建て替え

みなさん、こんばんは。


今お店を出している建物が築40年以上を迎え、何とか建て替えをしたいんですが・・・

このブログテーマから言うと、構造は！？というところから入りたいんですが、それ以前に大事なことが。

３戸のうちの１戸をお寿司屋さんにお借り頂いていて、建て替えの合意を得られるか、ということなんです。

店舗で特に飲食は難しいでしょうねぇ・・・

もちろん、借主さんの意見を尊重すべきことですから、話し合いの中で、建て替え後に継続して賃貸できるなら・・・などの条件で合意に至ることもあるかもしれません。

まあ・・・とても困難な作業であるのは間違いないですね。

公開できる範囲でブログに載せたいと思っています。

物件の引き渡し

みなさん、こんばんは。


９月に売買契約をした中古戸建てですが、今日、無事物件の引き渡しが完了しました。

リフォームが少なからずあったんですが、何とか今朝９時にすべて終了！

その後１１時から決済というドタバタ劇でしたが・・・

買主様はフラット３５で住宅ローンを組まれていて、私自身も初めてのケースでした。

ネットバンクから融資金が買主様の口座に振り込まれ、（司法書士が実行の連絡を金融機関に入れると、すぐに振り込まれる仕組みなんです！）
その後、振り込まれた金融機関に買主様が行き、売主様の金融機関に振り込む手続きをする、という流れでした。

多少時間はかかりましたが、滞りなく終了。

今月はナオちゃんの受験もありましたが、何とかひと段落です！




明日、以前お世話になった自動車整備工場に、２０１１年モデルのＧＴ－Ｒが納車されます。

実際に走りを体験できる、ということなので、従来型とどのくら変化したか見て参ります！

それにしても・・・中古で買おうと思っても何かと弊害の多いクルマで閉口してます・・・

ヒーヒー・・・

みなさん、こんばんは。


以前、R34GT-Rに乗っていた際に、チューニングでお世話になっていた緑区にある自動車整備工場に行ってきました。

こちらの社長が開発したマフラーは特許取得中で、とても画期的なもののようで、現にメーカーが権利を買い取るか、という話もあるようです。

日産GT-Rのマフラーは、今回のマイナーチェンジで変更されていますが、従来型に取り付けていたものは性能に問題があったようで、いつかこの社長の考案したマフラーが純正で付く日が来るかもしれません。

日産GT-Rは、オーナーの乗り方やメンテナンスをしているかどうかで、その性能にとてもばらつきがあるそうです。

つまり、中古車で買う場合、中身の”やれ”具合の幅が大きいため、試乗してみないととても危ない、とのことなんです。

・・・過剰な心配かもしれませんが、クルマの状態への不安と高い価格から考えると、仕方ないと思います。

いずれにしても、何とも乗りづらいクルマです。


さて、来週末の売買物件引き渡しに向け、準備を進めています。

準備とは・・・リフォームとかお掃除とか。

何としても間に合わせますが、毎日ヒーヒー言ってます！

最近の賃貸

みなさん、こんばんは。


前回の書き込みから今日まであっという間に過ぎてしまいました・・・


今日は賃貸の契約手続きがあったんですが、借主は不動産屋。

契約自体はさっさと済ませ、昨今の賃貸業界について聞いてみたんですが・・・

すっかり集客手段はインターネットに移り変わり、店舗の場所の良さ、というメリットはあまり関係なくなったとのこと。

また、お客さんの絶対数が少なくなったのでは、と話していました。

業界内の話ではこんなことが。

地場で１０００戸くらいの賃貸物件の管理をしている業者Ａがあったとします。

そこに、新参者の業者Ｂが店を開き、Ａの管理している物件の大家さんに、「管理をやらせてください！」と言って、その物件を管理することになったとします。

Ａの業者はどうするか・・・Ｂから、「〇〇の物件、まだ空いていますか？」と聞かれても、「その物件は終了したよ！」と言って、事実上、管理している９９９戸の物件すべて、Ｂには紹介しないそうです。

つまり、”報復”措置ですね。

全部の業者がそうとは限りませんが、まあ仁義なき戦いです。

Ｂにしてみると、管理を奪い取っても影響の少ない業者や、元々管理が行き届いていない業者の物件から攻め込んでいく、というのが常套手段のようです。

ちなみに、私が賃貸を始めた頃、ある地元の有力業者に問い合わせたら、

「駅前の△△の物件はまだ大丈夫ですか？」

「・・・お宅、いつから始めたの？」

「この度、開業しました。」

「そう・・・その物件、空いてないよ。」

と、明らかに空いているにも関わらず、こんな対応をされたことがありました。

まあ力がないというのは、何においてもツライところですね。

そんな営業担当って・・・

みなさん、こんばんは。


球ホームでこんなことがあったそうです。

ある方がモデルハウスに出向いたところ、大勢の社員に迎えられ、担当者は「何か伺いたいことがありましたら、いつでもお越しください」と言い、見送られたそうです。

２回目、球ホームを再度見に行ったところ、「僕だって忙しいんだから、アポ取ってもらわないと…」と言って、何と帰されちゃったそうです。

私自身、かなりたくさんのメーカーを回ってきましたが、こんなことは初めて聞きました。

ちなみに、担当者はいつ何時でも”変えさせる”ことができますから、担当者が気に入らなければ、そのモデルハウスの責任者に伝えたうえで変更できるはずです。

自分たちが作っている家のことを知らない担当者はウジャウジャいると思います。

みなさん、担当はよく吟味してお決めになられるべきですよ！

さて、ちょっと月末にかけて、とても忙しくなってきました。

１１月に入れば落ち着きますので、今月はひょっとしたらあまり更新できないかもしれません。

まあ、そんなに読んでいる人がいるとは思えませんが、一応ご了承くださいませ。

久々の床下

みなさん、こんばんは。


売買物件の引き渡しに向けて、床下のチェックをしたんですが・・・

土台の不朽やシロアリの害はありませんでした。が、結構薄っぺらな断熱材が落ちちゃっていました。

落ちる、と言ってもすっかり落ちているわけではなく、断熱材押えから抜けちゃっている、と言うか・・・

断熱材は、ビーズ法発泡ポリスチレンの５０ｍｍ。

もっと厚ければ、しっかり収まっていたかもしれませんね。

ひとまず押し込んで元に戻しておきましたが・・・

引き渡しまでに、土台の含水率測定と現況の写真撮影を行い、買主様に提示することになります。

基礎をベタ基礎にするか布基礎にするか、地耐力やシロアリ被害の有無など総じて検討すると思いますが、床下を這うことを考えると、ベタ基礎だと助かりますね。


さて、長らく調整を続けていた店舗の賃貸契約がやっとまとまりそうです。

初期費用があまりないお方だったので、保証金の額や原状回復の条件など、５回ほどの打ち合わせを重ねて合意に至った、というところです。

使用開始は１２月１日からなんですが、何だかんだですぐに来てしまいそうですね。

それくらい毎日が早いです・・・


そういえば、今朝散歩をしていて近所の工事現場を見てみたら・・・

どうやら木造（在来工法）の基礎が出来上がったばかりのようでしたが、なぜかホールダウン金物が１本しか取り付けられていなかったんです。

そもそも基礎の幅は１２０ｍｍ以上が基準法の指定となっていますが、実際に配筋した際のかぶり厚やアンカーボルトの設置性を考えると、やっぱり１５０ｍｍ以上が安心です。

この現場を見てみると、１２０ｍｍの基礎幅でアンカーボルトがチグハグに！

別にアンカーボルトにかぶり厚の規定はありませんが、ホールダウンの？と併せて、ちょっと心配な現場でした。

最近の住宅メーカー

みなさん、こんばんは。


住宅メーカーはとてもたくさんありますが、ホームページを見て、突っ込みどころがない！なんていうケースはほぼ皆無ですね。

むしろ、見ているとイライラするものばかり！

構造的に説明が足りないもの、義務付けされているものをあたかも”当社は・・・！”なんて言っているもの、どうしてその構造や設備を選択したかの理由が不明確なもの、あるものを追及して、別のものがおろそかになっていることに気づいていないもの、など。

得てして、在来工法のメーカーに多い指摘だと思います。

某メーカーで、在来工法の外壁に構造用合板を用いていて、断熱材にポリスチレンを使用しているケースがありました。

在来工法の筋交いに加えて合板を用いているわけですから、耐震性に優れている！と謳っています。

そして断熱材にポリスチレンを使い、グラスウールと違い、断熱材が”落ちてしまう”ことがない、とのこと。

突っ込みどころ満載ですが、まず壁に構造用合板を用いた時点で、耐力壁としては十分な耐震力を発揮することが想像できます。

ですから、十分な耐震性にさらに筋交いを加えるよりも、断熱材をたくさん充填できることに着目する方が良いと私は思います。

ポリスチレンを使っているのは、おそらく筋交い（たぶん４５ｍｍ幅）で隙間が狭くなってしまったので、グラスウールのほぼ１．５倍の断熱性能を持つポリスチレンで補う、ということなんでしょうが、快適性を考慮するととてももったいないと思います。

グラスウールが壁の中で落ちる！？というのは、密度を多くすれば良いことですし、現に輸入住宅などでは、グラスウールだけで自立するくらいのものが使われています。

もっとも大事な問題は、外壁に構造用合板を使う場合の問題点ですね。

構造用合板は透湿抵抗が高いので、室内側に気密層を形成しないと内部結露を起こします。

ツーバイフォーの場合、室内側（石膏ボードの裏）に気密シートを張り、内部結露を防いでいます。

在来工法がツーバイフォーを真似てこの気密シートを張る場合は、ちょっとした工夫が必要です。

そもそもこの問題に気づいていれば何とかなるんですが、筋交いを併用しているとなると、ちょっと怪しいんです・・・

まあ、この工法から、無駄な筋交いを省き、たくさんの断熱材を充填し、気密層を形成するのであれば、それはツーバイフォーと何が違うの？となってしまいますけどね。

構造用合板を使用するとなると、釘の種類や打ち方は問題ないのか、などたくさんの心配ごともありますから、担当者がどのくらい知っているか、きちんと把握する必要があります。

標準って何！？

みなさん、こんばんは。


球ホームを見てきました。

実際にこのメーカーで建てられた方は大勢いらっしゃるでしょうし、今まさに検討している方もいらっしゃるでしょう。

私は全然悪くないと思います。

コストダウンについてはとてもがんばっていると思いますし。

ただ・・・

今日はお二人の営業マンがいろいろと説明してくれました。

球ホームだけにたまたまかもしれませんが、それにしても知らないことが多い！

質問しつつ、途中から答えを期待しなくなっちゃいました。

それにしても、建物を検討しているといつも感じるんですが、”標準仕様”という枷（かせ）は何とかならないんですかね。

そもそも標準って何？

耐震性の標準？快適性の標準？何を持って標準と決めているのか。

例えば、２４時間換気装置として、第１種換気（ダクト式・全熱交換）が標準となっています。

しかし、建物は在来工法で、壁内に気密層が形成されているわけではなく、当然Ｃ値を測定していることもありません。

つまり、２４時間換気が機能するだけの建物性能を有していない可能性があるわけです。

にもかかわらず、これだけの換気装置を”標準仕様”として奢ってしまう・・・

耐震性能は標準で耐震レベル２。

”標準”としてレベル２に設定しているため、筋交いをあえてタスキ掛けにしないのか・・・

以前から感じていることですが、数値的に”ある性能”を達成しているかどうかと建築面積で価格を出せないんでしょうか？

まあ同じ建築面積でも、２ＬＤＫと４ＬＤＫでは価格は変わってしまいますけどね。

ただ、この標準仕様を選択すると、どの部分が秀でていて、どの部分は我慢する、という選択ができた方が良いと思うんです。

問題は、実際にこのようなことはできるんでしょうが、依頼側にとって分かりづらい、ということです。

アルミサッシ＋Low-E複層ガラスという、何とも中途半端なサッシを使っていますが、じゃあ、Ｌｏｗ－Ｅをやめると全体的な快適性はどのくらい失われるのか、金額だけでなく性能でも表してくれると良いのですが・・・



さて、エルグランドのインパネ。

ほぼ街中とたまに第三京浜を走っての途中経過ですが、満タンから半分行っていないのに３００ｋｍ！

旧型がこの夏、満タンで３５０ｋｍしか走らなかったことを考えると、とても助かる燃費です！

何と天井が！

みなさん、こんばんは。


今日は不動産売買の契約でした。

問題なく契約を交わすことができ、ホッと一安心です。

買主さんはとても人柄が良く、資金計画もお勤め先も問題ないので、住宅ローンで引っかかることはないでしょう。

引き渡しは１１月中旬ですから、それまでにお掃除やリフォームを終わらせなくては・・・

１０月いっぱいは忙しいので、１１月になったら一気に済ませることになる・・・かな！？


さて、今朝事務所に行ってみたら、なぜか床に石膏ボードの残骸が！

何と雨漏りで天井が落ちていました！！！

写真は今度撮ってきますね。

いやぁ、人がいる時でなくて、ましてやお客さんがいる時でなくて良かった！

建物は約４０年くらい前のものなんですが、調べてみると２階のベランダにある笠木に大きな穴が！

亀裂なんていう大きさではなく、幅５ｃｍ、長さ２０ｃｍくらいで穴が開いていました。

どういうわけか穴が開き（！？）、一気に浸水して天井を腐らせ、崩落したようです。

今週末、事務所で賃貸の契約を予定していたんですが・・・場所を変更しなくては。

というよりも、お掃除が大変そうです！

決まりゆく時期？

みなさん、こんばんは。


昨日、頂いた管理物件の購入申し込みですが、条件を受け入れ、契約することになりました。

昨今の情勢を考えると、お話を頂いたときが売り時と判断したからなんですが。

買主側の仲介業者が何となく契約を急いでいるように見えるのは、お客さんのお気持ちがまとまっていないからか・・・

確かに何度も現地を確認し、周辺も見て回っていらっしゃるので、いたずらに時間を空けるのは・・・ということもあるのでしょうが、ちょっと気になりますね。

物件自体は、建築した業者に雨漏りやシロアリを確認して頂き、修復の必要な箇所はリフォームをしますので、新築以上にならないまでも現状では最良の状態で引渡しできるように準備しています。

ツーバイフォーなので、壁量計算の結果は良好ですし、気密性能もまずまずと言うところですが、断熱性能の低さには閉口してしまいますね。

まあ減額した分、窓をスペーシアにでもリフォームしてもらって、快適性をアップして頂ければと願うばかりです。


また、借主を募集していた店舗に学習塾のお話があったんですが、やっと今日、条件面で合意に至りました。

細かいところで綱渡り的なところがありますが、経営自体は順調なので、何とかなる・・・かな！？


最近、管理物件が一気に決まっていく傾向があり、こんなことってあるんだな、とつくづく感じています。