問題（１）抵当権者は

問題（１）抵当権者は、その被担保債権について債権全額の弁済が行われるまで、当該物権の全体について、その権利を行使することができる。



解答（１）正しい。
抵当権者は、その被担保債権について債権全額の弁済が行われるまで、その物件（抵当の目的になった物）の全体について、その権利（抵当権）を行使できる。不可分性である。
　　　　　　　
（正解の問題文及び解答文は暗記すること、もしくは暗記しようと努力すること。）

★相続人全員の共有

相続開始の時において相続人が数人あるとき，遺産としての不動産は、相続人全員の共有に属する。

問題（４） 競売開始決定

問題（４）　競売開始決定がなされた自己の所有に属しない宅地について，裁判所による競売の公告がなされた後，入札前に，自ら売主として宅地建物取引業者でない者と当該宅地の売買契約を締結すること




解答（４）　誤り。　違反する。
自己の所有に属しない物件の売買を禁止している，宅建業法の規定に違反する。裁判所で競売が開始されることが決定したと言っても，まだ競売が開かれたわけでもなく，物件は売主業者の所有になっていない。

（本当に、だまされやすい広告です。十分試験場でまちがえにいように注意して読みこんでおくこと）






　　

（要は、建物が滅失２年間対抗できるのであります。）

借地権の登記がなくても、借地上の建物が登記してあれば、第三者に対抗できる（借地借家法１０条１項）。

又、その建物が滅失しても、明認方法を施せば２年間対抗できる（借地借家法１０条２項）。
　　　　　

　（要は、建物が滅失２年間対抗できるのであります。）

◇千里の道も1歩からです。

宅建業者自ら売主となる場合の規制（8種類の制限）も必ず
でます。8項目は暗唱できるまで読んでください。

小さな積み重ねが合格の道です。


千里の道も1歩からです。
ではごきげんよう。


●業務規制


宅建業者自ら売主となる場合の規制（8種類の制限）

１ 自己の所有に属しない物件の売買契約の制限（他人物売買）
２ 手付金の額等の制限
３ 手付金等の保全措置
４ クーリング・オフ制度
５ 損害賠償額の予定等の制限
６ 瑕疵担保責任の特約
７ 割賦販売契約の解除
８ 所有権留保・譲渡担保の禁止

●宅建業者間取引には適用されない

宅地は、

宅地は、

①現在建物が建っている、

②建物を建てる目的で取引される土地、

③都市計画法により定められる用途地域内の土地のことです。

　
なお、登記簿上、宅地となっているかどうかは、影響ありません。

［問 6］ 賃貸借契約（借地借家法）

［問　6］　賃貸借契約（借地借家法）

Ａは、Ｂ所有の建物を賃借している。この場合、借地借家法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

（１）借賃の増額について、ＡＢ間で協議が調わないときは、Ａは増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める借賃を支払えばよい。
（２）Ｂが建物をＣに譲渡した場合、Ａは賃借権について登記をしていなければ、Ｃに対抗できない。

（３）ＡとＢの賃貸借契約に期間の定めがある場合は、Ｂが契約期間満了時に遅滞なく異議を述べ、かつ、正当な事由を有するときは、賃借権は消滅する。

（４）ＡとＢの賃貸借契約に期間の定めがない場合は、当該建物が木造であれば、賃借権の存続期間は30年となる。





［問　6］　解説ーーー　正解（１）


（１）正しい。借賃の増額について、当事者間（ＡＢ間）で協議が調わないときは、借家人Ａは、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める借賃を支払えばよいのです。

（２）誤り。借家権について登記すれば第三者（Ｃ）に対抗できる。借家権について登記していなくても、『建物の引渡し』があれば、同じく第三者に対抗できる。

（３）誤り。賃貸借契約に期間の定めがある場合、家主Ｂが異議を述べ、かつ、正当事由を有するときは、賃借権が消滅する（更新が拒絶される）場合がある。しかしそうするには、家主は、期間満了の『１年前から６ヵ月前までの間』に異議（更新拒絶の通知等）を述べる必要がある。本肢のように「契約期間満了時」に異議を述べてもダメです。

（４）誤り。「借家」契約で存続期間の定めがない場合は、その賃借権は、存続期間の定めのないものとなる。存続期間の定めがない場合に、存続期間が30年となるのは、「借地」契約が締結された場合の借地権です。

一般に不動産業者

一般に不動産業者とよくいわれますが、不動産業には「宅地建物取引業（略称＝宅建業）」「賃貸業」「賃貸管理業」が含まれます。

建物を立てる「建築業」は不動産に関連していますが、分類では全く別のものになります。

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［問 5］ 賃貸借契約（借地借家法）

［問　5］　賃貸借契約（借地借家法）

借地借家法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

（１）木造の建物を所有する目的で借地権を設定するにあたり、地主と借地人の合意により、存続期間を３年と定めた場合でも、その約定はなかったものとみなされ、借地権は契約のときから30年存続する。

（２）土地の賃借人が借地上の建物を第三者に譲渡する場合、地主が自己に不利となるおそれがないにもかかわらず、当該賃借権を譲渡することを承諾しないときは、裁判所はこれに代わる許可を与えることができる。

（３）借地契約満了時に更新がなされなかった場合には、借地人は、地主に対して　時価をもって建物を買取るべきことを請求することができる。

（４）借地契約において、借地権の存続期間、建物の種類及び構造を定めなかったときは、借地権は堅固な建物の所有を目的とするものとみなされ、従って、その存続期間は60年間となる。







［問　5］　解説ーーー　正解（４）


（１）正しい。借地権の存続期間を30年未満（本肢では３年）と定めた場合、合意による約定はなかったものとみなされ、借地借家法は、その存続期間を30年に決めている。

（２）正しい。土地の賃借人が借地上の建物を第三者に譲渡する場合、地主が自己に不利となるおそれがないにもかかわらず、その賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、これ（地主の承諾）に代わる許可を与えることができる。
（３）正しい。借地契約満了時に更新がなされなかった場合には、借地人は、地主に対して時価をもって建物を買取るべきことを請求できる。建物買取請求権です。
（４）誤り。平成４年８月１日以降に施行された新借地借家法は、堅固な建物と非堅固な建物の区別を廃止した。建物の種類及び構造を定めたかどうかを問わず、借地権の存続期間を定めなかった場合の、その借地権の存続期間について、借地借家法は『30年』に決めている。

問題３．宅地建物取引業者

問題
３．宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他の事項を記載しなければならない。






解答３．正しく正解。宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他の事項を記載しなければなりません(業法49条)。
　　　　　　　（宅建業は、免許業務であり、帳簿の記録は公務と知るべし）

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