住宅ローンの実行は煩雑で遅い！

不動産ローンはやくざの街金は別として、
金融機関が今の職業とか過去３年位の安定した年収条件とか、
年収の何倍までとか、いろいろな条件をクリアーし、
尚且つその不動産や建物に抵当権を設定して融資されます。
しかしこれにより融資実行が遅くなるために
業者にとって色々な弊害を生んでいます。

一般顧客を対象として販売建設する業者は建設が完成するまでの
資金負担ができる中小業者は皆無だと思います。
殆どが、顧客のローンを販売代金の回収として
資金繰りを組んでいると思います。
従って、建設不動産業者はローンの融資実行が早いか遅いかは、
業者の運営のための資金繰りに大きく影響します。

遅くなれば死活問題になって、
それこそ金利の高い街金を借りなければならなくなることもありえます。

その金融のローン実行は原則抵当権設定後になりますから、
書類が揃って、最短で1か月後、年金融資などは3～4か月後になります。
建売分譲などやればとても土地代まで含めて立替える潤沢な資金等
ないところが大半です、だから、提携ローンを金融機関と結んだり、
抵当権の設定登記を早めて実行を早めてもらうなどの努力をしたり、
販売資金はするわけです。建設業界では下請けに零細業者が多いですから
手形支払いも余り歓迎されません。

それで、建売やマンション業者の場合は比較的大きい企業でないと
建設工事を請け負えませんから、
台風手形でなければある程度手形支払いは認めてくれます。
しかし資金繰りは最初は出ていく一方だと思いますから、
信用力のある大企業でないと資金繰りは苦しくなります。

ここにも企業の格差が生まれます。
つまりある程度資金力のある大企業でないと
大きなマンションや建売は建てられないということです。
資金繰りがうまく行かず黒字倒産する分譲業者出るのは
先にお金が出ていく立替資金力がないことが原因の場合が多いようです。
金融機関が融資ストップしたら潰れてしまうということです。

一戸建の中小建設関係の飯場では日当が原則で
手形支払いはほとんどありません。現金支払いが原則なのです。
それに反し建築不動産ローンは条件をクリアーした後必要書類により
抵当権設定をした後の融資になります。

また土地だけのローンという制度はありませんから
土地を含むともっと大変です。
つまり工事をしている時は現金払いをしなければならないのに、
代金入金は建物が完成してから２から4か月後になるわけです。支
払資金を業者は立替え支払しなければならないということなのです。
先行して土地を取得して建物とローンを組むそれは完成土地付き建物として
後からローンを組むしかありません。
つまり土地の代金は建物が完成するまで
誰かがお金を立替えなければならないということです。
お客がお金を立替えるでしょうか？そんなことしたら売れませんよね？

これがある程度書類が整っていれば融資を実行するという形になれば
業者は立替え資金を調達しなくて済むわけです。
そういう仕組みを地方銀行と取り組んだ経験はあるのですが
これにも落とし穴があるのです。それはノルマという問題です。

建設業界は売上が建設完了し顧客引渡しで売上です。
そのため売上のため完成もしていないのに
売上計上のために経営者からハッパをかけられ建設完了したことにし、
顧客に建設引渡証明書を事前に捺印してもらうのです。
そんことは販売資金の担当は知りませんから、
その証明で融資を実行してもらうのですから、
お客は引渡しも受けていないのに返済が始まってしまいます。

こんな馬鹿げたことが、会社の業績のために行われてしまいます。
そういう時に本当に競争原理というものは正しいのか疑問に思ってしまいます。
多分トップは明確には指示をしていないのでしょうが、
トップに対する恐れや暗黙の営業・建設担当の
ノルマ達成のためだと思いますが？

そういうことが起きないためにも、各部門が顧客と密接親密になり、
全員チェックの全員経営参加体制が必要なような気がします。
それがうたい文句だけではない顧客志向になると思うのですが？