大恐慌！？その293 米住宅在庫の状況 --新築はピークアウト、中古はまだまだ？

米住宅市場の在庫を見ると、新築と中古で若干の傾向の違いが表れてきている。６月の新築住宅在庫は、販売数の１０か月分、３月につけたピークである１１．２か月から徐々に減少。住宅建設数と、販売数のバランスが徐々に取れてきた様だ。

http://calculatedrisk.blogspot.com/2008/07/graphs-june-new-home-sales.html
"Months of supply" is at 10.0 months.
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The months of supply is down from the peak of 11.2 months in March 2008.

 

 

 

一方、中古住宅の在庫は１１．１か月と直近で最高水準。過去最高は１９８２年の１１．５か月とのことであるが、中古市場での在庫の販売数への割合は夏場にかけ例年上昇する傾向にあり、１２か月分を超える可能性も十分にある。

http://calculatedrisk.blogspot.com/2008/07/graphs-existing-home-sales.html
The third graph shows the 'months of supply' metric for the last six years.

Months of supply increased to 11.1 months.

 

 

 

このように、新築住宅市場に改善の兆しが見えつつあるものの、差し押さえ物件が次々と供給される中古住宅市場のすぐの回復は望みにくく、通常底をつけると、回復の早い新築市場の立ち直りも緩やかなものとなる可能性が高い。価格の水準も歴史的高水準であることに変わりがないことから、当面価格低下が需要を下支えする状況が続こう。

 

大恐慌！？その292 米住宅ローン金利急騰 利下げ効果を全て打ち消す

米米抵当銀行協会The Mortgage Bankers Association (MBA)が発表した米住宅ローン金利が急騰している。30年固定ローンは、前週の6.22％から6.59％まで上昇。

この水準だと、おそらくＦＲＢが利下げを開始する前のピークに近い水準。利下げによって、1月には5.5%程度まで下がっていたものが、すっかりと戻ってしまった。

過去の住宅ローン金利http://www.nahb.org/fileUpload_details.aspx?contentID=2727

これはＦＲＢにとって悪夢の事態だろうが、住宅ローン金利上昇は、住宅価格に強烈なプレッシャーを与えるだろう。

○Press Release - Weekly Application Survey

http://www.mbaa.org/NewsandMedia/PressCenter/64044.htm

The Conventional Purchase Index decreased 6.3 percent while the Government Purchase Index (largely FHA) decreased 7.7 percent.
 
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The average contract interest rate for 30-year fixed-rate mortgages increased to 6.59 percent from 6.22 percent, with points decreasing to 1.05 from 1.21 (including the origination fee) for 80 percent loan-to-value (LTV) ratio loans.

The average contract interest rate for 15-year fixed-rate mortgages increased to 6.10 percent from 5.74 percent, with points decreasing to 1.11 from 1.13 (including the origination fee) for 80 percent LTV loans.

The average contract interest rate for one-year ARMs remained unchanged at 7.16 percent with points decreasing to 0.29 from 0.36 (including the origination fee) for 80 percent LTV loans.

大恐慌！？その291フィラデルフィア連銀 州一致指数 レセッションを示す

フィラデルフィア連銀が発表している各州の一致指数によると、6月に経済が拡大をした州は１３州にとどまり、過去のレセッションと同じ水準で底這っている。問題はこの時期がどれだけ続くかであるが、個人消費についての税還付の効果切れ等を考えると、当面底ばうリスクがある。

○Philly Fed State Coincident Indexes for June

http://calculatedrisk.blogspot.com/2008/07/philly-fed-state-coincident-indexes-for.html

This is a graph of the monthly Philly Fed data of the number of states with one month increasing activity.

I've added the current probable recession. Most of the U.S. was in recession in June based on this indicator.

大恐慌！？その290 Roubini教授：米政府は$1Trillion(100兆円）以上の支出が必要

ポールソン米財務長官のGSE救済策で、$25 billion（約2.5兆円）の支出が見込まれているが、NY大Roubini教授は、米政府は最終的に$1Trillion(100兆円）以上の支出が必要になるという。最終的にはGSEに保証されていない住宅ローンの国有化が必要となるが、全銀行システムを国有化するよりはましだという。

○Roubini: More Than $1 Trillion Needed to Solve Housing Crisis

http://finance.yahoo.com/tech-ticker/article/41423/Roubini-More-Than-1-Trillion-Needed-to-Solve-Housing-Crisis?tickers=FNM,FRE,XLF,WM,WB,WFC,BAC

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The timing of Paulson's speech -- and various and sundry media appearances -- is not coincidental. This week, Congress is expected to vote on housing legislation that includes Paulson's plan, which a GAO report said is likely to cost the government $25 billion.

But $25 billion -- or even the GAO's worst-case $100 billion estimate -- pales in comparison to the cost of doing nothing, says Nouriel Roubini, NYU professor and chairman of RGE Monitor.

"We have to find a solution where government intervention prevents a disorderly outcome" in the housing market that leads to a "systemic banking crisis," Roubini says.

The housing bill, which earmarks $300 billion to backstop mortgages after lenders agree to lower mortgage payments, is "a step in the right direction" but "doesn't do enough," he says, predicting the government will ultimately need to spend more than $1 trillion.

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It is that "disorderly" outcome Roubini says the government cannot afford to let happen. With "the charade" that Fannie and Freddie weren't already government agencies over, he believes a nationalization of the 50% of mortgages not owned or guaranteed by Fannie and Freddie will be necessary, and the Frank-Dodd Bill is a small step down that road.

From Roubini's view, nationalizing housing avoids the government having to nationalization the entire banking system, making it the lesser of two evils.

大恐慌！？その289 米住宅市場の底入れは見えず・・着工件数は条例変更の影響

soumaさんからコメント頂いた「米住宅市場の下げ止まりの兆候」についてであるが、結論からすると、HMIが示唆するように、下げ止まりと見るのはまだ時期早尚の様に思われる（むしろ、悪化している可能性も十分にある）。

6月の米住宅着工件数は＋9.1％となったが、ニューヨーク市建設条例の変更の影響が大きく、その影響を除くと許可件数は０．７％増、着工件数は４．０％減であり、下げ止まったとは全くいえない状況（※１）。今後反動で急落するだろう。

また、米住宅価格について、大幅に下がったという報道が続き、もうそろそろ底入れを期待する向きもあろうが、住宅価格の水準を図る有力な指標であるPrice-to-Rent Ratio（住宅価格と賃料の比率）でみると、下がったとはいえまだまだ歴史的には極めて高水準にある（※２）。住宅バブル崩壊を考えると、Price-to-Rent Ratioは歴史的水準よりも下回ってもおかしくないことを考えると、残念ながら下落余地はまだまだ大きい。

着工件数や販売件数は、すでにピークの半分以下となっており、遠からぬうちに底を打つ可能性はあるが、価格下落は今後数年続く可能性が高い。ホームエクイティローンや、ローン債権の悪化など、経済全体へのダメージが大きいのは、住宅価格の下落であるため、当面厳しい下落プレッシャーが続く中で、もうすぐ税還付の効果が尽きる。

おそらく、次の景気下支え策を打ち出さざるをえないだろうが、今後の米景気状況について、まったく楽観を許す状況ではないだろう。

 

※１　6月の米住宅着工件数は＋9.1％、建設条例変更で予想外の増加

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080718-00000036-reu-bus_all

米商務省が１７日発表した６月の住宅着工・許可統計は、ニューヨーク市建設条例の変更の影響で、着工件数が予想外の９．１％増となった。変更の影響を除くと着工件数は４．０％減だった。
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　北東部の集合住宅件数を除くと、許可件数は０．７％増、着工件数は４．０％減となる。

※２　Price-to-Rent Ratio Update

http://calculatedrisk.blogspot.com/2008/07/price-to-rent-ratio-update.html

Click on image for larger graph in new window.

This graph shows the price to rent ratio (Dec 1982 = 1.0) for both the OFHEO House Price Index and the Case-Shiller National Home Price Index. For rents, the national Owners' Equivalent Rent from the BLS is used.

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Looking at the price-to-rent ratio based on the Case-Shiller index, the adjustment in the price-to-rent ratio is probably more than half way complete as of Q1 2008 on a national basis. This ratio will probably continue to decline with some combination of falling prices, and perhaps, rising rents. And the ratio may overshoot too.