こんにちは、おずもーるです。
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やはり物件が古くなれば何かと出費は嵩むものです。
「第１ビル」は築４０年ほどが経過しますが、その間、長期間居住していた方もいれば、短期間で退去してしまう方もいました。
短期間、若しくは６年（なぜ６年？何となく）ほどで退去した部屋に関しては、その都度必要があれば修繕を行い、部屋の状態をキープして来ました。
しかし中には３０年以上居住してくださる方もいます。
去年の話しになりますが、約３０年ほど居住していた方が退去され、部屋の状態を確認しましたが、いやいやとんでも無い状況でした．．．（部屋はボロボロです．．．）
当然「敷金」の返還は行いませんでした。（去年３月頃の当ブログの記事をご覧ください）
まっ、さすがに３０年ほど居住していた部屋なのでリフォームは検討していましたが、フルリフォームを行い約３００万円が吹っ飛んで行きました。（いや～、高い買い物です）
そしてそれよりも少し前には「第１ビル」１Ｆのテナントもリノベーションを行い、現在は自分が家賃を支払い居住しています。
このリノベーションでも約１,０００万円の出費です。
まっ、こいつは自己使用という事もあり、結構グレードの高い設備を入れた事による出費なのでしょうがないですが．．．
と言う事で、去年の３月からの短期間で約１,２００万円からの出費です。（借入ておりますが）
これで終われば「第１ビル」も良いのですが、もう一部屋、これまた約３０年以上居住して頂いている部屋があります。
自分は確認していませんが、その部屋の状態も相当なもののようです．．．
まっ、こんな状態にも関わらず、居住してくれる事に感謝です。
この部屋も後数年の間には退去になると思うので、その時にはフルリフォームでしょう。（また３００万円ほどが吹っ飛びます）
そして考えたくも無い「木造一戸建」のフルリフォームでは、１,５００万円ほどは発生しそうです（笑）
いや～、本当に古物件を所有していると大変です．．．
しかしこれも、長期間に渡る物件所有に伴う「修繕費」の積立を行っていなかった当方のミスです。
まっ、さすがに自分が経営に携わっている以上、今後はこのような初歩的ミスは犯しませんが。
こんな感じで古物件の修繕費用をウダウダ書いただけで、約３,０００万円が発生しています。（１Ｆテナントのリノベーションは自己使用のため、若干費用を掛けすぎましたが．．．）
ここで考えられる事は、仮に築２０年が経過した木造アパートを購入した場合、購入後一体どの位の修繕費が発生するのか疑問です？？？
※よく売り物件情報を見ると「木造アパート」の場合、築２０年物が売りに出されていますが、あれはお金持ちオーナーが物件の法定耐用年数が経過してしまい、減価償却費の計上が出来なくなったため、手放したものだと推測出来ます。（まっ、あくまでも推測であり、こんな事皆さん知っていますよね）
こんな古物件の購入をして、購入から数年はＣＳも良いかもしれませんが、すぐに赤に転じる可能性は当然大であり、そのリスクを背負ってまで投資しなければならない我々貧乏オーナーがいる結果、「不動産投資」なるものが一応の流行りを見せる訳です（笑）
やはり古物件を購入し運用して行く以上、それ相応のリスクは覚悟しなければなりません。
※自分はまだまだ今までの持ち物件だけで、あっぷあっぷですが。
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