建売住宅の費用内訳

昨日のブログで紹介した建売住宅の販売チラシから近隣土地取引価格

の推定値を求める方法を紹介します。（自己流ですが・・・・・）

 

敷地　３０坪　・　上物　３０坪・・・・・・売出し価格　３５００万円と設定

①　３５００－１００（予め準備されている値引き予算）＝３４００万円

②３０坪×５０万円/坪（並仕様程度の建築工事費）　＝１５００万円

③１５００万円×２５％（販売会社の利益）　　　　　　　　＝３７５万円

④１５００万円×５％（下請け会社の利益）　　　　　　　　　＝７５万円

⑤指定材のバックマージン費用　約５００万円×５％　　　＝２５万円

　　（販売会社へのバック費用は購入者の見積もりに含まれている）

⑥サービス工事予定枠内の外構工事費　　　　　　　　　　　　２５万円

 

建築工事実行工予算　　②－③－④－⑤－⑥　　　　＝１０００万円

 

販売契約時　建築工事費は１５００万円（５０万円/坪）と説明されますが

実際は１５００万円からいろいろ利益の先取りをされ　残り１０００万円。

この１０００万円が実際に工事する職人や専門業者　資材業者への

予算配分です。坪単価は３３．３万円位・・・・・・・・ガッカリでしょ！

 

次にその他検討事項

⑦仲介手数料　　３５００万円×３％＋６万円　　　　　　　　＝１１１万円

　（一般的には建売業者は仲介業者が入ることを前提として　予算を

　組んでいます。直契約なら値引き枠が更に広がります。）

⑧販売上の諸費用（予備費？を含む）　　　　　　　　　　　　　２００万円

　（３ヶ月以上売れないと再値引きやその他の経費がかかります）

 

以上のことから

３５００万円ー１００万円ー１５００万円ー１１１万円ー２００万円

＝１５８９万円　土地関係で１５８９万円の予算と推定できます。

１５８９万円/３０坪＝５２．９万円/坪が土地価格・・・・ガッカリ

現地から少し離れた　１５年前の保留地販売価格は６８万円/坪

やはり　だいぶ値下がりしていました。

 

概算ですが不動産知識として参考になれば幸いです。

 

 

続 日本の人口が減っている

前回　日本の人口が減り始めていることを紹介しましたが

それにともなう変化が私たちの周りで起きています。

 

私が住宅ローンを組んで購入した　住い周辺の土地値段は

大幅に下がったままで　将来の値上がりは望めません。

継続的に　空き地に新しい家が建築されますが　販売予定額

を見るとガッカリします。

建売販売価格３５００万円から　物元の儲け約５００万円を引き　

上物価格１５００万円さらに経費分を引いた金額を敷地坪数で

割れば　土地の坪単価です。

 

この住まいで一生暮らす予定なので　後悔はありませんが

なんとなく　損している気分です。

 

戸建でもこんな状況ですから　賃貸物件を建ててしまった大家さん

はもっと深刻な心境になっているはずです。

古い賃貸物件の空き数は膨大です。

 

それでも　開発業者は地主を説得し　新しい賃貸物件を立て

続けています。

 

地主さんも日本の人口が減り始めたことを認識するべきです。

 

 

日本の人口が減っている

国立社会保障・人口問題研究所の資料では　日本の人口総数のピークは

２０１０年となっています。

戦後　ずーと右肩上がりの人口が下がり始めたのです。

 

現在の様な不況が続けば　結婚しない独身者が増え続け　将来の日本

を支える子供たちが減り続け　日本の人口を維持できません。

 

２０３０年にはほとんどの都道府県で人口減少が始まると予想されいます。

過疎地は益々過疎地化が進み　サバイバル生活に近づいてしまいます。

過疎地の豪雪地帯では急に発病しても　病院にもいけず　医者も呼べない。

人間の持つ生命力のみが頼りの暮らしになります。

 

住民の多い地域に引越しできる家族は幸せで　頼れる家族や親戚もなく

引越ししたくても引越しできない高齢の単身者も多いはずです。

孤独死してもおかしくない状態でも　１人で生きていくしかありません。

 

人口が減っている国では繁栄が望めません。将来の夢が持てません。

少なくとも人口の維持ができる様な政策を望みたいものです。

 

 

太陽電池パネルの性能比較

ソフトバンクの子会社　「SBエナジー」　が１０社の太陽電池パネルの

性能評価を始めました。

 

太陽光発電試験場を建設し　日本メーカー７社と海外メーカー３社の

合計１０社のパネルについて発電性能データーを取り　そのデーター

をリアルタイムで公表し始めたのです。

 

いままでも太陽電池の発電量などの比較試験は行われてきたのですが

リアルタイムの発電量などを公表するのは初めてだそうです。

SBエナジーは少なくとも１２月までデーターを公表し続けるそうです。

 

各パネルは環境によって性能が変わり　日本全国版の性能比較にはならない

と思いますが　今回の試験場周辺における性能は優劣が決まります。

 

各社のパンフレットだけではなかなか性能比較は出来ませんが　今回の比較試験は

言い訳がしにくい状態で優劣が公表されます。

 

パネルの大きさや規格がまったく同じでないのが　下位メーカーさんの救いです。

想定外・・・・・・　設置場所用に仕様変更すれば・・・・・等いろいろ言い分があると

思いますが　ユーザーの目は厳しい判断になると思います。

各メーカー　自信があると思いますが　年末までには１位と最下位が決まります。

 

 

日経平均株価が上昇中

日本銀行が方針変更を発表してから　日経平均株価が

２００円以上上昇しました。・・・・・・・・その後も上昇中！

 

心配な発表もありました。

資産買い入れ等資金を増額し　長期国債買い入れ枠を

９兆円から１９兆円にしたことです。

 

１０年以上前の経済雑誌に　「日銀か国債を沢山買い始めたら

日本経済は破滅に向かう」　と書かれた記事がありました。

タコが自分の足を食べて腹を満たしても　タコ自身のためには

ならず　くり返せば　いずれ死を迎える。・・・・・・・・・・納得！

 

いよいよ　日本経済がおかしくなるかもしれません。

買い入れ枠を増やした以上　いずれ実行するでしょう。

日銀はお金を印刷しまくり　行き先のないお金が悪さをします。

ずーと先のことでしょうが　心配です。

 

 

続 国の借金

前回は　国の借金が増え続けていることを紹介しました。

 

今回はカイル・バスさんが日本の国債に関して怖い指摘を

していることを紹介ます。

 

日本の税収は約４１兆円だが　国債の利子で約１０兆円が

支払われている状態・・・・・・・・・・・・２５％を超えています。

税収のうち国債関連の支出に使っている割合は世界で最悪！

 

もし　金利が１％上がることになれば　新たに約１０兆円の

支払利息が必要となります。

２％上がれば大変なことになります。・・・おそらく財政破綻です。

 

日本の国債は　今まで日本国内の銀行が買い支えてきました。

しかし　買い支える銀行に新たな問題が発生しつつあります。

それは銀行内にあまっていた預金が減り始めたことです。

団塊の世代の大半は　預金を取り崩す　生活に入ってきました。

人口も減り始めました。・・・・・・・・・・輸出産業も落ち目です。

 

日本の銀行が買うから国債の金利が低くなっていたのですが

銀行が買わなくなったら　誰が買うのでしょう？

買い手が少なくなれば　金利を上げて買ってもらうしかありません。

 

日本国債が即　完売されない日がこないことを願います。

 

 

国の借金 新記録！９５８兆円

財務省発表　「我が国の借金が新記録を達成しました！」

今月１０日の発表によりますと　２０１１年末で９５８兆円と過去最大　

国民1人あたりで750万円借りていることになってしまいました。

 

これからも　赤字国債はどんどん印刷され　借金が減る可能性は

ほとんど絶望的です。

人口も減り続けるので　1人あたりの借金は更に大きくなります。

 

私の年代はそんなに先がないので何とかもつでしょうが　若い人たち

にとっては深刻な問題です。

 

「国債は国内消費なのでギリシャみたいにはならない」との考えが

主流ですがほんとに大丈夫でしょうか？

「想定外の動きで・・・・・・」てなことにはならないでしょうか？

 

日本の将来は　限りなく　灰色に見えます。

 

 

次々検出される放射性物質

最近　放射性物質が検出される食材が多くなりました。

２月７日　　　沖縄県検査で一部の沖縄そばからセスウムが検出される

　　　　　　　　（１キログラム当たり２５８ベクレルの放射性セシウム）

　　　　　　　　製麺時に福島県産のまきを燃やした灰をろ過した水を使ったらしい

 

２月９日　　　横浜市保健所が一部の干しシイタケから放射性物質を検出

　　　　　　　　（１キログラム当たり２０７７ベクレルの放射性セシウム）　

　　　　　　　　加工業者は静岡県内　シイタケ産地は特定できず

 

２月１２日　　福島県検査で一部の切干ダイコンから放射性物質を検出

　　　　　　　　（１キログラム当たり３０００ベクレルの放射性セシウム）　

　　　　　　　　福島市内で収穫されたダイコンからか加工されたもの

 

これからも次々といろいろな食材　食品から検出されそうです。

 

我が家で放射能物質対策として取り決めたこと

　　①　毎年恒例だった千葉県　（東京湾海岸）での潮干狩りはもう行かない

　　　　　NHK番組で放送された放射性物質のホットスポットの可能性があり

　　　　　海底のホットスポットは移動するので場所の特定ができない

 

　　②　福島県・茨城県沿岸で捕れる魚貝類に注意する

　　③　東京湾の海底で捕れる魚貝類に注意する

　　④　東京湾に注ぎ込む河川の川下魚貝類に注意する

　　⑤　放射性物質のホットスポットができそうな沼や湖の魚貝類に注意する

まだまだ増えそうです・・・・・・・・・・・・。

 

放射性物質は長～い長～い年数　消えてなくなることはありません。

トランプの　「ババ抜きゲーム」　と同じです。

どこかで放射性物質を水洗いすれば　排水に含まれ水下に移動します。

強い風で飛んでくる土ホコリにも放射性物質が付いている可能性があります。

杉花粉の季節ですが放射性物質が付いている可能性があります。

放射性物質の拡散経路は時間ともに益々複雑になります。

微量でしょうが食物連鎖でいずれ人間の体内に入ってくることでしょう。

体質的に放射能物質に弱い人は大きな障害が起こるかもしれません。 

 

東電原発は　コントロール出来ない放射性物質を大量に作ってしまったのです。

 

 

さいたま市立浦和博物館

この博物館はさいたま市立病院のすぐ南に隣接した敷地に

建っています。

明治１１年に浦和宿に建てられていた埼玉県師範学校校舎

の胴部外観を復元したもので　バルコニーの一部には当時

の建物を解体したときの古材も使われているそうです。

　病院入り口道路の南隣です

　催し物中の案内看板　　

　イギリスの古典様式バルコニーが特徴

 

館内にはいろいろな資料が保管されていますが　お勧めしたいのは

番場小室山遺跡出土人面画土器です。

以前　このブログでも紹介していますが　三室中学校西隣の遺跡で

発掘された縄文時代の価値ある土器です。

 

この土器を見ると　ずーと昔　縄文人がこの地で　粘土をこね　遊びか

宗教的なものかは　想像できませんが　奮闘した姿が見えてきます。

土器は腐りもせず　溶けもせず　ずーと残ります。

 この土器は何度見ても　夢を感じます。・・・・・・・お勧めです・・・・・・・・・

 

 

 

調理最適温度・最適方法メモ

調理等で　最適な温度

①　米をとぐ温度・・・・・・・・・・・１５℃位の水

②　野菜を洗う温度・・・・・・・・・６０℃位のぬるま湯

 

料理等で最適な方法

①　野菜を蒸すとき蒸気の一部を逃がしてやる

続 節約時代（医療費編）

条件により節約できる・・・・・・・・医療費・・・・・・・・・

①　時間外診療をできるだけ控える

②　医療費が１０万円を超えたら医療控除申請をする

③　大学病院で治療を受ける場合は紹介状を持って受付する

④　医療費が高額になったら高額医療費の払い戻し請求をする

　

 

続 節約時代（水道料編）

その気になれば　即　効果のある節約・・・・・・・・水道代・・・・・・・・

①　お風呂の残り湯を洗濯に使い　すすぎを水道水にする。

②　洗い物をするとき　こまめに水栓を止め　流し続けない。

③　食洗機は　入る容量分をまとめて洗う。

④　自宅で草花や植木に水やりする家庭は雨水利用する。

　　　（水道料金が決まると下水料金が決まるシステムを理解する）

⑤　自宅で草花や植木・野菜栽培までする家庭は井戸を利用する。

　　　（自分で実用的な井戸を掘ることも可能です）

 

安価で雨水利用できる方法みや井戸掘り方法は後日紹介します。

続 節約時代（ガス代編）

その気になれば　即　効果のある節約・・・・・・・・・ガス代・・・・・・・・・

　①　ガス燃焼炎を見て　器具のクリーニングを定期的に行う。

　②　商品仕様の耐用年数を超えたら　早めの納得で買い替えする。

　③　煮もの調理に　圧力鍋を使えるものは出来るだけ利用する。

　④　お風呂は家族に協力を求め　連続して入るようにする。

　⑤　プロパンガスの場合　契約期間を超えたら　他社も見積もり比較検討する。

　⑥　都市ガスの最新配管施設状況を調べ　条件が良くなったら切り替える。

 

現在利用しているガス屋さんに相談することをお勧めします。