＊問題２３（事務所）

＊問題２３（事務所）
次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問いにおいて「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

１．宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならず、当該名簿を最終の記載をした日から５年間保存しなければならない。

２．宅地建物取引業者は、従業者を業務に従事させる際に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければならないが、当該証明書を携帯させなかった場合でも、業務停止処分を受けることはない。

３．宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他の事項を記載しなければならない。

４．宅地建物取引業者は、一団の宅地の分譲を行う案内所において宅地の売買の契約の締結を行わない場合には、その案内所に国土交通省令で定める標識を掲示しなくてもよい。




問題２３＜解答・解説＞
１．誤り。宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならず、当該名簿を最終の記載をした日から「10年間」保存しなければなりません(業法48条3項、業法施行規則17条の2第4項)。
　　　　　（数字の問題は苦手な方は難問ですが、帳簿は10年と覚えるのは簡単ですが、
　　　　　　何度も、模試に当たらないと、本番試験では思い出せないものですから、
　　　　　　しつこいくらい、過去問に挑戦することです。）

２．誤り。宅地建物取引業者は、従業者を業務に従事させる際に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければならず、当該証明書を携帯させなかった場合、業務停止処分を受けることがあります(業法48条1項、65条2項2号)。
　　　　　（宅建業者は、常に運転免許と同じで、仕事において、従業員証明書がいることを肝に銘じるべし）

３．正しく正解。宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他の事項を記載しなければなりません(業法49条)。
　　　　　　　（宅建業は、免許業務であり、帳簿の記録は公務と知るべし）

４．誤り。宅地建物取引業者は、一団の宅地の分譲を行う案内所において宅地の売買の契約の締結を行わない場合でも、その案内所に国土交通省令で定める標識を表示しなければなりません(業法50条1項)。
　　　　　　（分譲の案内である以上、免許業（銀行等と同じ）であるのですから、表示を行うのは当然なのです。ちなみに、銀行に行ってみて、確認してみてください。表示されています。）

＊問題２２（知事への届出）

＊問題２２（知事への届出）
Ａは、Ｂ県知事の免許を受けている宅地建物取引業者である。この場合のＢ県知事への届出に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法違反となるものはどれか。

（１）Ａは、Ｂ県内に事務所を新設したので、設置してから10日後に変更の届出を行った。

（２）Ａは、20戸の一団の建物を案内所を設置して分譲することになったので、分譲開始２週間後にその旨の届出を行った。

（３）Ａは、専任の取引主任者が不在となったので、その７日後に新たな専任の取引主任者を設置し、さらにその３日後に変更の届出を行った。

（４）Ａが死亡したため、その相続人であるＣは、その事実を知った日の２週間後にその旨の届出を行った。




［問　２２］　解説　正解（２）

（１）業法違反とならない。事務所の所在地を変更したときは、その日から『30日以内』に届出なければならない。
　　　　　　　　　　　　　（数字を覚えるコツは、自分が届けるときをイメージして、
　　　　　　　　　　　　　　１０日では短いと考えることです。）

（２）業法違反となる。10戸以上の一団の建物を案内所を設置して分譲するときは、その日の『10日前まで』に、届出なければならない。
　　　　　　　　　　　（数字暗記は、自分で整理ノートを作ること）

（３）業法違反とならない。専任の取引主任者が不在となったときは、『２週間以内』に補充等の措置を取らなければならないが、その７日後に新たな専任の取引主任者を設置したことは、業法違反ではない。
　　　　　　　　　　　　（『２週間以内』がキーワードです。）

（４）業法違反とならない。宅建業者が死亡したときは、その相続人がその事実を知った日から『30日以内』に届出なければならない。つまり、廃業等の届出の話です。
（従って、相続人であるＣが、その事実を知った日の２週間後に届出を行った本肢は、業法違反ではない。）

★建築確認は（用途を変更するだけであっても）

★建築確認は（用途を変更するだけであっても）

建築確認は，建築物の用途を変更するだけであっても，受けなければならない場合があります。
普通の建築物を用途変更して特殊建築物とする場合，その用途に供する床面積の合計が「100 ㎡を超える」ものには，建築確認が必要であります。

その逆の場合，特殊建築物を用途変更して普通の建築物とする場合は，確認は受ける必要はありません。

その場合（特殊建築物を用途変更して普通の建築物とする場合）でも，もちろん他の建築基準法の規定は準用されます。

▽問題２１（営業保証金）

▽問題２１（営業保証金）
宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

（１）営業保証金は、金銭のほか、国債証券、地方債証券、その他一定の有価証券でも供　
託できるが、有価証券はその種類に応じて、額面総額の90/100または80/100のいずれかの価額に評価される。

（２）宅地建物取引業者に対し宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は、当該宅地建物取引業者の免許が取り消された場合でも、当該宅地建物取引業者が供託した営業保証金の還付を受けることができる。

（３）宅地建物取引業者は、営業保証金が還付されたため営業保証金の額に不足を生じた旨の通知書の送付を受けたときは、その送付を受けた日から２週間以内に不足額を供託しなければならない。

（４）金銭以外のもので営業保証金を供託している宅地建物取引業者は、その主たる事務所を移転したためそのもよりの供託所が変更したときは、遅滞なく、営業保証金を移転後の主たる事務所のもよりの供託所に新たに供託しなければならない。




▽［問２１］　解説　正解（１）


（１）誤り。営業保証金は、金銭のほか、国債証券、地方債証券、その他一定の有価証券
でも供託できる。この場合の額面金額に対する評価額は、国債証券100％、地方債証券90％、その他一定の有価証券80％です。
(ここは重要です。かつ暗記しやすい事柄です。征服してください。)


（２）正しい。営業保証金の還付は、お客を保護するためのものなので、宅建業者が免許を取り消された場合でも、可能です。
　　　　　　　（当然ですが、しっかり確認暗記要です。）


（３）正しい。宅建業者は、営業保証金が還付されたため営業保証金の額に不足を生じた旨の通知書の送付を受けたときは、その送付を受けた日から『２週間以内』に、不足額を供託しなければならない。
　　　　　　　（問題文、解答文とも暗記の価値ありです。条文なのです）

（４）正しい。金銭以外のもので営業保証金を供託している宅建業者が、その主たる事務所を移転したため、そのもよりの供託所が変更になったときは、遅滞なく、営業保証金を移転後の主たる事務所のもよりの供託所に『新たに供託』しなければならない。
（このまま暗記するだけで、実務にも役立ちます。）

　　　

◎宅建試験の勉強方法はどれがいいのか？

宅建試験の勉強方法はどれがいいのか？

宅建試験の勉強方法には次の４つの方法があります。

１）独学で勉強

２）予備校に通って勉強

３）通信講座で勉強

４）インターネット（オンライン）講座

どの方法がいいのかは、結構悩むところだと思います。

法律を全く知らない状態で、いきなり独学で始めるのはちょっと厳しいかもしれません。
分からない用語やちょっとした疑問について質問することができないのは、挫折を招くことになるからです。

*専任の取引主任者の数

*専任の取引主任者の数　

宅地建物取引業者は、専任の取引主任者の数
が足りなければ事務所等を開設することはでき
ない。

既存の事務所等で、専任の取引主任者の
数が退職・死亡等で不足するに至ったときは、
２週間以内に法定数に達するよう補充しなけれ
ばならない。

問題２０（登録）

問題２０（登録）
甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録 (以下この問において 「登録」 という。) を受け、乙県内の宅地建物取引業者の事務所に勤務している取引主任者Ａに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１．Ａは、不正の手段により登録を受けたとして、登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された後、自らの申請によりその登録が消除された場合、当該申請に相当の理由がなくても、登録が消除された日から５年を経過せずに新たに登録を受けることができる。

２．Ａが甲県知事から事務の禁止の処分を受け、その禁止の期間が満了していないときは、Ａは取引主任者としてすべき事務を行うことはできないが、Ａは乙県知事に対して、甲県知事を経由して登録の移転の申請をすることができる。

３．Ａは、宅地建物取引主任者証の有効期間の更新を受けようとするときは、必ず甲県知事が指定する講習で交付の申請前１年以内に行われるものを受講しなければならない。

４．Ａは、禁錮以上の刑に処せられ登録が消除された場合は、速やかに、宅地建物取引主任者証を甲県知事に返納しなければならない。




問題２０＜解答・解説＞
１．誤り。不正の手段により登録を受けたとして、登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された後、自らの申請により登録が消除された場合、相当の理由がない限り、登録が消除された日から５年を経過しないと登録を受けることができません(業法18条1項7号)。
　　　　　＊不正手段は５年と覚えること。

２．誤り。事務禁止処分を受けた取引主任者は、その期間が満了しないと取引主任者としてすべき事務を行うことはできず、又は、登録の移転の申請をすることもできません(業法19条の2)。
　　　　　＊事務禁止処分
　　　　　　・取引主任者が指示処分に従わないとき。事務禁止処分となる。
　　　　　＊取引主任者が事務禁止処分に違反すれば、必ず登録が削除される。
　　　　　　心するべし
　　　　　　
３．誤り。取引主任者証の有効期間の更新を受けようとするときは、必ず、登録をしている都道府県知事が指定する講習で交付の申請前6ヶ月以内に行われるものを受講しなければなりません(業法22条の2第2項)。
　　　　＊数字の問題しっかり暗記せよ

４．正しく正解。　登録が消除された場合、速やかに、取引主任者証を返納しなければなりません(業法22条の2第6項)。
　　　　　　　　　＊返すものは返すこと。

＊問題１９（免許）

＊問題１９（免許）
宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

（１）二以上の事務所を設置して宅地建物取引業を営もうとする者は、すべて国土交通大
臣の免許を受けなければならない。

（２）商業登記簿に登記された支店であれば、宅地建物取引業法上の事務所である。

（３）禁固刑に処せられその執行を終えた後、５年を経過していない者を契約締結権限を
有する支店長として免許の申請を行っても、免許は受けられない。

（４）宅地建物取引業者は、５年ごとに登録免許税を納付して免許の更新を受けなければ
ならない。




［問１９］　解説　正解（３）

・（１）誤り。二つ以上の事務所を設置して宅建業を営もうとする者でも、事務所を１つの都道府県の区域内で複数設置するときは、知事免許のみに、受ければよい。
但し、宅建業者は、１つの都道府県の区域内にのみ事務所を設置するときは、
知事　免許を受ける必要があり、２つ以上の都道府県の区域内に事務所を設置するときは、国土交通大臣免許を受ける必要がです。
　　　　　　（引っかけ問題です。つまずきやすい問題です。注意一秒です。）

・（２）誤り。支店が宅建業法上の事務所になるには、その支店で『宅建業を営む』事務所です。当然ながら、支店が商業登記簿に登記されていても、その支店で宅建業を営まない場合には、宅建業法上では、事務所ではないのです。
　　　　　　（当然ですが、ついうっかりしやすい問題でもあります。）


・（３）正しい。　政令で定める使用人（契約締結権限を有する支店長）が、宅建業法違反と暴力団犯罪以外の普通の犯罪を犯し、禁固または懲役に処せられたときは、その刑の執行を終わり又は執行を受けることがなくなった日から５年間、法人は、免許を受けることができない。（法5条３）
　　　　　　　　そして、
政令で定める使用人が、宅建業法違反と暴力団犯罪を犯し、罰金または禁固または懲役に処せられたときは、その刑の執行を終わり又は執行を受けることがなくなった日から５年間、法人は、免許を受けることができない。
つまり、政令で定める使用人が禁固刑に処されれば、法人は、５年間免許を受けることができない。(法5条３)
　　　　　　　（この二点は、手を替え品を替え出されます。よくよく暗記してしまうことです。暴力団犯罪・暴力行為はだめとおぼえること。）


・（４）誤り。免許の有効期間は５年です。よって、宅建業者は、５年ごとに免許の更新を受ける。登録免許税を納付するのは、国土交通大臣の新規免許を受ける場合に限られ、免許を更新する場合は、手数料を納付すればよい。
（これは、「重箱の隅」的問題ながら、おぼえておけば得です。）

＜媒介契約書面＞

＜媒介契約書面＞
　媒介契約書面については、宅建業者は不動産の売買・交換の媒介を依頼した者に対して交付しなければなりません。
しかし、貸借契約の媒介を行う場合には、媒介契約書面の交付は義務づけられていません。

問題１８（鑑定）

問題１８（鑑定）
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

１ 不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、原価法による試算価格を積算価格、取引事例比較法による試算価格を比準価格、収益還元法による試算価格を収益価格という。

適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。

３ 再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。

４ 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、このうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をＤＣＦ（Discounted Cash Flow）法という。




問題１８（正解 ４）
１ 正しい。不動産の価格を求める鑑定評価の３手法についての正しい記述である（鑑定評価基準７章１節）。
　　　　　　（原価法、取引事例比較法及び収益還元法の３手法は、重要項です。）

２ 正しい。取引事例比較法において必要な取引事例についての正しい記述である（鑑定評価基準７章１節Ⅰ）。
　　　　　（この問題は暗記して、実務でも応用にすように心がけてください）

３ 正しい。再調達原価の定義として正しい記述である（鑑定評価基準７章１節Ⅱ）。
　　　　　（火災保険会社にてよくつかわれる鑑定評価なのです。）

４ 誤り。ＤＣＦ法とは、連続した複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて、現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法である。一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法は、直接還元法という
（鑑定評価基準７章１節Ⅳ）。
　　　　（今年も、ＤＣＦ法は出ます。よく理解しておくこと）