防犯カメラ考

先日の理事会にて、防犯カメラ設置に向けて具体的に検討を進めると決議されました。

昨年より、理事会にて議案には上っておりましたが、他の議案などに紛れてしまいなかなか具体案を作成するまでには至りませんでした。

他のマンションでも、住民から防犯カメラ設置の要望が寄せられ、理事会での検討が遅れてクレームになっている、なんて話題もある位ホットになっているようです。

当マンションでも、過去に数度、自転車のいたずら、エレベータ内のいたずら、エントランスホール壁の破壊、指定日以外のごみ出し等が散見しています。
録画式防犯カメラ設置により、何より抑止効果が期待できる点が重要です。

プライバシー面で反対する人も出てくる事が予想されますが、その点については、使用細則を定めて、上記トラブルが発生した場合のみ閲覧する事で対応できると考えられます。

規制より利便性を重視するケースが増えていて、導入すると更なる要望が出てきます。技術進歩と需要の増加で価格も安くなり、遠隔監視など外部にいても映像を見ることが出来るレベルまで一般化してきていますね。最近のマンションでは、このような機能がビルトインされて販売されている物件も少なくありません。

具体的には、予算化と、カメラ配置配線設計、見積、使用細則規約制定、総会決議などの手順で進む事になります。

防犯カメラ基礎Q&A

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20030331p4000p4.html

費用面で調べてみると、最近では、リース制度もあるようですね。

リース月額30,000 カメラ4台、DVR、回線使用料込

最近では、ハードディスクに映像を録画する方法が普及しており、価格も安くはなってきていますが、それでも数十万～100万程度費用がかかります。

購入しても、電気製品ですから、故障などで数年おきに設備交換などのメンテナンス費用が上乗せされてくることを考えるとリース形態でもいいのかなと思います。
(上記費用はリーズナブルなような気がします。）

また将来的な拡張などを考慮し、大規模修繕の際に配管等の埋め込みを直結増圧給水工事の際に同時に施工しておくことも重要と思われます。

第２２期第３回理事会議事録

第２２期第３回理事会議事録

日　時：平成１９年１月２１日（日）１３：００～１４：００
場　所：コミュニティハウス
出席者：管理組合：理事6名、アドバイザ1名
　　　　管理会社　：1名
記
議案１　ペット飼育届けについて
定期総会において、管理規約の改正が承認されました。新しい管理規約に基づき、ペットの飼育の使用細則のまとめていく予定ですが、先行してペット飼育申請書を提出いただくこととしました。使用細則については、４月末を目処に作成することとしました。

議案２．防犯カメラの設置について
犯罪の予防、ルール違反の予防の観点から防犯カメラの設置を検討課題とすることとしました。

理事会の後、第１回大規模改修検討会が行われました。
主な内容）
工事内容の検討および概算見積りの説明が管理会社から説明されました。
今後は、以下の方向性で実施するということになりました。
1.直結増圧給水工事と並行して大規模改修のうち緊急度の高い工事を優先して実施する。
2.各改修工事（グレードアップ）については、個別に見積を取り、実施するかは、組合内で討議して予算と照らし合わせながら計画する。
3.工事実施時期は、今秋を目標に準備を進める。

以上

マンション改修の参考

先日実施した説明会に関連して、国土交通省よりマンションのリニューアル工事について指針になる情報が公開されていますので、参考までにリンクをお知らせします。

基礎知識として、時間のある時に一度ご一読いただき、今後の検討の参考にしていただければと思います。
積立金額や予算的に全て実施するのは難しいですが、計画的に実施していく必要のある項目と認識しております。
今後の委員会での検討で十分議論を進めて行きたいと思います。

改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル/国土交通省
　

検討の議論になった項目についても当マンションだけの問題ではなく、他のマンションでも同様な事例があるので参考になると思います。












コンクリートの打ちっ放し部分をインターロッキングに改修しています。
美観的に改良され、水たまりも解消し、スリップなどの転倒事故も防止できると思います。

その他参考記事
マンション・メンテ－改修工事事例
改修によるマンション性能の総合的改善


各種工事費用について一般単価について調べていますが、
一部の参考情報は以下をご参照下さい。

http://www.e-oniwa.com/plice.html

http://www.goodlake.jp/expenses/index.html

タイル洗浄剤 効果比較

一応、テスト施工として、1号棟エントランスの外階段のタイルの洗浄が終了しました。
専用洗剤の使用量は、約2.5リットル程度。
日常の清掃作業の中でゆっくりやれば、作業費はかからないでできる範囲です。
（日常清掃作業の範囲外と言われるかもしれませんが、デッキブラシ等でやっても落ちない汚れなので、少しずつ日常清掃作業の範囲でやってもらえれば、中期的に終ればいいかなと思っています。）


洗浄後

（まだ洗剤が綺麗に洗い流されていないので一部白くなっていますが、高圧洗浄をすれば落ちます。）
(上半分は高圧洗浄しています)

洗浄前

第1回大規模修繕改修の検討会

掲示板に掲示した通り、大規模修繕に向けた検討会を実施しました。

今回は、管理会社の工事技術部より、詳細の検討案と概算見積の説明を行ないました。

検討案としては、以下の方向性で実施するということになりました。

1.直結増圧給水工事と並行して大規模改修のうち緊急度の高い工事を優先して実施する。
2.各改修工事（グレードアップ）については、個別に見積を取り、実施するかは、組合内で討議して予算と照らし合わせながら計画する。
3.工事実施時期は、今秋を目標に準備を進める。

提出のあった見積
　 　 　 　 　

屋上・ルーフバルコニー防水工事	13,730K
1号棟スロープ防滑改修	1,660K
2号棟外階段防塵改修	750K
1号棟外階段壁面補修	640K
1号棟1Fエレベータ前漏水部補修	395K
1号棟エントランス既存扉撤去	210K

　
その他要請した見積
バリアフリー対策（2号棟直線スロープ設置、手すり設置、2Fエレベータ前段差解消）
共用廊下、防水シート敷設工事
集合ポスト交換
防犯カメラ設置工事



質疑

Q: 今回の範囲の防水工事を含めた大規模修繕工事にかかる期間はどの位か？
A: 工期日数で40日程度必要なので、2ー3ヶ月程度と予想されます。
冬と夏は避けた春、秋の実施が一般的です。

Q: ルーフバルコニーの防水
購入後、数ヶ月でひびが入ったりしていたが、問題ないのか？
A: ルーフバルコニーについては、コンクリート層の下にアスファルト防水層があるので、比較的安定している。目地などは、温度などで伸縮するようになっているが、経年変化によりその効果は低下するので、補修が必要になる。

ルーフバルコニーの仮設足場について
Q; 専有部分の為、足場が必要とのことだが全部に必要か？
A: 基本的に資材の搬入及び、既存バルコニー内の設置物の一時退避場所として使用を想定している。
Q: 費用がかかるならば、他の方法を検討すべきでは？（廊下や、共有空き地など）
A: 部分的な足場で対応可能か詳細は再度検討する。
（基本的には、ルーフバルコニー使用者責任の範疇であり、その為に余計な出費はできるだけ抑えたい）

Q: 2号棟のエントランスのエレベータ前の漏水対策については？
A: 直結給水工事の際に2F駐輪場部分のコンクリート床部分に配管を行なうので、その際に排水管の補修により、漏水が止まる可能性があるので、その工事後の様子を見る。（以前の受水槽清掃時に排水を雨水管に流した時に漏水があったのである程度予想ができてはいるが、抜本的対策としては、エントランス壁の化粧板を剥がして亀裂の箇所を特定する必要がある）

Q: 1号棟スロープの防滑対策について
インターロッキングを要望として上げられているが、既存タイルのはつりの他にその下の基礎の撤去など、建物の基礎との関係を調査しないと施工可能か判断がつかない。
そこで、防滑シート（サンプル提示）やタイルの種類の変更、コンクリート打ちっ放しなどの対策を検討中。（見積は防滑シートで提示）

Q: 玄関ドアの交換
最近、玄関ドアの開閉音が大きくなっている。郵便ポスト内側のカバーが外れたり、郵便受けのフタの開閉にも音がしていて、交換することはできないか？
A: 他のマンションでも事例がある。費用については、いろいろな種類があるので、別途見積。

バリアフリー対策
Q: 車椅子などのアクセスを想定した対策の検討は？
A: 1号棟のスロープは急で長く、折れ曲がりもあるため、2号棟を経由して1号棟エレベータまで段差なしで移動できるよう改修を検討。
ただし、エレベータのカゴが横長のため、エレベータでの回転が必要。エレベータのカゴのサイズ拡大は、エレベータ交換が必要。（奥行きの増加が可能かは調査が必要）



今後の予定
2/18　理事会にて直結給水方式の方法案と修繕実施項目案の絞込みと予算化の検討
3/18　第2回　計画案提示と所有者向け説明会

大規模修繕改修の検討会

2回目の大規模修繕の時期が来ており、検討を開始します。その為の第1回専門委員会を開催します。今後のマンション生活に関連する重要な会議です。（参加自由）

日時　：1月21日（日）　PM2:00～3:50　
場所　：みどり台小コミュニティハウス
　　　　　　　　（丘の上のスリーエフ向かい）

今回は、直結増圧給水方式への変更の実施をメインに改修と修繕の内容を検討します。
管理会社より、現状の建物の状況での修繕概算見積の説明を予定しております。
修繕委員を依頼された方、関心のある方は是非ご参加下さい。

理事会は、13:00より同場所にて行ないますので、理事の方は、13時にご集合下さい。

コンクリート塗装壁の汚れも落ちました

タイルの汚れ落としの洗剤を使用して、コンクリートの塗装壁を通常の洗剤では落ちない汚れに試してみたところ、真っ白になったと管理員さんから報告がありました。

威力を発揮しているようです。
一般には市販はされていないようで業務用ですが、これは効果があります。

基本的に酸性の洗剤なので、金属には使用できないのと、目とか皮膚に触れないようゴーグルやゴム手袋の着用が必要です。

使用感としては、それ程強力な匂いもなく、のりを溶かしたような感じの原液で通常は２～５倍程度に希釈して使用し、頑固な部分については原液を使用します。
5～10分程度そのままにしておくと汚れが浮いてきますので、ブラシでこすると汚れが取れていきます。　今回は頑固な汚れでしたので、タイルの場合、耐水ペーパーなどの荒目のヤスリでゴシゴシしました。

最終的には、廉価のミニサンダ（3000円程度）を使用して効率化を図りました。
所要時間は、2.5Hｘ3日の作業でした。道具やコツをつかめば、階段1ブロック（14段）を1日程度と予想されます。溶液は2ℓ程度使用しました。

1月のマンションサポートセンター討議内容のご案内

　１月度緑区マンション管理組合交流会のご案内
　　☆開催日；１月14日(日曜日)10:00～12:00
☆場　所；白山地区センター(TEL 045-935-0326)
　　あけましておめでとうございます。
　　　　　　　　本年もよろしくお願いいたします。
＜１月14日交流テーマ＞①マンション性能・機能の陳腐化対応
を含む「マンションの再生・グレードアツプ」改修こついて、
その他意見交流会。
参加組合皆様の現状・抱える課題、対応状況・解決の実例など
お互いに話し合い・知恵を出し合って管理組合運営のよりよ
い解決の方向を見い出して行きたいと考えています。
多くの皆さまのご参加をお待ちしています。
☆交流会は毎月第１日曜日10時より開催しています☆
　　　(２月は第１日曜日の４日(日)です)
＜今後の交流テーマ＞；
・建物・住民の高齢化対応など・近隣との交流・団結は重要なテーマ(大型地
震対応、近隣トラブル、対自治会)・コミュニケーションの向上(IT活用など)
　・まちづくりの視点形成
＜前12/3日の交流会記録＞;住宅金融公庫「すまいる債」の安全性;①元
金の安全性・固定金利(１０年満期時)について契約書上保全(優先弁済権)さ
れ、昨年総資産５２兆円に対し優先弁済権付き債券は２．５兆円であること、
②H19年の行政法人への移行後も金融公庫の運用資金が保全される体制(従
来の金利の逆ざや不足時の　財投依存の廃止に代わって「フラット３５」(住宅
ローン)を証券化し資金を手当てする手法で補完され、その証券評価はAAA
と極めて高い評価が維持されていること、③不良債権率が３％と低いこと(健
全指標は7％以下、４%以下ならなおよし)、④その他契約上の要件、１０
年間の積立の仕組み,金利の推移等につき理解できた有意義な交流会でした。
横浜市マンション管理組合サポートセンター(045-663-5459)
　　　　　　　　　　　　　　　緑区ＳＣメンバー一同

タイルの汚れ落としについて（２）

以前記載したタイル洗浄剤を購入し使用してみました。


タイル洗浄前

一番上の列は、洗浄剤を使わずやすりで磨いたものです。
2段目以降の黒ずんだ汚れを落とすのが今回の目的です。

洗浄前


洗浄後


洗剤を塗ると、じわじわと汚れが溶け、タイル本来の色に戻ります。こびりついた汚れは、塗装を剥がす耐水ヤスリなどでポリッシャーで磨くと取れていきます。
（このこびりつきはかなり頑固なのが作業時間がかかる要因です）


洗浄後全体

処理前の階段（奥）との色の差がわかると思います。

グリーンボランティア活動(番外編）

居住者の有志より、1号棟エントランス階段の斜面部分にプランターに花を植えて寄贈していただきました。


ちょっとしたものですが、華やかな気分になります。




パンジーと水仙です。


なかなか冬場は作業がしにくいので、延期がちですが、少しづつ季節感のある花々を植えて行きたいと思います。

土壌改良もしないといけないのですぐには出来ませんが皆様のご協力をお願いします。

新年明けましておめでとうございます。

新年明けましておめでとうございます。
今年も宜しくお願い申し上げます。

今年は、是非とも、直結増圧給水方式への変更と大規模修繕の一部を並行して実施するべく、大規模修繕委員会を設置して集中的に検討をしていきたいと思っております。

皆様のご協力をお願い申し上げます。

1月21日(日)　PM2:00-PM4:00に第1回大規模修繕委員会を開催します。

現在の建物の状況と概算見積について説明及び検討を行ないます。
居住者の方で関心ある方は、是非ご参加下さい。