問題４3：宅地建物取引業者Ａが自ら・・・・・・・

問題４3：宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問いにおいて 「法」 という。) の規定によれば、誤っているものはどれか。

１．宅地建物取引業者でないＢは、宅地建物取引業者Ａが設置したテント張りの案内所で買受けの申込みをし、翌日宅地建物取引業者Ａの事務所で契約を締結した場合には、それ以後は一切法第３７条の２による当該契約の解除を行うことはできない。

２．当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の１０分の２を超える定めをしてはならない。

３．当該契約に 「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、宅地建物取引業者Ａは受領した手付を返還して、契約を解除することができる」 旨の特約を定めた場合、その特約は無効である。

４．宅地建物取引業者Ａは、当該建物が未完成であった場合でも、宅地建物取引業者でないＢへの所有権移転の登記をすれば、宅地建物取引業者でないＢから受け取った手付金等について、その金額を問わず法第４１条に定める手付金等の保全措置を講じる必要はない。

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第43問 ＜解答・解説＞

１誤りで正解。
宅地建物取引業者Aが設置したテント張りの案内所は、土地に定着した建物内のものではないので、クーリング・オフ制度の適用除外となる事務所等に該当しません。したがって、Bは申込みをした以降においても告知を受けた日から8日以内であれば、原則として、業法第37条の2による契約の解除を行うことが出来ます(業法第37条の2第1項、業法施行規則16条の5)。

２．正しい。宅地建物取引業者Aと宅地建物取引業者でないBとの間で債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超える定めをしてはなりません(業法第38条1項)。

３．正しい。宅地建物取引業者Aが契約を解除する場合は、手付の賠償を償還しなければならず「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、宅地建物取引業者Aは受領した手付を返還して、契約を解除することができる」旨の特約は、Bに不利な特約なので無効となります(業法第39条1項・3項)。

４．正しい。当該建物が未完成・完成を問わず、宅地建物取引業者でないBへの所有権移転の登記をすれば、業法第41条に定める手付金等の保全処置を講じることなく、その金額を問わず、手付金等を受け取ることが出来ます(業法41条1項)。