続 マンション大規模修繕工事

マンションは一般的に１０～１５年で大規模修繕工事が必要と言われています。

 

修繕周期に適切な修繕工事をしておくことがマンションの寿命を延命し　快適な

マンションライフを送るのに必要不可欠と住民誰しもわかっています。

 

総論では大規模修繕工事は賛成ですが　各論の誰が大規模修繕工事の内容を確認

して工事依頼をするかとなると簡単には事が運びません。

 

多くのマンションでは輪番制の理事長が割の合わない業務をこなしているようです。

 

輪番制となれば　築１０～１５年に該当する入居者は何とか自分が理事長就任時に

大規模修繕工事にならないように住民総会で牽制し合います。

 

２回目以上の大規模修繕工事が必要となるマンションでは　入居者の高齢化が進み

管理組合の役員になりたがらない入居者が出てきます。

ましてや理事長となればなおさらのことです。

 

この現状を鑑み　国土交通省が対策の切り札と期待するのが外部専門家の活用です。

昨年　管理規約のモデル　「標準管理規約」　を改正し　マンション管理士や弁護士

らも管理組合役員になれると明記したそうです。

 

外部専門家の活用は管理組合との十分な信頼関係が前提でなかなか難しい問題です。

 

入居者の多い大型マンションでは考え方もいろいろ　話をまとめるには相当の努力

と時間がかかります。

 

「雇われ理事長」　の報酬も日頃の努力に見合わないことが予想されます。

 

マンションはこれからも増え続けますが　「快適なマンションライフ」　はなかなか

難しい世界となりそうです。

続 フルーツトマトに挑戦！

先日　今年のトマトを定植しました。

今年は種まきが３月１５日と遅れたので苗も小さめでした。

 

フルーツトマト化を狙っているトマトは直採種の桃太郎

　深さ２０ｃｍ程度のプランター栽培

　ジャガイモ・レッドオニオンの北側

　限られた太陽光を分け合っている

 

欲張りの３連続日柄調整栽培は工夫が必要です。

 

その他のトマトは地植え

　大玉６本・中玉６本・ミニ４本

 

 

　絹サヤインゲンの間に中玉６本

　　５月収穫

 

ここも欲張りの連続栽培でブロッコリー　➡　絹サヤインゲン

➡　トマト　・　キュウリ　と計画しています。

 

欲張り連続栽培も工夫次第で意外と収穫が楽しめます。

マンション大規模修繕工事

現在輪番制でマンション管理組合の理事長が回ってきた方は　不慣れな

確認事項と取りあえず承認印押し作業で苦労していると思います。

 

管理費の安さでリプレイスを狙うマンション管理会社の狙いは大規模

修繕工事・・・・大規模修繕工事の利益で管理費の安さは十分補える。

 

輪番制のマンション管理組合役員・理事長で複雑な大規模修繕工事の

見積内容を理解できる人は少数だと思います。

 

リプレイスで入れ替わったマンション管理会社は　管理組合のチェック

能力を十分理解して　拒否直前までの暴利を貪ります。

 

大規模修繕工事後は特に暴利見積が多くなり　管理組合の抵抗に対して

管理撤退を意識して勝負をかけてきます。

 

表面はにこやかな対応をする管理会社フロントはしたたかです。

「我が社を外してマンション管理が出来ますか？」　が根底にあります。

 

八方塞がり状態のマンション管理組合にニコニコ近づいてくるのが悪徳設計

コンサルタント会社です。

 

国土交通省は１月２７日　マンション大規模修繕工事の発注で設計コンサル

タントを活用する際の注意を促す通知（国住マ第４１号・国土建労第１０２号）

をマンション管理業界４団体に出しました。

 

比較的管理レベルの高いマンション管理組合では　大規模修繕工事で設計と施工

を分離して施工業者を競争見積方式などで決定する設計監理方式を採用すること

が多くなりました。

 

そこに盲点を見つけた悪徳設計コンサルタントは専門知識をフル稼働して　利益

相反行為を行っているようです。

 

悪徳設計コンサルタントの手法は多岐にわたり　インターネットで多くの事例が

紹介されているので一見に値します。

 

これからもマンションは増え続けます。

避けられない輪番制の理事長には荷が重く　何も考えずめくら印を押したくなる

気持ちも解ります。

 

マンション生活は快適ですが　抱える問題も多いようです。

公益社団法人理事会

公益社団法人の運営をしている理事会の不正が相変わらず

発生しています。

 

今回は　「全国老人福祉施設協議会」　で役員や関係者の

高級飲食店での飲食費を　「会議費」　として不正処理を

繰り返していたそうです。

 

全国老人福祉施設協議会は特別養護老人ホームやデイサービス

センターなど約１万５００施設・事業所が加盟し　運営費の

８割以上を会費で賄っているそうです。

 

安月給・経費削減で苦労する現場をよそに集めた血会費を一部

のぼけ理事の役得心で散財することはほぼ犯罪と思います。

 

東京・赤坂の料亭で　「元議員を偲ぶ会」　１４人分で５４万円

２次会は銀座のクラブで１１人分５５万円を会議費として処理。

 

料亭やクラブでお酒を飲んでどんな議題で会議をしたのか？

 

今回　「法人としての管理・運営能力の欠如が疑われる。公益

法人認定法に違反している恐れがある。」　との追及に対し一部

の理事が損害を賠償する考えを示したそうです。

 

理事になる方はそれなりの実績が有り　人徳がある方が多いと

思いますが舞い上がってしまう軽率な人も出てきます。

 

問題は　この軽率な理事が例外なくリーダー格となり　集団で

赤信号を渡ってしまうことです。

 

３月の総会で会長を含む理事２９人中２８人が辞意を表明したこと

がせめてもの救いです。

 

次の理事になる方々が人徳のある人たちであってほしいものです。

続 太陽光発電バブル崩壊

４月５日　福岡地裁で大手太陽光関連企業が破産開始決定を

受けたそうです。

 

負債総額は約５２億　　会社設立して１２年の活動でした。

 

時の政府と高級官僚の口車に乗せられ　太陽光発電バブルに

全力投入・・・・政策変更で事業停止に追い込まれました。

 

太陽光発電で先行していたドイツの状況を知らされることなく

知る努力もしない経営者の責任です。

 

これからも　安易に太陽光発電事業に参入した業者の淘汰が続き

運転資金が十分ある小数の業者による統合が始まりそうです。

 

時の政府と高級官僚は　これからも不況対策として次々保護事業

を推進しますが　将来性を十分検討しないとよくある政策変更で

今回の様な事例がくり返されそうです。

続 フルーツトマトに挑戦！

今日は天気も良く　初夏の様な暖かさで園芸日和です。

 

杉並区にお住いの森田さんが考案した　「深さ２０ｃｍ位のプランター

でトマトを栽培する」　を模倣してみました。

 

栽培場所は　後日雨避けシートを設置するためサンルームの南側

　

（写真をクリックすれば拡大するので組み合わせが解ります）

 

トマトの苗がまだ小さいので取りあえず　南側にジャガイモを栽培して

トマトを栽培する予定のプランター内ではレッドオニオンを栽培します。

 

ジャガイモとレッドオニオンは５月末頃には収穫できるのでトマト栽培

とは重複してしまいます。

それぞれの成長期を調整して　欲張り３種類連続栽培に挑戦です。

 

 

　　欲張りな栽培計画

この栽培計画が上手くいけば　トマトの連作栽培問題が一部解決します。

 

我が家の菜園は狭いので　トマトの連作障害を避けるため栽培場所の

移動に工夫が必要でした。

土の入れ替えが前提のプランター栽培なら連作障害問題が解決します。

 

根の伸びを抑えるプランター栽培でトマトの糖度を上げられたら　私の

好きな　「一石二鳥の世界」　となります。

 

新しいことに挑戦するのも園芸の楽しみです。

我が家のサクランボ

見沼用水沿いの桜も盛りを越え　桜吹雪が見える状態になってきました。

 

我が家の桜　「ナポレオン」　が今年も開花し始めました。

　　やや地味な桜です

花はそこそこ咲きますが　サクランボになる確率が低いのが難点です。

 

サクランボは２品種を混植しないと実がつかないと聞いていますが　昨年は

本命の　「佐藤錦」　が少し花を咲かせた状態から枯れてしまいました。

 

今年は相方として　「アメリカンチエリー」　を植えることにしました。　

　一見　鉢植えに見えますが底なしの筒植え

 

我が家の庭は排水が悪く土が乾燥しにくいので　底なし筒で高うね状態で

育ててみます。

 

今年は　「アメリカンチエリー」　の花は咲かないので　「ナポレオン」

のサクランボはほぼ期待できません。

 

迷えるミツバチがよそ様の花粉を運んで来てくれることを期待するだけです。

 

２～３年は期待しないで育てます。

続 アスクル倉庫火災

消防庁と国土交通省は１２日　アスクル倉庫火災について第２回

会合を開催したそうです。

 

あれほどの大火災になってしまった原因で　まず挙げられたことは　

防火シャッターが想定通りに動いていなかったことでした。

 

防火シャッターによる防火区画が出火初期に想定通りに出来上がって

いれば　防火区画内の火災で済んだ可能性が有ります。

 

今回もよくある　「想定外でした」　の報告が繰り返されたようです。

 

防火区画を想定していた防火シャッターの６０％余り　およそ８０の

シャッターが正常に閉まっていなかったそうです。

 

原因として挙げられたのが　シャッターへ信号を送る電気系統のもろさ。

 

今回の火災では近くの火災報知機が作動する前に　配線が焼けたりして

多くの防火シャッターに信号が届かず　一部のシャッターしか正常に作動

しなかった可能性が有るそうです。

 

不沈戦艦と言われた　「武蔵」　が船体側面の弱点を攻撃され　「想定外」

の撃沈・・・・・・・・・船体側面の経費削減仕様の結果でした。

 

防火区画を防火シャッターに頼るなら２重３重の強い電気系統が必要です。

 

 

次に挙げられた項目に　倉庫内の大量商品群問題が有りました。

 

商品の中には可燃性のある危険物相当も有り　一定以上の量が集まった時は

危険度が大きくなります。

 

危険物相当の商品が特定のシーズンに大量発注され　倉庫内に集積される

ことは十分考えられます。

 

効率最優先の巨大倉庫はまだまだ新たな問題が出てきそうです。

 

法整備が検討されると　防災業界の新たな　「特需」　になりそうです。

我が家の盆栽

第８回世界盆栽大会inさいたまが４月２７日から開催されます。

世界中の盆栽愛好家からの注目度が高まっているそうです。

 

我が家でも一風変わった盆栽を栽培しているので紹介します。

 

 盆栽ドラゴンフルーツ

草丈は20～40ｃｍでミニドラゴンフルーツが収穫できます。

最高糖度は15度ほどあり　さっぱりした食味です。

 

以前　沖縄で買ってきたドラゴンフルーツをサンルーム内で

栽培しましたが　毎春　根腐れで成長が進まず断念しました。

 

栽培をあきらめる前に一応　対策もしました。

　柱状サボテンにドラゴンフルーツを接ぎ木

（写真をクリックすれば接ぎ木状態が見えます）

根腐れ対策で写真左側の様な柱状サボテンを根元で切断し　その

上にドラゴンフルーツを接ぎ木（写真右側）してみました。

 

接ぎ木したドラゴンフルーツは1.5ｍ位まで成長しましたが実を

付ける兆しがないのであきらめました。

 

 

　　世界でただ一つの創作盆栽サボテン

 

台木は梅キリン　接ぎ木したサボテンの名前は解りません。

梅キリンは継続栽培しているので　また別のサボテンを接ぎ木して

見る予定です。

　　小枝にサボテンを接ぎ木する

 

 

　　盆栽ミニパイナップル　

以前　沖縄旅行で買ってきた観賞用ミニパイナップル　

右写真の様なパイナップルを鉢植えすると　3年ほどで実をつけます。

我が家に来てから繰り返し栽培で　もう何代めかわからない状態です。

 

 

　　盆栽トマト

　サンルーム内なら冬でも収穫できる

 

最初はレジナですが3種類のミニトマトと混じり合い　15回ほど

直採種　繰り返し栽培しています。

固定種化狙いで栽培し続ける予定です。

 

我が家の趣味盆栽はこれからも種類が増えそうです。

続 我が家のイチゴ

花盛りだった桜は今日の雨でだいぶ散ってしまったようです。

 

バルコニーに置いてある我が家のイチゴプランターはまだ花が

次々咲き続けています。

 

　バルコニーは端境期で野菜が少ない

 

現在栽培されているプランターは３鉢だけ　ニラ２鉢とイチゴ

１鉢　他の鉢は５月に入ったらオクラ・モロヘイヤ・パプリカ

の苗を植えつける予定です。

 

　　　　イチゴプランター

（右の写真をクリックすれば小さなイチゴが見える）

 

昨年は１株だけだったので葉が十分広がることが出来ましたが

今年は株間が狭く窮屈な状態になってしまいました。

 

昨年　イチゴを収穫した母株から３本ランナーが伸びて子株

ができ　その子株から更にランナーが伸びて孫株・・・・・。

 

最終的には５０株以上に増えてしまいました。

 

イチゴプランターは５鉢作りましたが　もう少し増やして植え

付け株数を減らすべきでした。

 

５月中旬頃から美味しいイチゴが沢山収穫出来そうです。

 

 

先日　埼玉県で約２０年ぶりに開発したイチゴの新品種が新聞

で紹介されていました。

愛称は　「かおりん」「あまりん」　の２品種。

 

「とちおとめ」　を超える糖度だそうで　早めに苗を手に入れ

育ててみたいものです。

免震ゴム交換工事

先日の新聞で気になる免震ゴム交換工事に関する記事がありました。

 

毎日新聞の取材で分かったそうですが　長野市役所第１庁舎・芸術館

で免震ゴムの交換後　外壁の複数個所で破損があったり　コンクリート

外壁に細かいひびが６８６ケ所見つかったそうです。

 

この件については　市からの公表は無く　「補修済みで安全上の問題は

ない」　と説明しているそうです。

 

免震ゴムについては　以前性能データ偽装問題が話題となり　私も関心を

持っていました。

 

私が初めて免震ゴムを見たのは　都内のＲＣ造１０階建のマンション内です。

 

マンション地下空間で　直径1.5ｍ位　高さ0.8ｍ位の免震ゴムが各支柱と基礎

の間に設置されており　将来　どのような方法で建物の水平を保ちながら交換

するのか　ジャッキアップ装置が想像できませんでした。

 

免震ゴムの設置例は歴史も浅く　耐用年数から考えると　免震ゴム交換工事は

ずっと将来のことと思っていました。

 

今回の事例は　たまたま東洋ゴム工業の性能データ偽装問題を受け　2015年8月

から16年3月まで免震ゴム90基を交換した施工例です。

 

免震ゴム交換工事は高度の施工技術が必要で　水平を保つ上で想定外の強制変形が

ひび割れとなった可能性も否定できません。

 

コンクリートは一度ひび割れすると　補修工事をしても強度的に一体化することは

期待できません。

 

将来　タワーマンションでの免震ゴム交換工事が多く発生するはずです。

免震ゴム交換工事の検証・改善が進んでほしいものです。

続 我が家のブロッコリー

今年活躍したのブロッコリーもそろそろ終了となります。

　スティックタイプで４回目の収穫

 

先発のブロッコリーは栽培終了（１１～１月収穫）で既に

サヤインゲン（１２月に種まき）２列に変わっています。

 

中央のブロッコリーは後発で２月から収穫していました。

 

後発ブロッコリーは品質が良いので種取もする予定です。

　１つだけ残して種を取る

 

ブロッコリーはもう１回収穫してから処分します。

その後　トマトを植えつける予定です。

 

野菜が急成長する春は作物の切り替えで作業量が増えます。

続 見沼用水桜開花情報

昨日の暖かさで桜の開花が一気に進んだようです。

 

今朝の桜並木の写真です。

　　ほぼ満開

　

今週は日曜日に雨が降るかもしれないので　土曜日

までが花見のチャンスだと思います。

 

ヒヨドリが朝から花見で戯れていました。

続 我が家のイチゴ

我が家のイチゴは今が花盛りです。

 

窓を開けるとバルコニー　そこでイチゴが育っています。

　沢山の花が咲いている

（写真をクリックすれば花がよく見えます）

 

 去年　娘が1株の苺を買ってきて１０ｺ位のイチゴが収穫できました。

自分で育てたイチゴは適度の甘さと酸味が有り　美味しいものです。

 

その後ランナーが伸び始め　次々と子株が増え続け　60株越え

となりました。

 

その子株を6ｺのプランターに植えつけ　イチゴ三昧を狙います。

今回はジャムつくりも挑戦できそうです。

 

　イチゴの隣はニラ

ニラは年3回収穫でき　便利な野菜です。

春一番の収穫は　ニラ玉・・・・・・・家族に好評です。

続 IPO

野村證券から　「ＩＰＯ補欠当せん」　のお知らせメールがありました。

 

前回　スシローＧＨＤ（３５６４）のＩＰＯ当せんにこかかわらず　購入

申し込みしなかったのでしばらくは落選続きと思っていましたが　人気の

低いＬＩＸＩＬ ＶＩＶＡ（３５６４）を補欠当せんで振ってきました。

 

このＩＰＯも巷の評価はＤアンダーですんなり食指が動きません。

 

上場パターンも再上場で親会社ＬＩＸＩＬグループ（５９３８）が売り出す

ようなＩＰＯで上場ゴールの可能性を感じます。

 

スシローＧＨＤはいまだに公募価格割れの状態で苦戦しているようです。

 

今日も場の後半に下落した株価を　販売関係会社が資金力で何とかサポート

したようなチャートとなっています。

 

今回補欠当せんですが　購入申し込みするとすんなり繰り上げ当せんする

ような気がします。

 

申込期限まで評判を確かめてから決める予定です。