違約金とは

＊違約金とは、債務不履行が発生した場合に、義務を履行しなかった者が支払うことを約束した金銭のこと。

この違約金は懲罰としての性格を持つだけでなく、相手方の損害に対する損害賠償としての性格を持つ場合もあるので、違約金と損害賠償額の予定との区別は実際上難しい。

そこで民法第420条第3項では「違約金は賠償額の予定と推定する」旨を定めている。

損害賠償額の予定とは

損害賠償額の予定とは、あらかじめ契約で損害賠償額を予定しておけば、債務不履行が発生した場合に、損害を受けた側は煩雑な損害額の証明をする必要がなくなるので、損害を受けた側の権利行使が容易になるという制度である（民法第420条第1項）。

＜損害賠償額の予定等の制限＞

＜損害賠償額の予定等の制限＞
　債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の予定又は違約金を定める場合には、合算して代金額の１０分の２を超えることはできません。
　超過額は、無効となります。

宅地建物取引業者が売主となる宅地建物の売買契約では、契約の解除に伴う損害賠償額の予定や違約金を定めるときは、その合計が売買代金の額の10分の2を超えてはならないという制限のこと（宅地建物取引業法第38条） 。

＊ 手付金等の保全措置が不要となるのは

＊　手付金等の保全措置が不要となるのは、

①買主が所有権登記を得たとき、

②すでに受領した額に加えて、受領しようとする手付金等の額が、

＊未完成物件の場合には、代金の５％以下且つ１，０００万円以下のとき、

＊完成物件の場合には、代金の１０％以下且つ１，０００万円以下のときです。

② 政令で定める使用人

②　政令で定める使用人が、宅建業法違反と暴力団犯罪を犯し、『罰金以上の刑（罰金または禁固または懲役）』に処せられたときは、
その刑の執行を終わり又は執行を受けることがなくなった日から５年間、法人は、免許を受けることができない。
いずれにしても、政令で定める使用人が禁固刑に処されれば、
法人は、５年間免許を受けることができない。

① 政令で定める使用人

①　政令で定める使用人（契約締結権限を有する支店長）が、宅建業法違反と
暴力団犯罪以外の普通の犯罪を犯し、『禁固以上の刑（禁固または懲役）』に処
せられたときは、その刑の執行を終わり又は執行を受けることがなくなった日
から５年間、法人は、免許を受けることができない。

意思表示

意思表示

心理保留は原則有効、虚偽表示は無効だが、その無効をもって善意の第三者に対抗できず、
　錯誤は要素に錯誤があれば無効である。

詐欺・強迫による意思表示は、無効ではなく、取り消すことができる。

詐欺による意思表示は、その取り消した結果を、善意の第三者には主張できない。

強迫による意思表示は常に取り消すことができる。

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