日本の不動産市場も減速の兆し？

日本の不動産市場も減速の兆しが見えるのかもしれない。特に、7月の分譲住宅が前年同月比25.5％減、マンションが38.3％減というのは、相当な減速の様に見える。賃貸物件だけが増えているが、資金の集まったREITだけが、賃貸物件の拡大を広げているのだろうか。賃貸物件だけが元気と言う状況は、REITにとって難しい局面を想定させる。金利の上昇や不動産価格に煽られて駆け込みの需要が一巡した後では、REITにとって物件のEXIT戦略が描きにくくなる。こうした動きが数ヶ月続くようだと、業者が業者に売る形で急上昇をしてきた日本の不動産市況に曲がり角が来るのも、余り先でないかもしれない。

◎７月の住宅着工は7.5％減
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20060831AT3L3104931082006.html
　国土交通省が31日発表した７月の新設住宅着工戸数は前年同月比7.5％減の10万6649戸となり、６カ月ぶりに減少した。貸家は16カ月連続で増加したものの、持ち家と分譲住宅が減少した。季節調整済み年率換算では120万9000戸で、前月の128万2000戸を下回った。

　持ち家は1.0％減だった。公庫融資による持ち家が24.8％減、民間資金による持ち家も0.2％減となり、いずれも減少した。

　分譲住宅は25.5％減。マンションが38.3％減と大幅に減少し、一戸建て住宅も0.0％減だった。マンションは首都圏、中部圏、近畿圏の３大都市圏での減少が響いた。首都圏は51.6％減の6952戸、中部圏は56.1％減の603戸、近畿圏は25.2％減の2992戸だった。

　一方、貸家は3.1％増となった。民間資金による貸家が4.9％増となり、25カ月連続で増加した。

「住宅の減速、消費にも影響」だけではすまされない！？

1/31の投稿でも書いたように、米国の昨年の米貯蓄率は72年ぶりにマイナスであった。所得以上に消費をしているというこの異常事態が正当化され、余り懸念視されなかったのは、不動産市場の長期的な高騰により、不動産の含み益（ホーム・エクイティ）をベースとしたローンによって、高水準の消費が支えられており、不動産の高騰が続く限り、問題ではないという論理によってであった。

現在、米国不動産市場においては、過去最高水準の在庫が積みあがっているが、いまだ大幅な価格下落は起こっていない。余りに価格上昇が恒常化したために不動産事業者ももう少し待てば事態が好転して、また価格が上昇に転じるのではないか、という甘い期待のもとにHoldしているとも考えられるが、在庫がこれだけ積みあがる中で、その見込みは少ない。一旦、値下げをしなければ売れないというのが常識となった途端に、際限の無い値下げ競争に突入する可能性は大いにある。

米国不動産価格の妥当性についても、色々な議論があるところだが、おそらく2003～2004年くらいまでの価格上昇は、賃料の上昇と金利の低下で正当化できるレベルであった。しかし、賃料の上昇が頭落ちとなり、金利が明確に上昇局面に入った現状では、不動産価格は下がって当然で、そこで下がらないのは、過去の価格上昇によるモメンタムが生み出す幻想－－－早い話がバブルが発生しているというのが正しい理解のように思える。そして、このバブルの要因は、日本のバブルと同じ金利低下による過剰流動性と、あとはREITという新しい投資形態の発達による過剰な資金の流入の２つであろう。

今の頂点での均衡状態は、とても長続きするようには思えず、どこかで価格下落が始まれば、ホーム・エクイティの縮小、ただでさえ不均衡な消費と貯蓄の是正を通じ、米国の消費を直撃しよう。それが、原油高で弱りつつある米国経済のモメンタムでカバーできる範囲なのかどうか、私には非常に疑わしい。米国株式市場が5ヶ月ぶりの高値をつけ、歴史的にも最高値圏にあるが、いつまでもつのだろうか。。。

日本の不動産市場も、米国の後を追って同じ様な状況になりつつあるように思われる。世界的な不動産高騰が長期的な好景気をもたらしたとすると、世界的な不動産が不況が世界的な長期的不況をもたらすリスクは、単なる推定の域を超えた、厳然する事実のように思える。


◎住宅の減速、消費にも影響・ＦＲＢ議長
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20060831AT2M3100E31082006.html
　米連邦準備理事会（ＦＲＢ）のバーナンキ議長は下院議員に提出した書簡の中で「住宅市場の減速は家計の貯蓄率をある程度押し上げる要因になるだろう」と述べた。住宅価格の上昇をあてにした個人消費の拡大に歯止めがかかり、景気の足を引っ張りかねないとの懸念を表明した。

　書簡は共和党のブラウンウェイト下院議員にあてたもので、同議員の事務所が30日公開した。7月20日の下院証言の追加質問に答えた。

　議長はここ数年の住宅価格の上昇が個人消費を刺激し、家計の貯蓄率を押し下げたと指摘。その関係が逆転し、住宅の減速が消費にも影響するとの懸念を示した。

　ただ「可処分所得の増加が消費の緩やかな拡大を後押しし、経済全体の成長を下支えするはずだ」とも指摘。雇用や所得の着実な回復が消費の失速を食い止めるとの見通しを示した。

　書簡は8月18日付で、約2年間続いた利上げを休止した10日後に提出した。