名＋アドバイザ2名
管理会社：1名
記
議案１　第２１期定期総会開催について
　第２１期定期総会は「山下みどり台小学校コミュニティハウス」で平成１８年１１月２６日１７時１０分から開催することとなりました。
　当日は、先日署名にご協力いただいたバス路線の増便について、市議会議員である斎藤たつや氏から説明いただける予定です。
　また、総会終了後、自転車置場・バイク置場の区画変更の抽選を行います。
総会資料と一緒に変更希望の申請書を同封しますので、変更希望の方は１１月２２日までに管理室ポストまでご提出下さい。

議案２　第２１期事業報告及び決算報告について
　管理会社より、第２１期の事業報告及び決算報告が行われました。収支決算は概ね予算とおりの執行となっております。

議案３　第２２期役員選出の件
第２１期役員４名の退任に伴い、第２２期・２３期の役員の選出を行い下記の方々を選出いたしました。

ブロック 　　　　　室番(氏名略す)　　備考
第１ブロック １－２０２　 第２１・２２期
　　　　　１－４０４ 第２２・２３期
第２ブロック ２－２０３ 第２１・２２期
　　　　　１－６０５ 第２２・２３期
　　　　　２－２０１ 第２２・２３期
第３ブロック ２－４０４ 第２１・２２期
　　　　　２－２０４ 第２２・２３期

議案４　第２２期事業計画及び予算案作成の件

第２１期の実績を踏まえ、第２２期の事業計画及び予算案について協議しました。
清掃業務について、管理組合で高圧洗浄機を購入し、管理員の日常清掃でかなり綺麗になったため、現在委託している定期清掃及び特別清掃について、次回の管理委託契約から除くこととしました。
予算案については、一般会計の普通修繕費を１５０万円予算計上します。この中には、防犯対策として防犯カメラの設置工事、省エネセンサーライトへの交換等も含めた計画修繕予算としました。　
　またマンション内での交流を図るため、組合運営費を１０万円予算計上することとしました。修繕積立金会計では、現在大規模修繕工事等について検討を始めていますが、集合ポスト交換など大規模修繕前に必要な工事費用として１５０万円の予算計上をしました。（共有部変更の工事内容詳細については、決定後臨時総会もしくは、書面決議にて実行となります。）

議案５　管理委託契約更新の件
　管理会社から管理委託契約の重要事項説明書が提出され、説明がなされました。現在締結している契約内容と同様の内容ですが、理事会にて協議の上、現在委託している定期清掃、特別清掃については、中止することとしました。その他はこれまで同様の内容で更新することで定期総会に諮ることとしました。

議案６　管理規約改正について
　　　　管理規約の改正について、定期総会の開催について、現行規約では「新会計年度開始後２ケ月以内に召集」することとなっていますが、これを「３ケ月以内」とするほか、先月説明会資料として配布した改正案を定期総会に諮ることとしました。
　
　　　次回定期総会予定　平成１８年１１月２６日　１７時１０分から
　　　総会終了後、第22期第1回理事会開催予定。

以上

定期清掃(11月)実施しました

2ヶ月に1回お願いしている定期清掃が本日ありました。

最近は、管理員さんが高圧洗浄機を使って清掃してくれるので、あまり意味を成さなくなってきています。

高圧洗浄は、1号棟の長い外階段のタイル部分だけです。今回は特に立ち上がり部分を重点的にお願いしました。

エントランス部分は、機械ブラシで洗浄してくれるのですが、日々管理員さんもモップで拭き掃除してくれているので、それ程変化はありません。

理事会でも検討した結果、来期は、特別清掃及び定期清掃は一旦中止する事とします。汚れが目立った場合には、スポットでも発注できるということなので無理して定期的にやることもないだろうという見解になり理事会全会一致で決定しました。

定期総会の開催時間について

11/26(日)に予定している定期総会ですが、開催場所の会議室予約の関係で、PM5:00からの開催となります。

議題、詳細については、理事会にて決定後各戸に配布致しますが、予定だけ取り急ぎご案内申し上げます。

何卒、スケジュール調整の上、ご出席下さい。

集合住宅とペット

今日参加したマンション交流会で、管理士の方から紹介していただいたサイトです。

集合住宅におけるペット飼育についてのマニュアルや、特集記事など参考になります。

http://www.cairc.org/j/apartment_pet/index.html


犬や猫と暮らす集合住宅のための「経営管理サポート読本」、「飼い方読本」

11月度緑区マンション管理組合交流会

11/5(日)AM10:00-12:00
白山地区センター

今回のテーマ
①専有部のリフォーム、フローリングの騒音問題について


フローリングの遮音性能については、素材の等級だけで遮音性能が保証されるものではない。施工の方法によっても変わる。

トラブルの解決の特効薬はない
管理組合全体の問題として取り上げ、一人の住人を加害者として攻め立てるのではなくみんなでフローリングリフォーム問題を学習することで、トラブルを減らすしか方法はありません。
十数年前までは、マンションの床はじゅうたんを敷くのが主流でした。じゅうたんの吸音性能をベースにして、コンクリート床の厚さも平均15センチと現在の20センチより薄くなっています。
新築のマンションがほとんどがフローリング仕様になっているから、うちもフローリングに替えても良いだろうと多くの人が何の疑いも無く思っていることでしょう。そのままフローリングにすれば、トラブルが起こるのは当然の帰結です。

フローリング性能の高い製品を使ってもじゅうたんには劣ります。

管理規約（専有部分修繕等工事実施細則）の考え方

マンションで一番トラブルが多いのは音の問題です。音については、生活スタイルや人により感じ方が違います。ダニやカビの予防としてフローリングに改装したいという要望も多い中、他人に迷惑を及ぼすから禁止もできません。
　フローリングに表示されている遮音は、実験室などのある一定条件での工事施工の状態で初めて出る性能で、実際には、施工の方法によりばらつきが大きく出るため大半は、１～２ランク下の遮音しか出ないのが実態のようです。このことを十分理解したうえでトラブルを未然に防ぐことについて検討を深めておく必要があります。
　例）○テーブルや椅子の移動時の”ギー”という音を低減させるため、足の下に保護テープ等を貼っておく。（フローリングに傷をつけない上でも効果がある）
　　　○テーブル下にはマットを敷く

管理規約では、専有部分の修繕工事実施細則などで、着工前に理事長に申請書を提出して承認を受けてから工事を始めることは当然ですが、次の2項目を入れておく必要があるということです。

①フローリング工事には遮音等級（L45～L40）以上の材質を使用すること
②上下左右に位置する住戸の同意を受けた同意書を工事申請書に添付すること

理事会の承認にあたっては、専門家に聞くなどして妥当性の評価の配慮をしておくことも重要としています。
お互いに快適に暮らすために、事前に理解しあうことが何よりの解決方法です。

その他の今後考慮すべき課題
高齢化対応
段差　-　１ｃｍでの転倒事故が多い
バリアフリーなどを考慮するなら3ｍｍ以下

他のマンションでの対応事例
仕様の細かい部分は、内規で規定している
　-　釘の打ち方
　-　リフォーム施工細則
　　　　L45～L40を想定して細則には最低条件として大きな問題が起きないように
騒音防止対策の知恵を公開する
など

②エキスパンションジョイント（建物の変位量）について
地震の際、建物の揺れにより、接合部が大きく破損することを防ぐために設けられたジョイントについて資料をベースに説明。


③ペイオフ対策について（その１）
資料にもとづき説明

以上

11月のマンション管理組合交流会テーマ

一週間程海外出張で不在で、金曜に帰国しました。

11/5(日)のマンション交流会の案内が来ていました。
疲れているけど行くことになりそうです。

今回のテーマは、
①専有部のリフォーム、フローリングの騒音問題について
②エキスパンションジョイント（建物の変位量）について
③ペイオフ対策について（その１）
です。　
内容については、参加後再度アップする予定です。

横浜市では、各区毎月第一日曜　10時～12時で開催しています。