2億円

●利回り10.8％

　先ごろ厚生労働省から、日本では2020年に単身世帯の数が全世帯数のトップになるという研究結果が発表されました。

国勢調査によるデータでは、世帯人口が減り続け世帯数は増え続けて来ました。
その増え続けてきた世帯数もその増加率は平成12年をピークに減少し始めました。


今までに申し上げてきたことは、日本では移民政策をとるなりしない限り人口は既に減少を始めており、仮に数年後に移民政策を取ったとしても人口が増加に転じる要素が少ないこと。

そして現在までに、世帯数が増加してきたこと、この統計的な世帯数の増加が日本の住宅政策の根幹をなしてきました。
その世帯数の増加も、ここ数年もしくは十数年でピークに達し、やがて急激に減少に転ずる恐れが高いこと。

不動産投資というのは、その根幹をなすものは土地すなわち立地条件にあること、つまり、生活の利便性、経済活動における利便性などに大きく影響されているということ。
つまり個人的な賃貸住宅への投資活動というのは、土地の仕入れも含むものであった場合は、その土地の仕入れ部分への投資金額が実は大きなものであるということなのです。

そして肝心の賃貸部分は建築物ですから、これは耐久消費財であり建築年数が進むにしたがって減価償却は少なくなり、修理費用は増え始めるのです。
減価償却というのは費用負担でありますが、実際の現金が出ていきませんので会計上の利益が減少し、現金は減らないのですから納税額を薄める働きがあります。
修理費用というのは、実際に現金が出ていくのですが、その使用目的にしたがって資本的なものと、費用的なものに仕分けされます。

資本的なものというのは、その資産である建築物の耐用年数を引き伸ばす効果があるものであり、屋根の防水工事なども含みます。

例えば、雨漏りが発生し、単純にコーキングしたら直ったような修理は費用として計上されますが、防水そのもののやり直しをするとそれは、資産である建築物の耐用年数を延ばすこととされ、費用計算は減価償却により計上することになり、会計上の利益が増加し手許現金は減少することとなります。

それは納税額の増加を招き、現金は減少するのです。


例えば、老後の資金づくりとして不動産投資を考えていたあなたは、駅から徒歩15分程度に立地し、土地が200坪、上物が建築後10年経過した400坪2ＤＫの3階建て30世帯のアパートが2億1千600万円で売られていることを知りました。

手持ち資金7000万円のうちから5000万円を自己資金として、残りを15年返済のローンを組み取得経費が1000万円前後で購入可能だったとします。

家賃収入は月額6万円で満室稼動だった場合は、6×30＝180万円
年額ですと180×12＝2160万円

単純な投資利回りは、2160万円÷21600万円＝10％です。

建築後10年で、満室稼動中で10％の利回りが期待できる。
とても魅力的な物件に見えたあなたはこれを購入することにしたのでした。


そこで不動産屋さんに仲介手数料、登記費用、登録免許税、不動産取得税などもろもろの取得費用込みで2億1千万円になるのなら「買う」と回答し、どうなるか不安と期待とで胸を含まらせていたのです。


数日後、不動産屋さんから取得経費別で2億円なら契約すると返事が来ました。

早速取得経費を不動産屋さん税理士などと検討した結果、1100万円以内でまかなえるだろうという結論に達し、2億円で契約することにしたのです。


表面的な投資利回りは、2160万円÷20000万円＝10.8％でした。




◆今日の祈り

ご慈愛深い父なる御神様、あなたの豊かな恵みと祝福に心から感謝申し上げます。
主の御前にあって愚かで弱く、罪深いわたしですがどうかお許しくださいますように。
主の御恵みと慈しみは、この愚かなしもべの上に豊かに注がれています。

願わくは主よ、しもべは今年末資金の不足に悩まされています。
どうしても不足資金を調達することが困難な状況に置かれており、その苦しみが増しております。

どうか主よ、しもべをかえりみて下さい。その必要を備えてください。
この試練を信仰によって耐え忍び、信仰によって乗り越えることができますように。
しもべの信仰を増し加えてください。
この祈りと願いとを尊き御子、主イエス・キリストの御名前を通して感謝してお祈り申し上げます。
アーメン