どうなんでしょう？この提案

みなさん、こんばんは。


修繕積立金の話しでアクセス数が一気に増えました。

やっぱり気になっている方が多いということでしょうか。

さくら事務所の勉強会で、３５年間の修繕計画表の内容を確認することや、積立金が足りるのか、また収支に無理がないかを調べることを教えていただきました。

でも、そもそもその計画表通りにいくことが前提であり、それが簡単に覆ってしまうことまでは想定していなかったような気がします。

また、仮に修繕にかかる費用が増えてしまった場合、それを賄えるか、は考えていましたが、そもそも理事会で修繕内容の見直しや対抗できる見積もりを収集することまでは、なかなかできないと思います。

それができれば、とても有能な理事会ですし、マンションの資産価値は上がると思います。

結局、固定資産の価値よりもソフト面というか、住人の意識の方が、価値は大きいということかもしれません。


で、今日の話ですが、こんなことを聞きました。

先日ちょっとお話しした、同僚の家のリフォームですが、窓にＬｏｗ－Ｅガラスをおススメしたんです。

そして同僚から業者に、Ｌｏｗ－Ｅガラスにしたい、という要望を伝えたところ、こんな回答がきたとのこと。

「この窓は北側で、日射を少しでも取りたいので、透過性を考えて普通の複層ガラスにしましょう。」

・・・！？

この業者は、ホームページを見る限り、省エネと自然素材にとても気を使っているようなんです。

それを踏まえても、この回答にはちょっと？な気がします。

まず、北側で日射を少しでも取りたい、という発想がよく分かりません。

次に、透過性を考えると、Ｌｏｗ－Ｅガラスはダメなんでしょうか。

私であれば、そもそも日射のない北側の採光性を重視するよりも、断熱性を重視する方を選択します。

Ｌｏｗ－Ｅガラスには、青みや緑、無色透明などの種類がありますから、もしどうしても透過性を気にするならば、断熱型Ｌｏｗ－Ｅガラスの無色透明を選択すればよいかと思います。

冷輻射を体感できるほどの違いが複層ガラスとＬｏｗ－Ｅガラスにはありますからね。

また、１０５ｍｍの壁厚の中に、５０ｍｍのグラスウールを入れている（その見積もりは数千円！）ので、コスト的に安いものだから、もっと性能を考えて！と話したところ、今度は１００ｍｍにします、とのこと。

元々のグラスウールの種類は？今度の種類は？その性能差（Ｑ値）は？どうしてグラスウールなの？など、もっと説明してもらいことはあるんですが、どうもあまり興味ないようなんです。

それか知らないのか・・・

自動車ディーラーの営業マンは、いつの間にかサービス工場経験者が増えているのをご存知ですか？

とてもよく勉強して詳しくなっているユーザーに対応するためだそうです。

住宅メーカーも、もっとお客さんを教育するくらいの知識と提案をしてもらいたいものです。

管理会社ってどうなの

みなさん、こんばんは。


分譲マンションの管理費と修繕積立金について。

以前は、まったく無理な計画を立て、いずれ破たんすることなど知らんぷりでマンションを販売するケースが多かったようですが、最近はどうなんでしょう。

一昨年くらいに立ち会ったマンションの契約では、１０年おきに段階的に修繕積立金が上がり、３５年の計画修繕が成り立つような計画書がありました。

なるほど・・・この通りに行けば問題ないわけだ。

って、その通りに本当にいくのかしら？

分譲マンションを購入する際、すでに管理会社は決められているかと思います。

管理費は、その管理会社が収益としてすでに”あて”にしている金銭で、大した仕事をしなくても収益は安定し、逆に一生懸命やり過ぎて予算が足りなくなれば、理事会に”働きかけて”予算の上積みを請求します。

たとえば、「材料費が急騰しているので、以前の計画通りに行かなくなった」という具合でしょう。

つまり、販売当時の修繕計画なんて、そもそもその通りにしようなんて管理会社は思っていないのでは？ということがあるかもしれません。

全部じゃないでしょうけどね。

で、あるマンションの話なんですが、１１年前に分譲した全６２戸の物件。

そのうちの一家族の旦那さんが、商社に勤務しています。

あるとき、管理会社（Ｎ本ハウジング）から、外壁の補修に関する見積もりが提示され、理事会で承認を求めてきました。

その商社の方は、あまりにずさんな見積もりに唖然！

ご自身のお付き合いのある業者で再度精査したところ、２０００万円の見積もりが１０００万円になったとのこと。

それ以来、この管理会社が信じられなくなり、理事会に管理会社の変更を申し立てるも、意識の高い方が少なかったためボツに。

そこでその方は、有志で”修繕委員会”を立ち上げ、メンバーを募集したところ、そのマンションに住む一部の方々が参加。

その”意識の高い方々”は、消防関係や建築関係、銀行関係といわゆるマンション管理の裏スペシャリスト。

それ以降、Ｎ本ハウジングが理事会において、修繕内容と見積もりを提示する際は、修繕委員会のメンバーと連れてきた業者が立ち合い、その見積もりよりも安い金額でやる、と主張し続け、ついにはＮ本ハウジングが行う修繕工事はゼロになったそうです。

ちなみに現在の修繕積立金は月々６７００円。

その方が言うには、これだけあれば十分な修繕ができる、とのこと。

３５年間の中で、平均すると修繕積立金は１２０００円～１５０００円くらいがほとんどではないでしょか。

そのマンションは、たまたま商社に勤めていらっしゃるその方が”永久修繕委員”として手を挙げ、何も報酬があるわけではありませんが、マンションの健全な維持管理のため、尽力を尽くされている結果なんですよね。

もちろん、その方が引っ越しちゃえば、この修繕積立金ではやっていけないでしょうし、結局Ｎ本ハウジングが法外な見積もりを出し続けることになるでしょう。

逆に言うと、Ｎ本ハウジングは「早く引っ越しちゃえばいいのに・・・」くらいのことを思っているにちがいありません。

現に、「お宅のマンションの収益率は最低なんですよ！」と言ってきているくらいですから。

でも現実は、「お宅のマンションほど堅実な運営をされているところは、ほかにないですよね！」が正解だと思います。

結局、Ｎ本ハウジングが、その方の見積もりと条件を上回る準備をすれば良いだけのことですからね。

管理業者は管理費で運営されていますが、修繕金を使った修繕見積もりには、業者の手数料が上積みされている、というのも納得いかない話だと思いますが・・・




カノンちゃん、だいぶ大きくなってきましたが、明らかにナオちゃんの当時とは違います。

ナオちゃんは、どんなものも黙々と食べていましたが、カノンちゃんは「それじゃない！あれだ！！」などと自己主張してきます。

たくさん食べるのはどちらも一緒ですが・・・

髪の毛、まだ切ったことがないんですが、そろそろ”筆”用に初毛を切ってもらおうかと思っています。

始めるも辞めるも・・・

みなさん、こんばんは。


賃貸でお借り頂いている店舗について、解約の手続きを進めているんですが・・・

１５年前の契約で、もちろん当時はまだ私はこの業界にいないので、以前依頼していた業者の作成した契約書を元に処理することになります。

その契約書によると、借主からの解約通達は６か月前から・・・とあります。

逆に言うと、いますぐやめたくても、６か月分の家賃は支払う必要があるということ。

うーん・・・始めるときはみんな景気の良いことを言うんですが、辞める時って上手くいかなくてやめるケースが多いでしょうから、辞めると決めて６か月の家賃を払うっていうのは、ある意味とても負担の大きいことですね。

とは言え、契約書にそう書いてあるんだから、解約日は１１月＊＊日です、と伝えました。

おまけに原状回復義務があるので、お貸しした当時の状況に戻すことになるんですが、先ほどお掃除業者から頂いた見積もりを見ると、これが結構な金額！

お預かりしている保証金はほとんどなくなってしまうくらいです。

始めるのも大変だけど、辞めるのも大変だ・・・


さて、今日は恒例のナオちゃんのサッカーの日。



これ、何をしているかと言うと、

「さあ、どっちのゴールを目指すか、みんな分かってる？」

というコーチの質問に対しての答え。

おお！分かってるじゃん！！

病み上がりということもあり、明らかに体力不足で後半はバテていましたが、また一歩、上手になったようです。

空中越境

みなさん、こんばんは。


販売活動中の売り地において、お隣さんの建物の軒が境界を越えてこちらの土地に飛び出しているんです。

いわゆる”空中越境”という問題。

隣は賃借人が問屋として建物を使用しているため、家主は不在の状態。

聞くところによると、愛知県の岡崎市にいらっしゃるらしい。

金融機関によっては、空中越境の物件は融資頂けないケースがありますが、一方、お隣から将来的に建物を壊した際、再建築時は越境しないようにする旨の同意書を頂ければ、融資に応じる銀行もあります。

りそな銀行などはその一つですね。

ということで、家主と何とか連絡をとったところ、今週末から上京するとのこと。

事情を説明すると、同意書に署名頂けることになりました。

測量士にも連絡し、今週末に境界立会も済ませることになったので、面倒な問題が一気に解決しそうで一安心です。




今日はナオちゃんのサッカーの日。

カノンちゃんも連れて行って、応援に参加させました。

ただ・・・幼稚園での疲れ（！）があってか、ちょっと調子が悪い。

体力的にではなく、精神的に・・・ね。

小さな社会で、彼なりにいろいろ悩みがあるようです。

建築条件付き売り地の怖さ

みなさん、こんばんは。


都内では一時期とても人気のあったビルダーが４月に倒産しました。

デザイナーズ住宅で温熱環境はイマイチでしたが、デザインはとても目をひくものがありました。

都内の世田谷区某所をクルマで走っていると、その業者の工事現場があり、当然、工事は中断しています。

ＲＣ造の半地下部分のコンクリート打ちまでが終了し、その後放置されているので、雨水が泥水となって溜まっていました。

物件は建築条件付き売り地でしたから、買主はすでに土地は購入済み。

一部の金融機関は、分割実行という土地と建物の支払いの２回を分けて融資して頂ける商品がありますから、おそらくその商品を使って土地の支払いを済ませていたのだと思います。

建物の支払い条件は、請負契約時・着工時・上棟時・引き渡し時と４回に分けて支払いますから、すでに２度の支払いをしているようです。

それはおそらく自己資金でしょう。

つまり、この買主は土地を購入した際の住宅ローンがすでに始まっていて、かつかなりの自己資金を投入していると考えられます。

買主は、晴れて家を完成させることができるのでしょうか。


この業者は、ある保証会社に加入していて、倒産しても住宅を完成させることができる、”住宅完成保証”というバックアップがあります。

倒産した業者の代わりに建物を建てる”代替業者”を”あっせん”してくれるんですが、先日聞いた話だとこれが問題なようです。

というのは、代替業者として手を挙げてくれる業者が少なく、仮に業者があったとしても、買主が当初からイメージしていた建物とイメージが乖離してしまうケースもあるとのこと。

当然、当初の請負金額よりも増額されますが、その増額分は保証会社が負担してくれると思います。

業者のあっせんについては、あっせんできないケース（どこも手を挙げない）もありますから、保証業者としては、絶対にあっせんする、というスタンスではなことも重要です。

買主が自分で業者を探せるのか・・・

いずれにしても、保証会社があると言っても買主の負担がとても大きいことは間違いないでしょう。

この現場を見ていると、泥で汚れてしまったコンクリートが、買主さんの気持ちを表しているような気がします。

建築条件付き売り地の怖いところですね。

ちなみにこの業者の物件、古家がある状態から建築条件付き売り地として販売をかけますから、

土地の契約→古家の解体・更地→土地の引き渡し→建築確認申請→着工→完成

の工程に要する期間は、およそ１年ちょっと！

もし倒産したら・・・なんて疑ったら、１年以上というお付き合いの期間は長過ぎると思います。


さて・・・今日とてもうれしいことがありました！

縄跳びの練習をしてきたナオちゃん。

連続でせいぜい３回だった縄跳びが、初めて１０回できたんです。

書けばこの一行の分ですが、何度もあきらめそうになっている様子や、がんばっている様子を知っているので、とてもうれしかったです。

やれやれ・・・

みなさん、こんばんは。


よく”魔がさした”と言いますが、軽率な行為から人生を棒に振ってしまう事件がありました。

知人がちょっとした新聞沙汰になってしまい、今後の生活にどんな影響が出るか・・・ととても心配しています。

もちろん、問題を起こしてしまったことは事実ですから、それを受け止めることは必要なんでしょうが、あまりに大きな代償を払うことになってしまいそうなんです。

見守るしかできませんが、何とか社会に復帰できることを祈るばかりです。

そして今日、ある業務を進めようとしていたら、予期せぬ問題が発覚し・・・

これ以上は警察に捜査協力している以上、書くことはできませんが、いろんなことがあるもんです。

草むしり

みなさん、こんばんは。


日当たりが良い割りにそんなに気温が高くなかった今日、一日中、管理物件の草むしりを。

ごみ袋９袋分！なかなかの茂りっぷりでした。

先週、雨が多かったですし、この連休中の晴天で一気に伸びるでしょうから、今日やっておいて良かったです。


ナオちゃん達は、代々木公園へ。

公園中央の池で、オタマジャクシや小魚、ヤゴを捕って遊んできたようです。

今、目の前のたらいにたくさんの獲物が！

オタマジャクシはどうやらヒキガエル、小魚は不明、ヤゴはシオカラトンボ。

うーん、ヒキガエルはちょっと・・・触れないしね。

ヤゴは別の水槽に移して、赤虫で育てないと。

羽化まであと２カ月というところでしょうか。


明日も引き続き、お掃除の第２段、あさってはぞうの国に遊びに行ってきます。

物件価格の妙

みなさん、こんにちは。


先ほどお会いしたお客様、

「このお近くでお探しなんですか？」

と伺ったところ、

「いやぁ・・・おそらくこの辺りで知らない物件はないですよ！」

とのこと。

先日、契約手続きをした方も、たっくさん見て回った、と仰ってました。

昨今、資料に表記されている物件価格に対し、実際に取引される価格はだいぶ値引きが入る傾向にありますから、予算が入るかどうかというよりも、自身の希望に合うかどうかを重視しているのかもしれません。

６０００万円の戸建ての物件確認に対し、

「お客さんの予算は、５０００万円くらいなんですよ！」

なんて平気で言ってくる仲介業者もいますからね。

もう物件価格なんて、あってないようなもの！？

しかし、売る側としても値引き交渉を見越して値付けしているのも事実です。

一方、現況有姿の中古戸建てを値引きして販売した場合、重大な瑕疵は別として、その物件に問題があった場合、値引きしているんだから多少の問題は・・・という判断を裁判所がしたケースを聞いた事があります。（確か・・・）

ですから、本当は、値引きを考慮して高い価格を設定し、値引きを前提として買主が買う、というのは、買主のためにならないような気がします。


さて、今日ナオちゃんは、房総半島にタケノコ狩りに行っています。

カメラを持たせるのを忘れたので、どんな様子だったか話を聞いてみようと思います。

来年までにやらなければ・・・

みなさん、こんばんは。


管理している賃貸物件に、地デジアンテナの設置を進めています。

よくよく調べてみると、運良く（！）ケーブルはそのまま使えることが分かり、アンテナとブースターの設置でＯＫということに。

でも・・・集合住宅のアンテナ設置工事って高いのね・・・

お借り頂いている方々に伺ったところ、すでに地デジ対応のテレビを使っている方は１／３くらい。

思ったよりも少ない・・・という印象です。

ＵＨＦのみとしてしまうと、アナログチューナーのテレビが映らなくなってしまうので、当然両方が見られるようにしておきました。

来年の移行を前にこれで一安心というところですが、あともう一つやらなくてはならないことがあります。

火災報知機の設置義務化。

キッチンには熱感知、居室には煙感知の報知機を取り付けなくてはならないのですが、部屋に入る必要があるので、住人の理解を頂くのになかなか・・・ね。

あんなもの、簡単に取り付けられますが、あえて第三者の業者に依頼する方が良いのかもしれません。

まあ安全には変えられないので、早いところ済ませないと・・・

手付解除

みなさん、こんばんは。


先日、手続きした土地建物の売買契約ですが、買主の転勤が急遽決まり、手付放棄による契約解除となりました。

契約解除自体は問題ないんですが、何とか手付金を取り戻せないか、と考えた買主は、契約書の不備を指摘してどうにかならないか、と考えたようなんです。

契約後わずか３日のことなので、手付金を惜しむ気持は分かるんですが・・・

で、その指摘の内容とはこうなんです。

この中古戸建てには、庭面の掃き出し窓にサンルームが取り付けてあります。

重要事項説明書には、現況有姿による引き渡し、および補足資料にはサンルームの存在が記載され、かつ売り主の残地物所有権放棄、買主による使用・処分の検討について書かれています。

買主は、このサンルームが未登記であり、かつ容積率オーバーの可能性に対して説明がないのでは、という指摘でした。

確かにサンルームが増築部分となれば、ご指摘の通りとなるかもしれません。

容積率オーバーだから何？ということに対しては、住宅ローンの審査に影響が出る可能性があります。

私の認識では、まずこのサンルームには基礎がなく、ただ金属製の柱が地面に突き刺さっているだけなので、そもそも建築物の一部に当たらないのではないか、ということでした。

金融機関の担当者に伺うと、確かにサンルームが増築部分とみなされる場合があるようなので、司法書士の先生にも確認したところ、登記簿の面積（増築部分が足されていない）と評価証明書の面積が同一なので、行政機関がそもそも増築と認定していない、という点をご指摘されました。

以上二つの点から増築部分ということでないとすれば、契約上、現況有姿渡しということになっていて、かつ買主はこのサンルームの撤去見積もりを依頼していた、つまりサンルームの存在を十分把握しいたわけですから、問題にならないのでは、ということだと思います。

そもそも、サンルームの存在を問題視するのであれば、たとえば住宅ローンに影響が出るので撤去費用を出してくれ、とか、実生活に著しく不都合が生じるので撤去してくれ、ということならば分かるんですが、手付解除を重く見て、契約書に不備がないかを探した結果の指摘、ということ自体、おかしいことだと思います。

だったら契約を履行したうえで文句を言え、と感じました。

この件はすでに解約の合意を交わしているので、今後どうこうということはないですが、手付解除の一例としてお伝えしてみました。


明日はディズニーランドに行く予定ですが・・・ナオちゃんが熱を出してしまって。

ここ数日、入場制限になっているディズニーランドですが、ディズニーストア等で販売している期日指定券を事前に購入しておけば、制限中でも入場できます。

ただの前売り券だと、現地の券売所で交換する際、入場制限がかかっていると交換できません。

ということで、明日は確実に入場できるわけですが・・・

まあ治るのを祈るしかないですね。