申し込んだが、どうだろ？？？

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１２月１日の「平成２２年度　宅建主任者試験」に無事合格する事が出来、今年は気分良く終える事が出来そうです

不動産屋さんでの勤務経験は一切無いため、「実務講習」を受けなければなりません。

と言う事で、早速、とある学校の「実務講習」の申込を終えました。

スケジュールは来年１月下旬からの通信教育を行い、その後２月下旬に学校にて実務講習及び修了試験となります。

またまた考えた事が．．．

今回の「実務講習」も、２万円ほどの出費

しかも、登録の際には、更に登録料？として確か４万円ほどが掛かるようです。

確かに「主任者証」を持っておくのは良いかもしれませんが、自分が使用するタイミングがはたしてあるのか？？？


逆に持っている事が、今後の不動産屋さんとの付き合いの中で、デメリットになるような事すら感じます
正直なところ持っていて無駄にはなりませんが、使う機会は相当先になりそうな気がしています

お金が掛かる分、きっちり修了証を頂けるようにサラリーマン業務の合間を使い、頑張って行こうと思います。

そろそろ本腰入れて行かないと．．．

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ここ最近は週末にリフォーム関連の打ち合わせ、そしてサラリーマン会社多忙により、敷金診断士試験の勉強は全くしていませんでした

試験は来年の２月中旬、そろそろ本腰入れて勉強しなければ、まず試験に受からないでしょうね。

宅建と被る問題は多いとは思いますが、宅建と同じような出題のされかたとは、また違う形式で問題が出されると考えています。
と言うのも、参考資料を購入したのですが、○×問題のくせに以外に難しいんですよね．．．


しかし大家業とは、まさに間逆の資格。

どこでどう役に立つのか？と言う疑問はあるのですが、今後大家業をやって行く上での対策にもなると考えているので、決して無駄にはならないと思います。


参考書、試験料で合計約２．５万円くらいの出費になってしまっているので、何とか合格しなければ全てが無駄な経費になってしまいます


一回目の宅建試験の時のように、試験をなめて掛からず、慎重に勉強もして行こうと思います。

改修工事請負契約に行ってきました

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１０月上旬から開始し、ようやく「第１ビル」テナント部分のリフォームに関する契約に行って来ました

やはりサラリーマンをやりながらの大家業、時間的にも大変なものがあります。

打ち合わせをするのも、毎週土曜、日曜だけとなり、一気にぱっと決められる事も出来ず、ずるずる約２ヶ月も経過してしまいました．．．

こんな事なら、テナントとして広告と同時にリフォームの話しも８月頃からスタートしておけば良かったと今は感じています。
完全に自分自身のリフォームに関する初動の問題でしょう

しかしこの２ヶ月土日は、ほとんど打ち合わせの日々．．．　打ち合わせが無い日が無かったような気がしています。
そして悩んで悩んだ挙句、当初より注目していた中小リフォーム会社に決定です　（最初から手ごたえの良かった会社です。こんな事なら、すぐに決めてしまっても良かったような．．．）



今日は１３：００から、リフォーム会社さんにて契約になりましたが、先方の社長さん、工事責任者の方、そしてこちらは自分、弟の４名での契約です。

今回の契約には、特約としていつもの「ローン条項」の他、一部現場解体後では無いと、実行するか分からない補修部分もありますので、その工事に伴う項目も特約扱いにして頂きました。

工事開始後、早々にいきなり協議しなければならないポイントはありますが、これは解体後でなければ、本当に先方も当方もどのような対応が必要か？分かりません

自分としては、今日の契約の際に社長も絶対に同席するな！とは思っていましたが、やはり同席されていました。

いろいろ細かい事、言い過ぎたかな？？？

一応、工事着工は来年１月上旬、竣工２月下旬ですが、解体後の状況により対応によっては竣工が後にずれると思いますが、これは当然ことらも了解済みです。

いや～～、どんな工事になるのか今から楽しみですが、気になるところもあるのが少々心配です。



契約時に先方の社長さんが、弟に相当工事に詳しいですが、どのような仕事に就いているのか聞いていましたが、どうやら以前に弟が勤めていた会社と工事責任者の方は一緒に仕事をした事があるようでした

弟も、何か見たことある人だな？とは言っていましたが、やはり建設業界も狭いものですね．．．
自分のサラリーマン業界も相当狭いですが．．．



さてさて来週からは、「第１ビル」テナントに突っ込んだ荷物の整理に入ろうと思います。

やば～～っ！！！

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やば～～っ！！！

と言っても、周りから見れば、全くもってやばくないのですが、自分にとっては非常にまずいです

そうです！

１０月より値上げされた「タバコ」の買いだめをしておいたのですが、自分の見込み違い．．．

１０月から１２月いっぱい、もしくは１月上旬までもつよう、１２カートンを購入しておいたのですが、９月中旬より買いだめ分を吸い始めた結果、現時点で残り２カートン

完全に今年いっぱい、もちません

来年１月あたりから「チャンピックス」も、ようやく再度流通されるようですので、そこまでと考えていたのですが、もしやの自力「禁煙」になるような．．．

まっ、薬に頼っての「禁煙」もどうなのか？？？
最終的には、自力になってしまうような気もします

何とか今年いっぱいを、残り２カートンで乗り切ろうと思います。

どうでも良い話しでした。

いよいよ明日は！！！

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いや～～、長い一週間も終わり、ようやく週末が来ました
本当にお金を稼ぐ事って大変ですね．．．　って、当たり前か

ついこの間までサラリーマン、公務員のボーナス減が良く言われていましたが、最近はどうなんでしょう？？？

もしかしてＵＰしちゃってるとか．．．
自分はボーナスゼロです

と言うより、１０年ほど前に「年俸制」になり、毎月の給料の中にボーナス分が加算されています。

出来れば自分もボーナスと言うものが欲しいですが、逆に会社から見ればプラス利益、資金繰りが上手く行かなければ、減額、カットしやすい報酬区分であり、「年俸制」の方が社員としては逆に安心なのかもしれません
今まで減給など、食らった事がありませんが、２５歳くらい頃から給料がＵＰしていない．．．

まっ、一応文句もある訳ではないので、ま～いいか。

と、ま～、やっぱりサラリーマンも決まった一週間を毎日のように過ごし、そして週末は休日（たまに休出はありますが）。

これもこれで、飯を食って行くには欠かせない事です。国民の義務ですしね。



そして大家業に関しては、明日１３：００よりリフォーム会社で「工事請負契約」をして来る予定です。
先日「工事請負契約書ドラフト」を頂きましたが、前回の「第２ビル」の時と比較しても、簡単な契約書です

やはり「契約書」何て誰が見ても一応解りやすくしておかなければ、意味が無いですからね。

気になった箇所は数点ありましたが、ま～問題はないでしょう。
問題を起こすとすれば、逆にこちら側かもしれません．．．



日常の中には、いろいろと何かをするに当たり「契約書」にサインをする機会はあると思いますが、時間が少なくてもじっくり契約内容の確認をし、きちんと理解をした上で契約書にはサインをしましょう！！！

私個人の事ですが、気持ちの悪い事に新聞購読の契約だとか、何とかの会員入会の契約だとかにも、きちんと確認し、いちいち訪問員、店員に確認する事にしています。

いつ、どこで、誰に騙されるか分からないご時世ですから。

融資審査完了！そして．．．

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今回予定している「第１ビル」テナントのリフォームに関する融資について、先週の水曜に金融機関二行にお伺いさせて頂きました。
そして今週月曜には必要書類を揃え、そして必要書類に記入、捺印を終え、本日融資実行の連絡を一行から頂きました

今回は借入希望額が約９００万円と少額という事と、前回「第２ビル」の融資に敗れ去って行ったという事で、その金融機関が全力で対応してくれた感じです。

こちらとしては、先日約二週間くらいは審査に掛かると言われていたにも関わらず、まさかここまで早いとはという感じです

まっ、次の日曜の契約前に融資実行の確定を頂いていれば、契約もスムーズに進める事が出来るので、本当に助かっています。

融資実行日は、まさかのクリスマスイヴ．．．

もしかして、これがクリスマスプレゼントなのか？？？

やはり前回の「第２ビル」の融資失敗が相当堪えているようです。

営業の方、融資担当の方共に、「第２ビル」借入の借り換えをして欲しいと言われているのですが、さすがに去年１２月に借り入れたばかりですので、そりゃ無理だろ．．．

正確に金銭消費貸借契約書の内容を覚えていませんが、確か最低５年は借り換えが出来なかったと思います。

と言うより、一行に絞り込んでしまうよりも、今後の事を考えれば二行と良い付き合いをしておいた方が、こちらには有利ですし。



さて明日の問題は、今回乗り遅れた一行に対して「お断り」連絡をしなければなりません

先日のリフォーム会社の件もそうでしたが、この「お断り」連絡が自分にとっては一番重要なポイントなんですよね．．．
ここで上手い具合に「お断り」をしなければ、我々小会社なんぞ、一吹きで吹き飛んでしまいますので

前回の「第２ビル」融資の際の「お断り」の連絡は上手い具合に行ったのですが、今回はなかなか上手い理由付けが出来ません。

どうやって断ろうか？？？何て事で時間を潰していては、その時間の中でもお断りしようとしている金融機関は融資審査のため動いています。

とにかくここは、早く理由付けを考えて対応しなければなりません。



どのような相手先に対しても同じですが、無駄な事はさせていてはビジネスは上手くいきません。

スピードと、今後に繋げる理由が必要です。

サラリーマンちょっと大家さん

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自分はやっぱりサラリーマン大家では無く、普通のサラリーマンのようです

もしくは、「サラリーマンちょっと大家さん」って感じなのでしょうか．．．

とにかく現状は、本当のサラリーマン大家さん、専業大家さん、不動産投資家さん達とは全く異なり、新規にて物件の取得は一切しておらず、もっぱら現在保有している物件を中心に、運用しているだけです

まっ、大家をやったところで自分個人の懐に、大家会社からお金が入ってくる事も一切無く、とにかく大家会社の基盤固めだけです。

やっぱり個人的に、大家会社から給料が欲しいのでは？と思われるかもしれませんが、全くと言っていいほど、給料が欲しいという気持ちもありません。
自分にとっての大家会社は、まさにビジネスゲームのひとつでしかありません

経済的自由を獲得するために行う大家業も、確かに良いのかもしれませんが、そのレベルまで行きつく為には並大抵の財力、努力無くして達成する事は出来ないと思います。

結果、それを目指すために「インチキ臭い事」も皆さん手を出してしまうんでしょうね．．．

普通に生活出来るレベルで大家業を行っていれば、決して大家業の他に、何をやったり、これをやったり（あえては書きませんが、不動産投資家のブログによくある物です）何て事はしないかと思います

まっ、このようなインチキ臭い事をする人もいれば、それを崇拝してしまう人もいるのも当たり前の事なのでしょう。

あまり大家業、不動産投資のみをメインで行うよりも、適当なゲーム（ギャンブル？？？）程度で行う事が一番なのだとも思います。

のめり込んでしまえば、いつ破たんするのか分かりません。



確かに自分も今後、個人的に資産取得を目指して行きますが、取得方法も真っ向勝負の個人取得を選択するのか？　もしくは大家会社への増資を行い取得するのか？　まだ検討する余地はあります。

やはり地価下落の今だからこそ、物件取得のチャンスと考えるのも確かに正しいとは思いますが、焦って購入し、その後の運用が上手くいかない何て事になれば、それこそ破たんです



こう考えてみると、自分はサラリーマン大家さんでは無く、「サラリーマンちょっと大家さん」何だろうと思います。
まっ、個人資産持って無いから、しょうがないか．．．

テナントから貸部屋への移行について

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昨日は一昨日のリフォームに関する打ち合わせの際に確認させて頂いた、支払約定が工事着工前に半金、そして工事完了後に半金との事で、金融機関への連絡で若干ばたついてしまいました

まっ、相見段階でしたので、正直きちんとリフォーム会社に確認していなかった自分のミスです。

金融機関の方も自宅に、申込書を至急持って来て下さいましたので、何とか本日には金融機関に融資申込書、必要書類をお渡し出来る状況です

久しぶりに焦りました．．．

テナントが空室になり、１年４ヶ月が経過しようとしていますが、この１年４ヶ月いろいろな会社の方、そしてこれから会社を経営して行こうとしている方と、お会いする事が出来ました。

どのくらいの人が内見に来たのかな？　確か１０組くらいだったと思います。

さすがに１０組来て決まらないようじゃ、これから先もテナントの入居者は無いでしょう。

ここ最近は、どこを見てもテナントは空室だらけ．．．
３０㎡弱のテナントであれば、借り手もいるようですが、家賃も６万円、７万円レベル．．．

これじゃ、テナントやっていても美味しい物件とは言えません。

何より困ったのは、今年４月頃から内見に来る方達は、造作費用まで大家の方で持って欲しいという方が多くなった事でしょうか。

造作費用まで捻出し、低家賃、そしてすぐにでも倒産されようものなら、大損失です！！！

確かに適当に造作してあげて、低家賃であろうと収支はプラスになるのかもしれませんが、入居する会社の規模がとにかく小さすぎます。　話しを聞けば、確実に今後の事業計画に問題がある会社ばかりです

まっ、こんなお客しか見に来なくなったのがテナント撤退の一番の要因でしょうか。


そして次に検討したのが、テナントから２Ｋの部屋を２戸造り、貸し出す事です。

しかし１Ｆの物件で２Ｋを２戸造るとすると、１戸の採光が全くと言っていいほど取れない事でした。
これでは確実に１戸は空室のままです


そして次に検討したのが、シャワールーム、洗濯機、トイレ、台所を共有にしてしまい、小さい部屋を数個造り、低所得者をターゲットにした物件でしたが、これは金融機関の方が来た時に、これと同様のビルの話しを聞き、完全にボツ！！！　　（当たり前の事ですが、物件の評価低下につながります　当たり前か．．．）


そして最後が今回実行に移す、約８０㎡弱の３ＬＤＫの部屋を造ってしまい、最終的に自分が入居してしまう事です。

採光が取れないという状況ではありますが、これは自分達夫婦が我慢をすれば良い事ですし、第２ビルの方が不動産屋さんは、お客が付けやすいはずです。

これも賭けと言えば、賭けなのですが、このままテナントを空室のまま遊休にしておく訳には行きませんし。


しかしテナントも適当に人が集まる場所にあれば、こんな事に苦労する事は無いのでしょうが、１年以上の空室、そして１０組くらいの内見者があったにも関わらず、入居が決まらないと言う事は、もう「第１ビル　テナント」の需要は無いと判断しました


大家業をやっいる限り、空室、遊休資産はある程度の時期が来たら、次のステップへの移行をしなければ、空室、遊休のままだと感じます。
「満室」にする事も、なかなか難しいものですね．．．

リフォームローン、どうしようか？

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昨日はリフォーム会社と契約を結ぶにあたり、最終の打ち合わせをしました。

まっ、リフォーム代金、内容共に大手リフォーム会社と比較しても相当安く、そして設備内容も充実したものです

問題は工事内容にありましたが、これも大丈夫かと思います。

まっ、大手だから工事内容が良く、中小だから工事内容が悪いと言う事は無く、どこまでこの提示された見積でキチンと仕事をこなしてくれるのか？心配だっただけです。
リフォーム後、１０年の保証はあるとしても、リフォーム会社が倒産されては困りますし

今回の工事が良いものであれば、今後取引をさせて頂ければとも思っています。

そして来週の日曜に契約に行くのですが、手付金は無し、契約後、工事着工前に半金、そして完了引渡時に半金の支払約定との事。　こりゃ、解約手付制無しなのか？？？

まっ、契約時に再度確認はしますが。

先日の水曜に金融機関に融資依頼に行きましたが、その際には支払いは工事完成後ではないのか？と答えてしまっていたのが、少々気になります。

念のため、書類提出の際に確認しておかなければ。

今回の融資は、設備投資資金としてお願いをしております。

あくまでも建前は、賃貸物件としてテナントを貸部屋にリフォーム。他人に貸す事になっていますが、自分が居住する設定です

当然ながら金融機関も了承済み。

そして融資条件は、担保無し、９年返済、金利１．６５％、もしくは担保無し、７年返済、金利１．００％のどちらかとなるとの事です

どちらでも返済期間に問題は無いため、７年で行こうと考えています。

こういう言い方は無いですが、やはり祖父の代から約６０年事業を行っており、今期の決算は第６０期。

ここまで何とか事業を継続出来ていた事には、祖父、父に感謝しなければなりません。

そして３代目にあたる我々の代で、どこまで大家会社を大きく出来るのか？も楽しみであり、大きな挑戦だとも感じています。
自分は完全にサラリーマン大家ではなく、今までの歴史を後に繋ぐためだけに、大家業をしているとしか感じてはいません

古い考え方かもしれませんが、ある意味次の世代に大きな物を残すため、自分の死去後も健全なる会社経営が出来るよう、大家会社基盤の充実を図ろうと考えています！！！

金融機関からも数回聞かれたのですが、役員報酬など大家会社から頂くために大家業をやっているわけではありません。

やはり税金対策のために、大家業をやる人が多いのでしょうね。

うちには、そんな余裕ないですから．．．

決定しました！

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今日は１０：００から中小規模リフォーム会社との、最終打ち合わせがありました。

弟と工事工法、工事内容の情報共有のため、休日にも関わらず８：３０には起床。　リフォーム会社との打ち合わせ前に、事前打ち合わせをしておきました。

今回は工事をお願いすると言う事を先に先方に伝えてから、最終打ち合わせをしたいと言う事にし、工事内容に落ち度は無いのか？確認する事となりました。

その際に問題になったのは、見積書に表記されている工事材料数が工事内容と比較しても少なく設定されているので？という疑問があったため、重点的にその箇所の工事確認をしようと考えましたが、あえて見積の数字まで取り入れて打ち合わせをすると、これが少ない！、こっちも少ない！等、見積金額の上昇も考えられるため、プランのみを使用し、ここはどのように工事する予定なのか？ここはこのような工事をすると理解して良いのか？等、かなり言葉を濁しながら打ち合わせをする事にしました

あまり突っ込んだ話しをすると、何かあった時に、こちらに落ち度があった何て事になっても困りますので．．．




そして１０：００になり、リフォーム会社の方がいらっしゃったのですが、今回は建築士の方と社長の２名でいらっしゃって下さいました。

どうやら施工技士の方は風邪をひいてしまったとの事でしたが、あまりにも細かく打ち合わせを要求する、こちら側の状況を社長自ら確認に来たような気がします。
と言うのも、状況によっては先方から今回の工事を断ろうとも見受けられました

まっ、それも予定通り。

打ち合わせ開始と同時にまずは自分から、今回の工事をお願いする旨を伝え、契約を来週日曜に設定して頂き、打ち合わせのスタートです。

こちらから先に「契約する」と言ってしまえば、先方が引きたくてもなかなか引けなく無くなりますし。

そして自分は今後の契約、支払い、工事完了等のスケジュールを先に確認し、工事内容等の確認は弟に全て任せ話しを聞いていましたが、こちらからの工事手法に社長もかなり困った様子でした　

と言うより、社長がなぜ？このような工事方法が良いのですか？と聞いてくる方が多かったような．．．
たぶんリフォーム会社からすると、完全に利益率が下がるんでしょうね

いやいや、細かく工事内容の確認をすると時間も結構掛かりますが、今日は結構早めに終える事が出来ました。



そして最後に、社長の経緯等はいろいろと調べておいていましたので、今まで苦労したのではないのか？　このように良心的な工事金額で対応してくれると安心だとか、一応のヨイショはしておきました
今回の工事が良ければ、これからも付き合って行きたい会社だと、今は感じています



いやいや時間は掛かりましたが、ようやくここまで来る事が出来ました！！！

来週の日曜は１３：００にお伺いさせて頂き、契約になります。