続 マンション環境が変わる

先日　クローズアップ現代　「都会のマンションに異変！」　を見て時代

の流れを感じました。

 

人気のタワーマンションは都内で７８０棟　まだ建設が続くようです。

 

一方　話題になりにくいマンションの空室　都内２３区内で５０００戸

を超え　これからも増々増え続けると予想されています。

 

マンション所有者の高齢化が進み　マンションの老朽化と共により困難な

問題も増えているとのことです。

 

いろいろな問題事例が紹介されていましたが　相続放棄が一番解決困難な

問題だと思います。

 

相続放棄物件の現金化は経費もかかり　マンション管理組合で解決するには

かなり苦労するケースが増えると予想されています。

 

マンション管理組合の役員は輪番制が多く　今年　管理費・修繕積立金の

滞納者へ催促する立場のマンション管理組合理事長が　収入の急変で数年後

に滞納者として催促されることも有り得ることです。

 

マンションは建物が一体なので　区分所有者は運命共同体として果たすべき

役割があります。

 

「マンションは鍵１本で気楽に暮らせる」　と言われていますが　将来大きな

悩みを抱える可能性が高い物件です。

 

私は　「戸建を選んで良かった」　との思いです。

不動産価格

インターネットで湯沢町のリゾートマンションの実情が

紹介されていました。

 

バブル期に建設されたリゾートマンションが不人気で

価格が暴落　当時の新築価格３０００万円物件が現在

「ほぼゼロ円」　の状態になってしまったようです。

 

大小合わせて約１万５０００戸分の　「負の不動産」　の所有者

の悩みは尽きないようです。

 

３０㎡程度の住戸でも　管理費や修繕積立金・固定資産税の

支払い合計は年間３０万円前後　駅近で広い住戸なら５０万

円超えも有り得るそうです。

 

時々でも利用できれば多少利用価値があるかもしれませんが

大半の住戸は利用されず　放置されているようです。

 

「タダでもいらないマンション」　当時予想できない事態です。

 

不動産価値は世の中の変化と共に変わります。

２０２０年東京オリンピック後・２０２２年問題・人口減少

不動産価格がどうなるのか注目です。

続 ハザードマップ

消費税率引き上げ前の住宅売込み営業が活発になってきました。

 

家を建てたり購入する時　建築工法や建築業者選びに時間をかけますが

建設地の環境をハザードマップで確認することも大切です。

 

地震や浸水　土砂災害リスクを知ることが出来るハザードマップは

各自治体で手に入れることが出来ます。

 

自治体によりますが　「重ねるハザードマップ」　が手に入る場合は

１枚の地図で色々なリスクを知ることが出来ます。

 

区画整理地や造成地は注意が必要で　以前　どんな地形だったか調べる

必要があります。

 

きれいな造成地であっても　造成前は湿地帯であったり　水田であった

場合は　造成工法　造成業者の確認が必要です。

 

区画整理地の場合　高台に住まいを構える農家に造成前の状況をお聞き

出来れば　リスクのある地区が解ります。

住宅用太陽光発電の結末

インターネット上では相変わらず住宅用太陽光発電の広告

で溢れています。

省エネ住宅として住宅用太陽光発電が標準装備されている

建売住宅も多く見かけます。

 

省エネ効果を謳っていますが　住宅購入者に太陽光発電設備

の本当の収支を正しく説明しているとは思えません。

 

今年　ある一般的住宅に太陽光発電設備を設置した事例では固定

価格買い取り制度が満了する１０年後で約２００万円の赤字が

想定されたそうです。

 

太陽光発電設備の耐用年数は２０年以上は問題なく発電できるよう

ですが問題は売電価格です。

 

固定価格買い取り制度満了後　買い取り価格が急落するとは知らず

売込み営業マンの安易な収支計画を鵜呑みにしていたようです。

 

２００９年から始まった固定価格買い取り制度の期限は２０１９年。

来年の１１月から契約満了を次々迎えます。

 

契約満了後の選択肢は２通り

①　現在の電力会社もしくは他の小売電気業者と売電契約

　　販電価格はかなり買いたたかれると思われます。

 

②　自家消費

　　蓄電装置等の新規投資が必要（小規模でも約８０万円～）

 

全国の住宅用太陽光発電固定価格買い取り制度満了は２０１９年末

までに５３万件。その後も毎年続々と満了となります。

 

国策で始まった太陽光発電ですが　事業用はともかく住宅用はこの先

明るい未来はなさそうです。

 

住宅用太陽光発電の売込みには注意が必要です。

生産緑地

住宅街に点在する畑や果樹園は　季節の変化や緑で安らぎを与えてくれます。

 

地価が高い住宅街でも畑や果樹園として成立する理由は　土地にかかる税金

が非常に安い　「生産緑地」　を選択しているケースがほとんどです。

 

相続税対策として売却を前提の畑もありますが　宅地並み課税のため税金の

支払いで苦労しています。

 

生産緑地に指定する制度が始まってから指定期限の３０年後は　２０２２年

となります。

 

生産緑地は全国に約１万３千ヘクタールあり　３大都市圏に集中しています。

 

その約８割が指定期限を迎える２０２２年　所有者の多くが高齢化しており

税金対策などを理由に一斉に農地を売り出す可能性が高くなるはずです。

 

２０２０年開催の東京オリンピックが終わると景気は下り坂へ・・・・・・。

 

日経株価も下がり始め　翌年には信じられないほどの株安になっていることが

予想されます。

 

そんな不況感の中で約１万ヘクタールもの農地が一斉に売り出されたら　宅地

の急落は避けられません。　

 

最近の新聞で埼玉県南部の住宅地の値上がりが目立つとの記事がありましたが

４年後を考えると　土地取得は慎重に検討することをお勧めします。

デフレからインフレ？

先日の新聞で埼玉県南部の住宅地の上昇が目立つとの記事が

ありました。

人口流入が続く地域はマンション用地の需要が強く　地価が

上昇するようです。

 

日本銀行の大規模金融緩和によって余ったお金が　まず都心

の投資に使われ　地価の上昇　億ションが立ち並びました。

 

その経済効果が波状に広がり　地方の拠点都市まで向かい始め

一部でバブルの様相が出ているそうです。

 

日頃の生活では　まだまだデフレが続いているように思えますが

値下がりが続いた地価が下げ止まり　ついに上昇が始まったこと

はインフレの芽かも知れません。

 

ただし上昇に転じた土地は都市部が多く　下落続きの地域もあり

二極化傾向が出てきているようです。

 

大規模緩和は５年も続き　まだ続けるようなので　インフレの芽が

育つかもしれません。

 

２０１９年には消費税ＵＰが予定されているので　景気は落ち込み

育ったインフレがまた枯れてしまいそうです。

 

２０２０年は米大統領選挙　米金利４％超え　株価大幅下落？・・・。

日本はデフレに再突入するかもしれません。

 

２０２２年には生産緑地問題　マンション用地のバーゲンセールが

始まり　「億ション」　の評価が大幅下落するかもしれません。

 

短命のインフレとなりそうですが　消費税率の引き上げまでは何とか

育ちそうです。

 

暗いデフレよりも明るいインフレのほうが夢を感じます。

マンションの民泊活用

先日の新聞で　マンション管理組合への民泊に関する調査結果が

紹介されていました。

 

マンション管理業協会によると　会員企業が業務を受託している

マンション管理組合のうち80.5％が民泊を禁止したそうです。

 

マンションで民泊を始めるとトラブル発生や住環境悪化に対する

強い警戒感が鮮明になっているようです。

 

民泊容認は0.3％　残り19.1％は検討中か何もしない状態だそうです。

 

マンション管理組合がうまく機能していないマンションでは無許可

民泊営業が増え　トラブル発生が増えそうです。

 

中古マンションの購入を検討する時　民泊の有無・管理組合費の滞納

状況等十分に注意したいものです。

ビル駐車場の設置義務緩和

先日の新聞に　ビル駐車場の設置義務が緩和される記事がありました。

 

公共交通機関が整備されている都市部では　渋滞が発生することが多い

車利用より　身近な電車・バス利用のほうが便利です。

 

若者の車離れも進み　駐車場の空きが目立つ地域もあるようです。

 

マンションの付置義務駐車場も利用者が少なくなり　空き対策で苦労して

いるマンション管理組合が多いと聞いています。

 

国土交通省は　「駐車場の過剰な整備は社会的な損失を生んでいる」　と

方針転換を決め動き出したようです。

 

これからは　過剰な付置義務駐車場を時代に合った規模に抑え　余った空間

を防災対策に利用できれば　より安全な街並みにつながると思います。

木造３階建て住宅の規制緩和

都市部に人口が集中するようになり地価が上昇　戸建住宅も２階建て

から３階建てが多くなりました。

 

木造３階建ての建設ラッシュは１９９６年（平成８年）４万棟/年だった

そうです。

 

その後は不況で徐々に減少しましたが　２００２年（平成１４年）からまた

増え始めたそうです。

 

都市部に木造３階建てを購入した方も　高齢者の仲間入りする年齢になると

３階部分の利用法が変わり　物置状態になっている家庭も多いようです。

 

地価が高いので敷地は狭く　１階は車庫利用　２・３階が居住スペースで

暮らしの変化に合わせた内部の模様替えも簡単にはできません。

 

何れ今まで通りの生活が出来なくなると考え　中古住宅として売却を検討

している方も多いと思われます。　

 

先日の新聞に　国土交通省が木造３階建て戸建て住宅の転用がしやすくなる

建築基準法改正案を今国会に提出する動きが載っていました。

 

増え続ける空き家の活用を促すため　３階建て戸建て住宅を福祉施設や旅館

に転用する際　警報設備の設置などを条件に耐火構造にしなくてすむように

なるようです。

 

現行制度では　３階建て戸建住宅を転用する場合耐火構造にする必要があり

建て替えと変わらない費用がかかりました。

 

立地条件が良ければ　中古３階建て住宅の値上がりが期待できそうです。

宅配ボックス

国土交通省は　宅配ボックスをマンションの共用廊下に設置した場合は延べ床

面積の算定から除外するように明確化すると発表したそうです。

 

今まで　マンション共用廊下の宅配ボックスを容積率の算定に含めるかどうかは

自治体ごとの判断で行われていいましたが　今回の発表でようやく統一される

ことになりました。

 

マンション計画は土地の有効利用を高めるため　法令で許される限度いっぱいの

容積率で設計されることが多く　共用廊下に設置される宅配ボックスが床面積に

含まれるか含まれないかは大きな問題でした。

 

宅配は留守による再配達が多く　宅配ボックスの設置が望まれていました。

 

これでマンション住民の便利性向上と宅配業者の負担軽減となり　便利で快適な

暮らしとなりそうです。

続 マンション大規模修繕工事

昨夜のテレビ番組　「ＮＨＫのクローズアップ現代」　テーマは

マンション修繕の闇・・・・・・・・・やっぱり本当だったんだ！

 

マンションがどんどん建てられ　全国民の１割がマンション暮らしを

しているそうです。

 

「マンション暮らしは鍵１本で安心・安全・快適な生活が送れる」　との

触れ込みで安易に購入している人が多く　管理組合に入ってマンションを

維持管理していくとの気構えが薄い人がほとんどです。

 

戸建住宅で暮らしている人は　自分の責任で家の状態を判断して維持管理

するため　リホーム業者選びや工事費のチエックは念入りに行います。

 

マンション暮らしの人達は　管理組合役員が輪番制となっているケースが

多く　修繕積立金の値上げには反対するが修繕積立金の使い方については

あまり関心が無い人がほとんどと思われます。

 

マンションの定期修繕工事が近くなると　輪番で運悪く理事長に当たった人

は　工事が次年になるように努力します。

 

マンション修繕工事の内容は複雑で　輪番の理事長が修繕工事全容を理解する

のは非常に困難です。

 

まれに建築知識のある人が理事長に当たり　無償で奮闘努力しても　「理事長

は業者選定や工事費決定に当たり　お金をもらった・・・等」　批判を受ける

こともあります。

 

そのためマンション管理組合各役員はコンサル会社やマンション管理会社の

提案を出来る限り穏便に回覧し　総会で成立させようとします。

 

この状態では　コンサル会社やマンション管理会社が利益を貪りたくなるのも

十分予想できます。

 

修繕工事の規模によりますが　工事費の10～20％がコンサル会社やマンション

管理会社へ流れる実態を知る必要があります。

 

対抗策はマンション住民の意識改革しかありません。

戸建住宅に住んでいる感覚にならない限り　悪質業者は安泰です。

続 タワーマンション

東京オリンピックで注目される都内のタワーマンション　相変わらず投機の対象

として人気があるようです。

 

裕福層の外国人による投機買いもあり　高価格での取引が話題になります。

 

憧れのタワーマンションですが　昨日放送されたＮＨＫスペシャル　「シリーズ

巨大危機」　直下地震・新たな脅威　超高層マンションが・・・・・は注目です。

 

免震装置付きのタワーマンションは長周期パルスに弱い事実が解り　新たな対策

が必要になったようです。

 

免震装置付きのタワーマンションは全国に多数建てられ　活断層が近い物件は

今回の放映によって価格が下がるかもしれません。

 

マグニチュード７以上の地震が発生するかもしれない活断層は全国で１１３ケ所

あるそうで　タワーマンション住人はネット検索していると思います。

 

タワーマンションの避難階段が少ないことも問題と指摘されていました。

 

大地震発生時はエレベーターでの避難は期待できず　頼りになるのは自分の足

避難階段に住民が殺到し　大混乱になることが予想されます。

 

地上１００ｍの世界から自分の足で地上まで降りるのは大変だと思います。

 

昔見た映画　「タワーリング・インフェルノ」　を思い出します。

タワーマンションは　「安心・安全・快適」　と言い切れないようです。

続 マンション環境が変わる

不動産経済研究所の調査では今年の上半期（１～６月）に発売された

首都圏（１都３県）のマンション価格が上昇傾向で　１戸当たりの

平均価格が5884万円だったそうです。

 

バブル期の最高値は91年で6450万円・・・・・かなり近づいています。

 

東京オリンピック開催に向かってまだマンション価格が上がりそうです。

 

近所付き合いがいらず　プライベートが守れる便利な大都会のマンション

孤独を好む人たちには最高の住まいです。

 

今年に入って　この希薄な人間関係の維持が守れなくなる　「民泊」　の

検討がマンション管理組合で行われています。

 

年齢も年収も違う各マンション所有者が話をまとめるのはかなり困難です。

 

「民泊」　以外にもマンションの経年変化で大規模修繕問題もあります。

 

一戸建てなら家主の一存で決められるが共同所有のマンションでは話合い

が必要です。　

 

「鍵一本で安心・安全なマンション暮らし」　と言われていますが　意外と

煩わしい気苦労が有りそうです。

続 マンション環境が変わる

訪日外国人旅行者が増え　住宅宿泊事業法が年明けにも全国解禁

されるため　民泊仲介事業への参入業者が相次いでいます。

 

楽天の子会社・ＫＤＤＩの子会社・中国の民泊仲介大手・米大手

民泊仲介業者・・・・等　これからも参入業者が増えそうです。

 

民泊仲介業者の営業準備は進んでいますが　受け入れ態勢検討中

のマンションは混乱していると思います。

 

マンション所有者は家族構成・経済状況・生活スタイルがばらばら

で　民泊事業を希望する人や反対する人・無関心な人・賃貸で貸出

している人・・・・いろいろだと思います。

 

国土交通省からの　「標準管理規約」　に民泊サービスに関する条項を

追加した改正案の検討も　マンション管理会社におまかせで住民間の

話合いが進んでいないと思われます。

 

総論賛成・各論反対で仮に総会で民泊可能となっても　実際に外国人

旅行者がマンションに出入りすると問題続出となりそうです。

 

マンション管理会社と民泊仲介業者の連携も難しそうです。

 

鍵一本で安心・快適なマンション暮らしが民泊受け入れによって大きく

変わり　煩わしい暮らしになりそうです。

マンション環境が変わる

人付き合いが嫌いな人が　孤独な生活を気楽に過ごせる都会の

マンション生活に新たなわずらわしさが増えそうです。

 

一般住宅での民泊を認める新法が成立　来年明けから施工予定

となり　マンションに新たな動きが始まりそうです。

 

この新法で民泊を検討する一般住宅は　立地条件の良い都心や

駅近のマンションが多いと思われます。

 

お金儲けに目ざとい一部のマンションオーナーは　近く住宅宿泊事業

法が施工され　届け出制になること知るや即　「民泊」　を無断営業を

始め　マンション管理組合とトラブルとなっている例もあります。

 

国土交通省は１９日　マンション管理規約のモデルとなる　「標準管理

規約」　に所有者が民泊サービスを提供できるかどうかに関する条項を

追加した改正案を公表したそうです。

 

７月中旬までに一般から意見を公募して８月にも改正　自治体や業界

団体などに通知する予定です。

 

現状の管理組合は輪番制の役員が多く　今回の様な一部の所有者の営利

目的で部外者を受け入れる管理規約の改正は難航しそうです。

 

民泊は問題発生も多そうで　受け入れを決めた管理組合の役員さんが苦労

しそうです。

 

東京砂漠と呼ばれた静寂なコンクリートジャングルも　外人さんを含めた

新たな民泊客で騒がしくなるかもしれません。