調査してきました

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不動産投資の健美家

今日は自宅売却に向けて、少々現在の新築物件、中古物件の販売価格を調査してきました。
やはりどこも厳しいですよね

丁度、自宅隣に新築物件３Ｆ建て２棟が販売されているのですが、先日内覧に来た人はいたものの購入には至っていないとの事です。

さすがにマンションも売れていないようですし、一戸建ても売れていないようですし．．．
やはり今回自宅売却の際には、相当販売価格を落としていかないと相手にもされないような状況だと感じました

さて、どうしたものか．．．

こんな先々、自分がどのような状況にもなるのか分からない時期に家を購入する人なんて本当にごくわずかでしょう。

一応、売却依頼だすだけ、出してみようか少し検討してみます。

一戸建て売却の際に、不動産屋への媒介は「一般媒介」でもいいんですよね？？？

前回には、勝手に「専属専任媒介」にされちゃったんですけど。

一般も専属専任も、正直なところ宣伝には力入れるのは、不動産屋同じような気がしてなりません。

今日は朝から頑張ります！

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不動産投資の健美家

今日は昨日とは、うって変わって天気が良いですね。
とても気分も良い感じです

今日は朝から自宅売却へ向けての、近隣販売物件の市場調査に出かけてきます。

全く買う意思はないのですが、念のためどのくらい新築・中古物件の調査です。

そしてそれを参考に、自宅売却額の参考に出来たらと考えております。

当然記入住所は、実家の方の住所にしますが．．．

自宅にしちゃったら、大変だし。

何とか「大損」しないよう売却出来ればいいものなのですが

まっ、そんなガメツイ事言わずに頑張っていきま～す！！！

宅建主任者講習 第２０回目

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不動産投資の健美家

時間、プレッシャーに耐えながら、頑張って「宅建主任者」講習を受けております。

しかし今回の「入門－法令上の制限」は暗記項目が多く、ある意味悪戦苦闘です

かしここで「合格」しなければ自分の字人生の、今後の展開も左右させるかとの如く頑張っています。

しかし「法令上の制限」は、暗記項目おおいですよね．．．

歳を取るとどうも暗記力の低下は、まぐまれませんね。

最低は自分だけでも、「合格」しなければと考え頑張っておいまｓｙ、

これじゃらにこれからの、より一層頑張りま頑張りますので、応援よろしくお願いいたします。

２９日の「パナホーム」からのプランが上がりましたら、またアップさせて頂きます。

しかし今やるべき事は新築物件の資料確認ではなく、会社の経営方針をみなおさなけえれば成らないと思っております。

さてプランは３Ｆ、４Ｆ、５Ｆのどれを進めてくるのか楽しみでしょうがないです。

営業電話．．．

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不動産投資の健美家

今日夕方１６時頃でしょうか。知らん電話番号から自宅の電話に連絡がありました。

結構、知らない番号からの電話は出ること無いのですが、今日は電話に出てみました。
大手不動産会社からの「マンション分譲」による営業電話でした

いつもなら「いりません！」で電話は終わりにしてしまうのですが、今日は少々営業トークを聞いてみました。

どうやら自宅の近所のマンション営業のようでした。しかし数年前に自宅を購入してしまったので、いりません！とは言ったものの、現在の不動産投資話しをあえてしてみました。

やっぱり食いついてきますよね．．．

実家の側にも、新築分譲マンションがあるので、そちらはいかがですか？？？との話しに変わりました。

本当に一生懸命説明を電話の向こうでしております。

しかし販売価格、想定家賃収入からサブリースの件まで、本当に一生懸命説明しておりました。

当然自分の描いている、想定経営にはならずお断り！！！

電話一本の営業で、そんなに簡単にお客が取れるわけないですよね？？？

一応資料だけでも、送付させてくださいとの事でしたが、それもお断り！！！
しかし、どうしてうちに連絡してきたのか？聞いてみたところ、市外局番＋３桁＋＊＊＊＊の「＊＊＊＊」４桁を片っ端から電話しまくってるとのことです
本当に営業大変だとは感じましたが、原始的な営業方法なんですね

結構、不動産営業マンの不動産投資ビジネスに対するノウハウの無さには、驚きました．．．
一応実家近隣の、想定家賃に誤りがある事を教えてあげましたが（そんなに取れるわけね～だろ！）

高額商品の営業しているんだから、それ相応の勉強を営業マンもしないといけないですよね。

時間かかりますね．．．

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土地分筆の件に関してですが、昨日土地家屋調査士の方が、申請資料等を取りにきたそうです。

一応土地の周りの権利者とは、順調に話し合いが行えているという事のようです。
自分は専業大家ではないので、どうしてもこういう手の、打ち合わせは大家の母親が担当しているのが、今の状況なんですよね

自分にも時間があれば、打ち合わせに参加したいとは考えているのですが、それもなかなか出来ません。

今後我々の自宅の売却が完了したら、実家に戻ろうとは考えております。

実家にも戻ってしまえば、自分の奥さんがそういった対応も出来ると思いますの　
で．．．

どうやらこれから少しすると役所の方が来て、立ち会わなければならないそうなのですが、それは自分が立ち会おうと考えております。

しかし立会い後も、どうやらいろいろと揃えなければならない資料も多いみたいなんですよね．．．

土地分筆もなかなか大変みたいですよね。

それから「パナホーム」のプランの説明が２９日の１４時からに、決定しました。

どんなものなのか、今から楽しみです。

とにかく長期的、お客さんに指示されるような物件の建設を自分は考えておりますので、建築費用等々も相当かかるような気がします

何とか予定通り、もしくは予定よりも少しだけ高いくらいの建設費用で、何とかなって欲しいものです。

その際には、再度千葉に行かなければならないので、もう１社に見積もりプランの作成をお願いしようと考えております。

大損です．．．

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最近、一度売却を試みた「自宅」の売却を再度挑戦してみようかと思っております。

前回はリーマンショックの数日後に、ある不動産屋に専属専任契約にて売却のお願いさせて頂きました。

しかし、その時にはこちら側の自宅購入額、残債等の情報を提供後、不動産屋の担当者の方より、「おいくらでお売りになりたいですか？」なんて値付けを。こちら側で設定させて頂きました。

これって担当者が査定した場合、設定額に対する売却価格の根拠等をいちいち説明しなくてはならないため、こちら任せにしたんでしょうね．．．
よくポストにチラシで「無料査定」なんてありますが、あれって「無料査定」なんかじゃなくて、ある意味売却物件数増やすための不動産会社の営業手法でしかないですよね

今回に関しては、購入した際の担当だった方が父親の経営する不動産屋に戻られた事もあり、その方に連絡して売却を進めて行こうかと考えております。

ぶっちゃけた話しになってしまいますが、購入金額は３６８０万円でした．．．
素人の考えでしかないですが、たぶん損失３００万円以上は覚悟しております

購入当時は、ずっとここに住んでいくんだと考えておりましたが、父親のあまりにも早い死去により、自宅売却の方向で考えております。
しかし損失３００万円なんかで足りるものなのか、それすら分からない状況です
まさか自分が不動産投資業（大家さん）をする事になるなんて、購入時には考えもしていなかったので、今思うと、とんでもない失敗をしてしまいました

今考えてみると、父の死去と同時に売却処理に入れば良かったのかと、後悔しております。

Ｂ社への異動？？？

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去年の事になるのですが、自分のサラリーマン会社は同業界のＢ社の買収を完了させました。

一部新聞、ニュースでも取り上げられたのですが、自分のサラリーマン会社Ｓ社から一部社員が買収先のＢ社に異動することになります。

その意味合いは、当然音楽業界のリーダー的存在のＳ社のインフラをＢ社に導入することです。

自分も当初Ｂ社へのインフラ導入のため、異動する事が上層部ではほぼ確定していたようなのですが、自分の体調不良に伴い、それも立ち消えになりそうです

上司からは、今後の出世のためには覚悟を決めて異動するようにとの連絡を頂いていたのですが、それもほぼ立ち消えでしょう

サラリーマン会社入社より、誰よりも上層部からの信頼を得て、ここまで頑張って来たのに、体調不良が原因でこのようなことになるとは．．．

本当にショックです

これまで出世、出世だけしか目に見えず頑張ってきたのに、このありさま．．．

確実に自分は出世競争より脱落したと感じています。

これも生まれ持った「運」が悪かったんでしょうね．．．

本当に大家業が仮になかったとしたら、今自分がどのような状況に立たされていたのか想像するだけで、ぞっとします。

出世だけが、人生じゃないと自分に言い聞かせ、これからもモチベーションの低下はあるにせよ、頑張って行こうと思っております。

もうこれ以上の出世は自分にはないのかな．．．

くそ～っ

退去日ほぼ決定！

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先日やっとこ「満室」になった「第１ビル」が、またまた空き部屋が出ることになりました。（つい先日に仮の予定は受けていたのですがね）

今回は３０２号室。５月末には退去の予定です。

自分は以前全く大家業などに興味が無かった時に、少しだけみたことのある部屋です。

一応１ＤＫで部屋も結構広いと思うんですよね。しかし日当たりは東向きで、東からの光と南側から少々日が入ってくる感じです。

問題は和室だという事でしょうか．．．
たぶん部屋確認後フローリングへのリフォームを検討しなければなりません

現在は月家賃、破格の６．５万円で貸しておりますが、当然今回はおじさん不動産ではなく（もうおじいさん不動産屋さんは、客付けは行なわないとの連絡を受けましたので．．．）、他の不動産屋に客付けをお願いするため、６．８万円、もしくは６．９万円の貸し出しになると考えております。

やはり不動産屋は、お客を付ければ後は大家の仕事ですから、破格の家賃で募集してしまう気持ちも分かりますが、世間相場等々調べ上げた結果、いかに今までうちの物件が格安だったのかもわかりました。

今後は経営者は自分に分かりましたので、こちらに有利な交渉を不動産屋ともやっていくつもりです。

一応客付けを先日の不動産屋回りの結果、今後６社を使っていこうと考えておりますが、今回については２社で行こうと思います。

２週間様子を見て、その後１社づつ追加していきます。

以前、大家の母のみが経営していた時は「おじいさん不動産屋」のみにお願いしていたので、空き状態が長かったですが、今後は少しでも空き状態の期間を短くするよう経営していきます。

今後は「木造１」を建て替え「第２ビル」にした時の月家賃の設定なんですよね。

自分としては、これまた破格の８．５万円スタートで開始しようと考えておりますが、これってある意味ボランティアになりそうなので、通常の世間相場１１～１２万円程度で試算計算している状況です。

８．５万円ですと、１０年もすればすぐに「第２ビル」でデッドクロスに陥ります（本来であれば法人税計算は会社全体で行なうのですが、第２ビルだけの利益にて法人税も支払う試算計算しているので、１０年なんかじゃデッドクロスにならないのですが）

まっ、デッドクロス前に次の物件投資検討すればいいのですが．．．

不動産投資って、一回スタートさせたら、次から次へと物件確保して行かないと、ある意味やっていけなくなりますよね。

リーマン破たん 最後の５０時間

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今日家に帰って来てからテレビチャンネルを、チャカチャカ回していると、おもしろそうな番組をテレビ東京でやっていました。

「リーマン破たん　最後の５０時間」
テレビ東京、結構良い番組やりますよね
やっぱりリーマン日本支社の方は、結構簡単にアメリカ政府より資金投下されるもの、もしくは普通にバンクオブアメリカの傘下におさまると考えていたようですね

しかし結果は、いとも簡単に「破たん」

やはり自分が言うのも変なのかもしれませんが、社員の方達は普通に思っているのか、とにかく人件費が高すぎると感じます。

それくらいの報酬を貰うのが当たり前だと、考えている社員の人達が多すぎると思います。

所詮は、株式投資の営業職の方に年間数千万円、数億円の報酬は如何なものか．．．

リーマン社員の方が、野村ホールディングスにそのまま移行しているようですが、やはり野村ホールディングスも人件費部分が今になって結構効いてきているようですし．．．

しかしリーマン破たんのニュースが飛び込んできた時の、六本木ヒルズの前には、ヘッドハンター達が相当数いましたよ。

やはり不動産投資は、収入は一応出るのかも知れませんが、融資を受けて購入した物件からのは、そのほとんどが返済に回り利益率は低いですが、一番効率の良い投資なのかと思います。

一時期、以前の自分の部下の一人がリーマンにヘッドハンティングを受けたのですが、その際には転職することなく、今もサラリーマン会社に在籍しております。　その時にリーマンに行っていてくれれば、自分の話しのネタも増えたのに＾＾ｗ（って、そんな事言ってはいけないですよね。反省します。）

しかし今日は良い番組見たと思います。

ありゃりゃ．．．

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不動産投資の健美家

ビックリです！！！

ＳＭＡＰの草薙、逮捕されちゃいましたね

しかし「公然わいせつ」での逮捕。　（確かに草薙は酒癖悪かったですからね．．．）

最近の芸能人の大麻所持等々での薬物使用に伴う、逮捕なんではなく本当に良かったと思います。

しかし本当にビックリです！！！

まさかＳＭＡＰのメンバーが、こんな事になるなんて．．．

さすがに日本を代表するアーティスト/芸能人ともなると、ストレスも相当なものなのでしょうね。
さすがに自分のサラリーマン会社の社員も、ぶっとんだ事する人多いですが、外で真っ裸は無いかな

さすがのジャニーズ所属代表アーティストの逮捕なので、これからの今後の展開に興味深々です！！！

その反面、自分としては「そのくらいいいだろ」（どうやら全裸で騒いでいただけで、物理的に他人に迷惑を掛けただけでもないと思いますので）とは感じますが．．．（これって自分の考え方おかしいですかね？？？）