不動産業者の接したい客は？ 理想的な客になる。

不動産業者が接したい客とは一言で言うと不動産の物件を買ってくれる人です。
極端な話し、買ってくれそうな人がいたら何でも彼らはします。とても現金な人たちの集団と思っておいた方がいいでしょう。

つまり不動産屋さんにいい情報を出させるコツは、こちらには不動産投資意欲とカネがあると思わせることです。

先日ある不動産屋にいま購入を検討している案件について、さりげなく相談してみました。
この不動産屋さんには私が所有している物件の客付けをしてもらった実績があります。

そうするといろいろ有益な情報を提供してくれました。類似物件の売買動向、その物件のレント状況なのです。
また、「私であれば、こうやって買う」まで親切に教えてくれました。ただよく聞いているとどうも、やめた方がいいというようにも聞こえます。　そしてフンフンと話しを聞いていると、新橋に投資案件が出てきそうだが関心はあるか、というような話題に変わってしまいました。つまり、彼は、「この人はカネを持っていて何か買いそうだ、私から何か買ってくれるとありがたい」と思っていて正直に、その願いをかなえるためにアクションを取っているのでした。　私はそういう話しはフンフンとだけ言って、その前にきいた情報、テクニックに関心していました。　それで今回のコミュニケーションの目的は果たせたのです。

いろいろ情報を聞くなかで、彼らのセールストークにも耳をかしながらエキスだけを吸収するようになれたらしめたものです。

不動産の一番の買い時

一番の買い時とはいつか？

そう聞かれたらなんと答えますか？　

JREIT指数を見るだけだと2009年の３月が底値でした。そこから２０１０年末には４０％近く価格が上昇しています。

そういう意味で過去１０年での底値は2009年だったかもしれません。　面白い事に、リーマンショック後の急激に不動産価格が下落したと言われた頃には、あまり不動産の取引は活発ではありませんでした。なぜなら、そんなに低い価格で売却する人も多くはなく、また「割安な」物件があったとしても銀行の融資方針が厳しくなり不動産を買える人も少なかったからです。

一番の買い時というのは、売りたくないけど諸事情の理由で売却を迫られた人が多い時期ではないでしょうか。そういう時期は買える人も少なく、競争になりづらい中、不動産価格は投げの価格になるため、かなりお得感がある価格で不動産が取得できると思います。

そんな時に買える度胸と資金を持っていないとそもそも投資出来ませんが…

不動産をいつ買えばいい？

不動産をいつ買えばいいのでしょう？

これはマクロ、ミクロに分けて考えます。


同じ不動産であっても、購入時期によって値段が大幅に変わります。
たとえば２０年ちょと前のバブル絶頂期のピークからリーマンショックの一昨年の不動産価格ボトム期では同じ不動産物件でも価格が１０倍以上違ったかもしれません。　

これは大きなマクロ経済の流れで不動産の価格は動くので、どの時期に買ったらいいのかは、はっきり言って分かりません。経済予測のプロといわれるエコノミストの予想も、過去数年を見る限り正直言ってほとんど当たっていません。ましてや一般人に買い得の時期を当てるのは至難の業かもしれません。

そういう中でどうやって、買う時期を見極めるか？　それは勘によるところがほとんどだと思います。ただその勘はある程度鍛えることが出来ると思います。

スーパーで買い物をしていると、本日の特価という張り紙に、いつもであれば１００円で買っているものが、半額の５０円で売っていることがあります。ひょっとしたら明日になると３０円で販売しているかもしれませんが、通常の価格に戻ってしまうかもしれません。５０円を安いと判断するかどうか。こういうセンスを養っていくと今は買い時という勘が出来上がっていくのではないでしょうか。

もちろん、不動産投資はそんな単純な買い物ではありませんが、私からしてみると本当は買い物に慣れた主婦のほうが買うタイミングのセンスはいいかも知れません。

次にミクロについて考えます。

不動産と一言にいっても、不動産ほど個別的な事情に富んだものは中々ありません。
どういう地区にあるのか、土地の形、通り沿いなのか、角地なのか、既に借りている人がいるのか、売り主さんは売り急いでいるのか。不動産鑑定基準の個別的要因をみると沢山の項目があって目がくらみそうですが、それぞれの個別の理由で価格が異なるのは事実です。

ただこれも先ほどの買い物と一緒で、八百屋で１００円だったバナナが、休日前の閉店間際に３０円になったりする理由／事情が分かれば、恐れることはありません。

３末間際に新築で売れ残ったマンションが大幅に販売価格を下げて売り出されることがありますが、まさにこの八百屋の理論と同じで、決算前に整理しておきたいからです。

これまた八百屋のように単純ではありませんが、なんでだろうと考える癖を付けていくと、買い時と確信が思えるようになるでしょう。

不動産投資のリスク リターン

私は不動産投資はリスクが大きいと思っています。　

地震が多い日本ですからいつ投資した不動産が倒壊してしまうか分かりません。
テナントや賃借人が出て行ってしまう空室リスクもあります。
また管理するのも手間がかかることも良くあることです。
また見逃してはいけないのは不動産が多く供給され続けていることです。
今の時代、埋め立てや高層建築物の技術力アップにより、不動産物件があちらこちらに瞬く間に建築できる時代になってしまいました。人口が減少する日本において、この供給過剰は致命的だと個人的には思っています

不動産投資はリスクが大きいと書いたのに私が不動産投資をするのなぜでしょうか？

それは私は不動産投資はリスクに対してリターンが非常に大きいと考えるからです。

正直言って、不動産投資は一度保有すると、滅多な事がない限り、大してやることがあまりせん（少なくとも私にはほとんど問題が発生した事がありません）。
人によっては、通帳に入金がしっかりされていたかたどうか確認するだけ、ということもあったりします。
会社で日々ストレスを受けて働いている人からすると、とても楽な仕事に見える事は間違いありません。
相対的にみてあまり労働することなく収入はあるものですから不動産からあがる所得を不労所得なんて言ったりします。　ただ、これは一生懸命不動産で働いて稼いでる人からすると、不労なんて不適切だ、と叱られるかもしません。そういう方も確かにいるとは思いますが、一般的に日中暇にすることが多い業務が不動産投資だと思います。

その割に、入ってくる収入は馬鹿になりません。下手したらマンション１つ持っているだけでサラリーマンの年収並みに所得があるということもあったりします。

現実問題で私が直面した不動産リスクに対して得たリターンはとても大きいと言わざるを得ません。

不動産投資の勧め

私は不動産に投資しています。なぜな不動産投資はとても有効な投資手法だと思っているからです。
実際に、私は不動産投資を始めてから生活に余裕が出てきました。私は大成功例ではありませんが、少し上手くいっている『投資家』にはなるかもしれません。

これから何回か不動産投資の妙味等について私の考えていることを「不動産投資の勧め」と題してブログに書き込んでみたいと思います。

第一回めの今日は賃料収入をもたらす不動産の会計的な側面と想定外のメリットについて書いてみることにします。

不動産は土地と建物から構成されていますが、建物は減価償却でコスト計上できます。また利息も、それに必要諸経費も全て経費で落とすことが可能です。仮に年間賃料が３００万円の不動産があったとします。　それが一軒家として、世の中で同様の建物が大体８％の利回りだったとすると、その不動産の利回りから換算した価格は３７５０万円（３００／０．０８）になります。
この不動産を全額銀行からの借り入れで７月１日に購入（土地１２５０万円、建物１５００万円）した場合、初年度は不動産所得が１５０万円に対して、それ以上の支出になり、その支出の多かった赤字にあたる額はサラリーマンであれば給与所得から落とせることになります。
　　　　　　　　　
　　　　　　　不動産所得　　　　＋１５０万円
　　　　　　　購入時手数料　　　ー１１２万円
　　　　　　　減価償却　　　　　　－３４万円
　　　　　　　固定資産税　　　　　ー＊＊万円
　　　　　　　支払い金利　　　　　－２２万円（金利３％）
　　　　　　　司法書士費用　　　　ー＊＊万円
　　　　　　　不動産取得税　　　　ー＊＊万円
　　　　　　　他の諸費用　　　　　ー＊＊万円
　　　　　　　------------------------
                          合計　　　　　　　　大幅な赤字
この赤字金額が１００万円だった場合、給与所得から差し引かれ税金の還付を受けれます。
還付が受けれると言っても、これは支払った手数料やら金利など持ち出し分がある程度緩和される程度ですので、通常であれば支払わなければならなかった金額が「割安」に済んだとでも考えておくべきでしょう。

それではなんで投資として有効と考えられるのか？　大きく言って３つあると思います。

①　ローンで組んだ場合でその借金額が１－２億円以下の場合、死亡時に全額借金が棒引きされる保険に入らせられます。つまり万が一自分に何かがあった場合、遺族に負債を残さず資産を残すことが出来ます。これはとてもうまく出来た制度だと思います。

②減価償却という魔法により不動産所得が減り手元に残るキャッシュが増えます。上記の例だと年間３００万円の所得に対して年間６８万円が所得から差し引けます。つまり６８万円のキャッシュが手元に無税の状況で残るのです。２３２（３００－６８）万円からさらに固定資産税、不動産関連書籍代、交通費代と言った不動産維持管理費を差し引くのでかなり不動産所得を落とすことが出来たりします。

③相続時に威力を発するのも不動産投資と言われています。これは単に財産を銀行口座に預金で置いておくより、不動産投資に置いておく方が課税額を圧縮できるからです。また様々な投資方法により大幅な節税が可能になります。

まだまだ不動産投資の魅力は沢山あります。知っている、知らないかで大きな差がでる税制に私は違和感を覚えますが、これは一つのルールでそれに従わないといけないと割り切り、今の制度でどうお利口に生きていけばいいのか一緒に考えていきたいと思います。

いろいろ手間のかかりかつリスクも少なくない不動産投資ではありますが、上記のようなメリットもあります。
これから2,3週間私の副業経験から得た知識、アドバイスを書き綴っていきたいと思います。少しでもお役に立てれば嬉しいです。

 

子どもと公園で

夕方子どもと公園で遊ぶ。4時から6時半までたっぷり遊んだ子たちはとてもハッピーそう。
家で休んでいるマイワイフもハッピーで皆ハッピー。

表参道 ベルーガ

表参道にあるキャビア専門店、ベルーガへ行く。
いかにもバブル時代に作ったお店。ご招待されないとなかなか近づき辛いのが難点だが、なかなか食べれないキャビアと考えると許せるかも。

かどわき 麻布十番

麻布十番にある「かどわき」に行く。

贅沢な食材を大胆に用いていて素晴らしいとは思うが、料金にそのコストがダイレクトに反映されていて興ざめしてしまう。 また料理長のお家事情など知ると、このお店から足が離れてしまう。

全く同じアイデアを実行に移して成功しているケースをみて驚く。

今日新聞を読んでいてハッとする。
まさにいま私がやろうとしていた案件での成功例が出ている。

昨晩も本件で関係する人にメールを打ち、実際にフランスまで乗り込んで行こうかと考えていたのに…

アイデアを実行に移し成功している人の話はいい話と受けとめ前向きに考えよう、早速メールを関係者に書いた。

独立する

独立する税理士と一杯やる。
夢の実現に向けて着実に動いているようで楽しそうだ。
このまま是非頑張ってもらいたい、

金環日食

ゴールドリングの日食とも言える日食を観る。朝早くから、曇りの天気に気を揉んでいた人達の歓喜は人一倍だろう。 たまたまみに行っただけの我が子ですらとても感動していたのだから。 太陽の光が薄い雲で反射して肉眼でも問題なくみえた時があった。驚きであった。

挑戦し続ける Make it happen

私は何事に置いても出来ると思い込んで取り掛かる。可能な限りの知恵を絞って。
ベストを尽くして駄目であれば縁がなかったと諦められる。当初うまくいかなくても幸運なことに生きている限り、また健康な限り再度トライ出来る。また可能な限りの知恵を絞って。

そうこうしている内に、気付いたらMake it happenなんてことになってたりする。
基本は諦めない。そしてうまくいってもおごらない。ラッキーだったんだと思い込む。

思い込むというよりは、実際そうなので。

さてとこれから運動に行こう！

好きな仕事が出来て嬉しい

今日は目黒区にあるサレジオ教会（http://meguroku-net.com/meisyo/sarejio/sarejio.htm）へ。
初めて行ったが、とても大きい聖堂だけでも驚いたがそこに沢山の人を見てさらに驚いた。 立派な聖堂内には比較的若い人も多く、関連学校のためか男性も多いような気がする。また是非行きたいと思うぐらいしっかりしてそうな教会だった。たまたまバザーがやっていて三男の靴を200円で購入して教会をあとにする。

お昼は学芸大学で売りに出ている物件をみる。古く銀行の融資もつかないのに利回りは7%。
教会帰りにタフな交渉をするつもりもなく、売却をいそがれているようであれば10%の利回りであれば売れるでしょう、と言ってその場を去る。

家に戻り、近所の寿司屋でランチを子守をしながら食べる。なかなかいいネタをおいているお店でビックリした。もっと前から来れば良かった…お店の外観はとても重要だと実感する。

お宝物件のテナントを任せている知り合いから、現場の報告を受ける。まだ紙ベースで提案出来る状況でもないが、それなりに反応がある。

夕刻5時には短期借家の賃借人も決まり、こちらの条件通りで決まる。建物前に出した看板の威力を実感した。不動産業者は全く役に立たなかった。

それにしても、最近の私の副業は間違いなく不動産になってしまった。何年か前には考えられなかったことだ。本業の仕事以外で、「好きな仕事」が出来て嬉しい。

快適な土曜日

昨晩は大変遅く帰宅。
ただ子供たちは6時には起床したので疲れきっているマイワイフを休ませて9時半まで4人相手に遊びまくる。
10時からマイワイフが面倒をみてくれるので有難い。子供たちは誕生日パーティーで総外出。私は昼寝に、マッサージ、それに所有している物件まで行き、建て替えのイメージトレーニング。

さて、私の所有している建物の前は人通りがそれなりにある。こういう快適な日には多くの人が外出するので栄えている。ここら辺の居住人は大抵年配なのに、この5分で私の前を通り過ぎた6割は若者。いい場所なので困ることのない所有者は売却することなく齢を取る。近隣所有者の4人の平均年齢は75歳超。そこに集まり住む、あるいは利用したり働いているのが若者。当事者しか分からないファクトを踏まえながら、今後どのように展開していこうかと考えるのは楽しい。

これから子供をサッカー教室に送り、自転車に乗った娘と軽いジョギングに行く予定。

接待

今週は接待を真面目にやった。とても重要な事だ。
ハードスケジュールで倒れたら、そこがこの仕事を辞めるいい転機になる。