賃貸仲介料は本当に「家賃1カ月分」が必要か これを知らないと新居探しで損をする(東洋経済オンライン) - goo ニュース
新年度のスタートが目前に迫り、新居探しを進めている人も多いのではないか。だが、せっかくいい部屋が見つかっても、家賃が予算を少しオーバー。敷金や礼金、仲介手数料も含めると、泣く泣く理想よりもランクを落とした物件を選ぶというケースも少なくないだろう。
そんな人に朗報といえそうなのが、最近徐々に増えてきた「仲介手数料ゼロ」を謳う不動産業者の存在だ。
たとえば、高速インターネットシステムの販売などを手掛けるブロードエンタープライズが運営している「仲介手数料無料ドットコム」。このサイトには、部屋を借りる際に必要となる仲介手数料が無料の物件が登録されている。
また、マンション賃貸や管理、ホテル事業などを手掛けるリブマックスは、仲介手数料が家賃の半月分の賃貸物件のみを取り扱っている。仮に家賃が8万円だとした場合、借り主の手数料負担は4万円で済むわけだ。
崩れ始めた"手数料神話"
探してみると、ほかにも仲介手数料を無料にしている賃貸物件は多数ある。これまで不動産業界では、「部屋を借りる際、賃借人は家賃1カ月分相当の仲介手数料を支払うのが当然」とされてきた。だがここに来て、こうした“手数料神話”は崩れ始めているようだ。
そもそも宅建業法では、売買契約の場合、売り主と買い主の双方から（＝依頼者の一方につき）売買代金の3％＋6万円相当額をそれぞれ（合計6％相当分を）受け取ることができる。一方、賃貸借契約では、貸し主・借り主双方を合計して賃料の1カ月分に相当する金額までしか受領できない、と定められている。よって、仲介業者は貸し主から0.5カ月分、借り主からも0.5カ月分の報酬を請求するのが本筋だ。
しかし、現実の取引では、借り主から1カ月分の報酬を受領し、さらに貸し主からは「広告費」と称して賃料の１カ月分の金銭を別途、受領しているケースが散見される。つまり、賃料の2カ月分相当額を取得しているわけだ。
不動産取引は権利関係や法規制が複雑なため、消費者が適正な取引に必要な情報や知識を得ることは容易でない。経験の多寡も取引の成否に影響する。これらの点で、一般の消費者が宅建業者にかなうはずはない。こうした不均衡な情報構造が、時として「不動産業はクレーム産業」と言わしめる原因を生み出してきた。
したがって、仲介業者が受領できる報酬額の上限について、その仕組みを正確に理解し、自ら知識武装することがトラブル回避の第一歩となる。仲介業者に不安を感じたら、貸し主と借り主の両方から合計でいくら手数料をもらっているのか、単刀直入に質問してみるといいだろう。正直に返答し、受領額が法定限度内であれば、1つの安心材料になる。
どうして手数料が安くなるのか
ここで「仲介手数料を割安な金額に設定している業者」に話を戻そう。こうした業者の存在は借りる側にとっては喜ばしい話だが、情報の非対称性を悪用する業者が絶えない中で、何か裏があるのではないかと悪い想像をめぐらせてしまうのも事実だ。どうして仲介手数料を無料や半額にできるのか、その仕組みが気になる。
実際に取材してみると「答えられない」という業者が少なくなかった。他方、きちんと説明してくれる業者もあった。
最初に触れた「仲介手数料無料ドットコム」の場合、掲載されている賃貸物件は取引態様が「貸し主」となっている。宅建業法では、業者自らが貸し主となって借り主を見つけても、手数料を請求することはできない。貸し主と借り主の橋渡し役となって初めて、業者は仲介手数料を請求できる。
つまり、業者が当事者（＝自ら貸し主）となる取引では、そもそも仲介手数料という請求権が発生しないのだ。そのため、仲介手数料が無料になるという仕組みだ。
（以下略）