不動産キャップレート

不動産業界においてよく使われるキャップレートとは、Capitalization Rateを略したものであり、還元利回りとも呼ばれている。

不動産鑑定評価基準によれば、「還元利回りは、直接還元法の収益価格およびDCF法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである」とされている。

キャップレート（還元利回り）は不動産から生み出される純収益から不動産価格を求める際に用いられる利回りであり、「純収益÷キャップレート＝不動産価格」として表される。

出所：デロイトトーマツ

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不動産バブルなのか？

株式のリスクプレミアムと同様な考え方に、不動産キャップレートがあります。

株式リスクプレミアムの値が小さいと株高ですが、不動産キャップレートも値が小さいと不動産価格が高いということになります。

不動産キャップレートが現在４％程度と、２００７年の頃の不動産ミニバブルと同様な値まで低下してきています。

不動産キャップレートが低下しているので、不動産バブル？

私は、不動産バブルではないと考えています。

デフレの時と、デフレ脱却の過程の現在と、完全にデフレ脱却した後では、同じ不動産キャップレートの値であっても、バブルかどうかの評価は異なるはずです。

私は、不動産バブルが仮にあるとしたら、ずいぶん先だと思います。