サラリーマン大家さん記録

サラリーマン大家さんでの兼業生活を送っていくことにより、これから記録をつけようと思います。

こうなると難しい事になります。

2017-06-19 17:06:44 | 不動産屋開業
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6月になり、不動産屋としての業務はだいぶ落ち着いてきました。


しかし大家として更新してくださる方の「更新手続き」が数件続くため、もう少し頑張らなければなりません。(嬉しい事なんですが...)


不動産屋開業前も「更新手続き」は不動産屋にお願いする事無く、全て自分で行っていた事もあり、何ら問題は無いのですが、結構面倒ではあります


以前は次の入居者の確保が難しいという事もあったため、退去を防ぐために「更新料無料」なんて事もしていましたが、今はきっちりと「更新料」は頂いております。


まっ、賃貸借契約時に「更新料」が発生する事はお伝えしているため、当然頂く事になるのですが、なかには支払いを渋る方もいらっしゃいます。その場合には当然「退去」をお願いする事になりますが


当時は結構大変だった事を思い出します。






話しはガラッと変わり、不動産屋として当社にくる方のお話しをしようと思います。


最近はインターネットの普及により、十数年前と比較しても多くの借主の方が賃貸物件に対する知識は増えていると感じます。


そんな中にも賃貸物件の「相場」が全く分からず、自分自身の金銭感覚が「相場」だとお考えの方もいらっしゃいます


こうなると難しい事になります


当店の場合、そのほとんどの方がポータルサイト、若しくはホームページから問い合わせ頂き、物件のご案内を行うのですが、中には飛び込みでご入店くださる方もいらっしゃいます。


大体そんな方が全く「相場」を知る事無く、ご自身の「相場」でお話しをされます...


ある程度の差異であれば問題は無いのですが、結構な差異が発生されている方もいらっしゃいます。


先日も結構な差異レベルでお話しをお伺いいたしましたが、こんな時にはまずご自身でポータルサイト等をご覧頂く事になります


ある程度お若い方でも上記のレベルで話しが始まると、結構難しい事になるんですよね...


高額なレベルでお考え頂いているのであれば問題は無いのですが、低額なレベルでお考えの場合は正直疲れます


私ももう少しレベル違いの方の対応方法を考えないといけないと感じました。





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お問い合わせ、申込みを頂くのですが...

2017-06-12 12:51:13 | 大家さん日記
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お久しぶりです。おずもーるです。


ありゃりゃ、いつの間にか6月も中旬になってしまったんですね


当社自社物件に久しぶりの「空室」が発生し、入居者募集を行っておりますが、なかなか入居者が決まらない状況です。


やはり築古物件という事もあり、今回も外国人の方からのお問い合わせ、お申込みは多いです。


不動産屋を開業する前であれば、外国人の入居者は正直「無し!」だったのですが、今はそんな事を言っている場合でも無く、不動産屋を開業した事もあり逆にウェルカムかもしれません。


しかし日常会話はある程度出来ない方はお断りさせて頂いておりますが...


数年前は「韓国」の方が多かったと記憶しておりますが、現在は「ネパール」の方も多いです。


ん~~、場所的なものなのでしょうか???


募集開始から数週間経過しますが、外国籍の方の場合、中国、ネパール、韓国が中心となっているように思えます。


2年ほど前はベトナムの方が多かったように思えます。


早急に入居者を決定しなkればならないのかもしれませんが、それ以上に入居後の事を考え、入居申込があった場合には「面談」にて決定させて頂く事になっているのですが、なかなかこちらが求めている方がいらっしゃりません


やはり入居後になって、「やっぱり入れるんじゃなかった...」何て事は避けたいですから。


ここは焦らずじっくりと行こうと思います


といいながらも入居後のトラブルってどうしても発生してしまうんですが...


大家って難しいもんですね。




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入居者選びは慎重に!

2017-05-11 13:18:44 | 大家さん日記
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お久しぶりです。おずもーるです。


なんだかんだで前回のブログアップから一ヶ月が経過してしまったんですね


そんな一ヶ月ではありましたが、不動産屋の方は賃貸物件をお探しのお客さん、そして購入をご検討のお客さん(お客様では無く、お客さんと表現さえて頂きます)からお問い合わせを頂きました。


不動産屋を開業してからいろいろなお客さんとお話しをさせて頂きましたが、冷やかしのお客さん(お客さんでも無いけど)も数多くいらっしゃいます。


まっ、どこでお客様になられるのか分からないので慎重にお話しは勧めさせて頂きますが。


そして大家業の方はというと先日中旬に一室の退去が発生しました


自分が大家業をはじめた頃の入居者だったため、7年ほど居住してくださった方でした。


現在内装工事中であり、その後ルームクリーニングを終えたら早急に入居者募集を開始しようと思います。


不動産屋開業前は入居者募集のためにいろいろな不動産屋を回っておりましたが、今では弊社自らレインズ、利用ポータルサイトにて集客作業が出来るため、以前のような不安感は一切ありません


おかげ様で現在は慎重に入居者選びを行える立場となりました!


ここ最近外国人からの問い合わせも多いため、入居者選びも「面談」にて決定しようかと考えております。


やはり入居後、退去時と外国人入居者とのトラブルが多くなっている昨今、入居者選びは慎重にいこうと思います





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これからの「賃貸客付不動産屋」も考えるべきかと思います。

2017-04-09 11:44:49 | 不動産屋開業
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お久しぶりです。おずもーるです。


やはり1月からというもの多くのお客様からお問い合わせを頂き、4月に入りようやく一息つけそうな感じです。


いやいや、ありがたい事です


しかし多くの不動産屋が存在する中、好立地でも無く、多くの広告費を掛けずに新規開店の当店のような弱小不動産屋がお客様(借主)を獲得出来ているのには理由があります。


本来は客付不動産屋は借主を見つけ、物件への申込、成約まで至った際に「仲介手数料」としてお客様(借主)から賃料の1ヶ月分を成功報酬として頂く事になります。


この料金って妥当なのでしょうか???


今のようにインターネットが普及する前であれば、不動産屋が多くの物件情報をお客様(借主)に提供し、内見にお連れし、契約処理をするというように多くの手間がかかっていました。


しかし現在は物件への内見同行、契約処理(物件によっては元付不動産屋、管理会社が行います)のみとなるため、お客様(借主)一人にかかる時間は減少していると思います。


結果、「仲介手数料」が賃料の1ヶ月は自分としては正直高い報酬だと感じました。


そのような事から、当店は「仲介手数料定額制(32,400円税込)」にてお客様(借主)にサービスを提供させて頂いているため、初期費用を抑えたいお客様(借主)からご指名を頂く事が多くなりました


オーナーさん、大家さんは入居者獲得のため、礼金敷金をゼロゼロにしてみたり、不動産屋に多くの「広告費」を支払ったり、値引き交渉にも対応したりと、多くの努力をしているのにも関わらず、中心にいる不動産屋が努力をしていないのはどうかと思います。


今後も「仲介手数料定額制」を普及すべく頑張っていこうと思います


是非一度当店ホームページをご覧ください。


インターネットにて「仲介手数料 定額 賃貸」で検索してみてください。他店も「仲介手数料定額制」でやられているお店はございますが、当店も頑張っています。


では、これから本日の業務に入ろうかと。


では~~








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不動産業界に身を置いて感じる事

2017-03-13 16:48:31 | 不動産屋開業
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不動産屋、そして不動産賃貸業のみ(現在はサラリーマンとしての仕事は一切していません)の生活になり、大変な部分はありますが頑張っています。


不動産業界に身を置いてここ最近いろいろと感じる事があります。


これはあくまでも東京23区にて不動産業に携わっている目線からの感じる部分ではあるのですが、ここ数年前からあまりにも中国を中心とした外国人の借主、そして中国人の物件購入が増えて来ていると思います。


中国では土地は個人の所有物になる事が無く、あくまでも国から国民が貸してもらっている事になるため、外国に拠点を移すために多くの物件を購入しているのだと思います。


自己使用物件、そして収益物件は本当に多くの中国人が購入しています。


当店でも中国人からの問い合わせが多くなっております。


以前は中国人の「爆買い」が大きく取り上げられていましたが、これからは多くの中国人が日本に不動産の購入し、中国人オーナーの収益物件が増えてくる事が考えられます。


不動産投資をされているサラリーマン大家さん、専業大家さんも中国人のパワーの前になすすべ無く飲み込まれていくのかと思います


恐るべし、中国パワー!!!


現在不動産投資をされている方、そしてこれから不動産投資をお考えの方、簡単に不動産投資で儲ける事は出来ない状況になったのだと思います。


きちんとしたプランを持って戦っていかなければ、あなたの「自慢の新築物件」も、あっという間に中国マネーの前に敗北です


これから先、日本はどうなるんでしょうね...


と、この土曜、日曜に感じた事でした。






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今では全く心配しなくて良い状況です。

2017-03-05 16:34:20 | 不動産屋開業
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前回のブログにて多くの賃貸物件の空室が存在する事を書かせて頂きました。


その結果、空室でお悩みの読者の方よりお問い合わせを頂く事が出来ました。(承認コメントにしてありますので、コメント頂ければこちらよりご連絡させて頂きます)


やはり一つのポータルサイトのみの情報だけで、あそこまでの入居者募集をしている部屋が存在する事を知ると、オーナーさん、大家さんも自分の物件に空室が発生した場合心配になるかと思います


こんな情報を聞いても、自分の物件はサブリースだから問題無い。管理会社がしっかり仕事をしてくれているから問題無い。と感じた方は将来の事を全く考えていないと思います。


ここ最近、多くの大手不動産会社が自前で賃貸物件を建設し、多くの部屋を賃貸に出しています。


そんな状況の中、ほどほどの規模で不動産賃貸業をされているオーナーさん、大家さんが勝ち抜いていく事は本当に可能なのでしょうか???


何らかの対応をしなければ到底勝ち抜く事は困難かと思います。


私が大家を始めた10年前とは明らかに不動産賃貸業は変わっております。


弊社自社物件でも来月に一部屋退去となりますが、空室に悩む事はありません


なぜなら自分自身が不動産屋で、直接借主と話しが出来るからです。


こう考えると不動産屋を始め本当に良かったと感じております。


空室でお悩みのオーナーさん、大家さん、まだまだご質問等ありましたらいつでもメール、コメントにてお問い合わせください。




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えっ!? こんなに賃貸物件があるの!

2017-02-26 16:21:28 | 不動産屋開業
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サラリーマン大家から不動産屋大家に変身し、かれこれ2年が経過しました。


不動産屋大家っておかしいですね


普通の不動産屋でした(笑)


当店は賃貸物件をメインに取り扱っておりますが、おかげ様で23区内いろいろな町へお伺いする機会があります。


という事で23区内いろいろな場所の物件情報の確認をし、ご紹介する事になります。


あるポータルサイトの入居者募集物件数になるのですが、どこの区が一番募集物件数が多いと思いますか?


答え(平成29年2月26日現在)は、

























































3位:杉並区(7,458件)
































2位:大田区(9,507件)






























1位:世田谷区(12,348件)





あまり意識はしていませんでしたが、まさか世田谷にここまで多くの賃貸物件が存在するとは思ってもいませんでした


ここで感じる事は、確かに世田谷は人気エリアですが、ここまで多くの賃貸物件が存在するという事はオーナーさん、大家さんも「空室」対策のため大変なご苦労をされていると思われるという事です。



自分がサラリーマン大家である当時は「世田谷」というと閑静であり、高級なイメージがありましたが、不動産屋の目線から見ると多くのアパートが密集する大変なエリアだと感じました


未だに「世田谷」に良いイメージをお持ちの方もいらっしゃるかと思いますが、不動産投資の目線から見ると大変競争率の高いエリアです。








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やっぱり理解出来ないんですよね...

2017-02-23 14:46:18 | 大家さん日記
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前回ブログを書いたのはいつになるのか???


こちらのブログの更新もしていませんが、不動産屋のブログの方もなかなか更新出来ません


賃貸物件をメインに取り扱っている不動産屋はこの時期が一番の繁忙期でしょう。


しかしさほど引越しをされる方は多く無いように感じます


以前は「更新料」を支払うのであれば、引越しした方が良いと考える借手も多くいたのかもしれませんが、今は引越しするよりか今のまま住んでいた方が良いと考える借手の方が多いと思います。


少し前は「敷金礼金ゼロゼロ」物件も多く存在したと思いますが、今はそんなに多く無いように思えます。(あくまでも自分が借手の希望物件を紹介する時だけですが...)


そんな引越しを控えられている現在も多くの新築物件が建設されています


当然立地が良く、グレードの高い物件は人気もあり多くの借手からの問い合わせがありますが、多くの新築物件は借手不足に陥っている状況です


さすがに賃貸物件が多すぎるように感じます。


そんな中でも多くの投資家から売り物件の問い合わせを頂きますが、本当に良い物件は市場に出回る前に売却されているのが現状です。


そのような状況にも関わらず購入されたいという買手の方が理解出来ません...


多くの資金をお持ちになり、節税、相続等々の理由から投資という名の資金捻出を行うのであれば問題はありません。


しかし多くの借入を行い、不動産を購入し、インカムゲイン、その後のキャピタルゲインを狙うなんていう事がどうしても自分には理解出来ません...


やはり余剰金がある人が行うのが不動産投資ではないでしょうか。






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建設ラッシュ!

2017-01-13 11:25:51 | 不動産屋開業
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遅いご挨拶にはなりましたが、明けましておめでとうございます


今年も当ブログをよろしくお願いいたします。


過去の記事をご覧頂ければ私の所有物件の場所が分かると思いますが、いやいや数年前から新築賃貸物件がばんばん増えております


立地的に「木造アパート」レベルではなく、大型RC、SRCの賃貸物件がほとんどです。


正直こんなにも物件を増やしても入居者何て決まらないと思っておりましたが、そんな事はなく次から次へと入居者は決まっていきます。


このような状況に困ってくるのが築古物件をお持ちの大家様です。


何かしらの付加価値をつけなければ、なかなか入居者は決まりません。


当社の物件にも昨年末に「空室」が発生しましたが少しの間なかなか入居者が決まりませんでしたが、ようやく先日入居者が決まりました。


これも不動産屋になった事もあり、入居者の選定をしているから時間が掛かっているだけなんですが...


しかし第一印象が良く無い人をわざわざ入居させたくは無いですよね。


当社は都内物件であれば全ての物件の入居者募集を承っておりますので、入居者選定で嫌な思いをした事のある大家様、是非ご連絡ください。


大手建設会社の新築物件に対抗すべく築古物件でも頑張っていく不動産屋です





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この時期って本当に多いんですよね...

2016-12-08 12:42:06 | 不動産屋開業
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この時期って本当に多いんですね。


というのは、「外国人」入居希望者です。


本来であれば当然歓迎すべき事なのでしょうが、私も今まで数組の「外国人」入居者を受け入れてきましたが全て「ハズレ」です


「外国人」入居者で注意しなければならない点としては、


いつの間にか居住者が大幅に増えていた。


いつの間にか別人が入居していた。


分別をせずに指定日以外にゴミを出していた。


部屋の掃除をしていなかったために退去立会の際にとんでもなく部屋の状態が悪くなっていた。


その他にも多くの問題を起こしてくださいます。


皆さんはこんな話しを聞いて、「全ての外国人がそんなんじゃないでしょ!?」なんておっしゃる方もいらっしゃると思いますが、一人の「外国人」入居者が何かしらの問題を起こしてしまえば、その後の「外国人」入居希望者にはどうしても慎重に対応しなければならない。若しくは「完全お断り」になるでしょう。


そんな「外国人」入居希望者は11月、12月になるととにかく多くなります。


やはりこの時期に「空室」を抱えている大家さんは少しでも早く入居者を決めたいと考えているため、それと同調するように「外国人」入居希望者も増えてきます。


大家さんの数だけ考え方はあるかと思いますが、当店にご依頼下さっている多くの大家さん表向きは「外国人要相談」になっておりますが、「外国人お断り」が本音でしょう



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