金融商品取引法

金融商品取引法


有価証券をはじめとする広範な金融商品の取引等について包括的なルールを定めた法律で、証券取引法を全面的に改正するなどにより、平成19（2007）年9月に施行された。

この法律の目的は、金融商品に関する公正な取引、円滑な流通、公正な価格形成等を確保することであり、

そのために、

（1）企業内容等の開示制度、
（2）金融商品取引業者等に対する業務規制、
（3）金融取引所の開設・運営についての規制

などを規定している。

証券化のメリット

サブプライムローンはなぜ巨額な金額になったのだろうか。
それは、証券化にメリットがあるからである。
不動産業者、宅建受験資格としてはもはや知識ではなく、心構えとして、
理解していかねばなりません。
受験参考に一読してみてください。


証券化のメリット
　証券化システムには数多くのメリッが存在する。大類雄司（2006年）によれば、証券化は伝統的な貸し出しに比較して、信用供与の健全性を高める四つのメリットをもっている。
第一に、証券化は貸し出しの引き受けをより健全なものにする。
第二に、よりすぐれたリスク分散を可能にする。
第三に、資産の流動性を増大させる。
第四に、銀行よりも金利リスクに上手に対処できる市場参加者にリスクを移転する。（金利リスクの移転）」と述べている。
第一の貸し出しの引き受けの健全性であるが、証券化金融商品は、第三者の格付機関等々の審査を受け市場に出されるものであることから、証券化金融商品のリスクが高ければ、商品価値は低く、リスクが低ければ、商品価値は高くなるという、市場メカニズムが機能することである。
第二のリスク分散とは、信用リスク分散である。証券化は信用補完者がいることにより信用補完者との間にてリスク分散が図れること。そして、最終投資家が「分散されたリスク」をさらにリスク分散することになるため、市場を通じてリスク分散ができるのである。
第三の「資産の流動性を増大させる。」とは、これまでは、貸付金等々の貸し出し資産は、現金化が困難であったが、証券化により流動性を持つことができるようになった。
第四の「金利リスクの移転」とは、年金基金や投資信託に証券化商品の売却移転において、固定金利リスクを移転することができ、柔軟なリスク管理が可能となったのである。年金基金、投資信託等々は、証券化（証券）金融商品により環境に応じた迅速ポートフォリオ調整が可能となることから金利調整が可能となったのである

◎ポートフォリオ

◎ポートフォリオ

もともとは紙ばさみを意味する言葉であったが、
有価証券は紙ばさみに挟んで保管されることが多かったため、
この言葉が保有証券を意味するようになった。

投資家が保有する有価証券を一体として見る時、
それをポートフォリオという。
個々の投資家が保有している金融資産の集合体のことを指す。
運用の中身は、株式、債券など様々。

投資家や金融機関が保有する、
株式をはじめとする各種有価証券類。

合理的な投資家は、リスクを最小限にして、
リターンの最大化を図ろうとする。
そのために、投資家はポートフォリオを組み、
様々な資産を組み合わせる。

投資におけるリスクは、
リターンの期待値のばらつきである。
ばらつきは統計学の概念である分散、
あるいは標準偏差（分散の平方根）を用いて、
定量的に表現できる。

リターンのばらつきが大きくなるほど、
分散と標準偏差の値は大きくなり、リスクが大きいことになる。
株式にはそれぞれ固有のリスク（ユニークリスク）がある。

なお、
ポートフォリオを組むことで、
リスクを分散し、投資のリスクを下げることが可能となる。
ただし、どのように組み合わせても、
マーケット・リスクを下回ることはできない


今後とも、よろしくお願い申しあげます。

商品回転率

商品回転率
　商品回転率とは、小売業の販売効率をみる代表的な指標で、商品在庫が何回転（何回仕入れて何回販売）したかをはかる。
　商品回転率＝売上高÷商品在庫高
　

復代理人２

復代理人２

売り主から代理権を得た代理人（不動産会社など）から、さらに専任された代理人のこと。復代理人は代理人と同じ代理権を持ち、売り主に代わって住宅等を販売することができる。

大臣・知事は，

大臣・知事は，その免許を受けた業者が次のいず
　れかに該当する場合には，必要な指示をすることが
　できる。

　a.取引の関係者に損害を与えたとき，またはその
　　おそれが大であるとき

　b.取引の公正を害する行為をしたとき，またはそ
　　のおそれが大であるとき

　c.他の法令に違反し，業者として不適当であると
　　認められるとき

　d.取引士が事務の禁止処分・登録の消除を受
　　けた場合に，業者の責めに帰すべき事由があると
　　き

Ⅲ＋＋＋不動産「投資リスク」＋＋＋

Ⅲ＋＋＋不動産「投資リスク」＋＋＋

不動産“投資”と呼ばれるようにアパート・マンション投資にも利益を得るためにリスクが伴います。ここでは不動産投資についてのリスクをご説明します。

空室・家賃滞納・賃料下落
アパート・マンションが常に満室で、入居者が退室してもすぐに次の入居者が見つかる、という保証はありません。また、家賃滞納者が居ると回収するまでは空室と同じで家賃収入が無く、予定していた利回りを確保できないことになります。場合によっては、入居者を確保するために賃料を下げる必要が出てくるかもしれません。
ただ、入居者の募集や建物の管理代行を、企業が請け負うスタイルが増えてきています。手数料は支払いますが、安心が得られて手間が省ける保証システムを利用することも検討しましょう

老朽化と修繕

年月が経つにつれ、建物の老朽化や陳腐化が進みます。考えていた以上に設備投資金額が高いなど、修繕の不安が出てきます。安定した入居者を確保するためにも常に最良の状態を維持していくための費用が必要ですので、「長期修繕計画」を十分検討しておく必要があります。
売却損失（キャピタルロス）
不動産価格が下落した場合は、取得した不動産を売却した場合に損をする、つまりキャピタルロスを生じる恐れがあります。


金利上昇
低金利時にローンを組んで物件を購入した場合、ローン金利が上昇すると返済金額が増え、投資物件の予定利回りが減少する可能性があります。

＜区分所有法＞

＜区分所有法＞

　区分所有法とは、分譲マンションなどの区分所有者に対して、建築物の管理や使用について規定した法律です。


（１）専有部分と共用部分
マンションには、専有部分と共用部分があります。

専有部分は、居住用や事務所として利用される部屋であります。

共用部分は、法定共用部分と規約共用部分とに分けられます。

☆法定共用部分とは、廊下や階段、エレベーターなど、みんなで共用されるものをいいます。

☆規約共用部分とは、集会所や管理人室など、規約によってみんなで共用すると決めたものをいいます。


規約共用部分は登記が必要です。




★敷地利用権について（マンションの土地・敷地について）
マンションの敷地を利用する権利を敷地利用権といいます。専有部分と敷地利用権は原則として分離して処分することはできません（分離処分の禁止）。

□抵当権とはⅠ

□抵当権とは
・抵当権は非占有担保であり、債務者が約定どおりに返済を続ければ、そ
　の目的物を使用し続けることができる。

返済が滞った場合、目的物を競
　売して、その売買代金から他の債権者に優先して債権を回収する。

合格力とは？

＊勉強することを習慣に


＊受験度胸を持つ


１　本を買うお金を惜しむな

全力を尽くす。

時間を買う・作り出す
。
試験までの勉強計画を立てる。


宅建士合格講座(講師武井信雄） https://www.mag2.com/m/0001691346.html

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