金利上昇の衝撃度

　10月31日の日銀によるYCCの変更は実質的に長期金利を上昇させるものだと前回の投稿で書きました。その後、利上げのインパクトとして出てきた注目すべきニュースは、三菱UFJ銀行による定期預金金利の100倍に上る引き上げでした。100倍にしていったいいくらか？10年間預金を拘束されても年利たった0.1％にすぎません。ということは、引き上げ以前の金利は0.001％だったということです。

　定期預金に預けると、銀行が破綻しても預金保険機構による保護はないので、たった0.001％あるいは0.1％のために銀行のデフォルトリスクを丸取りすることになります。もちろん普通預金はもっと低金利なのに金利が付くため保護はありません。リスクとリターンが全く見合わない、あり得ない運用の選択です。

 

　唐突ですが、このところマンションの大規模修繕のための積立金不足が世間では大きなニュースとして取り上げられています。実は金利問題とこの積立金不足問題は大いに関係があります。マンションの規模が大きければ、積立金の額は億単位になるほどだと思います。不足の原因の多くは大規模修繕に伴う資材や人件費の高騰だということになっています。もちろんそうではあるのですが、実は低金利もかなり大きな問題なのです。もし定期預金金利、あるいは日本国債での運用金利が当り前のレベルであれば、費用増のかなりを金利収入で補填できるからです。

　バブル期には10年の定期預金金利が一瞬10％に乗ったことがあります。そこまでいかなくとも、3－5％は当たり前の時代が長く続きました。日本国債の10年物の先物取引は、金利が6％であるという前提で取引されているのをご存知でしょうか。それが当り前の時代に設定されたからです。現在の国債金利は0.8％程度のため価格レベルはなんと140前後という異常に高い価格で先物取引が行われています。債券価格のまともなレベルは100前後です。

　金利がまともなレベルであれば、マンションの積立金が1億円あると、5％の金利で毎年税引き前で500万円稼ぐことができます。金利は本来おおむねインフレのレベルと似たり寄ったりですから、10数年に一度の大規模修繕ではかなりの額の金利収入が見込め、インフレの心配はさほど大きくないというのが当り前な世界だったのです。超緩和策の長期化がこうした問題を引き起こしています。

　私は現在住んでいるマンションを新築で購入しました。72戸のマンションです。07年のことですからすでに16年経過しています。その間、2年任期の理事を2回勤め、そのうち3年間で理事長を務めました。最初に理事長になったのは08年のことで、購入時にすでに組合が保有していた千万円単位の預金で国債を買う決断をして理事会と総会に諮り、承認を得ました。当時の金利は2％弱だったと記憶しています。

　新築入居時に積立金は販売価格に上乗せされ積立てられていたため、すでに数千万円あったと思います。そのため毎年の金利収入は100万円を超えていました。その後米国債への投資も提案はしましたが、却下されました（笑）。実行しておけばその後の積立金の値上げなどせずに済んだのにね。

　その後クロちゃんによって国債金利もメチャクチャな低金利となり、当たり前に得られるはずの金利収入は途絶え、ほぼゼロになってしまいました。

　ゼロ金利政策が、実はマンションの修繕積立金の不足に拍車を掛けているということを、指摘している人はいません。当たり前の金利を異常なレベルにすると、こういう悪影響が及ぶという例をお示ししました。

 

　今回の主題は打って変わって「金利上昇の衝撃」です。金利が上昇して当たり前のレベルになると、これまで継続不可能な低金利を享受していた企業金融は大きな転機を迎えることになります。それだけでなく、個人が抱える住宅ローンにも衝撃が走ります。というのも、個人の住宅ローンの残高は日本全体で22年に220兆円を超えていて、そのうち8割が変動金利を選択しているからです。

　日銀のYCC政策の変更は長期金利のレベルを上昇させました。それにより個人で長期固定ローンを借りている人へのインパクトはありませんが、今後長期の固定金利で借りようとする人には影響がおよびます。さらに来年度の賃金上昇率が見えてきた段階では、日銀本来の政策金利である翌日物政策金利が上昇する恐れがあります。すると変動の住宅ローン金利も即応して上昇するリスクがあるのです。

　そうなると変動ローンの借り手は上昇幅が大きくなくとも、変動金利から固定金利へ変更しようとして一気に銀行に押し寄せる可能性があります。低金利に慣れ切った日本人は、大パニックを起こすに違いない。その変更ラッシュは長期金利上昇にさらに拍車を掛けます。コロナ時のパンデミック同様、当然トイレットペーパーも売り場からなくなるでしょう（笑）。

　問題はそうした借り手である個人のパニックに限りません。大口の借り手である企業もパニックに陥り、金利の低い短期変動金利調達から、長期固定調達へ切り替えようとします。すると長期の社債発行金利も上昇し、国債金利も当然上昇することになります。

　そもそも貸し手の銀行は短期の低い金利で調達し、長期の高い貸出金利で稼ぐのが本来の貸出業務です。短期調達のソースは金利ゼロ同然の普通預金と、やっと金利が付いた定期預金です。そのうち定期預金金利が100倍の0.2％にはなりましたが、貸出金利に比べればまだまだ安全圏です。しかし先ほど記したように今後そうした銀行の調達金利が日銀の政策金利変更により上昇することになった場合、貸し手は調達コストが上昇するため、対企業・個人を含めすべての貸出金利を上昇させざるを得ません。

 

　あまり見たくないパニックですが、超低金利を長期にわたり強引に実行していたため、マグニチュードは大きくならざるを得ないと私は思っています。そうした新世界に対する備えをみなさんもしっかりしておきましょう。

 

追加のコメント；変動金利を固定金利に変更するのは実際には金利スワップ市場で行われます。しかしスワップに踏み込むと、金融の専門家以外の方には理解不能となるため、ここではそれは省略します。

 

住宅ローン・私の場合 弥七さんの投稿と林のコメント

　　4月19日に、弥七さんより「住宅ローン・私の場合」というタイトルでコメントが投稿されました。内容はとても示唆に富んでいて、ブログの読者のみなさんにしっかりとお読みいただくべく、本文に転載させていただき、私のコメントを付け加えます。

　　

住宅ローン・私の場合 (弥七)

2019-04-19 08:21:55

ご無沙汰しております。住宅ローンの話がありました。呼ばれたような気がして出てきてしまいました。
つい先日、頭金1割の33年固定金利の住宅ローンで自宅用マンションを買いました。金利は1%以下でした。アルヒで借りました。マンションは5年落ちの中古で2400万、73平米3ldk+納戸です。私は今46才で、79才まで毎月6.5万の返済が続きます。同じマンションの同じ間取りの部屋が11万で賃貸に出ています。不動産投資用ローンが渋くなつたせいか、私の住む街の中古マンションはだぶついてきた印象があります。転勤がある仕事をしていますが、6月に会社の家賃補助が終わるため思い切って買いました。新築時に見学に行った思い入れのあるマンションです。10連休に家族総出でステップワゴンで自力引っ越しします。マンションの隣のビルは市役所の分室で、私立図書館と放送大学のサテライト教室とスポーツジムが入居しています。引っ越しを楽しみにしています。
私は今は健康ですが79才になる前に死んでいるかもしれません。それでも団信保険に入りませんでした。妻も未加入に賛成しています。住宅ローンは別勘定として、資産は一億二千万円あります。米ドルmmfに五千万、満期が2025年前後のゼロクーポン債が一千万、米国物価連動国債etf(TIP)が二千万、確定拠出年金と積立nisaの枠で買っている海外株式のインデックスファンドが二千万、ゴールド（GLD)とコモディティ（GSG)の海外etfをそれぞれ一千万に振り分けています。mmfで少しずつゼロクーポン債を買い増し中です。頃合いを見てreitも少し買いたいです。それとは別に売れば一千万にはなる築20年、土地100坪建屋125平米の戸建ての木造貸家があります。貸して六年になります。
高専2年(寮生活中)、中2、小4の子供がいます。私は会社員で年収は900万、妻が自営とパートで400万、加えて昔住んでいた家を貸して年100万円稼いでいます。

借りた2300万を33年で返すと金利負担は300万、住宅ローンの手数料が50万、不動産取引の諸経費が100万円、それに対して住宅ローン減税の見込みは200万円です。初めて買った中古住宅は現金で買いました。林先生の本を読んでいたので、現金とローンのどちらにするかは悩みました。私の家族構成、健康状態、仕事、資産の状況と金利を鑑み、インフレ対策のつもりで住宅ローンを組みました。

私の考え: 住宅ローンの団信に入る必要がある人、家族に団信加入を望まれる人は、ローンと投資の並行は避けるべきです。不意の失職、大病はあり得ます。そんな時、備えがなければ住宅ローンに苦しめられます。実際私は大病した人から家を、失職した人からマンションを買いました。初めて家を買ったときの契約の席で、ガン患者の元オーナーに、長患いせずに死ねたら売らずに済んだのにとボヤかれうろたえました。生命保険で返す可能性がある借金は、早めにケリをつけてたほうが気持ちよく暮らせるのでは？

引用終わり

 

　　私は著書で「住宅ローンは返すな」と言っています。理由はまさしく弥七さんが実行されているように、インフレ対策です。

　　弥七さんの場合、かなりの金融資産をドルを中心に保有されていて、さらに増やす予定だそうです。しかし世の中の大半の方は弥七さんほどの資産は所有されていらっしゃらないと推察します。そういう方にこそ私の提案は著書にも書いたように、空手でできる「借金こそインフレ対策だ」なのです。

 　　弥七さんに一つだけ注意点を挙げておきます。弥七さんはこう書かれています。

 ＞頭金1割の33年固定金利の住宅ローンで自宅用マンションを買いました。金利は1%以下でした。アルヒで借りました。

 　　担保があるとはいえ、個人が30年という超長期の調達を1％以下でできるとは本当に驚きです。アルヒはあまり聞きなれない会社ですが、住宅ローンを専業にしているようです。ではそのアルヒは弥七さんに貸し付けるお金をどうやって調達しているのでしょうか。

　　約30年という超長期の借り入れをできる企業は、日本でも世界でも非常に限られていて、そのほとんどが電力・鉄道など、コンスタントかつ独占的収入を得られるインフラ企業です。それでも1％を下回る固定金利での調達は無理です。なぜなら、社債の市場が日本では未成熟で、資金の出し手、つまり投資家も限られるからです。その上日本国債が指標性を失ったため、金利レベルの合理的比較、国債金利への上乗せスプレッド比較が合理的にできないからです。

 　　すると調達はどうしているのか。私の推測は、

①   短期での低利調達を繰り返す方法です。それでも信用力からして相当無茶なことをしている可能性があります。短期金利がなにかの拍子に上昇すると、貸付金利を上回る逆ザヤになる可能性が大いにあるからです。

 ②   多くの個人向けローンを束ねて証券化し、売却してしまう。つまりサブプライムローンで問題になったやり方ですが、自社の資金調達からは解放されます。でもそんな超長期の証券化商品が、本当に売れるのか、大きな疑問です。

 

　　以上のようにローン会社の資金調達はかなり無理をしていると想像できます。従来からの金融機関であれば、短期かつ低利で調達し、長期で貸付けることで利ザヤを稼ぐのが本来の商売ですし、ALM（資産と調達のマネージメント）に長けていますが、彼らに持続性があるか、疑問を感じます。逆にこれだという特効薬があれば教えてください。

 　　まあ、それでも弥七さんご自身は彼らの調達方法など知ったことではなく、固定金利で契約をしているので一応安全圏にはいます。

 　　老婆心から余計な不安を与えてしまったとしたら、ごめんなさい。