みなさん、こんばんは。
晴れ間が出ているのに豪雨。
暑い上に湿気が多い。
困った毎日が続いています・・・
今日は今使っている事務所の改築についての打ち合わせをしました。
１階が３区画、２階が３区画で、駅のホームから見える立地ということもあり、片流れにして広告を大きく出せるようにしました。
計画では１０月着工、３月竣工予定なんですが、今現在、まだ借りて頂いている店舗があるため、これから賃貸契約の解約交渉があるんです。
いわゆる、立ち退き交渉ですね。
立ち退きが難しいようであれば、改築の計画は白紙に戻ることになります。
立ち退き交渉については・・・ブログで公開することは難しいかも。
建築は木造壁組み工法を予定しています。
まあ・・・私が木造に手を出すとすれば当然ツーバイフォーですからね。
片流れで私の嫌いな屋根断熱になるんですが、いくら賃貸事務所とは言え、断熱だけはお粗末にしたくないので、屋根垂木を２×６を２×８に、断熱材の厚みを１００ｍｍの１６ｋグラスウールを１５０ｍｍの２４ｋグラスウールに変更しておきました。
今回、建築をお願いする業者はいずれ紹介しますが、初めての大手（！）なので、どんな仕事振りかかなり楽しみです！
ちなみに、どうして大手を使うかと言うと・・・立ち退きの交渉をしてくれるからです。
”何とか士”にお願いすると、仰々しくて相手が気持ちを硬化させかねない、という判断です。
建築費用だけを考えると、輸入住宅でも良いんですけどね。
今回は大手のノウハウに乗っかっちゃった、と言う訳です。
立ち退き交渉が成立したら、新たなジャンルを立ち上げて建築の経過をお伝えします。
みなさん、こんばんは。
カノンちゃんはハムが大好き。
お皿にハムが乗って出てくると、「ハム！ハム！！」と、とてもうれしそうな顔をするんです。
スーパーにハムを買いに行くと・・・ハムってどこ産の豚か書いてないんですね。
国産豚使用、とはあるんですが。
暫定基準の見直し作業が難航し、挙句の果てに一生涯で１００ミリシーベルトと訳の分からないことになってますが、本当に食の安全については疑いを持っているんです。
そこまで心配ならいちいち放射線量を測ったら！？ということになるんですが、できれば・・・そうしたいくらいです。
原発事故は長期間、尾を引きそうですね。
賃貸マンションの居住人から、エアコンの効きが悪い・・・とのことでしたので、１５年近く使って頂いていたエアコンを交換することに。
この時期、チラシにたくさんのエアコンが掲載されていますが、ヤマダ電機の限定数なしの２．２ｋｗエアコンを買いに行ってきました。
ところが・・・
「あ、この商品ですね。納期は９月になりますがよろしいですか？」
・・・え！？限定数なしじゃないの？
「ええ、この価格の商品として限定なしですが、納期はだいぶ先になります」
じゃあ、今すぐ付けられるのはどれですか？
「２．２ｋｗの商品は軒並み９月以降なので、今ならこの２．８ｋｗの商品を値引きしますよ！」
・・・アホか
これ、おとり広告はないの？
みなさん、こんばんは。
今日７月１５日は、以前お伝えした更新料の是非に関する最高裁判決の日。
ネットやテレビのニュースでも話題になっているので、もうすでにご存知の方も多いかと思います。
結果として”合憲”となったわけですが、この一文がちょっと気になりますね。
「賃料や契約更新期間に照らして高額すぎるなど特段の事情がない限り無効とは言えない」
最高裁判決をもってしても、金額や期間に関しての線引きは成されなかったわけです。
私自身、毎年更新料２ヶ月でも十分”高額過ぎる”と思うんですが、今回の判決でこれはＯＫとなりました。
ということは、毎年３ヶ月！？、半年ごとに２ヶ月！？くらいのことにならないと、違憲とは言えない！？というのはどうなんでしょう。
ちなみに、更新料そのものがない地域もあるわけで、その地域では今後更新料が発生する可能性があります。
違憲となると困っちゃうし、合憲と言われるとおかしい！？部分も見え隠れする今回の判決。
２年ごとに１ヶ月くらいが妥当、というのが私の考えではありますが、今後どうなっていくのでしょうか。
みなさん、こんにちは。
今、東京都目黒区にある物件の販売資料を見ているんですが、そこに書かれている標準仕様書には・・・
土台・・・米松ＫＤ注入材１０５×１０５
大引・・・唐松集成注入材１０５×１０５
断熱床下・・・スタイロフォーム３０ｍｍ（同等品）
断熱外壁・・・高性能グラスウール（１６ｋ）５５ｍｍ
断熱天井・・・高性能グラスウール（１６ｋ）５５ｍｍ
断熱屋根・・・高性能グラスウール（１６ｋ）５５ｍｍ
※天井・屋根の断熱はいずれかのみ施工
もちろん、この他に建具の仕様、内部仕上げの仕様、設備の仕様などが書かれています。
土台・大引きに使われる角材（１０５×１０５×４０００）の使用量ですが、１００㎡でざっと１００ｍくらいだと思います。
（すごーく大雑把ですが）
米松の加圧注入材が、どうも３０００円くらいのようで、唐松の集成材もそのくらいみたい。
１００ｍに必要な材料費は、７５０００円ですよね。
私の大好きな（！）耐久性樹種であるイエローシダーの集成材、一本６０００円ですから、全部使うと倍の１５００００円、ということになります。
ちなみにこの物件、建物の金額が２０００万円と書いてありますから、樹種変更に伴う増額は１％未満ということですね。
１％未満、というと大したことはなさそうで、ちょっとずるい言い方ですが、５年間の保証付きでその後は知らんぷりの材を使うのと、木材の特性を生かして半永久的に効果が持続する代わりに更に７５０００円払うのと、どちらを選択しますか？
つまり、このような選択肢をこれから住宅を求める方々は、メーカーから提案を受けても良いのでは、と思っています。
次に断熱材ですが、軸組み工法なので外壁内空間が１１０ｍｍほどの幅があるのに、５５ｍｍの断熱材を入れている、なんて突っ込みは置いておいてください。
で、１００㎡の建物で壁に使われる断熱材の量は、４３０×幅×２７４０サイズのグラスウールで１００枚くらいだと思います。
（さらにすごーく大雑把ですが）
５０ｍｍ幅の商品だと、６００円／枚くらいのようですから、６００００円ですね。
これを１００ｍｍ幅にすると・・・１０００円／枚くらいですから、１０００００円となります。
４００００円増というと、物件価格の０．２％ですか・・・
よく大型テレビプレゼントとかありますが、床下の材を変えて、壁のグラスウールを厚くするのとどちらを選択しますか？
つまり、細かく見ていくと大きく性能アップする要素が意外と安くできるかもしれないのです。
私自身、断熱材は壁でも床下でも天井でも、入れられるならできるだけ入れてくれ！というスタンスなので、断熱材の選定と量については、いろいろ選択できるのが一般的になれば良いと思っています。
それにしてもこの物件、断熱仕様だけみると２０世紀末くらいの仕様ですね・・・
ちなみに、いろいろ価格が勝手に書かれていますが、ほとんどリサーチしていない（できない！？）ので悪しからず。
みなさん、こんばんは。
来月１５日は、不動産業界注目の一日となります。（たぶん！）
更新料訴訟３件の最高裁判決が出る日。
現在、更新料を有効とした判決は４件で、うち１件が上告中。
無効とした判決は３件で、うち２件が上告中。
この７件の判決の内容を見ていくと、更新料の金額の合理性、契約時・募集時の説明、情報提供のあり方など、様々な面で判断が分かれていますし、一概に更新料＝無効or有効という簡単なものではないようです。
今回の最高裁判決でと統一見解が成される、とのことですが、この判決が大きく業界に影響を与えるのは必至の様相となっています。
ちなみに判決内容の中で、私としても理解しやすい部分は、以下の二つです。
更新料１ヶ月／２年：有効
・更新料が契約期間２年間の総賃料の４％に過ぎず、暴利性を垣間見ることができない。
・空室率や賃料不払い、原状回復や修理・維持に関する費用等のリスクを考慮すれば、賃貸人と賃借人の間に合理性のない不均等は生じない。
同じ条件で有効・無効が分かれた判決として、賃貸人の年齢がありました。
一方は２４歳の社会人、一方は学生で、説明の趣旨を十分理解できたか、という観点で意見が分かれたようです。
いずれにしても、まず金額については２ヶ月以上では無効、１ヶ月では有効、時期は１年では無効、２年では有効、それに説明と情報提供のあり方が示されるのでは、と思っています。
まあ毎年更新料２ヶ月はやり過ぎだし、でも２年ごとに１ヶ月でもダメと言われちゃうと、賃貸人にとってもシンドイ、というところでしょう。
一方、礼金と更新料を賃料に入れてしまうという動きもあるようです。
契約当初の２年間は、礼金１ヶ月＋賃料２４ヶ月の総額を１／２４にした金額を月額賃料とし、
３年目～４年目は更新料１ヶ月＋賃料２４ヶ月の総額を１／２４にした金額を月額金額とする。
どちらも月額賃料は一緒ですが、賃貸人としてはずっと同じ賃金を支払うので安心できる、というもの。
中途解約の場合、家主側が損しちゃいますが、今回の判決として更新料無効となったら、このように更新料を賃料に内包するやり方が多くなるかもしれません。
賃貸人が内包にするかどうか選択できるようにする、というのもあるかもしれませんね。
来月１５日の判決に注目したいと思います。
みなさん、こんばんは。
先日の新築戸建て完成内覧会の様子について。
基礎パッキンを使った土台敷きであることが分かります。
また、土台に防蟻・防腐処理をした形跡がありませんよね。
以前にも紹介しましたが、ＧＬから１ｍ以内の範囲で防蟻・防腐処理をすることは義務付けられていますが、私はこの処理をしない方が好ましいと考えています。
防蟻処理というと、以前は１０年、最近は５年保証で散布しているケースが多いかと思います。
散布剤の人体への影響など、おそらく何らかの問題があって１０年から５年に、つまり散布剤を弱くしているのでしょうが、いずれにしても数年後には効果がなくなってしまいます。
住宅金融支援機構の木造住宅に関する仕様書には、この防蟻・防腐処理を免除できる要件があります。
それは、樹種に特別耐久性樹種を使うこと。
ヒノキ、ヒバなど、樹種は指定されていますので、その材を使用すれば、防蟻・防腐処理を免除できる上、材の習性から半永久的にその効果が持続します。
シックハウス症候群のこともありますし、土台の樹種を指定することは、私はとても重要だと考えています。
さて上の写真に戻りますが、実際に床下に入って撮ったものの中でこれを選んだのは、問題があるからです。
木材の継ぎ目がありますが、その下に基礎パッキンが入っていないんですね。
その他、アンカーボルトの下にもパッキンが抜けてしまっている箇所がとてもたくさんありました。
現場監督は、アンカーボルトの近くにあれば良いんでしょ！と言うんですが・・・まあとんでもない話です。
基礎パッキンは引き渡しまでに入れてもらい、写真を残しておいて頂くことになったんですが、もっと大きな問題がありました。
これは大引きの木材含水率を測定したものなんですが、表示は３４．９％。
他の個所においては、測定限度の６０％を振り切ってしまいました。
２０％以下の乾燥材が指定されていますので、まあ大幅に水を含んでいることになります。
写真の左下にある青っぽい点は青カビなんですが、材にはそこら中に点在していました。
どうしてこんなことになったのか・・・
しかも更に問題なのが、この材が土台に使われていたヒノキではないこと。
節の様子からヒノキではないことはすぐに分かりましたが、監督に聞いてみると、この材はアカマツでした。
しかも、大引き材でよく使われる防腐剤を加圧注入したものではなく、ムク材を使用しているとのことでした。
大引きに防蟻・防腐処理を施さなくても良いのか・・・
現場監督の意見は、大引きには防蟻・防腐処理の必要はなく、かつ今までもしたことがない、とのことでした。
私は大引きと土台で樹種が違うことも然ることながら、防蟻・防腐処理をしていないのも初めてだったんです。
法律的にはどうなんだろう・・・
枠組み壁工法の住宅金融公庫仕様書平成１７年度版を見ると、第４章の躯体に関する仕様の中で、大引きについても防蟻・防腐処理を施すこと、と記載がありました。
そこで、住宅金融支援機構の技術相談に問い合わせ、木造軸組み工法の仕様において、大引きの防蟻・防腐処理に関する記載があるか問い合わせたところ、枠組み壁工法には国土交通省告知第１５４０号第８章の３に、ＧＬから１ｍ以内の床・根太を除く主要構造部は防蟻・防腐処理を施す旨記載があることが分かりましたが、軸組みにはない！とのことでした。
また、県庁の建築指導課構造班の方にお話を伺ったところ、どういうわけか（！）軸組みにはそのような指示がない、とのことでした。
支援機構の方も建築指導課の方もそろって仰っていたのは、そんなこと当たり前だと思っていたので、防蟻・防腐処理をしていない業者があるとは思わなかった、ということでした。
結果的にとても残念ですが、法的に防蟻・防腐処理を指導することができませんでした。
ネットでも大引きの防蟻・防腐処理について質問をしている方を見受けますが、その回答として、壁工法の場合は必要、軸組みの場合は任意、とお答えになっているケースは見たことがありません。
それくらい、常識的に当たり前のことを法の目をくぐってやっていなかった、ということなんでしょう。
この件を現場監督に伝えたところ、「私も処理は必要だと思っていますが、考えられることは会社がコストダウンの対象としか見ていないのでしょう」というお答えでした。
大引きについても土台同様、耐久性樹種を使っていれば、含水率が高いなんてことも青カビが生えるなんてこともなかったと思います。
今回、含水率が高かったことについて、当初現場監督は、
「いずれ乾燥するでしょうから、経過観察ということでいかがでしょう。」
という回答でした。
冗談じゃないですよね。おまけに、経過観察と言え、その後の定期点検で床下を見に行くのか、と聞いたら、そんなことはしない、とのこと。
まあ常識から考えても、新築の引き渡しでカビの生えている建物で良いわけはないので、経過観察ではなく、床下の材の乾燥が確認できたら引き渡し、ということになりました。
強制的に乾燥させるのか、乾燥材に交換するのか現在検討中らしいですが・・・
ちなみに、２０％以下に乾燥させた材が、現場で組んだ後、例えば湿気や雨で含水率が上がってしまう、ということはありえないそうです。
したがって、搬入以前、メーカーでプレカットした時点でも乾燥材ではなかったのでしょう。
ある意味、ハウスメーカーも被害者みたいですが、確認を怠ったことは事実ですからね。
きちんと対応してもらえることを望むばかりです。
みなさん、こんばんは。
今週末、姉一家が住まう新居の完成内覧会があります。
何とか機材をスーツケースに押し込み、いくつか足りないものを用意すれば準備完了となります。
チェックリストは以前使用したものを今回の間取りに合わせて改良したものを使いますが、項目数は３００以上。
別にいたずらに粗探しをするわけではないですが、とことんやろう、という気持ちは強いです。
以前、住んでいた家の状態がとても良くなかったので、それだけに今度の家はなるべく心配な芽を摘み取っておきたいと思っています。
多くの内覧会に参加してきましたが、現場監督がキレイにしようという努力が見える建物はとても気持ちが良いですね。
どうせキズだ何だで修繕が入るんだから・・・といって、あまりキレイにしていない現場ほど、内覧会を開く時期じゃないんじゃない？という残工事がたくさんあったりします。
今回は工期を残しての内覧会ですから、「バッチリです！」の一言を期待しています！
みなさん、こんばんは。
今日、賃貸物件をご案内したお客様は、ＧＷ期間中にボランティアで釜石市に行かれるそうです。
少しでも自分でできることを考え、せっかくの長期連休ではありますが、被災地での活動を選択した、とのこと。
まだ余震または別の地震が起きる可能性がありますから、無事に帰ってこられることを祈るばかりです。
で、今日のご案内では、初期費用を抑えられる物件となりました。
カギ交換費用１７０００円、当社指定保険２００００円加入のこと、などがパンフレットにありますが・・・
実際に物件を見に行くと、ＭＩＷＡ社製のなんとも頼りないシングルロックが。
実費で２０００円程度のカギ交換に、１５０００円も乗っけちゃうなんて・・・ねぇ。
保険の２００００円ですが、これだけかかる場合、家財保険として１０００万円分が掛け金の対象となっていたりします。
自宅に１０００万円の盗難を気にする方はどのくらいいるんでしょう？
木造で家財１００万円、借家人賠償保険１０００万円で、２年間の保険料としては１００００円程度。
どうしてこんなことになってしまうかと言うと、保険料の３割くらいを仲介業者がマージンとして取っちゃうから。
この物件は、本来の手数料のほかに２１０００円払っていることになりますよね。
カギ交換はお断りすることもできますし、保険については、家財を１００万円程度にと言えば、安くなったりします。
でも、そんなことは誰も教えてくれないのが現実。
右から左に処理され、あれよあれよと言う間に合計金額で一括請求されてしまいます。
まあ多くの管理物件を持ち、年間の契約数に対してその都度２１０００円が入ってくれば、かなりのドル箱になりますよね。
ですから、お客さんサイドがしっかり把握することが大事だと思いますよ。
話を戻しますが、数年間に比べると、礼金０、敷金１という物件が増え、賃料も１割ほど安くなっています。
ですから、賃貸を借りやすい土壌になっているとは思います。
今日のお客様も、気に入って頂ける物件が複数あり、うれしい悲鳴となりました。
みなさん、こんばんは。
どんな角度から見ても悲惨さに陰りのない今回の地震。
以前から震災時における準備について考えてきましたが、建物の存続を第一とし、ライフラインが断絶しても復旧が早いものを選択し、そしてなるべく避難所生活を避けることが大事だと思ってきました。
被災地の様子をネットで見る限り、（もちろん真実の一部しか把握できていないでしょうが）、避難所では想像を絶するほど物資が不足することは言うまでもなく、自宅が存続していても却って水や食料が手に入らない状態のようです。
よく分かりませんが、自宅にいる方が食料を求めて避難所に行っても、その避難所に避難している方でないと（物資を）受け取ることができない、ということでしょうか。
私が住む町の被災時の避難場所と避難が予想される人数を調べてみると、体育館を含め学校施設の有効面積に対し、避難する人数を勘案すると、一人当たり畳１畳分もないようです。
廊下や教室のすべてを使っても、ですね。
季節によっては暖をとる必要があり、子供たちの作品を燃やさなければならないケースもあるようです。
避難所にいれば、救援する側にとっては手を差し伸べやすいかもしれません。
しかし、自宅が存続しているのであれば、間違いなく落ち着ける場所にはなるでしょう。
自宅にいながらにして、救援物資が１ヶ月くらい受け取ることができなくても生活できる準備・・・なんてできるのでしょうか。
ところで、義父がいる浦安では気になる現象が起きているようです。
私が現地に行ったわけでもないですし、確かなことがどうか分からないんですが、今回の地震に伴う液状化の被害を受けている住宅は、ここ数年来の新築に近い建物が多いようなんです。
まさかとは思いますが、鋼管杭で地盤補強をした建物が、地中から水を吸い上げてしまったのでは・・・
真実か、または偶然か分かりませんが、とても気になることです。
話は変わりますが、現在建築中の姉の建物で、こんなことがありました。
現場監督の話なんですが、
「土台にヒノキを使っていますが、基礎から１ｍのところまで防蟻処理を行います」
とのこと。
ずっと昔、このブログでも書いたことですが、ピンと来る方は・・・いるはずないか！
防蟻処理とは、シロアリ対策として建築基準法で定められていて、散布剤または注入剤としていろいろな薬剤が指定されています。
最近では、体に害の少ないものもあるようですね。
この薬剤とシックハウス症候群との関係は、私は少なくとも関係があるのでは、と思っています。
ですから、薬剤を使わないに越したことはない、と。
建築基準法では、土台に使われる木材が特定耐久性樹種であり、かつ外壁に通気層があれば防蟻処理は免除される、とあります。
特定耐久性樹種は、ヒノキやヒバなどですね。
この現場監督に、土台がヒノキで特定耐久性樹種なんだから、防蟻処理はいらないのでは・・・と伺ったところ、処理するのが当たり前、という回答があったとのこと。
そこで、メーカー本社の品質管理部に伺ったところ、
「この件は建築基準法と瑕疵担保保険に関する概要の２つのルールに則って仕様を決めております。ヒノキは確かに特定耐久性樹種で、かつ外壁通気も本建物の仕様となっているので問題ありませんが、”念のため”薬剤散布を行っています」
という回答がありました。
念のため・・・
防蟻処理自体は５年とか１０年とかその薬剤の強さによってありますが、逆に言えば耐用年数を過ぎた後に再散布することは、現実的にとても困難です。
しかも、私の知る限り、シロアリの被害に遭う建物は、築数十年経過した後の建物だと認識しています。
つまり、この”念のため”には全く意味がないわけです。
この住宅に住まう人の中には喘息持ちの方がいるので、限りなく薬剤の使用は避けたいわけですから、むしろ防蟻処理はやめてほしいのです。
結果的に品質管理を納得させ、現場に対して散布しないように話して頂けたのですが、先方は本当かウソか、今回のご指摘は初めてのケースでとても勉強になった、と話していました。
この現場、本当は一昨日見に行く予定だったんですが、やはり今家を空けられない、ということで断念したんです。
現地を見れば、もっと気になる点があるようなんですけどね・・・
みなさん、こんばんは。
自宅を再建築する際、地盤改良に使用した古い杭をどうするか。
私がお世話した範囲では、全件が何らかの地盤改良をした上で建物を建てました。
表層改良であれば、ユンボで削っちゃってまた改良すれば良いのかもしれませんが、鋼管杭、コンクリート杭の場合はどうするのでしょうか？
いろいろな方面に問い合わせてみたところ、杭を残したまま再建築の場合、杭を撤去しなければならない場合の両方がありました。
杭を残したままでできる場合は、その杭の”素性”が分かっていることが前提になるようです。
素性とは、杭の材質や深さ、配置などです。
もちろん、その杭を避けて新しく改良工事ができれば問題ないですよね。
素性が分からない場合、やはり撤去しなくてはならないこともあるようです。
撤去と言っても、全撤去の場合と一部撤去の場合があります。費用も一概に高い、安いは判断できないですが、そもそもこの撤去の判断は誰がするのか？
地盤の心配をしている施主でも建築工事をする業者でもなく、地盤保証をする保証会社が判断するんです。
お金がかかることですから、私としては、既存建物を取り壊す際、杭を含めた地中埋設物が出た場合は、速やかに施主と建築業者に連絡することが解体業者に求められることだと思っています。
で、ある建築業者からこんな話がありました。
既存杭があった上でさらに杭を打ち込んでも問題はない、杭の本数が増えるんだから、メリットはあってもデメリットはない、とのこと。
既存杭を残したままの方が、地盤改良費的には安く済むかもしれませんよね。
施主としても、使えるに越した方が良い、ということもあるでしょう。
ただ・・・どうも疑問が残るんですよね。
取り壊した家と新しい家のＧＬは合わせるんでしょうか？
建物を取り壊した際、杭は正常な状態で保存されているんでしょうか？
そもそも杭の劣化状態はどうなんでしょうか？
まあ建築業者が問題ないと言っても、保証会社が保証しなければそのままにはできないんですが、それ以前に保証されるから大丈夫、というのも心配ではないでしょうか。
保証なんか気にしなくても安心、という方が良いと思うんですが・・・
さくら事務所の大下さんにも意見を伺ってみたいと思います。
カノンちゃんは・・・出っ歯だそうです。
将来、絶対に矯正が必要とのこと。
何でも、口が開いていると出っ歯になりやすいそうで。
うーん・・・カノンちゃんが口を閉じているときは、変なものを口に入れて噛んでいるとき・・・
ということは、何か噛ませていれば良いのか！？