問題３８（８種規制）

問題３８（８種規制）
宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。


（１）宅地建物取引業者は、原則として自己の所有に属しない宅地又は建物について売買契約を締結してはならないが、買主が宅地建物取引業者である場合はこの限りではない。


（２）宅地建物取引業者は、建物の建築に関する工事の完了前においては当該工事に必要となる建築基準法第６条第１項の確認があった後でなければ、当該工事に係る建物について売買契約を締結してはならないが、買主が宅地建物取引業者である場合はこの限りではない。


（３）宅地建物取引業者は、建物の建築に関する工事の完了前においては、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全措置を講じた後でなければ、原則として買主から手付金等を受領してはならないが、買主が宅地建物取引業者である場合はこの限りでない。


（４）宅地建物取引業者は、売買契約の締結に際して、代金の額の2/10を超える額の手付を受領することはできないが、買主が宅地建物取引業者である場合はこの限りでない。




［問３８］　解説　正解（２）
・（１）正しい。自己の所有に属しない物件の売買禁止は、買主が宅建業者である場合には適用されない。自己の所有に属しない宅地又は建物についても売買契約を締結できる。
　　　　　　　（８種規制を掲載しました。）

・（２）誤り。いわゆる、８種規制ではない。契約締結時期の制限は、買主が業者である場合にも適用される。工事の完了前においてはその工事に必要となる建築基準法第６条第１項の確認（建築確認）があった後でなければ、その工事に係る建物について売買契約を締結はできない。
　　　　　　（この問題は、初めて学ぶ人には、理解しにくく混乱する傾向がありますが、
　　　　　　　理解するとともに、暗記してしまうと理解できるものです。）

・（３）正しい。手付金等の保全措置をとる義務は、８種規制のひとつであるが、買主が業者である場合には適用されない。買主が業者である場合には、手付金等の保全措置を講じなくても買主から手付金等を受領できる。
　　　　　　　　（ひとつひとつじっくりこなしてください。）

・（４）正しい。買主が業者である場合には適用されない８種規制である。従って、手付金の額の制限（代金額の2/10を超える額の手付を受領することができない）は、買主が業者である場合には、代金額の2/10を超える額の手付でも受領できる。
（この件は実務上役に立ちますので、暗記まる飲み込みをお勧めします。）

■詐欺とは ■強迫とは

■詐欺とは
他人をだまして錯誤に陥らせ、それに基づいて意思表示をさせること
（人をだますこと）

■強迫とは
他人に恐怖を与え、その恐怖によって意思を決定、表示させること
（人をおどかすこと）

問題３７（監督処分）

問題３７（監督処分）
法人である宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）に関する監督処分及び罰則に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１ Ａが、建物の売買において、当該建物の将来の利用の制限について著しく事実と異なる内容の広告をした場合、Ａは、甲県知事から指示処分を受けることがあり、その指示に従わなかったときは、業務停止処分を受けることがある。

２ Ａが、乙県内で行う建物の売買に関し、取引の関係者に損害を与えるおそれが大であるときは、Ａは、甲県知事から指示処分を受けることはあるが、乙県知事から指示処分を受けることはない。

３ Ａが、正当な理由なく、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他人に漏らした場合、Ａは、甲県知事から業務停止処分を受けることがあるほか、罰則の適用を受けることもある。

４ Ａの従業者Ｂが、建物の売買の契約の締結について勧誘をするに際し、当該建物の利用に関する事項で買主の判断に重要な影響を及ぼすものを故意に告げなかった場合、Ａに対して1億円以下の罰金刑が科せられることがある。




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問題３７：正解 ２
１ 正しい。
著しく事実と異なる内容の広告は誇大広告等にあたり、禁止されている（業法32条）。この規定に違反した宅建業者は、免許権者から指示処分を受けることがあり、さらに、その指示に従わなかった場合には、業務停止処分を受けることもある（同法65 条１項・２項３号）。

２ 誤り。
宅建業者が業務に関し取引の関係者に損害を与えるおそれが大きいときは、免許権者のみならず、当該宅建業者が業務を行っている都道府県の知事からも指示処分を受けることがある（業法65 条１項１号・３項）。

３ 正しい。
宅建業者が守秘義務に違反した場合には、免許権者から業務停止処分を受けることがあるほか、罰則として50 万円以下の罰金刑が科せられることがある（業法65 条２項２号、83条１項３号、45 条）。

４ 正しい。
法人業者の従業者が事実不告知等の禁止規定に違反した場合には、従業者本人に２年以下の懲役若しくは300 万円以下の罰金又はこれらが併科されるほか、雇主である当該法人業者にも１億円以下の罰金刑が科せられることがある（両罰規定、業法84 条１号、79 条の２、47 条１号ニ）。

■顕名

■顕名

代理人が代理行為をする場合「本人のためにすることを示して行う」ことを要します。
これを代理における顕名主義といいます。

代理人が顕名をしない場合は、
表意者（代理人）が、「自己のためになしたもの」とみなされます。

問題３６（営業保証金）

問題３６（営業保証金）
宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、Ａは、甲県内に本店と一つの支店を設置して事業を営んでいるものとする。

１ 宅地建物取引業者Ａが販売する新築分譲マンションの広告を受託した広告代理店は、その広告代金債権に関し、宅地建物取引業者Ａが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有しない。

２ 宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）は、免許の有効期間の満了に伴い、営業保証金の取戻しをするための公告をしたときは、遅滞なく、その旨を甲県知事に届け出なければならない。

３ 宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）は、マンション3棟を分譲するための現地出張所を甲県内に設置した場合、営業保証金を追加して供託しなければ、当該出張所でマンションの売買契約を締結することはできない。

４ 宅地建物取引業者Ａの支店でＡと宅地建物取引業に関する取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、1,500万円を限度として、Ａが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有する。




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問題３６；正解 ３
１ 正しい。
広告代金債権は宅地建物取引業に関する取引により生じた債権ではないので、営業保証金からその債権の弁済を受けることはできない（業法27 条１項参照）。

２ 正しい。
営業保証金の取戻しをしようとする宅建業者は、取戻しのための公告をしたときは、遅滞なく、その旨を免許権者に届け出なければならない（業法30 条３項、営業保証金規則８条３項）。

３ 誤り。
営業保証金は、事務所を新設した場合には追加供託をしなければならない（業法26条）が、出張所を設置した場合には供託する必要がない。

４ 正しい。
宅地建物取引業者Ａが設置している事務所は、本店と１つの支店であるから、営業保証金の供託額は1,500 万円であり、Ａと宅地建物取引業に関する取引をした者は、1,500 万円を限度として、営業保証金から弁済を受けることができる（業法27 条１項、25 条２項、施行令２条の４）

12 債務不履行

12　債務不履行
契約が成立しても、正当な理由なしに、債務者が履行しない場合があります。これを「債務不履行」といいます。


債務不履行には
　　　①履行延滞
　　　②履行不能
　　　③不完全履行
　　　　　　　　　の３種類があります。

■無権代理の効果

■無権代理の効果

無権代理人が結んだ契約は無効であり、原則として本人に効力は生じません。
（☆代理人にも効力は生じません）

■地上権

■地上権
地上権とは、工作物または竹木所有を目的として、他人の土地を利用する権利をいいます。
（法定物権です。）

・地上権は、土地所有者との設定契約によって成立します。

・地上権を抵当権の目的とすることができます。

・地代を定期的に支払う約定をしていた場合は、２年以上
　地代の支払いを怠ったときは、土地所有者は地上権の消滅を請求できます。

問題３５ 契約前の規制（一般）

問題３５　契約前の規制（一般）

宅地建物取引業務に関する広告についての次の記述のうち、誤っているものはどれか。

（１）宅地造成地をその工事完了前に売り出す場合、
当該工事に関して必要とされる各種法令に係る許可などの申請手続きを行っていれば、
これらの申請に係る許可などの処分がなされる以前において広告することができる。

（２）著しく事実に相違する広告を行った場合は、実際の取引の有無にかかわらず、誇大広告に該当し、違法である。

（３）実際に取引をする意思のない物件を広告し、集まった客を他に案内して取引するいわゆるオトリ広告は、違法である。

（４）広告しようとする物件の所在、規模、形質、利用の制限、環境、交通の利便又は代金、
貸借などの対価の額若しくはその支払い方法、ローンに関する金利などの条件については、
著しく事実に相違する表示をしてはならない。





［問　35］解答・　解説-----正解（１）

（１）誤り。工事完了前で、かつ、許可等の処分（当該工事に関して必要とされる各種法令に係る許可など）がない場合、宅建業者は『すべての取引の広告』ができない（広告開始時期の制限）。従って、許可などの申請手続きを行っているだけでは、許可などの処分がないことに変わりないから、まだ、広告することができない。

（２）正しい。著しく事実に相違する広告を行った場合は、誇大広告に該当する。誇大広告は禁止される（違法である）。実際の取引の有無にかかわらない。

（３）正しい。実際に取引する意思のない物件を広告することは、いわゆる「おとり広告」の一種であるが、おとり広告は誇大広告になり、違法である。

（４）正しい。誇大広告（著しく事実に相違する表示）が禁止されるのは、その広告の隅から隅までの全部ではなく、本肢で言っているような事項、つまり、『物件の所在、規模、形質、利用の制限、環境、交通の利便又は代金、借賃などの対価の額若しくはその支払い方法、ローンに関する金利などの条件』等に関する事項である。これらの事項は、実質的に言えば、物件の価値（お客さんの財布）に影響を及ぼす事項だ。



　

☆問題ー物権変動１

☆問題ー物権変動１
Ａが、自己の所有する不動産をＢに売却した場合、ＡとＢとの間に特約がなければ、民法上、当該不動産の所有権は、ＢがＡに当該不動産の売買代金を支払った時点でＡからＢに移転する。



解答；Ｘ 誤り
所有権の移転時点は、契約成立時点とされています（民法176条）。
また、売買契約は意思表示の合致のみで成立します。
意思表示の合致＝契約の成立＝所有権移転、と考えられています。
「売買代金を支払った時点」で所有権が移転するわけではありません。