昨日のブログで紹介した建売住宅の販売チラシから近隣土地取引価格
の推定値を求める方法を紹介します。（自己流ですが・・・・・）
敷地 ３０坪 ・ 上物 ３０坪・・・・・・売出し価格 ３５００万円と設定
① ３５００－１００（予め準備されている値引き予算）＝３４００万円
②３０坪×５０万円/坪（並仕様程度の建築工事費） ＝１５００万円
③１５００万円×２５％（販売会社の利益） ＝３７５万円
④１５００万円×５％（下請け会社の利益） ＝７５万円
⑤指定材のバックマージン費用 約５００万円×５％ ＝２５万円
（販売会社へのバック費用は購入者の見積もりに含まれている）
⑥サービス工事予定枠内の外構工事費 ２５万円
建築工事実行工予算 ②－③－④－⑤－⑥ ＝１０００万円
販売契約時 建築工事費は１５００万円（５０万円/坪）と説明されますが
実際は１５００万円からいろいろ利益の先取りをされ 残り１０００万円。
この１０００万円が実際に工事する職人や専門業者 資材業者への
予算配分です。坪単価は３３．３万円位・・・・・・・・ガッカリでしょ！
次にその他検討事項
⑦仲介手数料 ３５００万円×３％＋６万円 ＝１１１万円
（一般的には建売業者は仲介業者が入ることを前提として 予算を
組んでいます。直契約なら値引き枠が更に広がります。）
⑧販売上の諸費用（予備費？を含む） ２００万円
（３ヶ月以上売れないと再値引きやその他の経費がかかります）
以上のことから
３５００万円ー１００万円ー１５００万円ー１１１万円ー２００万円
＝１５８９万円 土地関係で１５８９万円の予算と推定できます。
１５８９万円/３０坪＝５２．９万円/坪が土地価格・・・・ガッカリ
現地から少し離れた １５年前の保留地販売価格は６８万円/坪
やはり だいぶ値下がりしていました。
概算ですが不動産知識として参考になれば幸いです。
