工事現場だったところが…

すぐ近くの春まで工事現場だったところが草だらけになっています。
事務所から出ただけで見られるところです。

津久井道(世田谷通り)沿いの道の予定地です。
春まで土を動かしていて全くの工事現場だったところです。そこが工事が終わってほったらかして３か月くらいたったら

こんな草だらけになってしまったのです。いつまでほっておくのでしょうか？
考えてあるのでしょうが説明も何にもなしですから分かりません。
その草の中を見てみます。
最初に見つけたのは白鳥草の花

白い花が咲いているので目につきました。
赤く染まったアカザも見えます。

紅葉にはまだ早いと思いますが、もちろん普通に緑色のアカザの方が沢山ありますし、大きくなっています。
エノコロ草(猫じゃらし)はたぶん一番たくさんあるのではないでしょうか？

他にもないかと見て行くと
フウチョウソウみたいな花が

こんな花は一体どこから種が飛んできたのでしょう。
こっちには萩かと思われる草も

マメ科の葉っぱの特徴が出ています。
この中をもっと丹念に見て行ったらいろんな草が生えてきているでしょうね？

でもなんでもっと続けて工事をやってしまわないんだろう。
盛んにかき回したから土が落ち着いてかたまるのを待っているのだろうか？
それとも単に予算の関係か？
役所仕事はよく分からない。



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夕立が来そうで・・来ました

朝事務所の前で草をボーっと見ていると

こんなところにトンボがいます。
急いでデジカメを取に行き写したのがこれです。
でもまだ動きません。折角ポーズをとってくれていますからアップで

はい。納まってくれました。ここの回りに少ししかない草薮ですけど何が良くて来てくれたのか？もうちょっと繁殖できそうなところに居たほうがいいのでなないかな？　　なんて余計なことを考えます。
夏、トンボ、ときたら・・・・ひまわりでしょ

勝手に決めて乗せてますね。駅に行く途中の空き地というか畑に植えてあるひまわりでした。

午後になって多摩川に行きます。
ヘクソカズラが名前に負けず懸命に咲いています。

この時、空はいつ降ってもおかしくないほど黒い雲が覆っていました。

からからでしたからねえ。少しは夕立もいいですねっと余裕の態度です。
道の端っこはこんな風にカラカラで萎れていましたから。

でもこいつらしぶとくてなかなか枯れません。それに雨が降ったらすぐ元気になります。
いつもの多摩川の小道です。

昨日橋の上から多摩川の水が少なくなってきたと書きましたが、
水のそばに来てみたら

これはとんでもなく少なくなっているようです。
もっと近づきます。

ずいぶん水が少なくなってますねえ。これは流れが変わったのでしょうか？
あっ　　でもだめです。雨が当たり始めました。
今日の所はここまでで…　　　また今度この水の分岐の所まで行ってみたいと思います。
雨に降られる前にゴー！！


もうちょっとでずぶ濡れになりそうなタイミングでした。ラッキーな僕は濡れずに済みました。



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多摩川の水が減ってきた

朝、とある部屋のドアにこんな粋な訪問者

なにが良くてこんなところにいるのかなぁ？どうせなら木の所か葉の上の方がいいだろうと植込みの木に放してあげたら

なにしゃがんだよ！
ってな感じでしっかり威嚇されました。

多摩川の橋を渡りながら見ていると

このところのお天気続きで水が減ってきています。
だからこんなところに砂利が流れてきたのが顔を出しています。

梅雨明け前ので大水でこんなところに砂利が運ばれてきたいたのですね。
そして水が少なくなってきて顔を出したんですね。
狛江側に近いほうの川も見ています。

ここも水が減った証しが

浅瀬が顔を出してしっかりつながりました。
ここまで大回りすれば多摩川の真ん中の島に渡って行けます。


夕方事務所の近くで車と自転車の子供との接触事故が起こってしまいました。
幸いにもその男の子はしっかりと受け答えをしていましたので、大したことがなければいいですが…
その場所は

ここから見るとよく見える場所のように見えますが、自分でも自転車で来たそこに車が来たら危ないだろうなっと思っていた場所です。その時から何かしら動いていればよかったのですが、心足らずでした。
道路から見ると

反対側からでも

やはり危険ですね。
出会いがしらは怖いですからね。
今回のことで警察もしっかり現場検証しましたから、きっと何か対策も考えてくれるでしょう。神奈川県警期待していますよ。



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町は生きている （調布の町歩き）

会計のことで顧問会計士さんのいる調布に行ってきました。
調布と言っても飛行機の落ちたあたりではありません。(大変な事故になってしまいました）
打ち合わせが終わった後、調布駅南口を歩いてみました。

一時期仕事の場所としていたこともあったのでなじみのあるところと思って行ったのですが、
歩いてみるのは何年ぶりでしょう。

町は生きている　　こんな風に感じました。
南口のロータリーを出たところに横浜銀行があったはずですが跡形もありません。
商業ビルに建て替わっています。
仕事柄、不動産業者が目につきます。
３階にハ〇〇〇〇トがあるな　　とか
こっちはス〇〇〇プランだとか　　どうしても目に入ってきます。
コーヒーショップやレストランもあります。前からある東急ストアなどもあります。

最近調布に人気が出たような気がしていましたが、やはりどことなく活気もあるように思います。
何か面白いものはないか、何か変わった物はないか？
と見て回りましたが、３０分では前に自分がいた頃よりは洗練されたかな？　と思いましたが
それ以上は気がつきませんでした。
これから京王線の線路があった場所に再開発ビルができますから、本当の活気はそれができるころかなと思いながら
写真も取らずに帰ってきました。

帰ってからただの風景でもいいから一枚くらいとって来ればよかったなと思いましたが後の祭りです。
まあ調布ならまた行きますからその時にね…





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土地の値段を考える

１０００坪の土地を売ろうと思います。さて業者さんは一体いくらの値段をつけてくれるでしょうか？

こんな質問を受けました。
普通の取引は１件の戸建の敷地くらいですから、かなり売り出しがあって他と比べながら値段を決める比較事例法などで値段を決めて行くことができます。
収益物件だと収益還元法とかで価格を計算していきます。

１０００坪になるとほぼ事例はありません。(今時分こんな大きな土地を持っている人がほとんどいません）
もちろん売り先もある程度決まってきます。
建売業者さん
マンション分譲会社さん
中には自社の本社用地なんて言う事もあるかもしれません。

建売業者さんに売るとして私の一般的な計算方法を考えてみました。
１０００坪がそのままでは売れませんからいくつかに小さく切って売ることになります。(一般的に…)
そうすると売れない土地が出てきます。たとえば道路を入れるとしたらその道路でしょう。
そういうところを引きます。その減歩割合が２割から４割くらい(もちろん土地の形や面積その他の条件などにもよります）

そして業者さんのリスク分　　というか儲けも含めて７５％から良くて９０％
人気の場所か、駅が近いのか、生活環境はどうかなども計算しますね

これを計算すると仮にAの土地が１００だとしたら

１００×減歩率７０％×仕入れ価格８５％=５９．５±α

このほかに調べることとしては、用途地域、都市計画、建ぺい/容積、役所の条例、地域地区の規制、ハザードマップ…
オーナーさんの意向だってありますよね。

こんなことになりますね。
なんとなくは分かっていましたが、まとめると
土地を売る人も大変、その土地をまとめて買う人も大変、
その土地を加工する人も大変、出来上がった物を買う人も大変。
誰かが、できればみんなが喜んでくれないと大変なことですね。
出来ればみんなが喜べる仕事にしたいものですね。


今日の多摩川の夕日です。





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