バフェットと不動産投資

バフェットのやっていることは株式投資というか事業投資、どちらかというと、不動産投資に近いんじゃないかと思ったり。
不動産と株式って表裏一体というか、まぁビジネスなので大体同じなんですよね。昔はやった光速投資みたいな、それとだいたい同じ。

例えば、姫路の不動産王みたいな感じ。15年足らずで姫路市の総戸数中1％が彼の物件。




https://hbol.jp/177187

この不動産王はリーマンショックで暴落した不動産を地銀から金を引き出した金で買いあさり、
それをもとに利益を出し返済し、地銀から信用を得てさらに借りて物件増やして…という具合。
必要条件は以下の通り。

①有利な借り入れを実現する（返済期限が長く、低利、無担保、貸出上限金額が極めて多い）
②税引き後利回り10％以上の物件（事業）を見つけてくる＆買う
③物件（事業）のCFを剥がし取る（ROE10％以上の硬い再投資ができるなら別）
④集めたCFで新しい物件（事業）を買収、もちろん借り入れのレバレッジも使う。2倍位
※途中で適当なところで物件を高値で売却してCF新たに安い物件を手に入れる


①が難しいものなぁ。。
②も難しいよねぇ。。。
③は自分の持ち物にしてしまえば可能。
④は①＆②が前提なのでやっぱむずい。

特に②が厳しいな。向上的にこの手のいい物件を拾ってこれる能力というのは本当に凄い。僕にはできない。2016年頃までは不動産投資で表面利回り20％－30％位の物件を何度か手に入れたけど、時期が良かっただけで、例えば今見つけられるかというと、無理。サイクルが止まってしまう。

①も厳しいな。自分は社会的信用が殆どないので、まず無担保借り入れは不可。担保出しても金利でそれなりに取られるのでサイクル回す際の摩擦が大きい。


バフェットのすごいところはそういうスキームを自前で作り上げて転がし続けた所だろうなぁと思う。
自分はROE100％なんて言っても成長余地がほとんどないので再投資が不可能。このまま何もしなければどんどんROEは低下していく。
それこそ日本の上場企業のように現金だけ積みまして社外に吐き出さない贅肉だらけの会社になる。