土地の値段を考える

１０００坪の土地を売ろうと思います。さて業者さんは一体いくらの値段をつけてくれるでしょうか？

こんな質問を受けました。
普通の取引は１件の戸建の敷地くらいですから、かなり売り出しがあって他と比べながら値段を決める比較事例法などで値段を決めて行くことができます。
収益物件だと収益還元法とかで価格を計算していきます。

１０００坪になるとほぼ事例はありません。(今時分こんな大きな土地を持っている人がほとんどいません）
もちろん売り先もある程度決まってきます。
建売業者さん
マンション分譲会社さん
中には自社の本社用地なんて言う事もあるかもしれません。

建売業者さんに売るとして私の一般的な計算方法を考えてみました。
１０００坪がそのままでは売れませんからいくつかに小さく切って売ることになります。(一般的に…)
そうすると売れない土地が出てきます。たとえば道路を入れるとしたらその道路でしょう。
そういうところを引きます。その減歩割合が２割から４割くらい(もちろん土地の形や面積その他の条件などにもよります）

そして業者さんのリスク分　　というか儲けも含めて７５％から良くて９０％
人気の場所か、駅が近いのか、生活環境はどうかなども計算しますね

これを計算すると仮にAの土地が１００だとしたら

１００×減歩率７０％×仕入れ価格８５％=５９．５±α

このほかに調べることとしては、用途地域、都市計画、建ぺい/容積、役所の条例、地域地区の規制、ハザードマップ…
オーナーさんの意向だってありますよね。

こんなことになりますね。
なんとなくは分かっていましたが、まとめると
土地を売る人も大変、その土地をまとめて買う人も大変、
その土地を加工する人も大変、出来上がった物を買う人も大変。
誰かが、できればみんなが喜んでくれないと大変なことですね。
出来ればみんなが喜べる仕事にしたいものですね。


今日の多摩川の夕日です。





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