不動産は「利回り商品」 群がる運用難民

不動産は「利回り商品」　群がる運用難民
2016/9/11 3:30 日経朝刊

　「こんな高値、ありえないだろ」。不動産業界の関係者らの多くがあっけにとられた。ヒューリックが5月に京浜急行電鉄から取得した東京都港区の大型ホテル「グランドニッコー東京　台場」。価格は600億円を超え、日本企業によるホテル売買の最高記録を更新したとみられる。

■金利低下が背景



　カギは「金利低下」だ。不動産は「利回り商品」の側面を持つ。年間500万円稼げるホテルを1億円で買うと、5%の利回りが得られる。「利回りは1%でいい」と割り切れば、購入価格は一気に5億円までつり上がる余地が生じる。
　「利回りのモノサシ」である長期金利は日銀の金融緩和でマイナス圏に沈む。これに引っ張られる形でグランドニッコーの購入時の利回りは2%台前半と異例の低水準となったもよう。最高値はこの裏返しだ。

　大規模緩和前のホテル物件（東京都心5区）の利回りは今より2%弱高かった。当時の利回りから逆算すると、グランドニッコーの価格は300億円台にとどまっていた計算になる。ヒューリックは宿泊単価や稼働率を改善させ、利回りを引き上げていく。

　「約300億円の当初運用枠はあっという間に埋まってしまいましたよ」。日本生命保険の関係者はこう話す。子会社が8月に運用を始めた私募形式の不動産投資信託（REIT）。「日本生命丸の内ガーデンタワー」（東京・千代田）などの優良物件に投資する。

　想定する利回りは3～4%。これに全国の地銀や年金基金などが飛びついた。運用の主軸だった国債の利回りは、リスクの高い40年物でも0.6%台。超低金利に追い詰められた「運用難民」たち。利回りを求めて不動産投資に群がり、相場をさらに押し上げる。

■新たな開発加速
　その帰結が不動産開発の急拡大だ。住友不動産は2021年度までに30棟のビルを開発する。延べ床面積は東京ドーム44個分にあたる。三菱地所は東京駅前で390メートルの超高層ビル開発に着手した。

　裏腹に市況の雲行きは怪しい。東京都心5区の大規模ビルの賃料は7月まで2カ月連続で低下。オフィス仲介の三幸エステート（東京・中央）は「賃料負担増につながる移転に慎重なテナントが多い」という。

　「低金利=不動産高騰」。こんな図式がもっと鮮明なのが、日本に先駆けてマイナス金利を導入した欧州だ。欧州連合（EU）全域の住宅価格指数は1～3月期に前年同期比で4%伸び、金融危機前のピークだった08年4～6月期以来の水準を回復した。

　ドイツやオーストリアなどだけでなく、不動産バブル崩壊で一時は財政危機に陥ったスペインでも住宅価格は上昇。政策金利をマイナス0.5%まで下げたスウェーデンでは住宅価格の伸び率が2ケタに達する。

　超低金利を背景に投資マネーが押し寄せ、不動産は利回り商品としての性格を強める。その過程で相場と乖離（かいり）して実需が置き去りにされるようなら、不動産市場の先行きは一気に不透明になってしまう。

シカゴ日経225先物 1万7000円台を回復

シカゴ日本株先物概況・2日
2016/9/3 6:22 日経新聞

【シカゴ支局】2日の日経平均先物は6日続伸し、1万7000円台を回復して終えた。9月物は前日比175円高の1万7130円で取引を終え、2日の大阪取引所の終値を190円上回った。日経平均先物が期近の終値として1万7000円に乗せたのは5月末以来約3カ月ぶり。

　朝方発表の8月の米雇用統計は市場予想を下回ったが、年内の米利上げへの観測は途切れず、円が売られて買いを支えた。米株は雇用統計を受けて早期利上げ観測が弱まって続伸し、日経平均先物の支援材料になった。

　5日までの3連休を控えた持ち高調整の買いも入ったという。この日の9月物高値は1万7160円、安値は1万6850円だった。

　推定売買高は5万9408枚（夜間電子取引、日中電子取引を含む）。

日本国債 政府と日銀の危うい蜜月

日本国債　政府と日銀の危うい蜜月
2016/8/8 2:01 日経新聞

　日銀が半年ぶりの金融緩和に踏み切った7月29日。9月の次回会合で金融政策の「総括的な検証」をすると伝わると、債券市場で長期金利がするすると上がり始めた。


　過去最低水準のマイナス0.3%付近から2営業日後の8月2日にはマイナス0.025%とプラス領域に急接近。「国債を買い続ける緩和策も限界か」（国内証券）との声も市場で漏れた。
　日銀は国債を市場で買う。政府から直接引き受けて財政資金を供給する「ヘリコプターマネー」ではない。将来採用する可能性も否定する。だが違いは薄れつつあり「すでに片足を突っ込んでいる」（BNPパリバ証券の河野龍太郎氏）。

　日銀が毎年買い増す国債は80兆円。1年に新規発行される国債の約2倍の額だ。今年3月末に市場に出回る国債の3分の1を買い尽くし、あと数年で限界を迎える。

　しかも日銀が買い取る価格は額面を大きく上回る「高値づかみ」だ。日本経済研究センターの試算では差額（日銀の損失）の合計は2016年度だけで10兆円に及ぶ。

　日銀はこの損失を数年に分けて計上するが、大規模緩和を続ければ、近い将来の赤字転落は避けられない。ツケは日銀から政府への納付金減少という形で国民が負う。

　財政当局は日銀に「最大限の努力を続けることを大いに期待している」（麻生太郎財務相）。日銀がつくり出したマイナス金利は「まるで打ち出の小づち」（東短リサーチの加藤出社長）。政府は利払いの心配をせずにお金を使えるからだ。


金利の急騰は金融政策の限界を警告する

　事業規模28兆円超の経済対策を打ち出し、リニア中央新幹線の開業前倒しに取り組めるのも「借金が得」という異例の金利環境があってこそだ。
　「物価2%を達成すれば大規模緩和は必ず終わる」と日銀幹部は断言する。だが歴史を振り返れば「金融政策は政治に左右される面がある」（東大の植田和男教授）。

　植田氏が日銀審議委員だった1998年末から99年初め「資金運用部ショック」で1%以下だった長期金利は約2.4%まで跳ね上がった。当時の野中広務官房長官は記者会見で日銀に国債買い取りの増額を要求。日銀は拒んだが、その代償として、ゼロ金利政策の採用を余儀なくされた。

　「資金放出に役立ち、公債発行を容易にし、金利水準の引き下げを促す（中略）一石三鳥の妙手」。旧大蔵省の「昭和財政史」は30年代に当時の高橋是清蔵相が仕掛けた「昭和のヘリコプターマネー」をこう記す。だがデフレ脱却後の財政引き締めに軍部が反発。蔵相は36年の二・二六事件で凶弾に倒れ、インフレは止まらなくなった。

　黒田東彦日銀総裁は緩和の出口や財政再建を黙して語らない。9月の「総括」でも政策の限界に目をつぶるのだろうか。

銀行、営業時間自由に 金融庁 「9時～午後3時」緩和

銀行、営業時間自由に　金融庁 「9時～午後3時」緩和
地域ごとに戦略
2016/7/16 3:30 日経朝刊

　金融庁は「午前9時から午後3時まで」としている銀行店舗の営業時間を実質自由化する。現在は原則、最低6時間は店舗を開けるよう求めている規制を緩和。地域の実情や顧客のニーズに合わせて柔軟に設定できるようにする。銀行の店舗規制（総合2面きょうのことば）を見直すことで、地方銀行の拠点閉鎖を防ぐとともに、戦略的な店舗運営を可能にする。

　金融庁は近く銀行法などの施行規則を改正する。銀行（ゆうちょ銀行含む）のほか、信用金庫、信用組合などを対象に8月中にも実施する。

　同規則は銀行の営業時間を「午前9時から午後3時までとする」と定めている。決済時間を統一する目的で明治時代から続いてきた。銀行は営業時間を自由に延ばすことはできるが、この時間帯を外して営業するには一定の条件を満たす必要がある。

　金融庁は企業などが業務上の支払いに利用する当座預金業務を扱っていないことを条件とする項目を削除する。金融庁によると全国に約1万3000ある銀行店舗の大半が同業務を手がけているという。この条件をなくすことで、銀行は顧客の利便性に配慮しながら、既存の大多数の店舗で営業時間を柔軟に設定できるようになる。

　ネット銀行やコンビニATMの台頭で銀行店舗の存在感は相対的に低下している。利用者ニーズが多様化するなか、戦略的な店舗運営が求められている。

　例えば利用者が午後に集中している店舗なら、開店時間を正午にして、閉店時間を繰り下げるといった運営ができるようになる。住宅地では平日昼間の代わりに夜間や休日の営業を拡充するといった機動的な運営が可能になる。みずほフィナンシャルグループの佐藤康博社長は「（現役世代と取引するには）住宅街で今よりも長く営業するような店舗が必要になる」と指摘する。

　営業時間の規制緩和は地元の人口減少に直面する地銀業界が金融庁に要望していた。営業時間を柔軟に設定できるようになれば、過疎地域でも店舗を閉鎖せずに営業時間の短縮で対応しやすくなる。