マンション管理組合奮闘記

とあるマンション管理組合の管理に関する行動記録です。管理会社変更で管理委託費削減に成功。組合活動の情報公開にブログ活用中

お気づきですか?

2006-12-28 20:55:42 | 清掃作業
2号棟エントランスの銘板を管理員さんが、綺麗にしてくれました。
ステンレスの表面がくすんでいたのを磨き、文字の背景部分の黒塗装がはげていたのをペイントで塗り直してこのこの通り生まれ変わりました。



背景を塗る前はこんな感じでした。


今年の管理員さんの出勤は、30日までとなります。
新年は4日からの勤務になります。この間、ごみの収集はありませんので、ごみは出さないようにしてください。


第22期第2回理事会議事録

2006-12-23 13:57:36 | 理事会
区分所有者 各位

第22期第2回理事会議事録

日 時:12月17日(日)10:00~12:00
場 所:1-101居住者宅
出席者:管理組合:理事6名、アドバイザー1名
    管理会社 :1名         (以上敬称略)

議案1 修繕関係について
    修繕工事についての概算金額の資料が管理会社から提出されました。
修繕工事については、すべての箇所を一緒に工事することはできないので、優
先順位をつけて、工事の提案をしてもらうこととしました。
 特に、給水ポンプは耐用年数を超えており、修理や交換等をすると、現在
検討している直結給水方式に切換えた場合に無駄になります。
 このため、直結給水切換えと比較的優先度合いが高いと思われる防水工事
等を先行することになりそうです。
 本件については、1月24日に修繕委員会を開催して、検討することとしま
した。
議案2.TEPCO光ファイバー導入について
居住者より、TEPCOの光ファイバーを引き込みたいとの要望があり、検
討いたしました。導入については、各住戸内に直接引き込む方法とMDF盤ま
で引き込む方法とありますが、各住戸内まで引き込むことについては、美観上
の問題もあり、MDF盤まで引き込む方法で空き配管があるか調査してもらう
こととしました。

議案3 使用細則について
 使用細則の改正案が管理会社より、提出されました。この案を参考に、次回理事会にて検討していくこととします。

議案4 緊急事態体制表の件
役員の交代に基づき、緊急避難体制表を改訂しました。避難経路図とともに各戸に配布することとします。
 
以上

タイルの汚れ落としについて

2006-12-15 00:19:58 | 清掃作業
高圧洗浄機を導入し、日常清掃作業において、汚れを大分落とすことができています。(基本的に雨天時のみの作業の為、少しづつですが)
これにより、昨期に実施していた定期清掃費を今期は削減しておりますので、ご理解下さい。洗浄機導入に伴う、水道料ですが、基本料以内にほぼ納まっております。意外と水は消費しないようです。通常の水洗いよりかえって少ないということでした。

タイル目地などの泥汚れは高圧洗浄で取れるのですが、タイル自体の黒ずんだ汚れは頑丈で全く歯が立ちません。

エントランス部のタイルは、日頃より定期清掃で機械洗浄もしていますが、階段については、機械ブラシが使用できないため、経年による汚れの堆積で膜ができています。全体的に立ち上がり部が黒ずんでいるのが判ります。



ヤスリなどで地道にこすってやっと取れる状態です。
全てをやるのは無理なので、汚れ落としの洗剤がないか調査しています。

http://www.miyaki.com/picasso.html#sekou
管理会社にて価格を調査したところ、
4L=16,000
18L=61,000
との事でした。

http://www.mentec-k.co.jp/clean/index.html
以前実施したタイルの滑り止めの施工を行なった業者が販売している洗剤です。
(4L=税込15,750)

綺麗に汚れ落としが出来たら、樹脂ワックスを塗布すれば、本来のタイルの色が戻ると思います。道路に面している部分については、マンションの顔でもあるので美化につとめたいと思います。

一般では販売していない業務用などで試して見て、効果が実証できたら、特別清掃などで大規模修繕工事と同期して実施を検討したいと思います。

ごみの出し方の再徹底をお願いします。

2006-12-13 23:27:19 | 清掃作業
今日も、分別されていないゴミが出されていました。
ゴミ置場にゴミが残っていないということで、「持って行ってくれたのか」と思っているかもしれませんが、実際は、管理員さんが一旦敷地内に片付けていて、分別して再度出しているという事をご存知でしょうか?

特にダンボール等は月1回(毎月第一金曜のみ)となっています。
小学校の資源ごみ回収では、毎週月曜日の朝8時半までです。

残ったゴミが放置されていると、カラスが散らかしたり、飛散するので一応片付けているということをご理解頂き、ルールの徹底を再度お願いします。
また生ごみは必ず網の中にしっかり入れ、できるだけ網を拡げておいて下さい。

駐輪場のシールもまだ貼られていない自転車を見受けられます。
貼られていない自転車は無条件に撤去する場合がありますのでご承知置き下さい。


駐輪場シールの貼り替えをお願いします。

2006-12-09 17:51:36 | 自転車置場
先日、総会の議事録及び22期用の駐輪場シールを各戸に配布しました。
毎期ごとに色分けしたシールになっていますので、継続使用される方は、毎年貼り替をしていただく事になっています。(不要二輪車と登録二輪車と区別するため)

駐輪場のシールがまだ貼られていない二輪車をみかけます。
早急に貼り替えをお願いします。

貼り替えていない二輪車は撤去する場合があります。

消防避難訓練実施しました

2006-12-03 12:30:35 | 消防避難訓練
本日、消防避難訓練を実施しました。

消防署からも派遣してもらいました。管理人さんにも休日ではありましたが参加をお願いしました。
理事メンバーには、事前に役割分担をし、避難確認チェックリストを渡しておきました。

①まずは、119通報訓練です。
事前説明をしています。


②非常ベルが鳴ります。

発見者が通報者に連絡し、119通報します。

③避難誘導

防災担当者(理事)が、1号棟、2号棟それぞれ階段を使って避難誘導します。
各戸の不在確認も実施し、チェックリストに記入します。


④公園に避難
マンション前の道路を横切るため、横断時に通過する車を止める係を設置して誘導しました。


⑤避難確認
避難確認チェックシートによる避難状況確認を行ないました。

⑥救護担当
応急手当をするための係を一応設定してあります。

⑦消火器使用訓練

消防署員による説明の後、実際に消火器を使用して消火訓練を実施しました。



消火器の作動時間は15秒程度なので、風上から火元の3m程度手前まで近寄り、消火器を作動させながら、火元の下を狙い少しずつ近寄り消火する。
マンションの部屋の中の場合には、玄関などの出口を背にして消火します。

万一消火できなかった場合の避難経路を確保しておくことが重要です。

⑧避難はしご使用訓練

避難ハッチのある住戸から実際避難はしごの降下訓練を実施しました。

まず、避難はしごの蓋を開けると、自動的に下の蓋が開きます。



実際のはしごは、紐のフックで固定されているので、フックを外すと、下にはしごが落下します。



あまり下を見ず、あわてずゆっくり、一段一段確実に足を掛けて下りていきます。
下に下りた人がいたら、はしごの揺れを抑えるためにはしごの横に手をあてて支え降下者が落下する場合もあるので真下にはいかないようにします。

初めての訓練だったので、まごつく場面もありましたがなんとか無事訓練ができました。
約30名程度の参加でしたが、いざという時の参考になったことと思います。

今回の訓練を通しての問題点などは、今後の理事会で検討し、次回に役立てたいと思います。

参加の皆さんお疲れ様でした。




外階段タイルの汚れ

2006-12-02 15:53:25 | 清掃作業
1号棟のエントランスの外階段(アーチの下)のタイルが、アーチから落ちる錆水でだいぶ汚れています。(写真)



そこで、サンドブロック(粗目)でこすってみたところ、かなり綺麗になりました。

階段の立ち上がり部が全体的に黒ずんでいますが、その殆どはやすりでこすれば取れると思います。
適当な電動工具か特殊な溶液などで溶かす方法などあればいいのですが、思いつきません。


第21期定期総会議事録

2006-12-01 23:44:16 | 組合運営
<各区分所有者には別途配布いたします>

第21期定期総会議事録
1.開催日時   平成18年11月26日(日) 17時10分~19時
2.場所   山下○○○台小学校コミュニティハウス
3.議   案   
第1号議案 第21期事業報告及び収支決算報告承認の件
第2号議案 第22期事業計画及び収支予算(案)承認の件
第3号議案 第22期管理組合役員選任の件
第4号議案 現管理委託会社(○○○○株式会社)との管理委託契約更新承認の件
第5号議案 管理規約改正の件(特別決議事項)
4.出席者   組合員総数 39名  総議決権数 39の内
(最終集計)
(1)出席組合員数:20名、その議決権数:20
(2)議決権行使書: 2名、その議決権数: 2
(3)委任状提出数:11名、その議決権数:11                
(4)合計出席者数:33名(84.6%)、その議決権数:33(84.6%)

5.総会次第
総会の開催前に、斉藤市議会議員から以前署名したバス路線の拡伸の進捗状況について説明がありました。
(1)総会成立宣言
管理規約第45条により、本総会は有効に成立する旨報告
(2)議長就任
管理規約第39条により、○○理事長が議長に就任
(3)議事 
第1号議案 第21期事業報告及び収支決算報告承認の件
議長の指名により、管理会社から事前に配布された議案書に基づき、第21期事業報告及び収支決算報告
が説明された。その後、議長より、管理組合の事業活動に関する補足の説明が行われた。
監事から、会計及び業務監査を行った結果、いずれも公正かつ適切に処理及び執行された旨を証する報
告がなされた。質疑応答の後、議長が本議案の承認を諮ったところ、出席組合員の全員の賛成で、原案通り承認された。
議決権行使書及び委任状を含む出席組合員の賛成議決権数33 反対:0

なお、審議中に次の質疑応答がありました。
Q.植栽保守費から支出されている「お礼」「運搬費」はどういったものですか?また親睦会は何名位参加されたのですか?
A.「お礼」は植栽の専門家に木の伐採を依頼したお礼として支払ったものです。また切った木等を運ぶため、運搬費としてレンタカーを借りました。親睦会は正確には、覚えていませんが、10名程度ご参加いただきました。(詳細はホームページをご参照下さい)

第2号議案 第22期事業計画案及び収支予算案承認の件
議長の指名により、管理会社から第22期事業計画案、第22期収支予算書に基づいて第22期の事業計画、予算の説明がなされた。
質疑応答の後、議長が本議案の承認を諮ったところ、出席組合員の議決権の全員の賛成で、原案通り承認された。
議決権行使書及び委任状を含む出席組合員の賛成議決権数33 反対:0
第3号議案 第22期管理組合役員選任の件
議長より、第22期管理組合役員就任候補者の紹介がなされ、承認を諮ったところ、出席組合員の議決権の全員の賛成で、原案通り承認された。
 議決権行使書及び委任状を含む出席組合員の賛成議決権数33 反対:0
 なお、選任された方々は次のとおりです。
第22期管理組合役員
理 事 長     ○○ ○○(1-202号室)
副理事長     ○○ ○○(2-201号室)
会計理事     ○○ ○○(2-204号室)
理   事    ○○ ○○(1-404号室)
理   事    ○○ ○○(2-203号室)
理   事    ○○ ○○(1-605号室)
監   事    ○○ ○○(2-404号室)  (敬称略)
※役職は総会終了後、第1回理事会にて互選により決定しました。

第4号議案 ○○○○株式会社との管理委託契約更新の件
事前に配布された管理委託契約の重要事項説明書に基づき、管理会社から従来契約からの変更点等の説明がなされた。その後、議長が本議案の承認を諮ったところ、出席組合員の議決権の半数を超える賛成で、原案通り承認された。
議決権行使書及び委任状を含む出席組合員の賛成組合員数33 反対:0

第5号議案 管理規約改正の件(特別決議事項)
 議長より、予め配布された議案要領、改正案比較表に基づいて管理規約改正の件の説明がなされた。質疑応答の後、議長が本議案の承認を諮ったところ、組合員総数、議決権総数のそれぞれ4分の3以上の賛成で、原案通り承認された。
議決権行使書及び委任状を含む出席組合員の賛成組合員数33 反対:0

なお、審議中に次の質疑応答がありました。
 Q.改正案第18条(専有部分の修繕等)の条項が新設されていますが、どこまでの工事が対象になるのか?
A.使用細則等により、後日審議の上、ガイドラインを決定します。
 (工事申請の対象は、基本的には、外部から工事業者が入り、隣接住戸に騒音が及ぶ工事)
  
(4)総会終了宣言

総会終了後、駐輪場の変更希望について抽選ということにしていましたが、変更希望者がいなかったため、そのまま継続とすることとしました。後日、22期用の駐輪場シールを配布いたしますので、貼替えをお願いします。

 本総会の議事並びに経過が正確であることを証するため、議事録を作成し議長および議事録署名人はこれに署名押印する。

平成 18年 11 月 28 日

○○管理組合
議長:    印
議事録署名人:    印
議事録署名人:      印

マンションでの光インターネット接続について

2006-12-01 21:57:33 | 組合運営
当マンションでは、現在1社による、光インターネット接続が提供されております。
(方式は、電話線利用によるVDSL 100Mタイプ)

ある居住者の方が、別のプロバイダで光ファイバーを宅内まで引き込むタイプでの契約をされたとの事で工事申請がありました。
今回の申請は、共有部に機器の設置のないもので、配管に0.6mmの光ファイバーを通すだけとの事。(個人宅向けのファイバー接続扱いでマンションの3Fまで利用可能のようです。)

以前、最初に導入した際も、手続き的に管理組合で承認を取るまでに時間がかかりました。

最近はどうなっているか調べてみましたが、マンションによってまちまちのようです。

http://www.geocities.jp/himazu/2005/condo-bb/

今後の対応を含めて理事会等で検討を進めたいと思います。