●用途と用途内カテゴリーの選択
給料の上昇が見込めず、将来の安定した収入確保を目的としてこれらの賃貸物件を購入する方は多いと思いますが、よく、物件とその将来の入居状況を予想検討することを怠ってはならないと思います。
首都圏でのオフィス需要は今後どれ程拡大するでしょうか。
首都圏周辺の工場群は今後どれ程の雇用を生み出す余地があるのでしょうか。
首都圏周辺の地域経済は今後どれ程拡大するのでしょうか。
これらのすべてが、オフィスビルや賃貸マンションやアパートの入居者を決定する要素なのです。
・・・・・・ここまでが前回のブログでした。
首都圏の地方の主要駅から徒歩５分、約３０戸のワンルームマンション、床面積約４０～４５㎡で満室稼動中の物件があります。
旧地主の相続人が建てたものです。
そのすぐ近隣にある３階建てオフィスビルは、全部で１２室あるうち入居中が２物件です。つまり、１０室が空いた状態です。
この違いが物件の用途による入居率の違いの顕著な例です。
このような物件のオーナーは、旧地主の相続人であることが殆んどです。
しかし、この物件も１０年ほど前は満室状態で稼動していたのです。
この、主要駅の徒歩圏内にある２ＬＤＫの準ファミリータイプの賃貸マンションには、毎週のように分譲マンションの販売情報がポスティングされています。
その内容は、支払っている賃料よりも毎月の支払が少なくなり、３～４ＬＤＫになり、専用駐車場があります。
というものです。
それをあらゆる角度から事細かに漫画入りで表現し、購買意欲をかきたてる内容となっています。
もし、この地域で永住や子育てを検討する人たちであれば、これを購入して引っ越すことは充分考えられますし納得のいくところです。
ようやく入れた入居者が“格好の見込み客”となっているのです。
それでも、諸条件がニーズにあっていれば、仮に空いたとしても数ヶ月以内に入居があるでしょう。
しかし、競争力を失っている物件であれば数ヶ月が十数ヶ月になりかねません。
これが、用途が同じであっても物件の持つ諸条件内容、つまり同一用途内のカテゴリーにおける入居率の違いです。
私の知り合いに、外国人の留学生を対象とした日本語学校を経営している人がいます。ここは、外国人ですから全寮制を行なっています。
しかし、自前の寮を確保していません。
以前は、６畳二間の２ＤＫのアパートを借り上げて、留学生を複数住まわせました。
基準は６畳に二人というものです。
アジア圏の留学生ですから、この位でないと費用が追いつきません。
６畳二間の２ＤＫですと４人の外国の留学生が暮らすことになります。
そのため、ゴミの出し方や何やらで近隣からの苦情が絶えず、地元の家主との間にトラブル続きでした。
その日本語学校では現在はレオパレス21のような、マンスリーマンションを寮として借り上げることを標準としています。
ここに２名ほどを収容すると、ほぼ採算ベースに合う寮としての機能が満足するのだそうです。
同時に、生徒からの評判も良く苦情やトラブルも減ったそうです。
これらの状況から不動産投資を計画するとき、何が重要なポイントとなるかがおぼろげに見えてきませんか。
入居率を決定する要素をどこにおくのか、投資の成否を分ける極めて重要なポイントがあることがわかるでしょうか。
◆今日の祈り
ご慈愛深い父なる御神様、あなたの豊かな恵みと祝福に心から感謝申し上げます。
主の御前にあって愚かで弱く罪深いわたしですが、どうかお許しくださいますように。
主のあふれるほどの恵みを受けながら、今しもべは困難と苦悩にさいなまれています。
年末が押し迫り、ここ十年以上同じ苦しみにあえいでいます。
資金不足がしもべを苦しめているのです。
これまで、数え切れないほどの恵みによってこの困難を乗り越えることができてきました。
今また、主に助けを求めるものでございます。
どうか主よ、しもべの必要を備えてください。
しもべが必要としている資金を整えて下さい。
この年末の必要資金を賜ってください。
どうか主よ、しもべを助けて下さい。
この祈りと願いとを尊き御子、主イエス・キリストの御名前を通して感謝してお祈り申しあげます。
アーメン
給料の上昇が見込めず、将来の安定した収入確保を目的としてこれらの賃貸物件を購入する方は多いと思いますが、よく、物件とその将来の入居状況を予想検討することを怠ってはならないと思います。
首都圏でのオフィス需要は今後どれ程拡大するでしょうか。
首都圏周辺の工場群は今後どれ程の雇用を生み出す余地があるのでしょうか。
首都圏周辺の地域経済は今後どれ程拡大するのでしょうか。
これらのすべてが、オフィスビルや賃貸マンションやアパートの入居者を決定する要素なのです。
・・・・・・ここまでが前回のブログでした。
首都圏の地方の主要駅から徒歩５分、約３０戸のワンルームマンション、床面積約４０～４５㎡で満室稼動中の物件があります。
旧地主の相続人が建てたものです。
そのすぐ近隣にある３階建てオフィスビルは、全部で１２室あるうち入居中が２物件です。つまり、１０室が空いた状態です。
この違いが物件の用途による入居率の違いの顕著な例です。
このような物件のオーナーは、旧地主の相続人であることが殆んどです。
しかし、この物件も１０年ほど前は満室状態で稼動していたのです。
この、主要駅の徒歩圏内にある２ＬＤＫの準ファミリータイプの賃貸マンションには、毎週のように分譲マンションの販売情報がポスティングされています。
その内容は、支払っている賃料よりも毎月の支払が少なくなり、３～４ＬＤＫになり、専用駐車場があります。
というものです。
それをあらゆる角度から事細かに漫画入りで表現し、購買意欲をかきたてる内容となっています。
もし、この地域で永住や子育てを検討する人たちであれば、これを購入して引っ越すことは充分考えられますし納得のいくところです。
ようやく入れた入居者が“格好の見込み客”となっているのです。
それでも、諸条件がニーズにあっていれば、仮に空いたとしても数ヶ月以内に入居があるでしょう。
しかし、競争力を失っている物件であれば数ヶ月が十数ヶ月になりかねません。
これが、用途が同じであっても物件の持つ諸条件内容、つまり同一用途内のカテゴリーにおける入居率の違いです。
私の知り合いに、外国人の留学生を対象とした日本語学校を経営している人がいます。ここは、外国人ですから全寮制を行なっています。
しかし、自前の寮を確保していません。
以前は、６畳二間の２ＤＫのアパートを借り上げて、留学生を複数住まわせました。
基準は６畳に二人というものです。
アジア圏の留学生ですから、この位でないと費用が追いつきません。
６畳二間の２ＤＫですと４人の外国の留学生が暮らすことになります。
そのため、ゴミの出し方や何やらで近隣からの苦情が絶えず、地元の家主との間にトラブル続きでした。
その日本語学校では現在はレオパレス21のような、マンスリーマンションを寮として借り上げることを標準としています。
ここに２名ほどを収容すると、ほぼ採算ベースに合う寮としての機能が満足するのだそうです。
同時に、生徒からの評判も良く苦情やトラブルも減ったそうです。
これらの状況から不動産投資を計画するとき、何が重要なポイントとなるかがおぼろげに見えてきませんか。
入居率を決定する要素をどこにおくのか、投資の成否を分ける極めて重要なポイントがあることがわかるでしょうか。
◆今日の祈り
ご慈愛深い父なる御神様、あなたの豊かな恵みと祝福に心から感謝申し上げます。
主の御前にあって愚かで弱く罪深いわたしですが、どうかお許しくださいますように。
主のあふれるほどの恵みを受けながら、今しもべは困難と苦悩にさいなまれています。
年末が押し迫り、ここ十年以上同じ苦しみにあえいでいます。
資金不足がしもべを苦しめているのです。
これまで、数え切れないほどの恵みによってこの困難を乗り越えることができてきました。
今また、主に助けを求めるものでございます。
どうか主よ、しもべの必要を備えてください。
しもべが必要としている資金を整えて下さい。
この年末の必要資金を賜ってください。
どうか主よ、しもべを助けて下さい。
この祈りと願いとを尊き御子、主イエス・キリストの御名前を通して感謝してお祈り申しあげます。
アーメン
