みなさん、こんばんは。
訳あって大事に住んでいた一戸建ての自宅を売却することにしたＳさん。
ＲＣ造の地下１階、地上２階建て。
壁工法なので柱はなく、ＲＣならではのスッキリした広いＬＤＫのある邸宅です。
リビングの中央にガスで燃焼するペチカがあり、輻射熱とコンクリートの蓄熱性から冬は快適に過ごせるとのこと。
しかし・・・やっぱり夏はつらいそうで、薄～い内断熱とアルミサッシ・シングルガラスでは、まあ仕方ないですね。
後付けの太陽光発電とフル運転のエアコンで何とか乗り切っている、そんな住まいです。
初公開以来、内見にいらっしゃったお客様は、いずれも外国人。
設備と内装に「wonderful！」を繰り返していらっしゃいましたが、構造にはあまり興味がない様子。
お安くはないので、やっぱり良い部分も悪い部分も理解できるお方でないと、なかなか購入には至らないでしょうね。
さて、売却後にはマンションにお引越しされる予定のＳさん。
今のうちからどんなマンションが良いか品定めをされているようですが・・・良いマンション（まあ、何を以て良いとするかは個人差がありますが）は本当に数が少ない。
このブログ、外断熱のタイトルが付いていますが、外断熱のマンションなんて・・・しかも空室で広さ、お値段、立地もご要望通り、なんてことはまずなさそう。
ブログを始めた当時は外断熱が話題になっていましたが、今ではすっかり聞こえなくなった！？そんな気がするのは勘違いでしょうか。
横浜港にクイーンエリザベス号が寄港しました。
話題は何と言っても横浜ベイブリッジをくぐれるかどうか。
干潮時を狙ってスレスレで通ってきたそうですね。
昨日２３時１０分の干潮時に入港し、先ほど２３時２７分の干潮時に出港していったようですが、その間の大桟橋に接岸している所を見てきました。
スゴイですね！まるでマンションそのものが海に浮いているみたい。
赤レンガ倉庫付近は見物人がたくさんいました！
みなさん、こんばんは。
先日、空き巣のこんなニュースがありました。
オートロック付きマンションのエントランス自動ドアを開けて入り込み、無施錠のお宅に盗難に入った、とのこと。
ちょっと古いマンションのオートロックは、自動ドアの隙間から紙のようなものを差し込むと開いてしまうのは、ずいぶん前から知られていることだと思っています。
オートロックを過信して、自宅を施錠せずに出かけてしまい、空き巣に入られてしまった・・・
余罪を追求すると、この手でかなりの数のお宅に入った、と話しているようです。
賃貸であれ分譲であれ、オートロック付きだから安心！などと簡単に考えず、自動ドアにこのような隙はないか、外階段から入り込めないか、など確認する必要がありますね。
ちなみに・・・私がこのオートロックの問題に気づいたのは、物件案内の際、うっかり資料を落とした時に資料が自動ドアの隙間を通って開いてしまった、という経験からでした。
まあオートロックの玄関脇のフェンスが低かったりすると、何の意味があるのかな・・・なんて感じたりします。
さて、今日の雪は本当によく降りましたね。
現地販売会を途中で切り上げて帰ってきてしまいました。
スピンしてガードレールに突っ込んでいた車、冬用ではないタイヤで坂道をスリップしていたタクシーなど、そこら中でトラブルが発生していました。
明日も雪の影響が出そうですが、安全には気をつけたいと思います。
子供たちが駐車場に作ったカマクラ。
明日はもっと固くなっているでしょうから、もう少し屋根を薄くして入りやすくしたいですね！
みなさん、こんばんは。
４月から消費税率が上がりますが、併せて住宅ローン減税が拡充されます・・・と言われています。
１０年間での総控除額が倍になる、という言葉だけで多くの恩恵が受けられそうな気がしますが、一概にこの恩恵に該当するかどうかよく調べる必要があります。
私自身、一番驚いたことが、消費税８％もしくは先々１０％を支払うケースでなければ、この恩恵に受けることができないということ。
つまり、消費税が発生しない、売主が個人である場合の中古住宅は対象にならず、従来通りの住宅ローン減税となります。
・・・へえ。
どんな形であれ、住宅を購入して住宅ローンを組み、４月以降の入居であれば住宅ローンが拡充されるのかと思っていました。
最近あったのは、中古住宅を早めに見つけて、４月までにリフォームを終わらせてしまうというケース。
リフォーム費用は消費税の対象になりますからね。
消費者の皆さん、本当によく勉強されているな、と感じました。
今日、カノンちゃんの予防接種に行ってきました。
併せて、先日やったアレルギーテストの結果も聞いてきたんですが、アレルギーの心配が一切ない、という判定でした。
お兄ちゃんが鶏卵や魚卵、ハウスダスト、犬・猫アレルギーだったので、本当に安心しました。
血液型も判明しまして・・・Ｂ型でした。
家内とお兄ちゃんがＡ型、私とカノンちゃんがＢ型。
みなさん、こんばんは。
前回拝見した建売住宅ですが、先日断熱施工の最中で見ることができました。
４３０ｍｍ幅の袋詰めグラスウール。密度は１０Ｋ（１０ｋｇ／立法メートル）。
柱のピッチが４５５ｍｍであればこの断熱材で大丈夫ですが、間柱の配置によって柱の間隔が違うと、この製品は使えません。
そのピッチに合った断熱材を使えば良いのですが、今回の物件はカッターで切って使っていました。
”耳“の部分を柱にタッカーで止めて防湿層を形成するのですが、切ってしまえば耳がなくなってしまうので、防湿にはなりえません。
そもそもこの手の断熱施工は、柱のタッカー止めは大丈夫でも、床や天井への固定が不完全なケースが多いです。
ですから、床や天井に近い部分の断熱材はよれてしまったり、隙間があいてしまっています。
構造用合板を使い、併せて必要な防湿層が欠損し、かつ断熱材に隙間があいている・・・まさに内部結露の危険性が高まってしまいます。
しかもこの物件、ダイニングにガス栓があり、テーブルで鍋を楽しんだり、ガスファンヒーターが使えるようになっています。
これらは室内の湿度と温度を上げますからね。どこまで内部結露の危険性を考えているのか疑問です。
さて、先ほど映画を観てきました。
”永遠の０”
評判が良いと聞いていましたが、本当に良かったです。
細かい描写がとても丁寧に表現されていること、主演の岡田准一さんの好演、そして何より子供にも分かりやすい戦争の残酷さ、というところでしょうか。
ナオちゃんも、「戦争って、なんてひどいんだろう」と言っていました。
ネタバレしてはいけないので多くは語りませんが、ぜひご覧頂きたいと思います。
みなさん、こんばんは。
先日拝見した建築中の建売住宅。
３階建てなんですが、耐震等級２を取得するため、筋交いだけでなく構造用合板を使用していました。
軸組工法で構造用合板を使用する場合、どうしても気になってしまうのが気密性。
外壁に構造用合板を使うと、合板自体の透湿抵抗が高いため、内部結露の原因となってしまいます。
そこで、ツーバイフォーでは室内側に気密シートを貼って、壁内の結露を防ぐのですが、在来工法ではこのシート張りがちょっと困難に。
よくお分かりの方が設計すれば問題ありませんが、今回の建売住宅は袋詰めのグラスウールを断熱材として使用していました。
袋詰めの場合、この袋のビニールで気密を保つことになりますが、きちんとした施工が求められます。
そこまで確認はできませんでしたが、在来工法＋構造用合板＋袋詰めグラスウールの組み合わせは、私としてはとても心配になってしまいます。
ちなみに内部結露対策として、壁の構造として室内側（透湿抵抗大）→外壁（透湿抵抗小）とすることが重要です。
壁紙→石膏ボード→気密シート→断熱材→構造用合板→透湿シート→通気層→サイディング
合板の透湿抵抗は高いですが、それより高い気密シートが室内側にあれば問題ない、ということになります。
もし矩計図を見ることがあれば、この法則が成り立っているか確認してみてください。
昨日、以前所属していた会社の忘年会に参加しました。
退職してから１０年以上。今でもお誘い頂けるのはありがたい限りですが、参加した９人はほぼ全員が別会社か部署が違います。
それぞれが現状を話し合い、昔の思い出に花を咲かせて楽しいひと時を過ごしました。
みんな４０を超え、今後の行く末を考える時がきた、そんな感じでしたね。
みなさん、こんばんは。
来年４月から消費税がアップしますが、事業用賃貸のお家賃も合わせて上がります。
が、今年９月いっぱいまでに賃貸借契約、もしくは更新契約を締結していれば、１０月～４月の間に継続して賃借頂いていることを条件に４月以降も従来通りの消費税となります。
つまり、１０月から４月までの間に契約の満期を迎える方は、更新手続きの時期によって４月分からの賃料が変わることになります。
私が更新手続きをお任せ頂いている賃借人の方々には、満期が１１月であれ１２月であっても、９月中の更新手続きをさせて頂きました。
借主は４月分以降の家賃上昇を防ぐことができ、貸主は手元に残る賃料は同じなので、どちらにもメリットがあると思います。
この件は国税庁にも確認したのですが、いつ契約もしくは更新手続きしたのかで消費税額が変わるため、確定申告で手続きの日を証明するために契約書等の提出が必要か、と伺ったところ、そのような義務はないとのこと。
つまり、大家さんが５％と申告すればその通りだし、４月から８％と申告すればやはりその通りとのことでした。
（いつ手続きしたの？と疑われることはない！）
３％の違い、ずいぶん大きいと思いますから、ルールに則って５％で済ませるなら協力したいと思います。
カノンちゃんががんばっているバレエ。
体が柔らかくないと話にならないですね。私なんかまったくムリです！
先生の小さな動きまで一生懸命マネしようとする姿がとても印象的でした。
いつか舞台に立つ日が来るのをとても楽しみにしています。
みなさん、こんばんは。
先日の続き。
Ｍホームに行く前に、お施主さんと相談して弁護士に相談に行きました。
この方は大手銀行の顧問弁護士をしており、融資関係についてとても精通していらっしゃいます。
今回の契約内容と融資について一通り説明したところ、やはりかなり乱暴な手続きを踏んでいる、とのことでした。
金融機関に対しても、この書類で融資を決めることは通常ありえない、つまり私たちが感じている通りのお答えが帰ってきました。
ただし、問題があるとは言え、融資を申し込んだ方が高齢だからと言う理由で内容をひっくり返すことはできない、ということでした。
一連の手続きについて、本人が内容を把握していない事実があるのですが、それは記名・捺印をしている以上、今更どうこう言えない、ということですね。
この書類の中で、外構工事に関する発注書がなかったので、（本人も記名・捺印をした覚えがない）
外構工事について依頼もしておらず、打ち合わせも不備があるのであれば、施工済みの工事を現状回復し、金融機関に対しても本来のアパート融資とは関係ない自宅外構まで融資をした根拠は何だったのか、を問えるかもしれない、という結論に至りました。
つまり、この発注書がないことがはっきりすれば、弁護士を通して訴訟を起こし、勝てる見込みがある、ということになります。
全てはこの発注書の存在次第、ということで、いよいよＭホームに伺いをたてに行きました。
Ｍホームでは、事前にどの部署に相談したら良いか、お客様相談センターに連絡したのですが、結局担当者とその上司以外、相談部署がないとのことで、施主がお付き合いのある営業店で話をすることになりました。
◆金融機関に融資を依頼するために提出した書類は何か
アパートの請負契約書、アパート・自宅全体の計画図、アパートの資金計画書（外構部分は自宅の外構込の価格が記載）
自宅とアパートの外構工事が分離されていない資金計画書を金融機関に提出したのはなぜか、という問いには、内容の内訳が決まっていなかったので、一式として作成した、とのこと。
資金計画書に伴う発注書が揃っていないのでは、という問いには、「揃ってますよ！」との回答。
これにはとても驚いたのですが、確かに外構工事の発注書を出してきました。
本人の記名・捺印もされている・・・
日付を見ると・・・６月中旬の日付になっている・・・
そもそもこの方が相談にいらしたのは５月で、この日付の日は午前中お会いしていて、いたずらに記名・捺印しないように！と注意した日。
つまり、その日の午後に、外構打ち合わせと称して門扉の相談を某喫茶店で行った際、なんだかの書類と一緒にサインしちゃったらしい。
弁護士からサインしちゃったら老人だろうと何だろうとムリ、と言われていたので、これでメーカーの不備を問うことができなくなってしまいました。
本人はとても悔しそう（！）にしていましたが、それ以上に私の落胆は大きかったです。だって、言ってるそばからサインしちゃったんですから。
（続く）
さて、明日日産ＧＴ－Ｒのｎｉｓｍｏバージョンの発表があるようです。
週末から始まる東京モーターショーで展示があると発表されていますが、外観がいよいよ判明する、ということですね。
・・・が、某サイトに情報がリークしていました。
フロントのバンパー、サイドステップ、リヤバンパー、リヤウイングが変わっていますね。
標準車の２０１４年モデルはヘッドライトが４灯ＬＥＤになる、ということですが、この画像からはよく分かりません・・・
現物はカッコイイのかな・・・
なんだかゴテゴテ付いちゃって、元開発責任者の水野さんのイメージとは大分違いような気が・・・
トランクスポイラーとリヤウイングは、去年の２４時間レースの印象があります。
以前、開発チームの方と話した際、２０１４年モデルは外観が変わる、と伺っていたんですが、聞こえてくる情報からは大きな変化はなさそうですね。
ヘッドライトとリヤコンビランプくらいでしょうか。
でも却って水野さんが開発した状態から変にいじってなくて良いかもしれませんが。
みなさん、こんばんは。
・・・で、Ｍ銀行に行って確認したかったことは１つだけ。
Ｍホームから銀行に渡っている書類の内容を確認すること。
アパートのローンにも関わらず、自宅の外構工事費用も含まれていて、かつ施主からの発注書がないわけですから、どういう経緯で融資の内定が下りたのか。
それを確認したかったんです。
Ｍ銀行Ｓ支店にアポなしで施主と一緒に行ってみました。
「アパートローンの一件書類を確認させて頂きたいんですが。」
その日は担当者が不在とのことで、待つこと数分。
個室のブースに通され、出てきたのは副支店長。
副：「えっと・・・どういう理由で確認したいのでしょうか？」
「理由がどうこうでなく、拝見させて頂きたいのですが。」
副：「書類は保証会社に行ってしまっていて、ここにはありません」
「銀行に保管していないんですか！それでは、保証会社に閲覧できるか確認して下さい。」
副：「閲覧には稟議にかける必要があり、このようなケースは私も初めてなので・・・」
「あなたにとって初めてかもしれませんが、御行として全くないケースではないんですよね？自分で判断しないで、保証会社に問合わせてください。」
契約者自身が自分のローンの書類を閲覧するのに稟議が必要かどうか分かりませんが、いずれにしてもこの副支店長は協力的ではないのは間違いないと思います。
結局、この日は書類の閲覧が叶わず、後日連絡する、とのことでした。
アパート本体：約２５００万円
外構（アパート・自宅）：５００万円
請負契約書の金額：２５００万円
外構工事の発注書：なし
この条件でどうして３０００万円の融資が決まったのか。
この時、私はこう考えていました。
・提携ローンだから、銀行は大したチェックもせずに融資を決めた。
・外構工事の発注書は、融資の実行後にエビデンスとしてＨホームから提出されれば良い。つまり、Ｈホームは工事の最中、もしくは終わってから、施主から発注書を何らかの形で取得するつもりでいた。
・アパートが先に完成し、融資が実行されたものの、外構工事が未完成（アパート部分は完成していても、自宅部分が未完成）だったため、代金はＨホームの”預かり”となっていて、早急に外構工事を終わらせる必要があった。
・そのため、ろくに打ち合わせもせずに外構工事が進められた。
・自宅の外構工事がアパートの融資に含まれているため、自宅部分の外構は他でやる、と施主が決めると困ることになる。
この推測を確認するため、いよいよＨホームに行きました。
（続く）
みなさん、こんばんは。
先日の続き。
完成前の支払い要求はなかったことになったわけですが、この終わっていないという外構工事、そもそも工事内容に合意しておらず、何だか知らないけど、どんどん進んじゃっている！とのこと。
どういう契約内容になっているか確認させて頂いたところ、紐解くのに時間がかかりそうな書類がたくさん出てきました。
・古屋解体の見積書、発注書
・自宅の請負契約書、見積書
・アパートＡの請負契約書、見積書
・アパートＢの請負契約書、見積書
・オプションの追加発注書、見積書
・工事予定表
この中で、当時よく分からなかったのが、アパートＡの存在。
今回の一連の計画を立てるに辺り、Ｍホームお抱えの税理士が、担当営業マン、施主のご老人とお三方で打ち合わせをしているんです。
自宅は自己資金、アパート１棟を融資を受けて建築し、土地の一部を売却して融資を完済する、という流れが良いと税理士からアドバイスを受けています。
しかし、営業マンは売却予定地をアパートＡとし、「ひとまず請負契約を結んでしまいましょう！」ということで、３本の請負契約を締結したようです。
施主もどういうわけかアパートＡの請負契約書に記名・捺印しており、しかし本人はよく覚えていないと仰る！
さらに調べていくと、外構工事の見積書はあっても発注書が見つからない。
このことは施主は外構をどこにお願いするか決めていなかったので、発注書がないことはすぐに分かりました。
ここでちょっと分かりづらいんですが、こんなカラクリ（？）があったんです。
・アパートＢの融資は提携ローンとしてＭ銀行にお願いした。
・アパートＢの融資額には、アパート本体＋外構工事費となっていた。
・この外構工事は、アパート部分と自宅部分の両方を兼ねていた。
・３月末の時点でアパート部分は完成していたので、融資は実行され、Ｍホームの預かりとなっていた。
・しかし、自宅外構が完了していないので、融資が実行されている以上、早急に工事を進める必要があった。
・施主が外構工事をほかに依頼すると、融資額の２割ほどが行き場を失ってしまう。
・外構工事の発注書がないのは、Ｍホームにとっては問題である。
工事内容が合意していなくても外構工事を進めてしまった理由が分かったような気がしました。
Ｍ銀行が、アパートローンにもかかわらず、自宅の外構工事費用まで融資していたのは、分かってやったのか分からなくてやったのか、今でもよく分かりません。
そこで、Ｍ銀行にお伺いを立てに行くことになりました。
（続く）
みなさん、こんばんは。
賃貸の更新手続きをしている中で、借主から賃料減額のお願いが。
契約書には経済情勢を鑑みること、お互いの合意という２点により、賃料の変更ができるとあります。
そして借主からは約８万円の減額希望。
東日本大震災以降、業績が回復しないためとの理由なんですが・・・
少なからず更新の手続きを経験していますが、これほどの減額希望は初めてです。
と言いますか、これが通るなら、貸主にしてみれば年間１００万円近く収入が減るわけですよね。
一般的なサラリーマンならとんでもない事態だと思いますが、これほどの要望を出すのは、一か八か吹っかけているか、本当に苦しいのか。
貸主からは現状維持で、との返答があったので、そのままお伝えして反応を待っている状況です。
さて、先日ナオちゃんの小学校で運動会がありました。
暑くもなく、寒くもない、運動会にはとても良い日和でした。
綱引き、見ている方も力が入ってとても大好きです！
今回、２８０ｍｍの望遠レンズがとても役に立ちました。