大恐慌！？その361 米住宅市場 今後2年で20%程度下落？？

投資蚊さんにコメントいただいている通り、ケースシラー米住宅価格指数は１１月さらに下落。ピークからの下落は主要２０都市で25.1%に及ぶが、以下のグラフが示すように、まだまだ下落余地は大きい（※１）。

グラフは名目ベースなので若干わかりにくいが、主要20都市で大雑把なシュミレートをしてみる。

1999年くらいで指数が90、インフレ率3%×10年≒30%と大雑把に見て実質ベースで約120が1999年レベル。指数はピークの200＋αから150＋αまで25%下落しているが、1999年レベルに戻るためには後20%の下落が必要。ブームの後はしばしばオーバーシュートすることを考えると、20%＋αの下落は覚悟する必要があろう。ピークの2006年半ばから、2.5年で25%下落とすると、あと2%下落にあと2年。1999年水準までの下落が完了するのは2011年初頭、と想定される。以上、非常に大雑把な議論であるが、底入れを展望できる状況でないのはよくわかる。そして、これまで金融界にかかったのと同程度の圧力が長期間にわたってかかることも想定される。

中古住宅販売数が伸びたことを好感する見方もあるようだが、差抑え等の投げ売りが支えているだけとの見方が強い様だ。※２が示すように、在庫の絶対量は対前年で減少に転じ始めたのは良いサインだろうが、売りたいけど市況の回復を待っているため在庫とカウントされない”shadow inventory”などが多数隠れていると想定されることや、価格水準がまだ高いことを考えると、当面厳しい状況が続くものと思われる。

 

 

※１　Case-Shiller: House Prices Fall Sharply in November

http://www.calculatedriskblog.com/2009/01/case-shiller-house-prices-fall-sharply.html

Click on graph for larger image in new window.

The first graph shows the nominal Composite 10 and Composite 20 indices (the Composite 20 was started in January 2000).

The Composite 10 index is off 26.6% from the peak.

The Composite 20 index is off 25.1% from the peak.

 

※２　Existing Home Sales (NSA)

http://www.calculatedriskblog.com/2009/01/existing-home-sales-nsa.html

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The second graph shows inventory by month starting in 2002.

Inventory levels were flat for years (during the bubble), but started increasing at the end of 2005.

Inventory levels increased sharply in 2006 and 2007, but have been close to 2007 levels for most of 2008. In fact inventory for the last five months was below the levels of last year. This might indicate that inventory levels are close to the peak for this cycle. Note: there is probably a substantial shadow inventory – homeowners wanting to sell, but waiting for a better market - so existing home inventory levels will probably stay elevated for some time. There is also the possibility of some ghost inventory (REOs being held off the market).